苏州房地产市场研究报告.doc

苏州房地产市场分析月报2015年5月 报告撰写上海中原物业代理有限公司·苏州分公司市场咨询部2015年5月9日目录一、本月政策动态跟踪3二、中原代理主要楼盘展示4三、月度土地市场5(一)土地挂牌信息5(二)土地成交信息5四、月度商品房市场7(一)价格情况7(二)住宅市场8(三)别墅市场12(四)非住宅市场15一、 本月政策动态跟踪2015年5月主要房地产政策一览表发布时间发布机构文件名称政策要点主要内容5月11日自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率-金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。5月15日苏州住房公积金贷款政策放宽-家庭最高贷款额度可达70万元, 家庭贷款最高限额从原来的新建住房50万元，存量成套住房（二手房，下同）35万元统一调整至70万元，分别提高了40%和100%，个人贷款最高限额从原来的新建住房30万元、存量成套住房21万元统一调整至45万元，分别提高了50%和114%。可按照职工还款能力计算贷款额度首次使用公积金贷款购买自住住房，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%取消第二次使用公积金贷款利率上浮新政将于2015年5月15日正式实施资料来源：苏州中原市场咨询部二、 中原代理主要楼盘展示三、 月度土地市场(一) 土地挂牌信息2015年1号（2015-5-3）序号地块位置编 号面 积 （M2）用途出让年限规划技术指标起报 单价 （元/）保证金（万元）项目分割销售的比例约定容积率建筑密度绿地率1姑苏区城北东路以北、江坤路两侧苏地2015-G-1号地块一：28354.5批发零售、商务金融和住宿餐饮用地406.045%20%5950 9300 部分可分割销售（具体详见特别说明）地块二：49772.1批发零售和商务金融用地4.050%20%2姑苏区苏站路以南、江乾路以东苏地2015-G-2号27322.1批发零售和城镇住宅用地40 702.030%35%10100 5520 可分割销售3姑苏区虎泉路以西、新城路以北苏地2015-G-3号7307城镇住宅用地701.01.530%37%6150 900 可分割销售4吴中经济开发区东方大道北侧、怡湖路南侧苏地2015-G-4号地块一：62313.9批发零售和城镇住宅用地40 701.82.028%30%800015900 可分割销售地块二：40029.21.01.828%30%74005吴中经济开发区东方大道北侧、双冠金融城西侧苏地2015-G-5号122975.5批发零售和城镇住宅用地40 701.02.230%30%870021400 可分割销售6吴中经济开发区明溪路东侧、吴山街北侧苏地2015-G-6号61215城镇住宅用地701.01.630%37%80009800可分割销售7吴中经济开发区吴中大道北侧、尧峰山东南侧苏地2015-G-7号64224.5批发零售和住宿餐饮用地400.640%30%36004630部分可分割销售（具体详见特别说明）8吴中经济开发区吴中大道南侧、金赛工具东侧苏地2015-G-8号2466.7批发零售用地（加油站）400.850%20%150080不可分割销售9吴中经济开发区尹丰西路南侧、苏嘉杭高速公路指挥部东侧（北地块)苏地2015-G-9号4666.7批发零售用地（汽车4S店）401.355%20%1500150不可分割销售10吴中经济开发区尹丰西路南侧、苏嘉杭高速公路指挥部东侧（南地块)苏地2015-G-10号4666.7批发零售用地（汽车4S店）401.355%20%1500150不可分割销售11吴中经济开发区尹中南路东侧、尹丰西路北侧苏地2015-G-11号10133.3批发零售用地（汽车4S店）401.555%20%1650340不可分割销售12吴中经济开发区东振路南侧、通达路西侧地块苏地2015-G-12号1727.3住宿餐饮用地402.03.050%20%5400190不可分割销售13吴中区木渎镇向阳路南侧、金山路西侧苏地2015-G-13号26974.56 城镇住宅用地701.01.235%37%6600 3570可分割销售14吴中区木渎镇寿桃湖路东侧、渔洋街南侧苏地2015-G-14号109403.8城镇住宅用地701.01.0535%37%5850 12810 可分割销售15吴中区木渎镇寿桃湖路东侧、玉山路北侧苏地2015-G-15号163511.1城镇住宅用地701.01.130%37%6150 20120 可分割销售16吴中区临湖镇环镇路西侧、吴塘路北侧苏地2015-G-16号地块一: 10630.8商服用地401.045%15%3731 6950不可分割销售地块二: 260471.060%10%地块三: 22414.31.035%30%地块四: 7893.81.045%15%地块五: 3006.70.860%10%地块六: 2902.40.860%10%地块七: 26181.060%10%地块八-1: 7702.31.045%25%地块八-2 : 2787.9地块九: 4330.11.060%10%地块十: 2774.21.060%10%17吴中区临湖镇菱湖渚公园南侧、湖滨路西侧苏地2015-G-17号57530.3批发零售、住宿餐饮和文体娱乐用地400.630%30%3000 3460 不可分割销售18相城经济开发区华元路北、澄星街东苏地2015-G-18号48557城镇住宅用地701.0 2.025%37%63006120 可分割销售19相城区黄埭镇方桥路东、春华路南苏地2015-G-19号78403商服用地和城镇住宅用地40 701.0 2.240%30%48007530 可分割销售20相城区元和街道太阳路南、御窑路东苏地2015-G-20号1731.6批发零售用地（加油、加气站）400.540%25%120050 不可分割销售21高新区狮山街道何山路北、金枫路绿化地东苏地2015-G-21号64717.1 城镇住宅用地701.0且2.330%30%1125014570 可分割销售（具体详见特别说明）22高新区狮山街道竹园路南、塔园路东苏地2015-G-22号33732.3 城镇住宅用地701.0且2.330%30%1835012380 可分割销售23高新区枫桥街道马涧路绿化地北、马涧河绿化地西苏地2015-G-23号47893.4 城镇住宅用地701.0且1.635%30%55005270 可分割销售24高新区枫桥街道环山路绿化地东、华山路绿化地南北苏地2015-G-24号地块一：40503.3批发零售和城镇住宅用地40 70地块总容积率1.0且1.0135%30%376413460 可分割销售地块二：138183.530%30%25高新区科技城查山东侧地块苏地2015-G-25号8970.8 住宿餐饮用地（宾馆）40按照附带方案实施1243230 不可分割销售四、月度商品房市场(一) 价格情况苏州5月份商品房成交均价为12023元/，环比上月增幅2.39%。住宅方面，本月成交均价园区最高，为15186元/，其次是姑苏区14406元/，吴中区和高新区均价分别为9873元/和10614元/，相城区本月成交均价依旧最低，为9605元/。(二) 住宅市场1、住宅供应情况Ø 住宅新增情况2015年5月，苏州住宅市场供应4761套，共计约56.89万方。Ø 住宅新增面积段划分本月住宅供应套数分布主要集中在120-144（含144）和90-100（含100）面积段，分别新增1260套占26%和1170套占25%。本月住宅供应面积分布主要集中在120-144（含144）和90-100（含100）面积段。其中120-144（含144）新增17万方，占总体的30%，90-100（含100）新增11.28万方，占总体的20%。2、住宅销售情况Ø 销售情况（含保障房）2015年5月，苏州房地产市场新增住宅面积56.89万方，住宅成交面积为88.65万方，当月供销比为0.64。Ø 销售情况（剔除保障房）本月苏州房地产市场新增住宅面积84.5万方，住宅成交面积为56.9万方，当月供销比为0.67。Ø 区域销售情况从板块看，吴中区独墅湖西及尹山湖成交量最大；东沙湖风华里项目成交第一。Ø 2015年5月住宅成交排行排行项目名称区域板块开发公司销售面积销售套数均价1九龙仓风华里工业园区园区东沙湖苏州高龙房产发展有限公司35840.3297136002保利悦玺吴中区吴中区独墅湖西苏州保利隆威置业有限公司31311.0232396003澜调国际工业园区园区湖东苏州隽御地产有限公司31057.2300115004中海山湖一号吴中区吴中区独墅湖西苏州依湖置业有限公司21176.0220396005太湖汇景吴中区吴中区环太湖苏州地福房地产开发有限公司21031.2820257006弘阳上湖吴中区吴中区独墅湖西苏州弘阳房地产开发有限公司17721.3518395007招商依山郡高新区新区浒通苏州招商依山郡房地产有限公司14969.9715978608建发中泱天成相城区相城区核心外苏州兆坤房地产开发有限公司14069.3813787009万业湖墅金典吴中区吴中区独墅湖西苏州万业房地产发展有限公司14047.96139950010红星国际广场吴中区吴中区木渎板块苏州凯润置业有限公司12614.99210400Ø 销售产品分析本月住宅销售套数分布主要集中在75-90（含90）和120-144（含144）两个面积段。其中75-90（含90）成交1940套，占总体的27%；120-144（含144）成交1878套，占总体的26%。本月住宅销售面积分布主要集中在120-144（含144）和75-90（含90）两个面积段。其中120-144（含144）成交24.82万方，占总体的29%；75-90（含90）成交16.76万方，占总体的20%。3、住宅存量情况注：上表为官方住宅数据不包括40年酒店式公寓产品截止2015年5月底，苏州全市住宅可售总量为770.99万方，可售套数为51674套。注：上表为明细数据统计不包括40年酒店式公寓产品(三) 别墅市场1、别墅供应情况Ø 新增情况2015年5月份，苏州全市别墅房源供应70套，约1.32万方，新增项目主要为正荣国领、万科新都会和世茂御珑墅。2、别墅销售情况Ø 销售情况2015年5月份，别墅成交301套，去化面积7.86万方，成交量有所下滑。Ø 区域销售情况从板块看，别墅去化主要集中在园区高教区，海和院、桃花源、铜雀台等高端别墅成交居前。Ø 销售排行（2015年5月别墅成交排行）排行项目名称区域板块开发公司面积套数均价1红星国际广场吴中区吴中区木渎板块苏州凯润置业有限公司3709.7224133002世茂铜雀台工业园区园区高教区苏州工业园区世茂世纪置业有限公司3559.4311220003绿城桃花源工业园区园区高教区苏州绿城玫瑰园房地产开发有限公司3514.896285004仁恒海和院工业园区园区高教区仁恒地产（苏州）有限公司3494.759240005碧堤半岛吴中区吴中区独墅湖西苏州瑞龙地产发展有限公司2841.8211150006金科王府高新区新区狮山路金科集团苏州房地产开发有限公司2817.198210007正荣国领吴中区吴中区独墅湖西正荣苏南（苏州）置业发展有限公司2694.718145008世茂石湖湾吴中区吴中区越溪苏州世茂新世纪房地产开发有限公司2391.657180009秦馀山庄高新区新区浒通苏州永昌置业有限公司2190.171200010万科城吴中区吴中区木渎板块苏州青云置业有限公司2184.4420135003、别墅存量情况吴中区环太湖别墅存量依旧最大，其余集中在新区浒通、相城区核心外及园区高教区等。(四) 非住宅市场1、整体价量分析注：以上数据引用自官方数据（非住宅含40年酒店式公寓）苏州2015年5月非住宅共成交12.87万方，同期内新增7.03万方。本月新增的非住宅产品主要为酒店式公寓和社区商业，新增面积4.53万方和2.2万方。注：以上数据引用自官方数据（非住宅含40年酒店式公寓）苏州2015年5月非住宅共成交1361套，环比增加120套，同期内新增1267套。本月非住宅整体成交均价为14909/，环比降幅4.77%。2、存量分析注：以上数据引用自官方数据（非住宅含40年酒店式公寓等）苏州2015年5月非住宅全市可售总量为79746套，约620.79万方。注：数据来源剔除车库等表：非住宅产品细分汇总产品类型套数面积（万方）套均面积办公配套商业61725.00 405.18 定向经营商贸478223.83 49.83 集中式商贸408025.96 63.63 集中式商贸（LOFT）260.10 38.79 商业社区商业418664.67 154.50 小型商业街563251.56 91.54 休闲地产1562.59 165.84 综合体商铺241927.35 113.06 酒店2263.45 152.81 小计22124224.51 101.48 办公写字楼6649104.12 156.60 写字楼（LOFT）160.10 63.03 写字楼（七十年）1281.51 118.26 小计6793105.73 337.89 酒店式公寓酒店式公寓（LOFT）735739.57 53.78 酒店式公寓（四十年）778049.82 64.03 小计1513789.38 117.81 总计44054419.63 95.25 注：以上数据由存量明细统计（含40年产权酒店式公寓）截止2015年5月底，通过各非住宅项目汇总，全市可售总套数为44054套，可售面积为419.63万方，套均面积95.25。其中商业用房可售量为22124套，可售面积为224.51万方，套均面积为101.48。同期办公类房源可售总量为6793套，可售面积为105.73万方，套均面积为337.89。酒店式公寓可售总量为15137套，可售面积为89.38万方，套均面积为64.03。截止2015年5月，非住宅存量板块中存量最多的属吴中区，吴中区的可售面积为118.62万方，其次为工业园区，可售面积为101.49万方。单个板块存量最高的为相城区核心板块，其存量为57.6万方。3、区域市场分析图：苏州各区非住宅成交面积（万方）走势图注：以上数据由官方日成交统计2015年5月份，面积成交最多为相城区7.93万方，成交最少的是姑苏区0.65万方。图：苏州各区非住宅成交价格（元/）走势图注：以上数据由官方日成交统计2015年5月，苏州全市非住宅成交均价为14909元/。从各区域看，本月高新区成交均价最高，为19529元/，环比涨幅1.7%，相城区11824元/的价格位于末位。4、月度成交排行面积排名Top10项目名称区域板块开发公司面积均价星云汇生活广场相城区相城区核心苏州业如房地产开发有限公司5473.239800东方时代广场相城区相城区核心外苏州翠湖置业有限公司3934.1815866时代天街高新区新区狮山路苏州龙湖基业房地产有限公司3339.4917700高融大厦相城区相城区核心外苏州高融投资发展有限公司3219.189000大运城吴中区吴中区木渎板块江苏诚润置业有限公司2742.9213807领峰商务广场吴中区吴中区木渎板块苏州市凯誉房地产开发有限公司2248.349600环球188工业园区园区湖西苏州润建置业有限公司2233.5128000美嘉首席Mall吴中区吴中区甪直苏州甪嘉置业有限公司1991.6225000金埭时尚商业中心相城区相城区核心外苏州新中天置业有限公司1983.6725000星湖花海相城区相城区核心苏州星湖湾房产开发有限公司1805.347600注：以上数据由成交明细统计本月成交排行第一的是星云汇生活广场，成交面积0.55万方。套数排名Top10项目名称区域板块开发公司套数均价星云汇生活广场相城区相城区核心苏州业如房地产开发有限公司1059800美嘉首席Mall吴中区吴中区甪直苏州甪嘉置业有限公司9225000大运城吴中区吴中区木渎板块江苏诚润置业有限公司7613807金埭时尚商业中心相城区相城区核心外苏州新中天置业有限公司7225000领峰商务广场吴中区吴中区木渎板块苏州市凯誉房地产开发有限公司529600星湖花海相城区相城区核心苏州星湖湾房产开发有限公司517600时代天街高新区新区狮山路苏州龙湖基业房地产有限公司4517700东方时代广场相城区相城区核心外苏州翠湖置业有限公司3515866合景峰汇相城区相城区核心苏州市合景房地产开发有限公司289800睿峰商务广场吴中区吴中区木渎板块苏州市盛景房地产开发有限公司276700注：以上数据由成交明细统计从成交套数上看，星云汇生活广场成交105套占据榜首。 上海中原物业代理有限公司苏州分公司市场咨询部地址：苏州市狮山路88金河国际中心610室电话：0512-68188016传真：0512-68188016-8013说明数据来源：苏州中原市场咨询部市场监测系统：苏州中原市场咨询部根据苏州房地产交易中心、网上房地产、统计局、相关房地产网站等公布的相关信息，及中原区域分公司当地调研数据调整补充而得，其中涉及的商品房数据均不包括配套及动迁房。2015年版权声明：本报告由苏州中原市场咨询部撰写，报告中所提供的信息均由本公司通过可靠途径获得，其准确性及主要观点和预测均以此为基础进行推断，相关结论仅供读者参考。本报告版权归苏州中原市场咨询部所有，未经本公司书面许可与授权，任何个人和组织均不得已任何手段和形式对本报告进行复制和发布。如引用和刊发敬请注明“苏州中原市场咨询部”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中所表达的信息和意见并不构成对房地产市场的投资建议。本公司不对报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保，任何个人或组织根据本报告或其内容而导致的直接或间接投资损失，本公司不承担任何责任。