1月1日盐城先锋银座项目房地产市场调查分析报告.doc

目 录第一部分、盐城城市发展一、盐城主要产业二、盐城总体规划第二部分、宏观政策法规一、国家政策法规二、盐城当地政策法规及其他动态三、盐城房地产市场分析第三部分、盐城房地产市场一、盐城房地产市场板块分布二、盐城市区商品房成交分析三、盐城近期放量上市楼盘四、盐城部分在售楼盘详细分析五、市区部分酒店式公寓楼盘信息第一部分、盐城城市发展一、盐城主要产业1、盐业“盐城”因盐得名，历经了两千多年的海盐文化，以盛产“淮盐”而享誉全国。 2、海运盐城的集、疏、运条件比较优越。其中，大丰港为国家规划为对外开放一类口岸；滨海港可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一；射阳港拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，同沿海24个港口通航。3、农业盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。4、纺织业03年崛起的本土企业悦达纺织，目前已形成年产500万件服装、500万套家纺、400万米汽车装饰面料生产能力。其中，悦达牌精梳纱线荣获“中国名牌”产品称号。5、汽车产业由东风汽车公司、江苏悦达和韩国起亚共同组建的中外合资轿车制造企业悦达起亚汽车，在国内唯一的生产基地设在盐城。其主产品嘉华、远舰、赛拉图、福瑞迪、锐欧、秀尔系列车型。“东风悦达起亚”已成为国内受欢迎的经济型轿车品牌。二、盐城总体规划1、盐城区位盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥的经济带上，是“京沪东线”的重要节点，也是“长江三角洲北上海经济区”的重要成员，而且处于沪、宁、徐三大区域中心城市300公里辐射半径的交接点，其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。2、盐城交通市域综合交通体系主要包括：铁路、公路、航道、机场、港口。铁路：新长铁路、沿海铁路。公路：沿海高速公路、宁靖盐高速公路、徐淮盐高速公路、204国道等一级公路。内河航道：通榆河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场：保留现状。港口：重点建设大丰港，配套完善射阳港、陈家港、滨海港。3、盐城市城区最新的总体规划：主城区城市建设用地180平方公里左右。城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。城市形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态。城中片区：老城区，政府旧城改造极为缓慢，区域内已聚集了商业街和老住宅小区。城南片区：市政府所在区域，以居住和行政、文化、教育功能为主的新城。城西片区：发展滞后，沿世纪大道设置有物流、仓储、市场等功能用地。西南片区：工业为主，悦达纺织工业园位于区域内。城北片区：工业为主，发展滞后，沿204国道为一定规模的工业用地，在铁路货站附近 则是主要的物流、仓储用地。河东片区：经济开发区所在地，以悦达起亚汽车工厂和销售服务店为主。4、盐城总体发展目标盐城总体发展目标分为三个阶段：1、富民目标（2000年至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。2、社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。3、环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。第二部分、宏观政策法规一、国家政策法规规范二套住房房贷认定标准通知发文单位：住建部发文日期：2010年6月3日核心内容：明确认定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。影响：规范购房流程，抑制投机行为。二、盐城当地政策法规及其他动态1、2010年5月29日，盐城市教育局出台了市区中、小学施教区划分和调整方案。2、施教区调整后市区楼市反应 按照公示的方案，盐城市实验小学、盐城树人外国语实验学校、盐城市景山小学、盐城市多元智能实验学校、盐城市初级中学、盐城市第一初级中学、盐城市景山中学、盐城市明达初级中学等民营机制的学校，从今年暑期开始改为公办学校。同时，部分学校加入了名校集团，城中和城南还将建设几所名校的分校区。方案还规定，学生一律就近入学，学校不得擅自招收施教区外学生。通过调整，几所市民公认名校的施教区明显扩大，只要施教区有住房的学生就能免费就读名校，而名校施教区外的家庭只能在指定施教区内学校就读。一石千浪，此次施教区的调整让原本渐趋冷寂的楼市一下子又活跃起来，有关学区房的炒作风生水起，学区房交易更是热潮涌动。 在老城区，由于有盐城初级中学、景山中学、解放路小学等名校支撑，二手房市场十分活跃，很多陈旧的老房转而成了“香饽饽”，价格普遍飞涨。由于老城区新楼盘较少，有楼盘在售的开发商高价叫卖，底气十足。在盐渎板块，围绕盐城中学中校区和盐城实验小学的几个楼盘房价涨得令人目眩。以钱江方洲为例，近两年房价涨幅达50，有卖方将该楼盘的二手房单价开到了7500元平方米；汇景新城和月湖花城等楼盘也备受市场关注，目前的售价均已超过6000元平方米，还大有节节攀升之势。在南城区，施教区调整后，教育资源也相当丰富，盐城中学南校区、盐城市第一小学等名校的入驻使该区域的房价扶摇直上。恒盛都市豪庭、领秀嘉园、华厦绿城、瑞尔国际等楼盘售价也均超过了5500元平方米，该区域的中南世纪城和凤凰汇两个新盘虽未开盘，因为搭上了学区房的顺风车，房价预计会大大超过年初的预期。 比较而言，这次施教区调整，给城东和城西的楼盘带来了不利影响。城东板块名校资源稀少，受关注程度有所降低；西环路以西的几个楼盘处境也很尴尬，虽然与盐渎板块仅一路之隔，但在市民心目中路西施教区与路东相比有着天壤之别。近期，城东和城西的区域楼盘的房价基本停涨。3、施教区调整对楼市后期影响分析 盐城市区此次施教区调整与周边城市有所不同，最大区别在于：此次调整是自上世纪90年代初义务教育法实施以来，首次对市区施教区作大规模调整；盐城的主城区已由当年的10平方公里扩展到80平方公里，调整涉及的范围十分广泛。所以，此次施教区的调整对市区楼市的短期刺激效应十分明显。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。 一是加速楼盘分化。4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。这些被业界称为近年来最严厉的房地产调控措施一经实施，京沪等一线城市不断传来房源降价、抛售消息。从盐城情况来看，虽然目前房价没有松动的迹象，但在施教区调整方案出台之前，市场观望气氛也逐渐浓烈，住房销售量日渐下滑，有价无市的现象已经显现，很多业内人士预计，下半年或明年上半年部分品质或地段不太理想的楼盘可能会率先降价。施教区调整后，在名校施教区内的楼盘立即扬眉吐气，继续高调高价叫卖。非名校施教区内的楼盘则气短三分，开发商开始忧心忡忡。对于非施教区内的楼盘来说，还有一个不利的因素是，市区许多上半年准备开盘的项目受新政影响推迟了开盘，下半年将有大量新房上市，房源可能呈现迸发状态。随着宏观调控及施教区调整影响的深入，下半年，名校施教区外楼盘的销售形势十分堪忧。 二是推动房价上涨。有人形象的比喻，“学区房”之于楼市，就好比黄金之于金融市场，是个“硬通货”。从许多一线城市情况来看，房地产市场潮起潮落，但学区房似乎总能游走于宏观调控之外，房价十分坚挺。当市场量缩价跌时，它依然热销，很少降价；当市场开始回暖时，它率先涨价，且涨幅居前。可以预见，在未来较长一段时期内，市区名校学区房房价的涨幅将会高于一般住宅，对市区整体房价上涨无疑具有强大的推动作用。 三是刺激投资需求。名校资源的背后意味着一个庞大的购房群体，名校周边的楼盘配套比较齐全，即使在新城区，配套也将逐步完善，这使得名校学区房成了长线投资者的下单首选。有关机构调研表明，部分购房者购买学区房并非为了子女读书，而是纯粹为投资所用。还有部分购房者只是为了获取就读名校名额，并不真正入住，而是把房子另行出租，收取不菲的租金。 四是吸纳外来人口。此次施教区调整之前，县（市）的学生要想来市区就读很不容易。以市一小和北盐中初中部为例，每学年开学初，就读市一小的名额非常紧张，县（市）的学生即使愿意缴纳高昂的择校费也难以得到名额，而县（市）的学生要想就读北盐中初中部，更要经历十分严格的选拔考试。按照新施教区划分方案，家长只要在名校施教区内购得住房，子女即可就读名校，对于家庭经济实力较好的县（市）学生来说，这等于是降低了就读名校的门槛。近期了解到，周边很多县（市）的学生家长都有到市区购买学区房的想法，他们希望能够把孩子送到市区来读小学或初中，让孩子从小就能够受到更好的基础教育。三、盐城房地产市场分析盐城房地产市场经过大半年的宏观调控，房价又冲高点，等了大半年，开盘时间再三后延，现在，楼下种种"怪象"频现盐城房地产市场，老百姓不谈房地产则已，一谈便怨声一片。 从全国范围看，从2010年4月17日政府强力出台调控楼市的、被称为史上最严厉的"新国十条"，到现在己有大半年之久，此间，2010年9月29日"新五条"对多套房贷、首付比例、家庭购房套数等又有了明确的限制，之后又相继有央行上调金融机构人民币存贷款基准利率、住建部通知住房公积金贷款利率上调，等等一系列蕴涵美好预期的调控措施相继出台，但房价仍未见松动迹象，根据国家统计局的数据，去年10月份全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，环比上涨0.2%，其中新建住宅销售价格同比上涨10.6%，二手住宅销售价格同比上涨5.9%。 从盐城市范围看，自去年4月22日，市政府印发关于对市区商品住房实行价格备案制度的实施办法规定"市区除经济适用房、中低价位商品房等政策性保障住房和别墅、非住宅商品房外，其他新建商品住房均实行价格备案制度"以来，"住房均价、最高价限制"在房价调控方面得到了广大老百姓的肯定。 但是，伴随各区域住房项目建设进度的不断推进，市场上却出现了一种怪象：房屋封顶了却迟迟不卖、尚未宣布开盘却有人公开兜售房号，有业内分析人士称房产商捂着不卖就是等着涨价，而经过我公司多方面调查发现，不少未售楼盘的价格预期的确在逐步提高。 2010年年初，盐城房地产市场曾一度因房源紧缺等原因，老百姓普遍担心房价会直线高走，当时盐渎板块实际交易价格己突破6000元/平方米，城南板块成交均价也迅速赶超5500元/平方米。基于高房价对百姓消费能力的冲击，4月份市政府"限价令"后，市区多个楼盘销售均价、最高售价公布于众，同时，国家的各项宏观调控政策也全面启动。在政策的"安慰"下，盐城购房者似乎松了一口气，房价即使不降，也至少希望能在政策约束下不再飘升。但是，消费者却发现，原本计划在去年第二季度开盘的不少项目陆续将开盘时间推迟到了去年三季度，而在三季度结束时，消费者又被告知开盘时间推迟到了第四季度，伴随开盘时间的不断后延，开盘预期价格也在不断上涨。以城南某楼盘为例，在该楼盘五月份房价在4700-4800元/平方米，到了8份预期上升到了5200元/平方米，而到了12月份，该项目预计在年前开盘均价初步定在5500元/平方米。以一套100平方米住宅为例，总价预期上涨7万元。第三部分、盐城房地产市场一、盐城房地产市场板块分布  2010年，是沿海特大城市快速发展的重点之年，同时也是城建成果最多的一年。经过一年的发展，各大区域均有重点的项目来支撑：老城区以先锋岛国际广场、同曦广场、五洲国际广场为主；盐渎板块以宝龙城市广场、钱江财富广场、汇景大润发大卖场为一体，形成了一个业态丰富的商业中心；南城区以文化艺术中心、电视塔、紫薇国际广场、金鹰天地、凤凰汇、中南世纪城为主；北城区以五金机电城、义乌国际商贸城、明珠世贸商城为首。这些都是沿海特大城市建设中的辉煌成果，对盐城大市区的建设均有着举足轻重的意义。1、先锋岛板块先锋岛板块改造是关键，未来盐城最有文化氛围的区域先锋岛，盐城文化氛围最浓的区域。同时也是让盐城人最伤心的区域。在这里，几乎看不见文化的影子，有的只是泰山庙的破落围墙已经堆放在它四周的垃圾。但这样历史即将被改写，如今的是先锋岛已经进入全面改造阶段。改造后的先锋国际广场占地260亩，总投资14亿元，是集购物、娱乐、酒店、文化、旅游于一体的大型城市综合体，其中商业面积达16万平方米，建成运营后年销售收入超过25亿元，吸纳1.2万人就业，年创税收超亿元。先锋岛的改造成功，务必将整个西区联动起来，这里将和西环路板块以及老城区板块完整地连成一片，不再存在缺口。因此，先锋岛板块的改造开发，对于盐城大市区发展、拓展盐城都市发展空间，都有着极其重要的意义。据了解，先锋岛商业将形成五大特色区域：以泰山庙（新四军重建军部旧址）、文化街区、佛教寺院为核心的文化旅游区；以五星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓为内容的酒店商务区；以精品百货为主体，品牌专卖、大型超市相呼应的商业购物区；以大牌餐饮为重点，特色快餐、地方小吃相配套的餐饮消费区；以国际影城、电玩、儿童乐园、康体中心为核心的休闲娱乐区。先锋岛国际广场的深入发展与运营，将对该地区起到举足轻重的作用，对本案先锋银座1号项目的发展带来更多的优势，所以本案应加快推动速度，在本轮市场行情看好的形势下，一举开发成功。2、南城区板块南城区板块未来城市中心，沿海特大城市的核心商圈南城最大的特点是做足“水”与“绿”的文章，内港湖的“水”，盐塘河公园的“绿”将南城的起点提高，完全就是一座花园里的城市架势。位于城南新区中心商贸区的盐渎明城，整个项目总投资约5.5亿元，有仿古商业街、高档小高层住宅、五星级国际大酒店等项目，将于今年全部竣工。金鹰来到盐城，给建军路商圈带来活力与档次，市民正在接受与融入的时候，内港湖边的金色灯影中，将有一大束耀眼的光芒属于金鹰天地。领秀嘉园、阳光御园已经中打出品牌。凤凰汇、中庚·海德堡公园、中南世纪城也已纷纷上市。加上欧洲风情街、紫薇国际广场入驻将会让南城区板块商业内涵更加丰富。此外广播电视塔、三甲医院、体育中心、城南股份制高中等大项目都已取得重大进展。这些项目建成后，将成为继老城区商业中心之后，盐城未来人气最旺盛的商业街区。3、串场河板块串场河板块景观带初具规模，“水绿盐城”的名片两年前，串场河景观带一期工程竣工以及水街的正式对外营业，标志着“水绿盐城”的名片正式推出。现在，市委市政府提出要打造一个具有水绿文化特征的“湿地之都”、“水绿盐城”。串场河景观带在一定程度上承载着盐城的水绿文化，这对于盐城来说非常重要，它的建成对于盐城城市品位的提升以及串场河板块楼市的价值拉升有着巨大的推动作用。与新四军纪念馆、陆公祠改扩建工程相比，盐城海盐历史文化风貌区的建设，堪称“无中生有”的大手笔。从百天建成一期工程，到两年创成国家4A级景区。 4、“浦东”板块未来城市经济发展的发动机，大环境优化催生区域裂变“浦东”板块由于大型工厂较多，且是重要的农副产品生产基地，也是大型工业集群基地，所以在今后的几年，应根据这里的功能定位，抓紧制订相应的产业发展专项规划，把盐城“浦东”区域建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、华东国际航运中心和国际物流中心。5、北城区板块物流商圈已经形成，商业占据主导地位此前北城区板块随着明珠世贸商城、江苏白马商城、医药物流中心等一大批大型物流商业项目的建设，已经形成了规模巨大的物流商圈。如今盐城义乌国际商贸城、五金机电城等一些大型专业性市场的进驻让原本已经上规模的北城区商业分量更重，专业性更强。因为商业的带动，北城区将一改以往落后的状态。五金机电城，义乌国际商贸城的出现给北城区，乃至整个盐城商业地产带来了先进的管理模式与经营理念，加上其品牌的号召力，将塑造苏北最大的小商品市场与最高档的五金市场，可以说它们是北城区市场发展的一个缩影。6、盐渎板块三大商业巨龙进驻，商业氛围日益浓厚前几年的盐渎板块给人的感觉就是住宅林立，商业氛围不足，除了缤纷亚洲其余就没有什么消费的地方了。随着东进路美食一条街的正式开业，给盐渎板块带来了一定的商业气氛。如今随着宝龙城市广场、浙商大厦以及大润发超市的进驻，更加令这里有了180度的转变。盐城宝龙城市广场占地323亩，致力于打造 “一站式、全天候、全龄层”消费方式的大体量城市综合体，将购物、酒店、商务、居住、餐饮、文化娱乐融入一城，从吃喝玩乐全方位改变人们的休闲生活方式。钱江财富广场则位于盐城市解放路与青年路的交界处，总建筑面积7万余平方米，由27层双子主楼组成，总层高96米，包括裙楼商业、一座顶级写字楼和一座高端精品商务酒店及SOHO办公。钱江财富广场率先引进全方位智能化系统，为大厦提供舒适、安全、高效的商业办公环境。7、西环路板块西环路改造完成，自我完善是最主要工作如果没有南城区和盐渎板块，有理由相信日新月异的西环路板块会吸引更多的眼球。几年的发展依然使西环路成为盐城为数几条贯穿城市南北的主要道路之一，也带动了整个城西南的发展。现在西环路板块最主要的工作就是自我完善。这里所说的自我完善不光是市政配套上的完善，更重要的是西环路板块自身的完善，如商业、生活等方面的配套。随着沿海特大城市建设进程的加速，西环路板块上也会出现大型仓储式超市、大型的商业项目，也会有知名的品牌进驻。8、老城区板块商业格局改造已经显出成效，未来城市发展的重要依托老城区，聚焦了太多人的目光。老城区拥有发达的交通网络，完善的市政配套和成熟的社会资源。现在老城区的关键词是改造和充实。商业是这样，住宅同样也是这样。盐阜宾馆地块13万方商业项目五洲国际广场，同曦广场、商业大厦、人民商场项目建设以及中建地产打造的住宅中建·城中壹号公馆。在这几大项目的推动下，这里原先的商业、住宅格局随之升级，由此所产生的效果也显现了出来。五洲国际广场定位为时尚、品位、年轻、潮流的国际时尚生活城。除了将引进大批国内外中高档商业品牌外，五洲还将推出一系列的休闲、娱乐项目，餐饮、电影院、五星级酒店中建·城中壹号公馆由中建地产倾力打造，项目总建筑面积16.3万平方米，是集高端住宅、高尚园林和高级商街为一体的精致生活广场。据了解，作为盐城商业老字号的人民商场正积极筹备进行重建，建成后商业面积将达15万平方米，商业大厦正着手进行改扩建，商业面积将达16万平方米。二、盐城市区商品房成交分析区块楼盘名称销售状态价格（元/）销售电话城中片区城中一号公馆一期小高层、高层 12月份上市6800-700066699666华府景城正在销售中590088151555澄达.东景苑一期4幢高层、小高层近期将开盘，现预约中546089801333奥景华府办公用房销售中6000左右88344444城南片区水岸名都9、10月份18#、19#楼2栋小高层开盘560088581555都市豪庭少量房源在售中550086022888学林雅苑正在销售中4800，有优惠89961111凤凰汇8月一期两栋小高层开盘585088309111中南世纪城8、9月份1期7#、8#两栋21层高层400多套房源公开销售530088867888领秀嘉园4栋高层近400套房源正在销售中540088413288金色水岸1#、3#楼2栋高层正在销售中550088313044恒荣世家14#楼14层以上的房源正在销售中; 二期商铺18套，已售6套，面积80平200平小高层 5050、多层   4950、高层 5350、商业13800元14500元88582000中远世纪城公寓正在销售中小高层 5300、商铺 1000083069099天澜湾正在销售中515083060000钱江方舟8、9月份7#、8#楼2幢高层开盘6500700088582555公园道1号底层和顶层房源在售中，预约3#、30#楼2栋小高层6200左右88581111文华名城9、10月份推出22#、26#楼2栋小高层、高层6200左右88581666紫微国际广场产权旺铺销售中住宅：西面4800，南面5800、商铺：1F 2-3.5万 2F 1-2万 3F 7000-1.4万 4F 650088272888华邦国际华邦西厦办公用房正在销售中一楼的价格为1700019000元/平米；二楼价格为80009000元/平米。88889988盐渎明城商业正在销售中7500，有优惠89966939城东片区桃源胜景正在销售中4200左右81899599高成金水湾37#、40#楼2栋高层的余房正在销售中520088270388朗地英郡小高层、高层近期上市4300左右88253666待添加的隐藏文字内容2迎宾花苑小高层顶楼正在销售中480088227111公园生活家4栋多层正在销售中310088879111城西片区翠洲嘉园2栋小高层正在销售中，即将推出8期6栋小高层520088400300蝶湖湾7月下旬2栋小高层开盘490089912111西城逸品7#、8#、9#楼3栋小高层正在销售中560088856881依云香溪别墅正在销售中780088858355城北片区西季新城1-5楼 3500 6楼 2900380088561588星河晨光9、10月份推出1幢小高层、10幢高层450089803888本次市场调查分析：1、盐城购房者以本地人为主，目前市场刚性需求较大。2、随着盐城购房者素质的提高，购房首要看中教育环境（盐城人购房的需求方向），其次为居住环境、人文气息以及舒适度。3、从调研的情况来看，虽然销售员说房产新政对盐城房产市场影响不大，但是目前都在做蓄水，一再推迟开盘时间，大部分房源集中在2011上半年开盘。4、学校附近的楼盘，以教师团购为多，以公积金贷款为主。5、受学区房划分的影响，学区房的销售也推动了2010冬季楼市的发展，学区房价格一涨再涨，从而对整个楼市起到了推动作用。三、盐城近期放量上市楼盘四、盐城（部分）在售楼盘详细介绍1、加州·东郡 位于亭湖开发区经二路，由江苏伯乐达集团投资兴建。综合考量这个项目自面市以来所特有的一些品质，加州·东郡的确称得上是伯乐达集团在房地产开发领域的一个品牌形象工程。项目总建筑面积150000平方米，以加州风情为模板，包含了多层、小高层、花园洋房等多种物业形态，整个项目分东西两区，开发已接近尾声，其中西区全部开发完毕，活水资源、花草树木、廊亭平台等等环境配套以及其他生活配套都已到位。5期东区第2批“压台型”房源在10月份左右上市，有1栋11层小高层住宅约88套房源首先推出，面积有89、109、120、132平方米4种，户型全部为南北通透型，且得房率高达86，其中89平方米设计出两室半两厅，132平方米大三房南北双阳台，且带有270的转角飘窗，视野、采光俱佳，这对于很多户型至上的消费者来说，是不错的选择。2、华亭·华景园 位于盐城市华亭路南(东方绿苑正南)，由江苏华亭房地产开发有限公司开发，建筑面积160000平方米，包括住宅、商铺，住宅有多层、小高层。社区一个突出亮点就是整个建筑风格借鉴中式徽派理念，并通过三重园林景观呈现，社区中央近7000平方米的中央景观园凿池堆山、栽花种树，设计有亭、台、廊、跌水瀑布等休闲景观，而在建筑与建筑之间，两栋围合成庭院景观、四栋围合成组团景观，保证了整体社区的完整、秩序。目前，少量社区型商铺在售，均价10000元 /平方米左右，在10月份，5多层（80-140平方米）、6栋小高层上市。3、朗地·英郡 位于盐城市亭湖新区、希望大道66号，同亭湖区政府和检察院一路之隔，东至南机场路，西至希望大道，南至纬五路，北至新河路，由江苏苏中建设集团、上海朗地投资共同投资，总建筑面积约20万平方米。项目定位为英伦风尚住宅小区，从前期已经建成使用的社区会所的细节塑造  来看，英伦书院、英国名人堂、英式绿化迷宫、英式午后休闲文化广场等英伦风情已初步呈现；从规划形态来看，包括了多层、高层、小高层、花园洋房多种物业，消费者选择空间很大；从户型设计来看，花园洋房延伸了别墅的生活享受，多层讲究开阔实用，小高层通过入户花园、室内空中花园等为空间增添了不少亮点。总体而言，从项目的不少细节可以看出朗地·英郡的品质生活追求。    项目推广上，朗地·英郡分东西两块四期开发，目前西区一期已售罄，二期即将上市，包括2栋11层小高层(79-120平方米)、2栋14层高层、1栋多层(93、114、123平方米3种户型)、1栋花园洋房。西区整体交房时间是2012年6月30日前。4、奥林匹克花园 位于大洋湾风景区，由中体地产投资开发，是市区目前唯一大型自然生态别墅社区。整个小区总建筑面积8万平米，容积率仅为06，绿地率则高达50。以大洋湾水系为核心资源，结合全国奥林匹克花园所共有的运动特点，盐城奥林匹克花园将运动、休闲、旅游、居家、养生等元素有机融合，成就了其除居住功能以外的“华东顶级的养生度假乐园”的美誉。社区规划共分5期开发，其中1、2、3期以中式联排、双拼别墅为主；4期以“九仟阶”命名，在之前的项目基础上，通过多种硬件附加方式以及空间布局的不断完善、升级，将以全新的别墅形态呈现，户型面积200-300平方米；5期初定为欧式风格的独栋别墅，户型面积在300-500平方米。5、桃源胜景 位于黄海东路与希望大道交界处，由本土老牌房产公司盐城吉祥房产有限公司开发，项目总建筑面积52万平方米，共15幢多层。项目的第一亮点是紧邻大洋湾原始生态风景区，拥有良好的景观资源，同时共享了中体奥林匹克花园的各项高端配套。桃源胜景的又一大亮点是性价比较高，项目整体规划为纯多层，房屋公摊面积小，得房率高，而在6月份开盘的一期房源2598元起价，目前400多套房源已全部售罄。桃源胜景在户型设计上也注重舒适、实用，79平方米舒适两房、93- 106平方米实用三房空间、128平方米大三房设计等七种户型，能够满足多种家庭的需要。6、东方绿苑 位于盐城市迎宾大道南侧(原盐城市工学院东校区南面)，由盐城绿都房地产开发有限公司开发。东方绿苑是较早在河东掀起居住空间、生活方式革新的楼盘，小区整体划分为四个区域，外围欧洲风情商业区、购物天地、露天主题广场，南北两侧公寓区，中心小高层地标区，东侧别墅区。目前住宅区开发已经结束，只剩几套联排别墅有房源销售，均价6000元平方米；外围的欧洲风情街通过两年的整合，商业氛围已经成熟，目前在售的是部分朝西的门面房，面积在110-300平方米之间，均价8000-13000元平方米不等；社区西北角一栋4层写字楼也已公开销售，1000平方米整层销售，3层价格5100元平方米，4层价格4600元平方米。7、蝶湖湾 位于西环路西、南纬路北，蝶湖湾是江苏创世纪置业有限公司继"依云香溪"之后，在盐城开发的又一个楼盘。依托前进河，社区内构建有运动、商业、休闲文化三大主题广场的园林体系，另外项目西侧有一座260亩的生态公园，并与南一中、盐城职教园区遥遥相望。N+1创意户型蝶湖湾的突出亮点，5栋住宅户型面积分布在90-143平方米之间，每户均设有空中花园和景观阳台，同时空中花园有一半面积赠送。另外，在户型空间的布置上，通过自由分隔，两房变三房，三房变四房，实用性铰高。目前已开盘的2栋高层剩约50套房源，均价4550元/平方米，交定金每平方可以享受50元/平方米优惠，在10月份推出1栋住宅。8、新日月·翠洲嘉园位于西环路83号，由盐城新日月房地产开发有限责任公司开发，是目前市区已完成建筑面积最大、入住率最高的省级园林式小区。其申规模、景观、户型、房价、社区配套等硬软件指标一直是吸引众多市民购买的一致因素。新日月·翠洲嘉园总规划面积达30万平方米，由文景苑、文华苑、文荟苑、文萃苑四个组团组成，其中绿化广场面积348万平方米，绿化率高达50.2%，三条天然河流辐射社区、小透水域面积达1·7万平方米，配套建设有会所，羽毛球场、文化长廊、超市、商业中心等各种生活设施，4800平米的新日月机关幼儿园已于2008年开园招生。预计8期文华苑6栋小高层在0月份前后推出南排两栋，高9层，一梯两户，户型为100平方米两室半户型，格局紧凑无面积浪费，但介意厨卫相连的消费者需要慎重考虑。另外4栋小高层也将陆续推出，面积110、120平方米不等。9、金大洋金大洋花园位于西环路，由江苏金大洋投资置业有限公司开发。在西环路两侧已经形成了大片的住宅主体的时候，金大洋花园的优势就凸显出来了;临近的建筑面积达12万平方米的金大洋生活广场，美食，影院、休闲、购物、商务等大型配套为这里的生活增添了不少便利。目前，金大洋花园沿西环路12、15号楼还有部分103平方米的实用小三虏户型在售8、9楼价格6100元/平方米、另预计在元旦有3栋17层高层住宅上市，面积有133平方米的标准三房和110平方米的小三房。10、金庭苑位于西环路与东进路交界处，由盐城同升房地产开发有限公司开发，建筑面积约13万平方米，包含多层、小高层，别墅、联排别墅、公寓楼等物业形态。整个项目被东进路分隔为南北两区，北区一期已交房入住，三期尚未开发。南区为二期工程;由4栋高层、1栋公寓楼、十几栋别墅组成，2012年6月30日前整体交房，预计在下半年2栋高9层的小高层开盘，户型面积有138、128、113、87平方米4种，均价大约在5400元/平方米。别墅面积250多平方米左右，地下双车，地上3层，整套别墅公共休闲面积居多;是市区房产市场上的稀缺产品、预计将以现房形式销售，总价大约在200万元以上;公寓面积在40至 95平方米之间，空间布局可以满足多种消费者的需求，但围合设计可能会影响室内采光通风。 11、恒盛·都市豪庭 位于解放南路与盐渎路交汇处（高教园区北侧），由江苏盐海置业和汇通房产联合打造，绿地率高达42.6%，目前二期19#、20#、22#楼3栋小高层还有少量房源在售，户型面积：120平米，均价5400元平方米。二期第二批房源即将上市。12、学林雅苑 位于西环路与盐渎路交界处，由江苏瀛尚房产开发有限公司开发，总建筑画积10万乎米，与南一中一路之隔，主打高品质学区住宅。目前有2#楼1栋高层和3#、6#楼2栋顶楼复式正在销售中，均价：4500元/平米(2#楼) 、4600元/平米(3#、6#楼)，户型面积：70.5平米，优惠: 一次性付清9.7折、贷款9.8折。10月份2幢高层住宅开盘，面积80、90、110、120、平方米，其中部分户型有空中花园或入户花园。13、凤凰汇 盐城市解放南路与聚亨路交汇处（文化艺术中心对面），南京国资新城投资置业有限公司开发，毗邻内港湖CBD商业中心、优秀学区，融住宅、商业、办公于一体，商业总体量达到8万平方米。计划9月一期两栋小高层开盘，户型面积：62、100、112、113、114、139、140、145平方米， “100分置业计划”以“日进百分”的方式，从获取“凤凰会”会员资格之日起，每天积100分。开盘时，累计积分可冲抵购房款，获得购房总价的优惠奖励，具体积分冲抵方案将在凤凰汇开盘前予以公布。目前B2地块正在打桩，将建成城市综合体项目。陆续推出后续房源。  14、中南·世纪城 位于城南新区，北至纬九路，南至园林大道，西至解放南路，东至串场河滨路，总建筑面积约280万平米，由南通中南控股集团有限公司开发，包含住宅、商业、办公用地，9月份1期7#、8#两栋21层高层400多套房源公开销售，面积95、120、140平方米等6种。 15、领秀嘉园 位于盐渎路与人民南路交汇处，由江苏晋万置业有限公司开发，由高层、小高层和多层住宅组成，南邻盐塘河公园，北望内港湖，教育、景观资源独特。交通现有BRT支2线、26、36等多路公交车直达。目前一期尚有部分房源在售，近期将有4栋高层380套房源上市销售中，主力户型有91（2房）、99（2房）、128（3房），均价约5300元平方米。 16、金色水岸 目前有1#、3#楼2栋高层正在销售中，价格： 5000元左右/平米，户型面积：80-135平方米之间。 17、中庚·海德公园 位于解放南路和盐渎路交汇口，总建筑面积近60万平方米，是申庚地产继在城南开发高档楼盘中庚·香城美地而广受购房者关注之后，再次在城南成功开发的一副超级体量的地块。10月份推出沿解放南路的2幢18层、1幢17层住宅，共270多套，面积有79、90、110平方米几种。18、恒荣世家 目前有14#楼14层以上的房源正在销售中，价格：5200元左右/平方米，户型面积：130平方米。10月1幢4层以上为5.4米挑高公寓开盘，面积有40、50、80平方米，7200元/平方米，总价29.8万元/户起。10月份还有3幢住宅楼上市，有82、112平方米，现全面预约中。 19、阳光御园 位于盐挟路与戴庄路交金处，由盐城市本土老牌房产公司鑫都房产开发，毗邻串场河风光带，与南盐塘河公园一路之隔，市政府在南城区配建的幼儿园紧邻小区南侧，目前正在紧张建设中。阳光御园“建成一期，成形一期”的开发模式将让业主第一时间享受品质家园。阳光御园下半年将首推住宅110多套房源，后期将有围绕小区景观区的3栋18层住宅相继推出，目前这类房源已建成封顶，面积有87、93、112、125、127平方米多种，大多为两房。 20、天澜湾 位于西环路与盐渎路交界处，由江苏润嘉置业有限公司开发，总建筑面积33万平米，居住人口6000余人，目前有房源在售，面积有80、120、140平方米，均价4700元左右，部分房源有9.9折优惠。年前还有2幢18层一梯二户房源上市。 21、盐渎明城  目前项目主体结构已基本完成，商业总体量近13万平方米（包括一座五星级酒店），目前在售的为商业项目，在售商铺面积为1700-10000平方米，价格为7200元每平米，首付超80%单价可以优惠200元。 22、华厦绿城  位于人民南路与聚亨路交界处，由盐城华厦融创置地有限公司开发，东临一小聚亨路校区，西面一路之隔就是内港湖、城南核心商圈。华厦绿城建筑面积近30万平方米，包含了多层、高层、小高层、商业配