合肥市房地产市场调查报告.doc

合肥市市场分析报告2014年01月目 录1、合肥市城市状况分析2、房地产市场宏观分析3、城市整体房地产市场趋势分析4、区域房地产市场分析5、区域竞争个案及城市典型个案分析 合肥市背景分析、地理位置1、合肥市城市状况分析2、房地产市场宏观分析3、城市整体房地产市场趋势分析4、区域房地产市场分析5、区域竞争个案及城市典型个案分析合肥，安徽省省会，位于安徽省正中部，长江、淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、贯通南北的重要区位优势，古称“庐州”、“庐阳”，因淝、施二水交汇而得名。中国四大科教城市之一，华东地区特大型城市，长三角西翼中心城市，安徽省政治、经济、科教、金融、科技、文化、信息和交通中心，也是国家综合交通和通信枢纽之一；合肥是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市、长江沿岸中心城市经济协调会会员城市、长江中游城市群副中心城市、合肥都市圈核心城市。合肥已有2000多年历史，曾为扬州、合州、南豫州、庐州、德胜军、淮南西路等治所，是兵家必争之地，有“江南唇齿，淮右襟喉”、“江南之首，中原之喉”之称，历为江淮地区行政军事首府。拥有三所国家实验室和四座重大科学装置，是仅次于北京的国家重大科学工程布局重点城市，唯一的国家科技创新型试点城市，同时也是世界科技城市联盟会员城市。合肥是首批中国国家园林城市，自然景色锦绣多姿，文化古迹甚多，是中国旅游资源最丰富的城市之一。、行政区域划分面积（平方公里）人口数（万人）合肥市11408.48752瑶海区18945庐阳区139.3262.5蜀山区246.8364.8包河区34081.8经开区7820高新区30/新站区7319.4巢湖经开区61/政务区12.712.5滨湖新区19650北城新区5050长丰县184176.8肥东县2216108.4肥西县196188.9庐江县2348120巢湖市206394合计1.14万755合肥是行政区划一览合肥市辖瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、庐江县、肥东县、肥西县、长丰县，代管县级巢湖市，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、合肥巢湖经济开发区市级管理权限。土地面积达1.14万平方公里，常住人口达755万人，占全省总人口的12.6%。其中，城镇人口达486万人，乡村人口266万人，城镇化率达64.6%。、城市发展方向合肥以建设全国有影响力的区域性特大城市为目标，按照“中心集聚、组团拓展、区域协同”的思路，深化“141”空间发展战略，加快合肥经济圈建设，形成主体功能更加突出、生产力布局更加优化的空间格局。将滨湖新区、老城区和政务文化新区打造成现代化中心城区；按照中等城市规模，统筹推进东部、北部、西部、西南部四大组团建设打造各具特色的城市副中心；合肥充分发挥城市规划在推进城市化进程中的先导作用，在新一轮城市总体规划和土地利用总体规划中，加快中心城区和城市副中心建设，实现城市空间由单中心、高集聚向多元化、开敞式转变未来合肥将呈现以中心主城区为主，五个副城市中心为辅的城市结构政务区未来发展规划政务文化新区和高新开发区、经济开发区、新站开发区是合肥城市发展的重要区域。，是主城重要的综合性新区。而其实新区是都市发展区的次区域中心，它们在都市发展中的角色不同。政务文化新区与主城中片之间空间和心理距离最短，且没有难以跨越的障碍，因此政务文化新区对主城的疏解作用最直接，成为今后都市新核心的定位最准确。政务文化新区用地布局，将以贯穿南北的 200米宽绿轴为主线，以东北西南向城市商业带作为拓展轴，与西北东南向水系河流作为水景景观轴，交织组织新区用地骨架。 为了实现架构未来合肥市城市框架、提高城市整体环境水平的战略目标，规划应分为二步走：第一步（2002-2005）：重点建设政务文化新区的主轴部分；第二步(2005-2012)：全面建设政务文化新区。 、宏观经济分析2004-2010年合肥市人均GDP（元）走势图2006-2010年合肥城镇居民人均可支配收入走势2004-2010年人均GDP和城镇居民人均可耻配收入都呈现稳步增长态势；人均GDP和城镇居民收入的稳步增加，将增强居民的支付能力，为房地产市场提供现实的购买力安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，努力实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈的竞争融合合肥处于国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市，长三角经济势力向内地扩展的第一站，城市价值彰显；人均GDP逐年上涨，正是对城市正确规划、发展的回应。、宏观经济分析前三季度，合肥市城镇居民人均工资性收入14470元,同比增长8.8%。工资性收入占家庭总收入的64%；从贡献度上看，对收入增长的贡献率达65.1%，拉动家庭收入增长5.6个百分点，其比重和贡献度在四项收入中均居首位。2013年，合肥市全年实现地区生产总值4650亿元，增长11.5%左右；完成固定资产投资4700亿元，增长23%；财政收入768.27亿元，增长10.6%；社会消费品零售总额1480亿元，增长14.5%。主要指标增幅继续位居中部和全国省会城市前列。2014年，合肥GDP预增目标10.5%以上，城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长10%以上工业在合肥经济社会发展中一直担当“领头雁”的角色。继2012年全市工业总产值首次突破6000亿元大关后，2013年这一速度再次刷新，仅用时10个月就超过6000亿元。从市经信委了解到，2013年110月，合肥市完成工业产值6182.9亿元，同比净增728.6亿元，实现增加值1549.4亿元，同比增长14.2%。 2012年房地产开发投资880.29亿元，比上年增长10.4%。商品房销售面积1246.60万平方米，增长9.1%，其中住宅销售面积1066.31万平方米，增长8.1%；在收入快速增长的同时，居民消费水平大幅度提高。消费结构逐步由温饱型消费向享受型和发展型转变，住房、等消费热点持续升温，人民生活蒸蒸日上！、区域经济概况小结Ø 合肥市城市化进程不断加快；Ø 各产业发展水平显著提高；Ø 服务业全面发展；Ø 区域经济增长强势；Ø 房地产行业发展迅速.截止2012年合肥市人均GDP不断增长，达到54596元人民币正处于房地产高速发展阶段，其固定资产投资额的超高增长率也可见一斑。合肥的城市地位和经济的快速发展为房地产的成功开发提供了良好的背景在优良的经济环境之下会更加茁壮的成长。、合肥土地成交概况1、合肥市城市状况分析2、房地产市场宏观分析3、城市整体房地产市场趋势分析4、区域房地产市场分析5、区域竞争个案及城市典型个案分析2013年合肥土地市场共有156块土地成交，土地面积达1.4万亩以上，总成交额达约450亿元，平均每亩300万/亩、市场版块一览针对合肥总体楼市，我们将整个楼市按版块进行分割，主要有以下版块组成：中心板块、滨湖板块、蜀山区板块、经开区板块、政务区板块、高新区板块、庐阳区板块、北城板块、包河工业园板块、包河区板块、龙岗板块、瑶海板块、新站区板块从区域供应看，蜀山、瑶海庐阳三大老城区与政务新区为主要供应区域，而随着合肥城市向西南拓展，经开区、滨湖区这两年紧随其后成为商品住宅主要供应区域；从分区销售来看，九大区域中l六大区域年销售量超过50万，经开区去年年去化量达40万，从区域供销比来看，各大区域均处于存量消化过程、年度市场概况2013年1月至11月，全国商品房均价6312元/，同比增长8.1%，其中住宅均价5936元/，同比增长8.0%。而合肥6513.88元/的均价全国水平高出近600元。合肥132家楼盘中，2013年有103家价格上涨，21家保持平稳，仅8家下跌(最高降500元/，最小幅度100元/)。如今，合肥全市新房价格早已稳定在“7”字头，从2013年9月1日以来，只有两周新房销售均价低于7000元/。2013年合肥全市商品房备案量达135801套，住宅备案量则达105863套。此外，2013年住宅成交量环比2012年(91875套)涨幅15%，而相比2011年(56324套)，住宅成交量涨幅则达88%，2013年住宅备案量超万套的3月和12月，分别为11480套和11808套。：市场走势2013年合肥商品房成交135693套，同比上涨36.75%，其中九大区住宅商品房成交106502套，同比上涨37.14%，成交面积10765107平方米，同比上涨39.84%。九大区住宅成交均价6954.12元/平方米，同比上涨7.71%。此外商业类商品房成交9501套，同比上涨33.69%。办公楼商品房成交9895套，同比上涨56.02%。其他商品房成交9795套，同比上涨20.66%。相比2012年的“低开-上升-走稳”，2013年合肥楼市走势较为波动，从1月开始 “走稳-上涨-下降-走稳-攀升”。上半年住宅成交保持了“金三银四”的传统旺季，7月、8月住宅成交双双突破9千套，“金九银十”住宅成交常态化，11月、12月成为楼市旺季的新周期。随着个别大体量项目的成交结束，2014年初住宅成交会有所缩减，3月、4月将迎来新一轮楼市成交高峰。、区域市场2013年合肥九大区住宅成交量：蜀山区成交13473套，占总成交量的12.65%，同比下降18.12%；庐阳区成交13694套，占比12.86%，同比上涨4.88%；包河区成交9587套，占比9.00%，同比涨10.64%；瑶海区成交14909套，占比14.00%，同比上涨38.90%；高新区成交11547套，占比10.84%，同比上涨259.72%；经开区成交13192套，占比12.39%，同比上涨102.33%；政务区成交8659套，占比8.13%，同比上涨24.20%；新站区成交3825套，占比3.59%，同比下降1.77%；滨湖区成交17616套，占比16.54%，同比上涨116.09%。市场数据分析小结合肥楼市风起云涌，有观望，有博弈，有期待，而对于楼市，每个人都有一种情绪，一种姿态。对于楼“势” 要说的实在太多太多。最后，莫不如用一句话来进行梳理，从简易的一句话中解读楼市的变数和未来，“稳涨高难降，品城严光旺”。1、 稳，在合肥政府调控下，要求2013年全市年度新建商品住房价格增幅不得高于本市城镇居民人 均可支配收入的实际增幅；凡已备案的商品住房价格3个月内不得向上调整； 2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。这些都是从根本上稳定房价预期的有力举措； 2、 涨，房价破“7”，已经毫无悬念。据百城房价显示，今年1月，合肥房价是6614元/，但到了10月就变成7040元/，每平方米上涨了426元。以一套100的房子来计算，一年就要多付4万多了。而2012年，合肥统计局公布的数据中，合肥市民人均可支配收入为25434元。 3、 高，高溢价率成为今年土地市场的一大特点。 4、 难，合肥二手房房贷，总是呼之不出。 5、 降，纵观2013年合肥楼市，除了新站区、瑶海区一直处于新房市场价格“洼地”，房价在“6”字打头区域徘徊。滨湖区等单位团购房的出现拉低了单周、单月均价。希望房价降，也只能是购房者的希望了。 6、 品，2013年，合肥北有北城世纪城，南有滨湖文旅城，西有新桥机场，三大区域地产板块的热度，直接为2014年合肥房地产市场的大热埋下“伏笔”。 三大品牌成就一座城市版图的扩延。 7、 城，从合肥土地市场来看，涌现了一大批“城”。滨湖区的万达文旅城、包河区的茶博城以及西南片区的华南城，都是很好的例证。南翔集团正在包河区运作的3600亩国际级茶文化特区项目华夏国际茶博城。万达落子滨湖的文旅城项目，缔造的不仅是安徽的新商业中心，而且也是未来长三角的旅游文化中心。8、 严，10月1日起，合肥新版楼市预售资金监管办法开始执行，在新版办法中，对于开发商变相预售，将处以更严厉的处罚。原先老版中着重于行政处罚，后期罚金一般在13万元左右，而新版规定，如开发商擅自违法销售，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款9、 光，合肥只要已有90左右的三房推出，销售都会很火爆。合肥市场仍以刚需为主。10、 旺，2012年限购至今，被压抑的购房需求正如“纸包的火”，不点自着。而2013年合肥楼市共成交超10万套！政务区板块分析1、合肥市城市状况分析2、房地产市场宏观分析3、城市整体房地产市场趋势分析4、区域房地产市场分析5、区域竞争个案及城市典型个案分析项目名称项目地址总建面主力户型销售均价销售动态万达广场南二环和聚云路交汇处32万4050045000元/售罄置地广场习友路与怀宁路交汇处100万150150025000元/D座商铺新地中心潜山路与祁门路交汇西南处55万9921675000元/售罄ICAR瑶海区长江东路三里街约10万30601.65.6万/A栋天徽商业广场东流路城市主干道南侧12万48-661.7万/三楼古玩城金潜广场政务区金寨路与潜山路交汇处1.2万400-5003.85.8万/一、二层御龙湾政务区茂阴路与天鹅湖楼交口西26015.27142-2501.8万/1、2、15、16栋政务金街东流路与圣泉路交叉口 1万101.822.9万/36栋一、二层华东国际酒店用品城肥东县裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口6万20301.5万/内铺、沿街商铺 政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。置地广场即安徽置地政务区绿轴地块，位于合肥市政务区习友路和怀宁路交叉口东北角，总用地面积335.81亩，总建设规模约103.94万平方米,其中地上部分约89.34万平方米，地下部分约14.6万平方米，规划功能为商业、办公、居住。置地广场分期建设，其中一期包括：超高层办公式公寓31798平方米，高层住宅31406.27平方米，高档住宅（排屋、洋房）10000平方米，商业3000平方米。置地广场基本信息置地广场招商需求：大型超市,服饰皮具,快时尚,男装,女装,童装,内衣,休闲,运动,户外,商务,大型酒楼/美食广场,中餐,西餐,快餐,日韩料理,火锅烧烤,国际风情,饮品甜点,面包糕点,小吃零食,电影院,溜冰场,游乐场,沐足桑拿,珠宝,时尚配饰,化妆品,运动用品,家居用品,婚纱摄影等.写字楼商业区别墅区 由于目前商业整体正在建设之中，故暂无商业业态分布以及业态组成资料。商铺标准层面积：1500左右单铺面积：300-500销售价格：2-5万/（一房一价）置地广场营销推广安徽置地 专业制造 n 感恩节美味火鸡盛宴；n 宝马试驾活动；n 中秋节制造合肥最大月饼，赏月活动；n 母亲节活动母爱无边 大爱无言 母亲节赠花活动置地广场的活动大多围绕节日展开，很少有紫色特殊活动色彩搭配无亮点，广告文案缺乏新意，美感不足，观赏性一般；置地广场活动的举办频率一般，且多以派对活动为主，缺乏创意，除已入住业主之外，很难吸引新客户眼球。置地广场总结经上述分析，我们可以得出置地广场的相关优劣势如下：优势，项目地理位置优越，处于政务区核心地段周边配套设施较为完善，未来升值潜力大可在一定程度上促使区域商业氛围趋向成熟劣势，但单铺面积区间较大，对项目去化速度有一定影响周边商业氛围较差项目紧邻天鹅湖万达广场，商业部分竞争压力较大。1、 单铺面积较大，总价较高，可以间接过滤掉中小投资客，从而和项目本身的高端定位所搭配，但同时也会降低商业部分的去化速度。2、 统一招商，统一运营管理有助于合理规划业态布局，使经营的整体性和有效性得到保证项3、 规划中的高端住宅可一定程度上填补区域市场空白，使项目高端定位的整体性得到保证。启示：天鹅湖万达广场总建筑面积约34万平方米，是合肥市新城区目前投资最大、规模最大、业态最丰富、档次最高的首席城市综合体项目。其中约18万平米的大型购物中心拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家娱乐城等主力店，还有高端餐饮、电器商场、国际品牌超市入驻，约4.5万平米的室外步行街和沿街商铺，荟萃精致餐饮、时尚服饰、珠宝首饰等众多业态，此外还将建设约5.8万平米的双塔甲级写字楼、两栋约5.3万平米的多功能小户型SOHO，拥有8千平米的高档商务酒店。万达广场基本信息万达雄厚的品牌实力，加上政府的大力支持，天鹅湖万达广场的落成将和老城区的包河万达广场相互呼应。万达广场销售状况天鹅湖万达广场项目商业部分于2011年10月18日已经全部售完。业态比例为：零售服装类55%、餐饮20%、娱乐15%、生活配套10%；其中室外步行街零售服装类50%、餐饮30%、配套20%；室内步行街餐饮娱乐55%、零售服装类32%、配套13%开盘时间20110428交付时间2011年底目前市场均价均价2万7万总价100万体量2250005万元/平米单铺面积50100平米商铺类型百货/购物中心商铺车位固定加临时1400万达广场营销推广每一个万达广场 每一个城市中心n 七夕上演浪漫创业史n 音乐狂欢节8月20日绚n 8月20日启动名企交流n 亲子嘉年华暑假乐冲刺n 13日举办儿童讲座之亲n 爱动就会赢主题活动启动由上述活动我们可以看出，为了匹配：“每一个万达广场 每一个城市中心”这句广告语，万达广场的营销动作非常密集，活动十分集中，这也与其开发商背景、实力有莫大的关联！万达广场总结 1、万达广场不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产；万达广场所提供的不仅仅是商业或者住宅，它要打造的是集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体，它以“参与城市营建为己任，每一个万达广场就是一个城市中心。”2、而万达广场基本模式都是一样，与其说万达广场不断在全国各地扩张，不如说是其模式的不断复制。一般自持大型购物中心如：万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家娱乐城等主力店，同时采取招商性质如：高端餐饮、电器商场、国际品牌超市，此外还有室外步行街和沿街商铺等等，荟萃精致餐饮、时尚服饰、珠宝首饰等众多业态。3、在推广方面，万达更是不惜花费巨资、大手笔，打造精品；不论是线上、线下万达都争取做的与众不同，独树一帜。4、当然，其所有营销动作带来的收益远远大于其付出，所以一般万达的项目不论是商铺、写字楼或是住宅，均价都高于周边项目。新地中心基础信息新地中心项目总建筑面积约60万平方米，其中住宅建筑面积约16万、商业建筑面积约15万平米、写字楼建筑面积约16万，另地下停车及商业面积约13万。项目总投资额30多亿元，精心打造顶级物业。超高层5A写字楼按深圳最高端写字楼“卓越世纪中心”标准打造，将进一步提升政务文化新区政务、商务的核心竞争力。新地中心销售状况新地中心价格变化图开盘时间2011-12-10交付时间2013年下半年单价4.8万10万总价280万400万在售面积99216平米物业类别住宅、写字楼目前在售3#楼住宅120平米房源十几套左右，均价13000-15000元/平米，有210、230平房源80多套预计在一月初推出，预计均价16000-17000元/平米。在售4#（45层，三梯两户），200平米以上，均价在16000-19000元/，目前还有十套左右，2014年5月交付。一次性付款1个98折，1个99折，按揭3个99折（即总优惠97折）。10#写字楼目前在售房源18-31层，148-2000平米，均价14500-20000元/平米，500平米起售。一次性付款98折，按揭99折，提前签约享受一个点的优惠，新地中心营销推广安徽之门 梦想之都 这是个全媒体时代，作为顶级的项目，新地中心采用全媒体、组合拳出击：包括电视、网络媒体、报广、短信、线下活动等手段。n 迎新年 贺岁电影体验n 新地中心·天誉业主答谢会n 艺术作品展n 3D动漫展由上述活动我们可以看出，为了与安徽之门，梦想之都想匹配金大地集团就本项目开展了大量的活动。这也与其开发商背景、实力有很大的关联！新地中心总结网友点评：1、占据政务区核心区位，势地理位置优越，2、品质定位高端，生态环境优美。拥有系列高端配套设施，3、紧邻天鹅湖，风景优美，适宜投资。4、价位偏高，不适合刚需群体购买。5、位于天鹅湖旁，居住的自然环境很不错，升值潜力大。从上图我们可以看出，配套齐全是大众最认可的一部分，在整个宣传过程中，该项目的宣传始终以项目自身的高端大气、品牌、环境、定位、景观、为宣传的重心，这也与网友的评价不谋而合，在整个市场以事件营销为主线的理念在该项目体现的淋漓尽致。一入市便以大量的营销活动撬动了市场，抓住每一个重要节点进行集中推广，并且推广目的都与销售紧密挂钩。同时在推广主题上多采用新颖的且最吸引市场客户的主题。ICAR基础信息ICAR汽车综合体是中国首座CSA顶级汽车后市场和汽车生活广场的城市综合体，她不仅是安徽最具现代化、最具品牌、最具价值的高档终端市场；更是消费者享受汽车文化、生活、娱乐的休闲场所。1号楼大厅及广场，整车展示区：设有法拉利、保时捷、宾利、兰博基尼、迈巴赫等世界顶级豪华名车展示和国内知名汽车生产厂家展示。 2号楼：拥有星级宾馆，酒店、高级公寓等配套设施。ICAR销售状况ICAR历史价格走势主要卖点：多元物业类型、交通优势明显开盘时间2012-12-30交付时间2015年03月单价1.6万5.6万总价80万200万总体量约10万平米物业类别住宅、写字楼、商铺、公寓目前在售A1区商业一、四层部分，主力户型30-60之间，一层商铺均价56000元/平米，四层均价23000元/平米，具体一铺一价，优惠一次性98折，按揭99折。 每日23组客户来访，每月成交34套，采用包租方式，反租十年。天徽商业广场基本信息合肥市政务文化新区步行商业街项目是合肥市政府批准的位于政务文化新区的唯一一块商业和住宅大型综合性项目，项目位于东流路城市主干道南侧。该项目将集古玩城、公寓式酒店、写字楼、影视娱乐中心、商业步行街、餐饮一条街、精品住宅和大型停车场等于一体，形成八大业态的有机组合，全方位服务于一体的新的商业形态。并以强大的辐射能力，覆盖安徽乃至华东地区和全国市场。天徽商业广场销售状况天徽商业广场历史价格走势开盘时间2008-6-8交付时间现铺均价1.7万总价48万192万总体量约12万平米商业类型市场类商铺天徽商业广场在售古玩城三楼商铺48、66平米，均价1.7万/平米，一次性付款96折，按揭98折。预计后期将推红星美凯龙西边小商铺，3万方体量。优势：小区内部配套有欧尚超市、红星美凯龙家居生活广场、古玩城，购物休闲一体化。金潜广场基本信息由1栋25层单体楼组成，地上25层，地下2层。其中1-5层为裙楼配套商业， 5-25层为写字楼。金潜广场位于合肥市金寨路与潜山路交口，东临城市主干道金寨路，北临潜山路，南侧为仙都路，交通便捷，环境优美，建设用地约6411平方米，配套设施较为齐全，文化气息气息浓厚，景观价值极高，项目建成以后，将涵括商业、金融、办公为一体，拥有奥体中心、大剧院等大量人气场所，高端写字楼密布，入住商办氛围浓厚并拥有大量常住人口，更拥有绝佳的自然环境的优势，核心区位，开启金潜广场板块投资新宠。金潜广场销售状况历史价格走势区位价值明显、交通优越、统一运营开盘时间2008-6-8交付时间20149均价3.85.8万商圈天鹅湖总体量约1.2万平米商业类型商业街商铺金潜广场83-1400平米生态甲级写字楼在售，准现房，可整层出售，均价在7500-8000元/平米，一次性付款99折，按时签约98折。每日23组客户，每月成交约2组，无返祖模式。御龙湾基本信息项目东侧为政务区景观湖天鹅湖；南侧紧邻合肥八中、大型国际购物中心，家乐福超市入驻其中；西侧是环区景观绿化带，地理环境优越，学区、商业、景观等配套完好。16栋简欧建筑群围合布局形成南园北庭两个庭院，建筑采用独栋单元设计，底层大量采用3.9米架空，低密度、高绿化设计，并配置有两个下沉式景观广场。占地面积102亩，总建筑面积30万。规划有16栋，33层高层住宅。户型多样，从40150不等，主力户型在80110之间。另外，项目配套一栋公寓，户型面积大概在4080多，不同的户型非常适合投资和居家。御龙湾销售状况历史价格走势底商：142250，均价2万该项目从09年09月份第一次开盘，共推出85.11、89.16、101.57、109.09四种户型494套房源在售，而在开盘并无优惠。至14年元月2日该盘全部售罄，历时四年多。均价也从开始的4800元/一路高歌直至售罄时均价达8500元/，上涨将近一倍！项目特色：现房,经济住宅,景观居所,投资地产华东国际酒店用品城基本信息该项目是安徽腾辉投资集团继成功打造“华东区顶级一站式建材批发总部基地华东（国际）建材中心”及 “世界顶尖水平的第八代家居建材MALL红星美凯龙”之后，又一精心力作，安徽首家顶级一站式酒店用品采购中心！项目立足合肥，辐射安徽，面向全国，全方位服务于各类宾馆酒店业、餐饮企业、服务娱乐业等服务行业及企事业单位。一期规划约6万平米，分为精品区和普通区。打造安徽首家集展示、贸易、仓储、物流、电商、设计、工程、培训等于一体的全国性酒店行业采购中心，将成为安徽目前最大、最专业、最全面、最高端的酒店用品采购平台。华东国际酒店用品城销售状况历史价格走势优势：大型专业市场，体量大，未来发展潜力无限；离高速出口较近，车流量比较大。劣势：位置有点偏，周边商圈不多，无法形成商业群。华东国际酒店用品城三期20-65平旺铺，均价13000元/不等。一次性98折，按揭99折。内铺单价 10000-15000/平米 ，面积 20-30平米,总价 20-45万/平米；沿街商铺单18000-20000/平米面积 30-50平米总价54-100万/平米。包租10年，返租5年，前两年16%，后面按13% 12%、11%递减政务金街基本情况水墨兰庭·政务金街位处合肥市政务区紧邻天鹅湖万达广场，临靠市政务办公区。万达广场已开业，周边商业氛围浓厚，人流车流密集！周边分布有市政府以及多个市直单位，商务政务氛围浓厚；奥体中心、大剧院等文化设施凝聚城市大量人气；百余大型精品小区环绕项目，聚集高收入阶层，消费力强； 合肥最大城市综合体，周边有30万商务政务高端消费人群。政务金街销售状况政务金街历史价格走势图在售36#独栋商铺， 107400平米，均价一层2.5-3万/平米、二层1.3-1.6万/平米。18#楼1-4层底商，共4200平米，整层出售，均价2万/平米。另现有一二层底层商铺在售，一层最高5.9米挑高，82-148平米，均价3.5-4万/平米；二层3.9米，100-300多平米，均价2万/平米。优惠：一次性付款94折优惠、按揭95折。优势：紧邻万达广场、地处政务核心区、交通便利、周边商业氛围浓厚劣势：价格高、交通拥堵市场总结1、 合肥政务区作为合肥市政府规划的新区之一，随着市政配套的不断完善，各大知名地产商的入驻和开发，目前区域优势不断突显；加上政府用地规划的限制，区域的用地稀缺性成就了该区域高房价、低价，同时区域的升值潜力不断向市场释放；2、 政务区是主城重要的综合性新区，该区域的物业类型主要包括住宅、商业、公寓、写字楼等多种物业类型组合；而其中的商业和写字楼在其中占有大量比重，而公寓也作为各大开发商在开发项目时必考虑的物业类型之一； 3、 客户类型：客户以企事业单位员工、公务员、私营企业主为主，购置住房以自主为主投资为辅； 4、 客户购买核心驱动因素：置业客户多考虑项目地段周边生活配套等，未来升值空间、楼盘品质、教育配套等，部分为子女教育考虑购房位置；同时对于投资型客户则看重区域潜力和投资回报； 5、 对价格的接受度：城区购房价格心理上80-90平米一般接受总价在65万左右，商业在100万500万，但首先看重项目区位及品质 。ICAR汽车综合体是中国首座CSA顶级汽车后市场和汽车生活广场的城市综合体，她不仅是安徽最具现代化、最具品牌、最具价值的高档终端市场；更是消费者享受汽车文化、生活、娱乐的休闲场所。1号楼大厅及广场，整车展示区：设有法拉利、保时捷、宾利、兰博基尼、迈巴赫等世界顶级豪华名车展示和国内知名汽车生产厂家展示。 2号楼：拥有星级宾馆，酒店、高级公寓等配套设施。