济南市房地产市场发展预测报告.doc

2010年济南市房地产市场发展预测报告来源:中华地产网-山东前言2009年济南市受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升更是令人叹为观止，以往相对保守、平稳的市场特征已不存在。繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，下半年受外来开发商带动，“地王”记录被不断刷新，部分热点区域土地溢价达到3倍。第一部分：发展环境一、济南2009年经济和重大城建事宜2009年济南经济发展情况2009年，中国经济在对外出口迟迟未能恢复的压力下，实施积极的财政政策及宽松的货币政策，积极扩大内需，走出了令全世界瞠目的GDP增长曲线。以固定资产投资为主导的经济增长模式，虽然给未来的经济持续增长埋下了诸多隐患，但房地产市场却借机迎来了产业繁荣罕见的机遇。2009年1-3季度，济南市共实现地区生产总值2318.2亿元，同比增长11.3%，比同期下降2.7个百分点。前10月，济南市固定资产投资完成1334.6亿元，同比增长23.8%，而房屋销售额164.1亿元，同比增长36.2%。强劲的刚性需求以及充斥市场的投资性需求撑起了市场持续不断的需求量，全年均处于供不应求的局面中。重大城市建设事宜2009年是济南市城市建设最见成效的一年。一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。由于第十一届全运会的举行，去年开始的诸多城市建设均在今年完成。全运会前，济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT网络，基本形成了BRT的网络骨架；二环东路高架桥全线贯通，它不仅仅是又一条横跨南北的交通动脉，更成为了带动东部新城腾飞的助力器；小清河改造工程已现雏形，北部的城市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区的部分回迁安置工程已接近尾声，而整个区域的规划也已完成，招商建设工作正在稳步推进同时，今年济南市还成功举办了第七届中国（济南）国际园林花卉博览会，从而使得济南市形象和经济质量整体上了一个新台阶。济南市借助全运会迎来了促进城市飞跃发展的大好机遇，在济南城建大变化的同时，全运会也成为济南市对外推介的“名片”。在种种利好下，济南的城市价值日渐凸显，以往相对落后的西部、北部区域都迎来了巨大的发展机遇，吸引了多家国内一线开发商积极抢滩入驻，全市今年各区域房地产项目也都是“量价齐升”，一片繁荣。二、房地产政策及其影响山东省物业管理条例实施2009年1月8日，山东省物业管理条例经省第十一届人大常委会第八次会议审议通过，将于5月1日施行。条例的颁布实施，标志着山东省管理工作进入了一个新阶段。条例依据有关法律法规，对新建物业与前期物业管理、业主大会与业主委员会、物业的使用与业主自治管理、物业服务、物业维护及社区物业管理与旧住宅区物业管理等方面，进行了进一步规范，使其更加有可操作性，并设定了相应的法律制度和法律责任。山东省物业管理条例的实施标志着从此业主面对物业的种种不合理的行为终于有了依据。但我们也要清醒地看到，虽然管理条例实施了，但真正让条例运用在矛盾问题上，还需要真理的检验。山东银监局紧急叫停房贷违规行为2009年5月28日，山东银监局下发关于规范个人住房贷款业务的通知，紧急叫停包括二套房贷在内的多种违规行为。 山东银监局在通知中称，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。按照2007年出台的二套房贷政策，二套房贷首付至少四成，贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。后来国家出台了一系列促进住房消费的政策，二套房贷随之“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。山东银监局此次下发的监管要求，强调了非改善型二套房首付四成，但对贷款利率并没有明确要求。对二套房认定的标准，通知强调，在办理个人住房贷款业务中，严禁以对VIP客户实行区别对待政策名义放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；各行要严格执行二套房认定标准，严禁以各种形式放宽二套房贷款条件，不得以个人住房贷款已结清为由，对再次申请贷款(含公积金贷款)购买非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以办理转按揭形式，不计购房次数，变相降低贷款条件。此外，严禁通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低贷款条件。 第二部分：2009年济南土地市场分析一、土地市场1，概况截至2009年11月底，济南市全年共推出土地106宗，土地出让面积共计729.4万平米 ，折合总建筑面积1981.6平米。各项指标均比2008年有较大涨幅，出让宗数翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上。2，分土地类型出让情况商服用地（含住宅配套商业）39宗，总面积约102.73万平米，折合建筑面积约438.18万平米；住宅用地（纯居住）67宗，总面积约626.7万平米，折合建筑面积1543.46万平米； 历年来，出让土地均以住宅（纯居住）用地为主，但2009年与去年相比，居住用地出让面积比重有所降低，折合建筑面积后，尚不足八成。商服用地比重开始增高。3，土地成交情况在106宗出让的土地中，共监测到成交土地70宗，总面积约620.7万平米，折合建筑面积约1630.33万平米。土地成交总价款为237.95亿元，平均地价为255.7万元/亩，与2008年相比上涨幅度超过60%，平均楼面地价为1457.68元/平米。其中：商服用地（含住宅配套商业）19宗，总面积约61.77万平米，折合建筑面积约273.06万平米；土地成交总价款为42.66亿元，平均地价为460.65万元/亩，平均楼面地价为1562.3元/平米。住宅用地（纯居住）51宗，总面积约558.93万平米，折合建筑面积1357.27万平米；土地成交总价款为195.29亿元，平均地价为233.05万元/亩，平均楼面地价为1438.84元/平米。从上述数据可以看出，住宅用地成交居多。住宅用地成交面积占出让面积的89.2%，成交较为理想。而商服用地成交面积也超过了出让面积的60%。2009年同比去年的数据可以看出，无论在土地成交价格还是在成交面积上都有大幅上涨，其中商服用地的成交面积涨幅甚至达到了125%。由于成交土地信息的不透明，统计不够完全，同时存在已签订协议但未办理完过户手续的土地。但作为监测样本，已基本可以反应本年度土地市场成交情况。二、区域市场情况1，区域市场土地出让情况2009年各区土地出让情况2009年，仍以历下区出让土地最多，达到42宗，占土地出让宗数的39.62%，占总出让面积的32%。其次是市中区，21宗，占总出让面积的28%。作为居于城市最中心的两个区，其土地出让面积几乎占了全市的60%以上。天桥区、历城区及槐荫区出让土地均超过10宗，而2008年土地出让最多的历下区也不过才18宗，该三区的出让面积占总面积分别为15%，9%及7%。另外，各区域折合总建筑面积排名则为历下、天桥、市中、历城、槐荫，各占全市总建筑面积的32.6%、26.04%、21.3% 、8.67%和7.93%。而长清区由于距离传统市区较远，土地市场明显不够活跃，全年出让仅6宗，折合总建筑面积占比则不足4%。2，区域市场土地成交情况从各区域成交宗数来看，历下区仍然占据绝对优势，成交29宗，占总成交宗数的41.4%。而从土地成交面积来看，历下区与市中区则几乎并列第一，两区域成交面积占全市总成交面积的三分之二。其次为天桥区，成交面积也超过百万平米，创出区域近年来土地成交面积的新高。而从土地成交总价款来看，历下区仍在首位，达到近80亿元，占总交易额的33.4%，而天桥区则超过市中区，位居第二位，总额为64.97亿元，占总交易额的27.3%。市中、历城、槐荫、长清区土地交易额依次为48.86亿元、35.56亿元、8.83亿元及0.27亿元。各区域土地出让面积与成交面积对比分析可以看出，市中区土地最为抢手，几乎全部成交，而历下区、历城区及槐荫区成交面积也均占出让面积的7成以上。天桥区，由于2009年度出让土地较多，很多地块虽以达成交易协议，但尚没有完成交易手续，故导致成交面积比较低。但整体来看，除长清区外，土地成交比例较高。各区域土地成交价格来看，东部历城区意外拔得头筹，平均地价近500万元/亩。这主要得益于下半年土地价格的快速攀升，历城区成交的7块土地，有5块为下半年通过拍卖成交，最高的居住用地成交价甚至达到845万元/亩，而2007年在城市最中心的商业用地价格也不过才850万元/亩。而北部天桥区土地成交单价及楼面地价也表现不俗，两价格都已赶超城市中心区历下区。北部的环境改善以及价值的提升首先在土地价格上得以体现，世茂、北大资源等一线开发商的争先入驻无疑推动了地价上涨，未来区域将有更大的发展潜力。三、成交开发商分析2009年，尤其是下半年，济南市土地市场由于外地开发商的广泛进驻，热闹非凡，大大推动了成交量及成交价格的攀升。8月19日祥泰实业以1.31亿元的高价拍得G043号地块，成为济南“东部地王”。 9月17日中石化以每亩1265.64万元，每平方米达 1.78万元天价取得东航三角地，成为“济西地王”。 10月19日深圳华强以单价1460万元/亩，总价6.57亿元天价拍下铁道职业技术学院旧址地块，成为济南地王。 而从全市成交土地开发商来源也可以看出，2009年，监测到的外省开发商成交土地22宗，成交面积253.82万平米，占总成交面积的41%，比2008年翻了3倍多。除了积极在一线土地市场拿地之外，还有外地开发商通过与本地开发商的合作来进入济南市场，比如上海绿地集团通过与济南泉景地产合作，于9月30日成立了济南绿地泉景地产股份有限公司。四，2009年济南市土地市场同比分析2009年，是济南市土地市场最为火爆的一年。成交量、成交价格均创出历史新高。而同时，土地市场的交易也越来越透明，本年度有一半以上的土地均是通过拍卖成交，以往协议出让等情况越来越少。从济南市近5年土地成交量变化趋势来看，成交量迅速攀升。成交宗数由2005年仅6宗，增长到2009年106宗，而成交面积也从2005年的231.46万平米激增到2009年的729万平米，年均涨幅在60%以上。从济南市近5年土地成交价格变化趋势来看，除2007年以商服用地为主的成交土地导致楼面地价有所升高外，无论从平均地价、还是楼面地价来看，整体均为上升趋势。2009年平均地价尤其表现突出，比2008年增长了60%以上，是2005年平均地价的4.35倍。第三部分：2009年济南商品房住宅市场分析一、2009年1-11月济南市商品住宅市场状况2009年上半年，多数开发商受资金制约施工缓慢，市场供应量有限，销售则多以刚性需求支撑，业界称之为“小阳春”。然而，就在人们看到济南楼市逐渐向着降价方向扭转之际，济南楼市却借势高涨。开发商手持限量房源开始频繁上调房价，本想打算再观望的购房者怀着巨大的购买力，开始后悔自己没有提前出手。下半年，济南房地产市场已经是卖者为王，众多在售项目房源开始限量发售甚至会达到无房可卖的“境界”，2007年火爆的购房场面又出现在各大项目售楼处。2009年1-10月份济南市房地产共完成投资273.6亿元，增长20.8%，较1-9月份提高0.9个百分点。新开工面积383.4万平方米，增长2.4%。成交量同比增幅巨大，二手市场放量明显1-10月，济南市房屋销售面积345.8万平方米，增长19.9%，其中期房销售298.4万平方米，增长59.9%；现房销售47.3万平方米，同比下降53.5%。由于2008年行业低潮期房地产开工面积较少，不能满足本年度旺盛的需求，故2009年商品房销售期房占据了绝对的主力。 而从逐月的成交数据来看，2009年下半年成交量比上半年明显放大。前10个月，1-5月份成交面积仅为102.9万平米，而6-10月份成交面积则上涨87%，达到192.65万平米。2008年成交套数数据为全市包括市内五区及下属4个县市总成交量，而2009年数据仅为济南市内五区参与网上售房项目的统计，但即便如此，我们也可以看到，除1月外，每月同比涨幅都为正，尤其11月份同比涨幅甚至达到233%，全年同比涨幅仍然超过60%。由此可见，2009年济南市房地产总成交量涨幅巨大。不仅一手住房成交火爆，二手房成交量同样创下记录。1至10月份，二手房的成交量为20530套，而2008年全年成交量也不足14000套，前十个月的成交量就是2008年全年的1.5倍。二手房成交量的迅速增大更是市场火爆、需求增加的集中体现。成交价格持续上行1-10月份全市房屋销售额164.1亿元，增长36.2%；其中期房销售额143.2亿元，增长82.3%，现房销售额20.9亿元，下降50.2%。10月份房屋销售价格同比上涨2.0%。说明：（以上的成交均价数据来自各区域的重点监控楼盘，能够代表济南市场的房地产趋势和价格走向，包含：历下区的名士豪庭、海信慧园、中海紫御东郡、正大城市花园三期、文华园、历山名郡、海尔绿城全运村、中齐未来城；历城区的大地锐城、锦绣泉城、永大颐和园、保利花园、火炬东第、华府国际；市中区的领秀城、银丰花园、他山花园、蝶泉山庄；槐荫区的阳光100、御景城、丰润怡邻居、泉城花园、凯旋新城；天桥区重汽彩世界、翡翠郡、金色阳光花园御景园、香港国际）根据我部典型楼盘价格监测，目前济南市楼盘均价已近7000元/平米，全年价格均在6200元/平米以上。全市前11个月平均房价涨幅为12%以上，而对于部分热销楼盘房价涨幅则可以达到30%以上。受旧城改造及城市价值的提升，房价获得了旺盛的刚性需求与投资型需求强劲支撑，预计价格还有进一步上升的空间。而从月度变化曲线也可以看出，房价上涨趋势仍较明显。二、2009年市内各区市场表现.市中区：供应：区域内的项目规模较大，单盘体量大，开发周期长，推货仍以大盘的后期供应为主。2009年市中区总推货量接近100万平米，超过2008年20余万平米。 建筑形态：本年度建筑形态仍然以小高层、高层等为主，花园洋房及别墅产品也开始逐渐上市，领秀城、中齐他山和外海蝶泉山庄等项目均有别墅产品。户型：多以94-110平米的大两室、130-150平米的舒适三室为主。上半年消化的主要房源为94-100平米的两室，领秀城为主要供给项目；下半年，两室的户型紧俏，成交则以三室、花园洋房、别墅等大户型为主。价格：普通住宅均价集中在6000-8500元/平米之间，别墅价格集中在9000-12000元/平米之间。年初各项目均以低价开盘，上半年去化速度快，价格持续上涨但涨幅不大，下半年房源紧缺，且以优质房源为主，价格提升幅度大，部分楼盘涨幅甚至达到了30%。客户：由于区域或环境优越或占据城市核心，故以高端物业为主，客户也多为中高端收入的优质客户。区域的认可度较高，城市配套设施较为成熟，因此不乏投资保值客户。从营销推广上看，由于济南的房源去化速度快，各项目的促销活动减弱，多为认筹活动，这与去年诸楼盘大力打折促销形成了鲜明的对比。从销售上看，本年度开盘销售的项目均取得了较好的业绩，尤其是上半年的集中推出的两室户型，推出即售罄；下半年户型大户型和高端物业为主，去化速度相对较慢，但仍保持较高的销售率，整体销售火爆。从未来供应上看，2010年推盘量仍较大，领秀城、银丰花园、伟东新都二期均有较大体量推出；今年面市的若干体量在10万平米中小楼盘2010年初也将正式推货；2009年区域内土地成交量大幅上涨，预计明年下半年将有全新楼盘面市或推货，后续供应充足。历下区供应：历下区是济南楼盘最为密集的区域，区域内的奥体板块、高新区板块以及保利花园附近的邢村板块由于全运会的带动，加之济南近些年东部的持续热度发展，在09年市场好转的情况下，这些区域项目纷纷大体量推出。奥体板块的名士豪庭、海尔绿城全运村、奥龙观邸项目，高新区板块的海信慧园、茗筑美嘉、紫御东郡以及保利花园等项目相继面市，是整个历下区乃至整个济南市场供应的重点项目。建筑形态：区域供应类型极其丰富，涵盖了从高层、小高层产品到低密度的洋房、别墅产品以及公寓产品，且各个板块区域的产品形态均比较分布。户型：户型区间分布较为广泛。普通的小高层、高层产品中两房、三房是供应主力，而别墅、洋房产品主要以三房、四房大户型产品为主。公寓类产品主要集中于小面积的一房。基本满足各个年龄段客户的产品需求。 价格：由于距离市中心以及奥体中心的距离不同，各版块、各项目也均呈现不同的价格分布，市中心的项目均价在1000-18000元/左右，新兴的经十东路和奥体片区价格出现较大幅度的上涨，销售均价也达到6000-10000元/。本年度持续热卖的高新区板块项目价格涨幅最大，住宅的销售集中在6000-7500元/左右。尤其是中海紫御东郡别墅项目的热售，区域价值得到了较大幅度的提升。客户：随着全运会的举行，东边配套设施不断完善，区域成熟度不断提高，东部区域成为全城购房的最热点区域。且随着中海在东部开发两个别墅项目以及海尔绿城、名士豪庭等项目的持续热卖，在吸引大批本地客户群的同时，对周边县市以及临近城市投资客均有较强的吸引力。从营销推广上看，从常规的宣传渠道如从报广、网络等渠道来看，历下区项目发布信息的项目数量多、各节点发布的时间密集，且由于09年东部别墅项目在推量较大，营销推广中，多以形象类的广告为主。由于09年市场形势的整体好转，在现场优惠中仅仅是常规性的小额优惠，告别了08年底频频推出特价房、大幅度优惠的促销手段。从销售上看，从东部区域的销售整体态势均来看：成交量均出现了较大幅度的增长，整个市场呈现出量价齐涨的态势，特别是东部的别墅项目，推盘基本能实现当期货量的清盘，显示了济南强劲的市场需求。大多数项目均以“小体量推盘，小步快跑”的销售策略，造成热销局面，同时也维持了价格的高位。从未来供应上看，2010年东部区域将延续09年供应量大，业态丰富的趋势，奥体板块的海尔绿城全运村、名士豪庭，高新区板的中海紫御东郡、海信慧园等多个项目均有较大体量待推。且本区域也是土地成交的热点区域，经十路沿线两侧将有大量的土地供应，从09年土地市场成交情况来看，本区域未来待推项目较密集，入市产品更加丰富，市场竞争将更加激烈。历城区供应：区域内项目规模都不大，单盘体量大都在30万以下。2009年里有华福国际、蓝调国际、假日丽景开盘销售，大地锐城、保利花园有新房源加推，其他项目或是处于尾盘阶段，或是延续销售以往房源。2009年区域内新增供应量约20余万平米。 建筑形态：区域内整体上以小高层和高层为主，在售项目中没有多层和别墅等高档产品形态。户型：总体来看，区域内项目在2009年中在售货源面积区间较为齐全，从50的一室到150的三室都有。但三室货源略多，且以130以上的舒适户型为主；区域紧凑型户型欠缺。价格：区域内项目价格在2009年下半年来增长较快，很多项目每平米均价都上升了1000元。目前花园路工业南路片区以靠近市区和配套齐全的优势，均价集中在64000-7500元；邢村立交片区作为一个新兴的居住区，发展也较为迅速，保利花园已达6500，并有继续上涨的趋势。客户：区域整体上看，位于市区的东部和东北部，花园路-工业南路片区是传统的居住集中区域，消费者认可度很高，吸引了全市各区中高端以上的客户；邢村立交片区享受城市东拓的利好，发展前景也十分良好，吸引了高新区和一定的投资型客户。从营销推广上看，区域内项目在2009年的营销推广活动较少，没有特殊和力度很大的折扣等活动。采取价格折扣的项目最低折扣也在97、98折左右。尤其是在下半年市场火爆的情况下，很多项目都相应降低了促销力度。从销售上看， 2009年上半年区域内项目在销售方面差距较大，保利花园、假日丽景等项目以合理的户型和价格、较好的品质赢得市场较高认可；其他项目或是因为产权问题、或是因为尾盘大户等自身方面的问题导致销售情况相对一般。但进入下半年来，在供应偏紧需求旺盛的情况下，绝大多数在售项目都取得了较好的销售业绩。从未来供应上看，2010年区域内项目供应量较小，约在20-30万左右。供需矛盾的状况仍将持续到2010年下半年。