10月河北沧州房地产市场调研报告.doc

沧州荣盛房地产开发有限公司10月份市场调研报告沧州荣盛房地产开发有限公司二一三年10月二十日一、 宏观市场（一）2013中国楼市：改善需求冒尖 长效调控露头经过2013年这一轮“史上最严”房地产市场调控，“去投资化”调控效果已经显现。从调控效果来看，本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。从政策执行的角度来讲，新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%增值税的政策、二套房贷首付比例提高等政策大多数城市并没有执行，在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市，这样，自住需求与改善型需求两股力量推动之下，重点城市房地产市场基本面迅速好转。因此，从这个角度来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量。（二）沧州市运河区加大治理大气污染力度将涉及建筑行业沧州市运河区从即日起开展大气污染综合整治专项行动，其中一项 是要控制露天堆场扬尘污染。加强对露天堆场(渣土、煤炭、砂石、垃圾等)、露天货场的督导检查，督促企业采取防治措施，减少扬尘污染；加强对建筑工地的督导力度，引导企业完善施工现场抑尘措施，做好渣土、灰土、砂石等散流体物料运输车辆的密闭防尘工作。近日，市城管综合执法局直属执法支队在巡查违规渣土运输车辆时，发现胜利南街南二环交叉口附近，路面被严重污染。经查为附近一工地的运输车辆造成，执法人员根据污染面积将对相关责任单位处以25000元的顶格处罚。二、10月主要竞品3+1分析3+1楼盘楼盘名产品类型现可售房源（扣除当月已售）上月成交情况当月成交情况销售均价销售套数成交均价销售均价销售套数成交均价超级大盘天成明月洲高层31561005759006150485900××××直接竞争天成皇家壹里高层6060104659006100135930××××××一骑绝尘嘉禾一方高层35444501944004450134400别墅6488008400880028400××备选楼盘恒大城高层55064003761006400466100××××三、主要竞品9月销售动态（一）皇家壹里均 价：6020元交房日期：B区13年10月底交付、C区14年12月交付销售价格：推240实景现房，均价5900元/； 活动：皇家壹里10月初限量推出“皇家壹里金秋钜惠 特推10套特惠房源”活动，均价在5200元左右销售动态：皇家壹里主推67精装学区房，首付5万起，另有240实景现房，A区现已全面交房，社区幼儿园即将开放。据10月20日沧州房产资源网网签数据显示，皇家壹里共剩余房源60套。皇家壹里A区已1-12号楼2013年6月全部交房，B区13-20号楼2013年10月下旬交房，C区21-26号楼在售， 小结：皇家壹里作为尾盘销售，案场仅剩数名销售代表，暂时并无其他助销营销手段，借助10月份B区即将交房等项目优势，对到访客户强销C区部分剩余房源。（二）天成明月洲均 价：6100元主推户型： 83-139典藏户型，83二室两厅、119和139三室两厅交房日期：30#、31#、32#预计2014年8月交房，其余楼栋15年底交付活动：国庆购新推房源每平优惠100元，天成明月洲新推经典版83-139奢华户型，户型为83二室两厅、119和139三室两厅，房源位于22#楼。现在的优惠是贷款99折，老带新99折（折上折），全款97折。销售动态：除17#、18#、23#，其他全部在售，30#、31#、32#已售完，目前主推楼栋：20#楼和21#楼，总高30层餐厅占用客厅空间，餐厅、卫生间客厅、过于临近，通气效果差，全款97折，贷款99折，预计2015年底交付使用。小结：天诚地产在售项目重点为天成明月洲，在十一期间推出了每平米减100元的购房活动刺激意向客群下定，22#、25#剩余户型房源不多，户型为83二室两厅、119和139三室两厅，在与客户交谈中有强销22#、25#剩余房源的迹象，后经网签查询求证，22#剩余28户房源，25#剩余17户房源。（三）嘉禾一方花园（别墅）均 价：8600元交房日期：住宅二期于2013年年底交房、别墅区2015年底交房主推户型：高层76、104，联排别墅405-410（包含地下一层及地上三层）销售动态：二期精品阔绰稀缺大宅发售，152和195豪华户型，均价4700元/，14年5月交付使用，三期37#楼推76和104二房三房户型，均价4900元/，14年10月份交付使用，以上房源均可享全款1个点优惠。预计共64幢别墅，现已有7幢封顶，其余正在施工，据销售代表解释因后期还需要加推别墅区户型，统一15年底交付。（四）恒大城均 价：6400元（精装）主推户型：146.15和129.82交房日期：2015年6月30号交房活动： 恒大城十一国庆期间将举办“国庆嘉年华活动”。10月16日和搜狐焦点网举办了看房团活动，首付35万起，认购送最高20万套豪装，拎包入住，享搜狐焦点网独家额外99折，最高额外优惠8000元套，另送8888元五星级会所健身卡，凭团到访享精美礼品。销售动态： 10月18日恒大城加推14#楼5套特价房源，户型面积为146.15和129.82，均价6200元/，最高可享22.3万/套优惠。另有90-140御湖瞰景豪宅，首付4万起，送1500元/豪装，部分精品房源可参加85折秒杀活动。据10月20日网签数据显示10#剩余98套房源、11#剩余85套房源、12#剩余127套房源、14#剩余30套房源、17#剩余53套房源、18#剩余149套房源、四、别墅项目销售动态（一）御湖公馆项目概况：本项目规划总用地14万平方米，别墅总建筑面积7. 2万平方米，会所5000平米，共51栋楼，250户。活 动：经过走访显示御湖公馆和沧州宝马具有客户资源共享、活动联合举办等合作模式。10月份在网络及短信等媒介推出“沧州唯一五证齐全的别墅”作为推广语，并在国庆期间，指定房源认购交10万可抵35万联排别墅。销售动态：项目迎国庆超值特惠，推出5席四庭院联排别墅，面积168，最高优惠25万元，另赠送观景大露台、私家花园，沧州实景现房别墅！5席别墅新房源，最高优惠25万。170-450平米传世户型，尊享70-200平米阔绰庭院。在网络媒体以“沧州稀缺的五证齐全真别墅，户户亲水，全水系大宅”的项目卖点进行宣传。（二）美林艺墅项目概况：独栋总户数150，已售50余套，目前主推位于项目东侧的1-7号独栋组。西侧独栋组已基本售罄，现新推叠拼产品；A户型东户每套348万，西户每套318万，B户型每套230万。全款96折优惠销售动态：项目主推300、400别墅，单价230万、318万、348万，全款96折优惠，贷款98折优惠。活动动态：10月5日美林艺墅将举办快乐金秋大型品酒会，邀请新老客户、意向客户、合作单位前来参加，活动内容：品啤酒比赛、品白酒比赛、趣味游戏、欢乐大抽奖、冷餐会、特色烤肉、健康沙拉等。2013年10月中旬左右美林艺墅为答谢狮城广大新老客户的厚爱，特推出快乐金秋之旅第二站高档红木家具展、时尚品茗会。（三）罗湖英郡 项目概况：位于运河区新华路延伸线（天津路)与西三环交汇处。 联排别墅面积区间为200-300，独栋面积为400，情景示范区及样板间已基本完成。以超低容积率、高绿化率、完美空间尺度、南北私家双庭院、超大面积附加赠送（私家车库、观景露台、内庭院、户内挑空、顶楼跃层等）以英伦风格为推广主题。 销售动态：项目推联排，独栋别墅，联排别墅面积区间为230-306，其中230，233和291为联排别墅。独栋面积为404，现接受询问，10月初罗湖英郡90-340洋房亮相狮城，开放样板间。五、沧州市房地产市场总结分析十一国庆假期的热潮逐渐散去，沧州房产市场也从喧哗慢慢归为平淡，静观沧州房产市场，发现房地产行业俗称“金九银十”黄金期概念逐渐被淡化，购房者没有了前几年的十一购房狂热，开发商也未拿出比平常更大优惠来吸引购房关注，促销手段和措施皆宜常态化。如较成熟项目天成明月洲十一国庆期间购房可享每平米减100元、沧州恒大城特价房源首付一成首付5万起，送1500元/精装修，对比该项目近期优惠发觉幅度没有太大波动，没有掀起消费者的抢购热潮。但近期刚入市项目如信友城市之光、颐和庄园三期因地理位置和价格优势等因素保持着不错的势头，吸引欲在西城区域置业的部分持币客群关注。十一期间分阶段随机走访了西城区的几个重点楼盘，各案场人群和往日相比还是较为明显，均有数十名到访客户，但和我司国庆期间到访客群的案场氛围相比还相差较远，因我司从九月份前期就释放“中秋节到访有好礼”、“荣盛杯大型恐龙展”等活动信息，吸引众多市民强烈关注，仅十一当天就有1500组客户到案场观看恐龙展。对案场氛围和部分下定促成交起到了良好的推波助澜作用。 营销策划部二一三年十月