【商业地产DOC】山东泰安房地产市场发展研究报告.doc

山东·泰安市城市房地产市场综合说明二零零八年五月二十九日M目录一、泰安市房地产市场供需特征1、供应量保持平稳，市场结构未反生明显转变2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头二、泰安市商品房价格走势预测1、商品房价格稳步小幅提升2、市区楼盘价格居高，郊区价格动荡3、市场风险不断累计三、城市规划发展战略四、泰安市房地产市场发展趋势分析1、中低密度产品仍是高端市场供应的主力军2、大盘运作，渐风起云涌3、营销手段更加丰富，教育是永恒的主题4、人口增长速度有望加快五、市区商品房住宅消费者简析1、影响消费者购买的主要因素六、重点板块及典型个案研究1、重点板块简析2、典型个案研究3、市场部分消费者签约情况1泰安市房地产市场供需特征1、供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，2008年泰安市城区未出售及规划商品房面积达235万，预计将在未来1-3年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。 表1： 截至2008年5月泰安市区商品房住宅项目情况楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层4.1070%0.8宝龙广场多层、别墅6.8090%0.6花园洲一期多层5.0098%0.1泰安奥园多层/小高层35.0060%15.0海普凤栖湾花园洋房/别墅11.0060%6.6圣地公寓高层29.6065%10.0玉龙花苑多层5.4080%1.0龙泉花苑别墅17.4050%8.0泰山家园多层/高层16.0040%10.0华龙家园多层3.0245%1.7华天庭院多层3.07501.5锦绣一方多层6.4080%1.5御景龙城多层17.0660%7.0锦绣华庭一期多层2.4020%1.92合计162.5065.72楼盘名称物业类型总建面积占地面积容积率国华时代小高层、高层11.004.302.23花园洲二期小高层、拼叠5.007.501.50圣源美郡多层、联排6.606.911.05丽景花园多层、小高层、高层18.0610.001.79原体育局小高层1.801.051.75九州家园二期多层、小高层5.506.601.20锦绣华庭多层23.5华新家园多层4.303.601.20奥园四期多层、小高层13.0011.801.10欣升地块多层13.0014.601.12轴承厂多层3.303.501.06桐桉花园多层16.1010.701.50新兴元地块多层13.8113.101.05原水利局1.512.301.60煤田地质局1.060.701.50新湖集团多层6.7011.900.56示范小区多层18.8057.800.41皇冠小区多层6.7011.900.56合计169.74Ø “布局分散”有所改善，“缺高多低”目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“集中板块且遍地开花”，产品类型“缺高多低”。随着市政府/长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、国华时代（未售）及未来近40万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2008年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的“尴尬”局面。而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。2007年存量项目将持续供应市场，同时20082009年大量新增项目也将面市，特别是2009年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头在08年，泰安市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，08年始小高层/高层投放量集中并呈升高趋势，主要项目有：未售项目在售项目银座城市广场、圣地国际公寓、泰创国际广场、天龙国际公寓、圣世华庭、奥园二期书香名邸、国华时代、丽景花园原体育局、九州家园、（财富一号）存量约而花园洋房、别墅、酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段、价格等关键参考因素为鉴。小结：泰安市的房地产产品向多元化方向发展，但受城市发展政策影响（北部老城区限高）、新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后(小)高层社区的入住，其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。在产品设计上，泰安市消费者比较喜好大开间、大户型，随着房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，产品将会逐步朝合理空间、带露台、花园式社区等方向发展。2泰安市商品房价格走势预测1、市区商品房价格现状：北高南低泰安房地产发展目前以居住环境及城市功能为主，以及牵涉当地消费者的习性（靠近泰山山体区域的房地产项目从商业配套、文化氛围、交通情况等都均优于其他区域），故而楼盘的销售价格从北至南逐步递减。5000元/以上32004500元/3000元/左右2、市区商品房住宅项目销售价格情况（元/）3、部分二手市场项目卖方报价情况（单位：、万元）项目名称所在板块使用年限户型面积单价国华经典市政府板块2006107/147/156/1816000龙泽花苑市政府板块2006150/193/2605800擂鼓石花园中心医院以北2005153/1755500嘉德现代城向阳小区板块200497/107/1424100向阳小区向阳小区板块200145/68/73/963000乐园小区市政府板块199780/97/1133600绿苑昊庭东湖板块200488/113/1253500东湖小区东湖板块200275、94、1263500华新小区东部开发区200085/97/110/1302800学府家园东部开发区2007139/15030003、商品房价格稳步小幅提升目前中心城区房地产项目的购买客户群与新区比具有明显差异，中心城区购房客户的住房消费观念要优于新城区，新城区更为看中价格、生活便捷等因素，而中心城区客户更看重环境、教育、项目品质、发展前景等因素。从长远看，随着城市房地产行业开发水平和产品品质的提升，泰安市区房地产价格水平仍然存在一定上涨的空间，但由于产品类型的丰富性和产品档次的两极化，房地产价格区间将会加大；从近期看，泰安房地产市场供应体量大，市场竞争激烈，价格受区位影响大。按照泰安的城市综合实力、人均收入水平和消费能力作横向对比，泰安的房价仍会保持稳步上涨。但现阶段，泰安的城市经济结构相对单一，流动人口比例很小，房地产市场相对封闭，导致房价增长空间受到一定的限制。4、市区楼盘价格居高，郊区价格动荡市中心片区如环山路沿线、市政府板块，由于配套成熟、住宅氛围浓郁、可开发日益日益减少，价格水平也高于全市均价，且有走高趋向。而处于城市边缘的高新区，受人口数量及交通瓶颈影响，价格上涨能力低。泰安楼市价格呈上扬趋势，而市区楼市价格的上升将会增大消费者购房压力，从而令部份消费者购房意向转望城市边缘地带。5、市场风险不断累计政府公务员大都拥有两套甚至三套可作为第一居所的住房，近三年销售的房屋入住率很低，市直安居工程入住率平均不高于30%，说明市场权宜型投资意味浓厚，真实住房需求仅工薪阶层较为迫切；由泰安独特的城市经济特征所决定，房地产市场相对封闭，绝大部分的购房者和租房者均为本地人，流动人口及外来迁居人口比例很低，造成房屋的出租率也低。3泰安城市规划发展战略行政中心、时代发展线及长城路沿线的快速发展核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，值得关注1、城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。2、改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。3、重点建设南部新城区南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。4泰安市房地产市场发展趋势分析1、中低密度产品仍是高端市场供应的主力军08年内泰安房地产市场的产品供应仍将以多层为主，816层小高层/高层市场的竞争程度相对较弱，目前泰安市已售的东岳世家（07年均价在4200元/平米左右），及规划中“原体育局地块”、“国华时代”选择了该种产品类型；而国华经典、龙泽花苑、宝龙城市广场、温泉小区、天地家园、花园洲等近年项目仍取得了不错的销售成绩，说明泰安市消费者对以环境优势为代表的中低密度产品形态是非常认同的。近23年内，中低密度产品的整体供应量仍会增加，价格会得到同相应较大幅度的提升，同质化竞争程度会不断提高。国华经典小区天地家园小区2、大盘运作，渐风起云涌泰安市现有典型住宅项目体量多集中在1015万，国华项目、花园洲等。2004年起，市场推出30万平米左右的大盘（经济适用房除外），如奥林匹克花园、宝龙城市广场（商业体量较大）。大盘在配套设施、社区生活氛围上具有极强的优势，对泰安市消费者产生较强的吸引力。后期超10万平的项目主要有：奥园四期、皇冠小区、示范小区、原大河棉纺厂地块、原起重机厂地块、新兴元地块等，而中心市区项目少。原起重机厂地块奥林匹克花园一期二期三期3、营销手段更加丰富，教育是永恒的主题从一、二手房市场反应来看，教育一直是大部分购买者关注的问题，奥林匹克花园在其“健康、运动”的基础上也大作做教育概念，可以说在偏远的开发区，是吸引人的地方。4、人口增长速度有望加快泰安市城市和人口规模均处于初步扩张期，但城市规模的扩张速度远大于人口增长速度。随着工业化带动城市化进程的加快，泰安市房地产行业仍具有较大的发展机会。供应与需求增长方式上的最大区别在于，需求是稳定缓慢增长的，而供应也未呈爆炸式增长，供需略微的不平衡及产品结构的改善，推动房地产业的可持续发展。5市区商品房住宅消费者简析影响消费者购买的主要因素：1、区域：普通老百姓对区域的依赖性强，生活、工作、社交都离不开，高端客户较不是很关注这方面，主要倾向环山沿线购买；2、地段：多数客户比较务实，对位置的依赖性较强；中心医院往北山脚下区域、市政府周边为居民心中最向往的地段；东岳大街沿线发展迅速，前景可观。3、环境：买房子最关注小区内部的环境，配套设施要完善，尤其是针对普通老百姓的房子，距离市区不能太远； 基本的生活配套：医疗、超市、学校、便利店、银行是当地购房者最为关注的因素；序号需要程度提及频率提及率（）1医疗机构428182超市329143.学校32714424H便利店230105银行21896公园16977娱乐场所16978餐饮14969大型商场145610交通中转站132611网吧25112其他1614、品牌：开发商实力、品牌是其关注的要点之一，认为是其自身后期居住质量的主要保证；5、价格：他们最喜欢多层，高层“不经济”，比较喜欢“实惠”；以下为前期“消费者问卷调查”部分情况：1、地段：21746、物业服务：30442、环境配套：23463、总价/单价：23694、升值空间：24985、房型格局：2848开发商品牌：37177、房屋面积：30776重点板块及典型个案解读1、重点板块Ø 市政府/环山路沿线板块板块说明高档物业集中，以泰山景观资源为依托。产品以多层建筑及别墅为主。生活配套、教育配套、医疗配套齐全，社区比较成熟；价格情况二手商品房/新项目均价已过6000元/，仅少数财富阶层有能力消费；代表项目龙泽花苑、国华经典、优山美地、圣源美郡、澳泰山庄；Ø 岱宗大街沿线及以北片区岱宗大街沿线以北板块说明核心居住区域，周边生活、医疗、商业配套已相当完善，居住氛围浓厚，产品主要以多层为主；价格情况除东北片区宝龙和嘉德外，价格目前基本在5000元/的档次上，以大户型为主，每套总价超过60万；代表项目天地家园、擂鼓石花园、东岳世家、宝龙广场、嘉德现代城；Ø 西部开发区及南部高新区西部开发区及南部高新区板块说明西部开发区及南部高新区内企业及厂房集中，区域内居住氛围不够浓厚，且周边配套不足，多为社区自带配套；价格情况平均价格在2700元/左右，近几年内价格提升较快；代表项目海普凤栖湾、奥林匹克花园、御景龙城、花园洲、玉龙花苑Ø 长城路沿线长城路沿线板块说明距市政府较近，规划为为中心商务区，且紧靠时代发展线，建筑以高层住宅位主，及部分商务公寓、写字楼；价格情况价格档次在3500元/左右，且有一定升值空间；代表项目圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、时代明珠、利得摩儿国际城、月季花园；2、典型项目个案分析Ø 银座城市广场项目名称银座城市广场项目位置泰安市东岳大街与龙潭路交叉口处东南，银座商城东。占地面积26680总建面积124036商业面积2260024000住宅面积41000容积率4.65总户数376户开发商泰安银座房地产开发有限公司售楼处东岳大街城市建筑设计院一层建筑设计加拿大BDCL策划代理信立怡高整合推广广智堂广告投入使用2008年下半年开盘情况开盘时间：07年6月30日；开盘价格：起价3370元/、均价4300元/；该项目住宅规划设计的为高层住宅和TOP国际公寓，从60多平米到200多平米不等。约22种户型。（具体户型信息如下表）前期累计VIP客户，共约300组；2007年7月1日7月5日为VIP客户选房时间，每天60组；其余客户于7月5日后方能到售楼处看房购买。位 置面 积户 型所属楼层1号楼1单元东户146.25三室两厅两卫0316F1号楼2单元西户94.82两室两厅一卫0322F1号楼3单元南户94.06两室两厅一卫0322F2号楼2单元东户159.76三室两厅两卫0315F2号楼2单元西户176.49四室两厅两卫0305F公寓楼1单元东户96.74两室两厅一卫0316F公寓楼1单元西户87.14两室两厅一卫0316F公寓楼1单元南户75.19一室两厅一卫0316F公寓楼2单元东户93.30两室两厅一卫0316F公寓楼2单元北户68.77一室两厅一卫0316F公寓楼2单元南户75.19一室两厅一卫0316F公寓楼2单元西户95.47两室两厅一卫0316F备注顶层均为跃层设计1号楼1单元东户：3房2厅、146.25平方米部分户型图如下所示：1号楼2单元西户：2房2厅、94.82平方米2号楼2单元东户：2房2厅、159.76平方米公寓楼1单元东户：2房2厅、96.74平方米公寓楼1单元东户：2房2厅、96.74平方米主要营销活动：（1）2007年3月，预约登记；（2）2007年5月，媒体见面会；（3）2007年5月底，“银座城市广场之夜”2007国际钢琴大师巡演；（4）2007年6月30日，产品说明会；(正式开盘)（5）2007年7月7日，选房活动；（抽奖：液晶电视、洗衣机、电冰箱等）（6）2007年10月，部分优惠房源，让利10000元/套；凡在规定期间，选购指定房源的客户，均可以享受此万元优惠。（7）2008年1月9日，华侨大厦，20套商铺拍卖会。小结：开发商品牌度高；项目地段良好，商业发展潜力巨大；但就居住环境上评价，较为喧嚣。Ø 宝龙城市广场泰安宝龙城市广场项目由“宝龙城市广场”、“宝龙国际社区” 和“宝龙温泉大酒店”三大部分组成，占地356亩，建筑面积约30万平方米。“宝龙城市广场”占地面积为254亩，建筑面积约26万平方米； “宝龙国际社区”占地105亩，建筑面积约6.8万平方米。住宅376套。宝龙国际社区鸟瞰图多层及花园洋房宝龙国际社区部分户型情况：叠加住宅B户型四房两厅三卫：145.6：3900元/小结：宝龙社区产品规划涉及多层、花园洋房、叠加住宅、别墅等；目前整体去化情况良好。后期商业经营效果是其最大的看点。Ø 奥林匹克花园一期二期三期未开发部分户型面积情况：A户型：92 B户型：112C户型：125 G户型：98销售情况：一期：共483套；多层15栋；户型：92、107、113、123平方等；3房2厅格局为主；现已入住，居住比率不高；二期：共754套，多层13栋、小高层6栋；户型：98、119、134平方等；3房2厅为主；已封顶。三期：共190套（部分）；户型：66/75/87/90/92/112平方等；2房2厅、3房为主；在建。小结：高新区品牌开发大盘，一期主要为团购，整体营销节奏控制良好花园洲项目位置泰山大街岱岳区区政广场东侧（北方车辆斜对面）占地面积124878总建面积119211容积率1.5开盘价格均价2850元/建筑类型多层住宅（顶层为复式），小高层开发商青岛麦迪绅集团股份有限公司售楼处地址东岳大街29号（联通营业厅西侧）策划顾问北京世联房地产顾问有限公司整合推广北京洋正广告交房时间2008年下半年开盘时间2007年10月28日主诉求户型、小区环境多层住宅5万平方米，约占总面积的38，小高层住宅3.8万平方米，约占总面积的28；叠加式别墅1.2万平方米，约占总面积的9；泛会所系统（包括会所、商业街及幼儿园）3.5万平方米，约占总面积的25。部分户型面积情况：一期规划全部为多层住宅。户型面积从87-142不等。都比较合理。约20余种户型。主力户型9号楼963房2厅1卫,12号楼1373房2厅2卫。小结：花园洲一期热销主要在于小区品质营造及其价格策略因素。扬州市房地产市场调研报告第一章 扬州市城市概况一 地理位置和行政区划二 交通情况三 自然生态与旅游资源四 历史文化与习俗习惯五 经济实力第二章 扬州市投资环境分析一 宏观经济发展情况二 扬州市居民生活水平三 城市总体规划概况四 城市投资环境优劣势分析第三章 扬州市房地产市场总体情况分析一 扬州房地产市场发展现状及特征概括二 板块分析特征以及物业类型三 2007年扬州房地产开发完成状况、四 未来几年扬州房地产市场展望第四章 扬州市房地产开发综合实力十强企业附：江苏新能源置业集团有限公司简介第五章 扬州市市区相关项目的概况第六章 综合发展结论一 投资区域分析二 初步结论 第一章 扬州市城市概况一 地理位置和行政区划中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温15，年降水量1030毫米，年日照时间2140小时，全年无霜期222天。90%以上是平原。境内长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定；扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。二 交通情况1、公路交通 扬州现有高速公路 196 公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。 2、铁路 扬州铁路(宁扬铁路)为国铁 I 级，已于 2004 年竣工营运。 3、航空 距南京禄口国际机场约 1 个小时，距上海虹桥国际机场约 2 小时。 4、港口 扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约 10 公里。 5、交通直达情况 按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。 三 自然生态与旅游资源扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。 2007年，扬州旅游业继续保持了较快的发展。接待境外旅游者15.08万人次，同比增长17.96%；创汇4801万美元，同比增长1.69%。接待国内旅游者592万人次，同比增长14.18%;国内旅游收入60.69亿元，同比增长10.21%。旅游总收入54.01亿元,同比增加9.59%。旅游增加值16.50亿元,同比增长22.32%。目前，全市拥有星级涉外饭店36家，各类旅行社50家。扬州拥有丰富的资源，是著名的“鱼米之乡”，境内资源丰富，盛产粮、棉、油及水产品等，拥有丰富的石油、天然气、煤炭、地下温泉和矿石等矿产资源。据1999年10月底统一调查统计，全市土地面积为998.72万亩，园地17.96万亩，林地12.52万亩，牧草地0.58万亩，城镇村及工矿用地133.18万亩，交通用地30.35万亩，水域311.19万亩，未利用地10.25万亩。四 历史文化和习俗习惯扬州是一座具有2490多年历史的文化古城，自春秋吴王夫差筑城以后，古代扬州几度盛衰，是我国古代水陆交通枢纽和盐运中心，东南第一大都会、著名的风景旅游城市，素有“雄富冠天下”之称。这里有春秋时代的邗沟（中国最古老运河段），汉代广陵王墓，隋代炀帝陵，南北朝古刹大明寺，唐宋古城遗址，唐鉴真纪念堂，宋伊斯兰教普哈丁墓，仙鹤寺，明清私家园林个园（以四季叠石闻名于世），何园（以中西合璧建筑风格享誉海内）等众多名胜古迹，使古城扬州散发出无穷的魅力。1982年国务院公布扬州为国家首批历史文化名城。 扬州历史上是一个戏曲之乡，著名的地方戏剧扬剧、扬州评话、扬州清音等，至今为民众所喜好。富有地方特色的扬州传统工艺、漆器、玉雕、刺绣、绒花等，其历史远的可追溯到2000多年前的战国时代，近的繁盛于清代。以艺术精湛、制作精美著称，有的产品远销世界50多个国家和地区。 扬州是人文荟萃的文化名城。扬州在其漫长的发展过程中，伴随着经济的几度繁荣，积淀了厚重璀璨的扬州文化。文学创作、艺术建树、学术研究、文物积累、工艺制作等，是扬州人的自豪，也是中华文化的重要窗口。一大批政治家、文学家、艺术家曾在扬州为官、游访，留下了大量的名篇佳作。唐代的李白、杜甫、白居易、孟浩然、杜牧等曾先后在扬州生活。康乾时期，以郑燮、金农、李方膺、罗聘等为代表的"扬州八怪"画派在中国画坛独树一帜。清代形成的扬州戏曲、评话、书院、雕版印刷、修志、藏书等颇为兴盛，成为扬州文化的象征。今天的扬州，科教文化比较发达，已多次被评为全国"科教兴市"先进城市。第二章 扬州市投资环境分析一 宏观经济发展情况2007年全市实现地区生产总值1311亿元，同比增长15.7%，比上年提高0.5个百分点，高于省均0.9个百分点，连续六年保持两位数增长。其中，一产增加值101亿元，增长5%；二产增加值748亿元，增长17.1%；三产增加值462亿元，增长16.1%。人均GDP超过29000元。产业结构不断优化。三次产业比例由上年的8.6：56.4：35调整为7.7：57：35.3，一产下降0.9个百分点，二产提高0.6个百分点，三产提高0.3个百分点。二、三产业增加值占GDP比重达到92.3%，比上年提高0.9个百分点。1、农业生产平稳增长。全年农林牧渔业实现总产值196亿元，比上年增长4.5%。全市实现农业增加值101亿元，增长5%。粮食生产近年来新高。随着各项惠农措施的落实到位，继续调动了农民种粮的积极性，粮食生产连年丰产增收。粮食播种面积与产量同创2000年以来新高。全年播种面积610万亩，比上年增加58.2万亩；单产436公斤，总产265.79万吨，比上年增加20.7万吨；油料产量受播种面积减少影响降幅较大，2007年产量7.74万吨，比上年减少3.73万吨。2、工业经济继续保持较快的增长势头。2007年扬州工业经济延续了上年既快又好的发展态势，继续保持在高平台上的稳定增长。2007年全市规模以上工业完成总产值2590.9亿元，增长35.8%；完成工业增加值715.53亿元，比上年增长21.3%，高于全省均2.4个百分点。从分季度来看，扬州规模以上工业增加值增速均高于省均。规上工业企业数2691家，比上年增加439家。累计完成工业用电81亿千瓦时，增长17.3%。产品产销率97.7%，比上年提高0.1个百分点。分轻重工业看，轻工业完成总产值911亿元，占35.2%，同比增长25.9%；重工业完成1679.9亿元，增长41.8%，占全市的比重为64.8%，比上年提高3个百分点；重工业高出轻工业29.6个百分点，增幅高出轻工业15.9个百分点。分经济类型看，国有、集体企业分别完成工业总产值73.8、172.5亿元，同比增长2.2%和30.2%；股份合作和股份制企业分别完成48.2、1365.9亿元，同比增长34.8%和42.6%；外商及港澳台投资和其他类型企业分别完成700和230.5亿元，同比增长29.1%和37.8%。2007年以来扬州市场物价涨幅一路走高，全年市区居民消费价格总指数为104，低于省均0.1个百分点。八大类消费品及服务项目价格呈六涨二跌的运行格局，其中食品类、居住类价格分别比上年同期上涨9.2%和3.3%，拉动居民消费价格上涨3.69个百分点，对价格总水平上涨的拉动率高达92.3%。其他价格上涨的类别为：家庭设备用品及维修服务类、医疗保健和个人用品类、娱乐教育文化用品及服务类、烟酒及用品类，价格分别上涨3.7%、1.6%、0.9%和0.6%；衣着类和交通通信类价格分别下降2.4%和0.3%。食品类价格与上年同期相比上涨9.2%，涨幅同比提高6.9个百分点，影响居民消费价格总水平上涨3.31个百分点，是物价上涨的主导因素和动力。油脂价格涨势明显，上涨25.7%；猪肉价格比上年同期上涨35.5%，拉动价格总水平上涨0.81个百分点；鲜蛋价格比上年同期上涨23.2%；鲜菜、鲜果价格涨幅较去年有所回落。近几年来，扬州投资力度明显加大。2003-2007年全社会固定资产投资总额达2238亿元，相当于前五年的3.2倍，尤其是工业投资保持高速增长，形成了一批较为先进的生产能力，积累了比较坚实的物质基础。招商引资力度不断加大，五年实际利用外资36.8亿元。基础设施不断完善，交通不断改善，消费需求较为强劲，各种有利因素正在聚合。二 扬州市居民生活水平1、扬州居民生活水平概述 根据统计数据结合网上查询情况，我认为：扬州全市范围内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富裕；扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入群体；扬州市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑；扬州居民居住水平从量上来看处于一个较高的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。 2、扬州居民收入情况 表：扬州居民收入统计表年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 居民人均可支配收入（元）6734 7205 7833 8700 9851 11379 12945 增幅 7.00% 8.70% 11.10% 13.20% 15.50% 13.80% 在岗职工平均工资（元）9732 10763 12006 13801 16008 18165 20847 增幅 10.60% 11.50% 15.00% 16% 13.47% 14.76% 农民人均纯收入（元） 3464 3690 3926 4172 4755 5215 5813 增幅 6.50% 6.40% 6.30% 12.60% 9.67% 11.50% 数据来源扬州统计年鉴、扬州市统计局提供材料 从上述的统计资料结合网上的资料来看，扬州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明扬州总体的购买能力有限。虽然扬州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于 GDP 增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合扬州的私营经济发展水平来看，扬州存在着一定数量的高收入阶层。3、城乡居民储蓄存款水平 表：扬州城乡居民存款储蓄余额年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年居民储蓄存款余额（亿元）276 314.6 378 449 522.8 604.7 675.54 758.36增幅 13.99% 20.15% 18.78% 16.44% 15.67% 11.71% 12.26% 数据来源扬州统计年鉴扬州居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，只是增幅有所下降。由此可见近年随着扬州经济的不断发展和人民生活水平的提高，扬州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。 4、扬州居民住房水平表：居民住房水平统计年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年平均每人使用面积（） 14.15 15.3 16.78 21.5 22.38 23.34 29.8 32.9增幅 8.13% 9.67% 28.13% 4.09% 4.29% 27.68% 1