昌吉、米泉房地产市场分析报告 .doc

2010年昌吉、米泉房地产市场分析报告一、房地产行业背景分析1、宏观经济年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”为核心前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步调控）2010年稳增长、调结构（调控促进平稳，收缩促进发展）调控从“无为”转为“有为”（持续抑制不合理要求，减缓泡沫增速）2011年发展趋势稳货币、宽财政、调结构、控房价调控力度大减，继续加大保障性住房供给中央经济工作会议12月10日至12日召开，在“积极的财政政策与适度宽松的货币”所构成的宏观经济政策环境下，经济调控更蕴含着时代新意；货币政策基调的转变，说明管理通胀预期已经成为当前宏观调控的重点所在。目前居民消费价格涨幅已超3%通胀警戒线，货币政策承担着管理通胀预期的重任，加息和调整存款准备金率均有空间。稳健的货币政策意味着货币政策既要改变宽松的基调，又不能过急过快，整体操作将趋于回归常态。在战略性新兴产业、保障性住房、改善分配等惠及民生的支出规模可能增加，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。国家抑制房地产投资需求的政策在“十二五”期间仍会坚持，房地产融资、信贷政策将进一步收紧！各房企将会面临政策抑制、资金紧缺、市场竞争加剧等多重压力。物价近一年来上涨较大，在通胀的背景下房价趋稳。2、 宏观政策 2010年国家调控房地产业重民生、抑投机，出台一系列宏观调控政策，如“国十一条”等，以合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。各地纷纷出台执行细则，上调存款准备金率、收紧二套房贷款，一系列宏观调控政策密锣密鼓地作用于房地产市场。发布政策时间政策概述200912.9国务院常委员会议提出“营业税调整”，个人住房转让营业税免征时限由2年改为5年2009.12.14国务院常委员议提出“国四条”，一增加普通商品住房的有效供给；继续扶持居民居住和改善型住房消费；三加强市场监督；四继续大规模推进保障性安居工程建设2010.1.7国务院颁布“国十一条”，促进房地产市场平稳健康发展的通知；加大差别化信贷政策力度，购买三套房及以上家庭首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，继续实行差别化信贷政策2010.3严格控制央企拿地，加大土地供应开展全国土地清杳，肇事闲置土地2010.4.13住房城乡建设部“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预告制度有关问题的通知”未取得预售许可证的项目、房地产开发企业不得以认购、预定、排号，发放VIP卡等方式向买受人收取或变想收取定金2010.4.15国务院常委员会议“新国四条”，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，4月17日出台“国十条”国务院关于坚决遏制部分城市房价过快增长的通知2010.9.29“新国五条”出台首套首付30%的比例，二次购房50%首付比例的确定实施2010.10.202010年10月20日出台银行存贷款利率加息，提高0.25%，金融政策对房地产调控正式展开2010.11.311月3四部门全面叫停第三套住房公积金贷款2010.12国家明年继续加大对保障性住房供给，预计明年建1000万套保障性住房国家4月17日和9月29日两次针对房价过快增长重拳出击，国内一线房地产市场受到较大冲击，新房、二手房成效量下降，客户观望情绪较重；新政后改善性住房的一步到位的消费心理和开发商灵活多变的营销手段导致市场持续放量；新房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑。房地产市场宏观调控进入深度调整阶段。3、2010年国家宏观经济2010年，全球经济缓慢复苏，中国经济平稳发展，1-11月份，规模以上工业增加值同比增长15.8%。汽车产量的同比增长率为33.1%（轿车30.9%），属于产量势头较猛的产业。此外，在非金属矿物制品业、通用设备制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、通信设备计算机及其他电子设备制造业行业这五个行业，产品的增加值远远高于全国规模以上工业增加值的平均水平。1-11月份，城镇固定资产投资210698亿元，同比增长24.9%，房地产开发投资额占城镇全年固定资产投资约20.3%，同比增速为36.5%。1-11月份，社会消费品零售总额139224亿元，同比增长18.4%。2010年工业发展势头强劲，社会投资增幅较大，房地产投资比重较高，人民生活水平逐步提高。4、2011年国家宏观行业走势预测 “十二五”规划核心内容：“十二五”期间，战略性新兴产业将独领风骚，并逐渐替代传统产业成为主导产业，重新谱写未来产业发展新蓝图。2011年中央经济工作会议提出，扎实推动产业结构调整，制定出台战略性新兴产业发展规划，加强以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的技术创新体系建设，促进企业技术改造和兼并重组，大力扶持中小企业发展。新兴产业涵盖节能环保、新能源、新能源汽车、新材料等等，在2011年国家将大力支持和促进该类产业快速发展，形成重点发展行业。 二、乌昌行业市场分析1、宏观政策落地影响发布政策时间政策落地影响200912.9 “营业税调整”2年改为5年 税务部门按时限征收营业税 ，二手房交易放缓，2009.12.14 “国四条”商品房和保障性住房供给增大, 市场供给充裕2010.1.7 “国十一条” 地方信贷政策收紧，首付比例和利率随之提高2010.3开展全国土地清杳屯地房企迫于压力或开发或转让2010.4.13“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预告制度有关问题的通知” 房地产预售规范化操作，并严把预售关；各房企迅速转变策略 2010.4.15“新国四条” 4月17日“国十条”二套房款通过操做，仍可获贷2010.9.29“新国五条” 内地一线城市出台限购令，乌市房地产市场暂未出细则2010.10.20存贷款利率加息，提高0.25%货币政策开始步入紧缩通道，临近年关各行业已收紧房贷2010.11.3四部门全面叫停第三套住房公积金贷款住房公积金个人住房贷款政策立即收紧2010.12加大对保障性住房供给开辟调控的“第二战线”，保障房建设加码，三年内将满足约10%中国家庭的住房需求小结：二次调控土地、金融、财税、保障性住房多项政策联动，房地产行业步调趋缓。调控精准打击投资、投机需求和重点调控房价过高的城市，一线城市首现调控威力，二、三线城市房地产市场产生联动效应，成交量趋缓。2、乌昌市场数据（暂空）三、昌吉行业市场分析1、本地市场中观环境分析2010年政府工作坚持把“保增长、保民生、保稳定”作为加快经济社会发展的重要抓手，紧紧围绕“农牧民增收、财政收入增长、综合竞争力增强”三大目标，继续深入推进“生态立市、工业强市、科教兴市、商贸活市”四大战略，以项目投入为中心，以产业培育为重点，以改革创新为动力，更加注重以项目建设引领经济平稳较快发展，更加注重构建科学合理的城市发展格局，更加注重提升广大人民群众的生活品质，更加注重保持和谐稳定的社会局面，努力推动全市经济社会快速发展。（1）地区生产总值分析年份地区生产总值（亿元）增长率2008年133.0 16.3%2009年154.216.3%2010年（政府目标）182.216%备注：以上数据均为昌吉市数据地区生产总值继续保持较快增长，年均增长率16%以上，经济平稳发展，经济环境较好，资源性优势突显，国家援疆政策力度和十二五规划保障地区经济高速稳定发展，为房地产提供良好的宏观环境。（2）居民收入分析年份城镇居民人均可支配收入（元）增长率2008年1257611.4%2009年1360024.8%2010年（政府目标）1496010%人均可支配收入，增幅放缓，但其绝对量水平呈上升趋势，人民生活水平不断提高，收入逐年增加，年均增长率10%以上，购买力不断提高，消费力较强，为房地产业发展提供有力支持。（3）社会固定资产投资分析年份固定资产投资（亿元）增长率房地产投资（亿元）增长率(同比)2008年41.04亿元20.0%12.3570.12009年51.224.8%7.4439.82010年（政府目标）61.520%暂未统计暂未统计社会固定资产投资，年均增长率20%以上，继续保持较快增长；2009受金融危机及全国房地产不景气影响，房地产投资增幅放缓。2010年政府以保持增长为目标，增强经济发展新合力依靠投资拉动。把狠抓项目、扩大投资作为保增长的主攻方向，投资涵盖教育、医疗、路网等设施建设及保障房等民生项目。（4）社会消费品零售总额分析年份社会消费品零售总额（亿元）增长率2008年34.7921.5%2009年42.121.2%2010年（政府目标）5018%社会消费品零售总额，增速趋缓，物价上涨，居民生活支出费用增多；年均增长率18%以上，居民收入的逐年提高，消费意愿较强烈。2、市场概况 昌吉市30万人口， 昌吉房地产市场从2004年至2009年，全市房地产开发总量423.7万平；2010年开发量直逼200万平。 年份开发面积(万/平)商品房销售面积(万/平)市场特征市场背景2008年10551.06开发量大，需求小，量升价跌受金融危机和房地产市场不景气影响，房价略有上扬，市场观望情绪浓厚2009年8160.97开发量少，需求大，量价齐升房地产市场急剧升温，房价持续走高2010年188.43（含统建房）约100万平开发量大，需求小，有价无市深度宏观调控及开发量巨增,市场风险增大，房价继续走高 预计2010年将有45万平商品住宅结转到2011年开盘上市，现阶段市场供给量充足，竞争激烈。 3、典型开发商分析（1）富友国际花园，开发商新疆东亚房地产开发有限责任公司是辽宁东亚种业有限公司的全资子公司。通过“富友澳林花园”项目品质，树立了良好的品牌形象；品牌扩强期阶段，品牌形象：质量好。富友国际花园，总建筑面积22万平，容积率为1.6，1期开发10万平19栋，897套住宅、车库121套、商铺97套，绿化率40%；户型面积48-190，共有四类产品：项目类型开盘时间栋数均价(元)去化率销售周期备注花园洋房(开售2栋)2009年10月底内部认购,2010年5月1日开盘6栋535050%1年5层带电梯，层层退台;1楼7800元,2楼5500元,3楼5300元,4楼5000元,5楼4500元电梯公寓(开售4栋)4栋440060%7层带电梯，最高4700 多层(开售4栋)14栋4000售完6层住宅，一楼带花园，4600元小高层(开售9栋)22栋420060%11层,入户花园设计营销策略：通过高端产品花园洋房售价提升楼盘的形象和售价。花园洋房认购价，一层6800元，后期不断提高其售价，拉升项目内的其他物业的品质和售价。广告语品冠全城、彰显尊贵，高层终生免收电梯费，每平米钢筋含量32公斤等。（2）环宇·新天地，开发商：新疆东方环宇投资（集团）有限公司，本地品牌开发商之一；品牌巩固期及强化期阶段，品牌形象：好房子。环宇·新天地，总建筑面积近30万平，容积率1.16，总户数2000。一期开发9栋，446户，建筑面积135737.12平方米，主力户型：二居77-90平，三居95-115平，均价3950元。2010年4月9日开始认购，5000元认购金排号，蓄客期时间较长，8月31日开盘，目前销售率约70%，余150套。二期规划中，目前优惠方式，一次性优惠20元，按揭无优惠。营销策略：稳居中档市场头筹，品质较高，物业较好，宣传推广力度大。广告语大公园、大生活；（3） 西域·君悦海棠，开发商：新疆缔森房产；通过“西域·君悦海棠”项目品质，树立了良好的品牌形象；品牌扩强期阶段，品牌形象：大盘、花园洋房； 72万平，120栋楼，近4600户，容积率1.0，共有四大产品：项目类型开盘时间面积(m2)户数均价(元)去化率销售周期备注花园洋房2009.12.6108463742470088%11个月5跃6，层层退台,户户花园或露台花园洋房升级版开始认筹1184610010万认筹金,优惠未出,面积约110-2205跃6,带电梯,卧室、客厅阳台改飘窗阳光电梯公寓2010.7.311985201656400558%3个半月9、12层,中小户型绿色建筑待售10207085012层，三星标识平层大宅(叠院)待售97987318下沉庭院，车库花园洋房2009年12月6日开盘，31栋楼共分五批次开盘；营造入市即热销态势，7月末销售率达75%；小高层电梯公寓7月31日开售，花园洋房自然销售至11月中旬销售率达88%，12月初入住。小高层均价4050元，销售至11月中旬，去化率达60%。小高层开盘销售至今，推出买房抽奖送车、教敬房（优惠达300元/平）等促销活动。目前优惠方式，一次性付款优惠50元/，按揭首付50%优惠30元/。营销策略：客户营销缔森会全面推广；并通过高端产品花园洋房入市，打造高端形象，提升整个社区的品质和档次，拉升后期其他物业售价；广告语“海棠果林里的花园洋房”卖点鲜明，独特；入市推广力度大；小结：楼盘规模较大，开发实力较强，品牌形象较好，项目定位清晰，推广概念明确，产品多样，档次较高，销售较好。昌吉房地产市场已经进入品牌竞争时代；倡导居住的核心文化“全新的生活方式”，房子是有价值的，而人是价值体现的载体，而这种价值在市场看来则是文化生活特征，推动品牌持续发展。3、各楼盘调研汇总分析档次项目名称开发商总建筑面积开售面积开盘时间均价元/销售率备注2011年开发体量（或计划）高档御景·生态家园名京房产153000平多层314套高层430070多层基本售完，在销2011年开售1栋17层,1栋12层高档江南小镇华洋实业高层68套10-16高层380080%建设路艺园春光高档龙洋·国郡龙洋兴业41084平330套8-16洋房5500高层430055%新增盘，共4栋中档金城·维也纳金城房产4栋高层多层4600高层4100多层27栋1160套售完沿街4栋高层2011年开售中档华尔兹音乐城曦隆房产280000平高层3900高层30%8栋多层售完后期10栋高层中档麒麟郡佳弘工贸51000平410 套10-1高层390070%新增盘，3栋住宅，1栋商住中档蓝山国际佳弘工贸21350174套 11-12高层410065%新增盘，2栋中档圣水雅阁国大房产110000平45000平约400套11-6高层4700 80%共17栋1期8栋+1栋写字间,二期8栋高层中档桃园新城天佑房产开售12栋多层多层3400调价380090%5万平多层中档鸿都国际2栋17层商住高层，1栋写字楼，2栋洋房1跃然，3跃42011年新增盘低档丝路明珠双翼房产200套多层340090%开售3栋2栋高层低档民乐园大湾房产800004000011-63200户型92-201平二期40000平低档凯迪名苑凯迪房产180000共1700户552套12-6310065%11栋多层450套15栋多层，3栋高层备注：区域重点项目将单独分析，未列入此表中，此表仅为新盘项目。小结： 2010年入市新增盘较多，市场不确定因素增多，市场风险增大。普通多层销售火爆，入市2-3个月即售罄。客群仍是喜居多层但对高层接受度逐步提高，高层逐渐成为购房者新宠；高层销售压力巨大，2010年高层楼盘在昌吉房产市场全面崛起，达数十家之多，下半年集中放量上市；部分项目前期蓄客较多，销售力较强的房企，配合营销策略，已成功去化60%；但部分入市较晚项目，失去开盘先机且价格较高，放量较大的楼盘，销售压力较大，去化45%50%。花园洋房及别墅类物业，销售状况良好，去化率达70%。4、昌吉市场2010年总结2010年高品质、规模化楼盘成为市场竞争的热点；全面迎来住宅升级时代。各家房企操盘更加谨慎、稳妥，物业形态丰富，涌现出双露台高层、洋房、叠墅等产品，抢占市场客群，优胜劣汰成为市场新则，竞争激烈。公务员及企事业单位，改善性需求提前放量。2010年在售商品住宅均价及阶段市场特征周期均价（元/平）阶段市场特征一季度多层3000，高层35002009年房价上涨幅度较大8001000元/平，已达购房者心理预期高点，成交量平缓下降二季度多层3200，高层3600新政陆续出台，受国家宏观调控影响；民众购房趋于理性，对房价下降有较高预期，观望情绪浓厚。部分房企调整项目开发战略，成交量平缓整体有下降趋势三季度多层3600，高层3800市场态势逐步明朗化，观望情绪转淡，刚性需求逐步释放，成交量平缓走高。随着各房企资金压力的增大，新盘集中放量，入市销售，至9月全面热销。四季度多层3800，高层4100传统销售旺季来临，在此阶段成交量达到全年高峰。至12月调控威力再现，成交量趋缓小结：全年销售态势严峻，整体趋于利好，房价稳步上扬。（1）客群分析市场刚性需求占主力；消费市场日趋理性和个性化，实惠性消费心理占据主导地位；客群仍具有盲从性，口碑效应影响力强大，主观判定意识较强。购房客群区域性消费明显，客群购成：昌吉本地客户为主（50%-60%），昌吉州下辖县镇为辅（20%-30%），乌市客户占据一定比例（10%20%），外地客户占据一定比例（5%10%）。 （2）产品分析 昌吉楼市全面迎来住宅升级时代，各房企高度注重项目产品、环境、品质等软、硬件等。 产品物业形态丰富，产品多样化加快销售节奏；普通多层和别墅项目旺销，大面积高层销售压力大；市场旺销呈两级化趋势，低端项目（普通多层和高层）入市场价格低，入市抢购；高端别墅类项目销售较好，如欧洲花园联排别墅和金成·维也纳独栋。中小户型成为市场主力户型和畅销主流，多花园设计，高赠送空间产品成为市场亮点。 麒麟郡，第三代LOFT公寓；家家入户花园，户户空中花园，赠送面积，高得房率。创新技术，节能环保型产品渐被消费者追捧； 环宇新天地，65%节能，三玻二腔65型材塑钢窗，10cm挤塑板外墙保温层，保温、隔热效果显著提升；花岗岩、高档地砖、锻造压花铁艺栏杆打造高标准楼梯间；盼盼名牌防盗门。（3）媒体分析媒体推广集中在了户外（含公交车体）和短信，本地亚中、三威DM派送，亦在昌吉楼市推广中，扮演着重要的传播媒介之一。乌市晨报在2010年初3-5月推出昌吉团购看房车活动时，各别项目较大的公司，少量投放，后期该活动因客源较差，各房企投放广告较少。晚报全程承办昌吉五一房交会，在昌吉本地影响力已渐受各房企重视，各别项目较大的公司，因销售关键节点（如开盘等）少量投放，其他媒介进行组合投放。小结：昌吉房地产市场竞争手段趋向全方位和多元化，各房企纷纷采取了低开高走的营销策略，配合较大幅度的优惠或促销活动；物价上涨，居民消费支出费用明显增多，对消费者心理产生较大影响，通胀预期及压力进一步上升，民众内心产生恐慌，提前置业放量市场，以期通过房地产保值和增值，抵御通胀。 昌吉良好的居住环境在乌市及周边区域，得到广泛传播和认知；乌市客群增多，撬动乌市市场渐成共识；各房企对乌市市场的高度重视，不断加大宣传推广力度，全力开发乌市客群；乌市房价不断上涨，均价已达5500元，直逼7000元，高房价挤压刚需客群，转移临近乌市区域置业；中、高端物业已经逐步显现出乌市客群增多迹象。5、昌吉市场2011年预测 （1）2010年末深度宏观调控，随着调控措施的实施，将继续加大购房者的购房压力，投资性客群和改善性购房客群将减少；房企面临多重压力。 （2）统建房2010-2011年开发面积达36.25万平，共18023套。统建房规模化开建，将极大分流昌吉市中高端公务员客群，需求提前放量，对昌吉房地产市场长期影响意义深远。 （3）新疆大盘时代来临，国内大型房企进疆，新疆房企面临机遇与挑战，将对昌吉市房地产市场产生较大影响和冲击。国内大型房企2009年开始大量进入新疆房地产市场，绿城集团引领新疆高端别墅和公寓项目市场，中航地产紧随其后；具有国资背景的保利地产在头屯河区国际物流港板块的2300亩大盘已进入销售阶段。2010年国内房企老大万科在兵团农十二师下属的头屯河、三坪和五一这三个农场已拿地，并先行在乌鲁木齐市内开发项目。青建地产在油运司首期启动10万余平销售完毕。中建集团已兼并新疆建工集团，旗下1建、2建、3建、4建、5建、6建都被资产重组，中建地产将对这些建筑单位自有用地，逐步进行开发。另珠光地产、华强集团、新汶集团已进驻新疆房地产市场。 新疆房地产市场必将迎来新一轮的洗牌，同时必将把新疆房地产市场带入一个全新的高速发展的、高品质的时代，推动新疆的城市化进程，提升开发理念，提高居住品质。昌吉市目前已吸引部分乌市中高端客群置业，但随着万科等大型房企项目开建，将会极大分流乌市和昌吉市中高端客群。 （4）开发投资将继续增长2010年约有45万平存量房结转至2011年上市；2011年房地产开发量约为130万平的开发规划，市场供给约为250万平，连续两年市场供给量较大，市场供给充足。（5）乌昌城际高铁项目提上议程，昌吉房市趋于利好。往来乌昌将会更加快捷，鉴于内地高铁沿线物业升值潜力巨大，城际高铁沿线物业价格将进一步走高，各房企已开始推广轻轨房概念。