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临沂房地产市场监控报告 临沂XX营销顾问机构2010年度第一期报 告 纲 要房地产市场调研报告有着众多版本，联坤行发现，大多数的报告形式多是一家之言，公司或个人对临沂市场的看法不同，报告的结论也有所不同，造成调研报告的参考性降低。 XX认为，所谓的调研报告，应该是详实的现状解读，通过最基本和权威的数据，记录房地产发展的历程，反映市场发展的阶段，判断市场的行情。报 告 体 系临沂市介绍兰山区监测报告河东区监测报告罗庄区监测报告苍山县监测报告临沭县监测报告沂南县监测报告沂水县监测报告蒙阴县监测报告平邑县监测报告费县监测报告第一部分 临沂市区域概况一、临沂市地理环境临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。二、临沂市经济环境临沂是与义乌、郑州、常德等齐名的中国10大批发城之一，物流全国第一，通达全国。临沂批发城年成交额达250亿元，居全国十大批发市场第二位。 附表：批发城名称临沂玩具批发市场临沂五金批发市场临沂服装批发市场临沂小商品批发市场临沂电子批发市场临沂小饰品批发市场临沂小百货批发市场临沂汽车用品市场临沂华丰五金电子市场临沂兰田机电五金市场临沂站前商场临沂华丰五金电子市场临沂香江五金机电城临沂汽车用品城临沂家电厨卫城临沂汽车配件城临沂摩托车配件城临沂汽摩配城临沂华丰箱包市场临沂鞋帽批发市场临沂水暖洁具市场临沂不锈钢市场临沂兰田劳保市场临沂文化艺术用品城临沂茶叶批发市场临沂华东干果市场临沂装饰材料市场临沂灯具城临沂华丰龙泉批发市场临沂华丰羊毛衫批发市场临沂装饰木制品市场临沂华东机电市场临沂站前商场临沂华东塑料市场临沂鲁南汽车城临沂华丰副食市场临沂华东自行车市场临沂电动车市场临沂童车市场临沂华东农贸市场临沂华东旧货市场临沂鲁南建材五金油漆市场临沂鲁南玻璃市场临沂化妆品市场临沂农资城临沂纺织品市场临沂沙发门窗材料市场临沂石材市场临沂鲁南家具城临沂化工市场临沂兰田机电五金市场临沂纸张批发市场临沂华东土杂市场临沂有色金属城临沂钢材市场临沂针织床上用品市场临沂陶瓷市场临沂铝型材市场临沂二手车交易市场临沂东立五金机电物流城临沂鲁信钢材物流城临沂大陆商业村临沂桃源科技广场临沂澳龙国际物流城临沂装饰板材市场临沂华丰服装批发市场临沂箱包市场临沂鞋帽批发市场临沂粮油批发市场临沂温州服装批发市场临沂隆达批发市场临沂水果批发市场临沂水暖器材市场临沂家电批发市场临沂厨具批发市场临沂小商品城临沂天源国际物流临沂金兰物流基地三、临沂市行政区划临沂市现辖兰山、罗庄、河东3区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县及临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区、临沂市临港产业区，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。四、临沂市分区规划定位：鲁东南地区中心城市，全国性商贸物流中心之一，历史文化名城，具有滨水特色的宜居城市”策略：北上市政服务中心区建设南坊新区；西进商贸区提升区域价值；东扩建设经济技术开发区；中部历史文化区商住区；南部高新技术开发区。沿沂河两岸的宜居居住区国人、临工等大企业集中的工业区南坊政务新区西部商贸集中区兰田、小商品、汽贸配罗庄汽车城临沂高新区第二部分 临沂市房产市场调研第一章 临沂市楼市宏观数据及政策分析第一节 2009年临沂楼市宏观数据一 、楼市宏观数据2009年临沂市房地产开发投资继续保持增长，全市完成房地产开发投资149亿元，同比增长25%，开发项目施工面积达到1650万平方米,其中新开工面积480万平方米, 同比增长7%，竣工面积330万平方米,同比增长37.5%，销售面积390万平方米，同比增长24.6%。在全市开发企业当中，市外投资企业65家，占开发企业总量的18%。截至2010年01月12日，临沂批准预售许可证数713个，批准预售的房屋面积1636万平方米，其中批准的预售住宅套数78572套，批准的预售住宅面积7748150.98平米。临沂可售房屋套数59210套，可售房屋面积5608928.28平米，可售住宅套数29308套，可售住宅面积3092006.24平米。二、销售情况分析2009年初，临沂楼市逐步转暖出现“小阳春”，三、四月达到了楼市销量高潮。积累了一年的购房刚性需求在春季大量释放，以自住型和改善型的需求为主。到了七月份又出现了旺销的局面。由此看书整个临沂楼市存在着大量的购买力。在国家继续采取积极财政政策和适度宽松货币政策及临沂市出台的多项“保增长、促发展”的政策共同影响作用下，2009年临沂房地产运行状况与去年同期相比，市区商品房市场供应平稳增长，商品房销售势头良好，二手房市场成交量明显上升。2009年临沂房地产供销两旺，预计2010年房地产市场将保持相对平稳发展势态。2009年临沂市在售楼盘约110家，其中新增预售项目98个，296.2万平方米，36855套；商品房销售增长较为明显，商品住宅销售势头良好。综观2009年临沂楼市，销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初的刚性需求释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就了楼市长时间的的意外繁荣。第二节 2010年房产政策及政府行为预期 2009年全国性的房地产新政策对房地产市场产生了至关重要的影响。根据2009年房地产政策的回顾以及近期像“国十一条” 等新政策的推出，更加系统全面的从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”等四个方面，正式确定 了2010年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。 预计2010年银行利率的优惠政策不会有很大变动，但是每个银行将可能会调整各自的信贷政策，比如根据客户的具体情况而制定是否享有利率的7折优惠，或者只享有8折、9折。 从1998年的“房改”开始，特别是自2003年明确了房地产为支柱产业以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种“政策”出台，2010年也不例外，未来可能会出台的相关政策有：1严格控制二套房贷，执行利率将会保持在基准利率的1.1倍或者更高。并且可能性较大，如果这样在短时间内可以抵制投资人群的购买力度，从而使房价逐渐降价从而趋于稳定。 2首付款比例的差别化调整，比如第一次购房而又以居住为目的者，首付适当降低，而以投资为主，二三套购房者则适当提高首付，从而抑制炒房现象。但是这种调整可能性较小。 3地方税优惠取消可能性较大。 4出台物业税，但可能性较小，因为涉及面较广，短期内不好实施。 5增加土地供给量，打击囤地的可能性较高，这是一个需要长期关注的问题。 6加快经济适用房和安居工程的建设速度和建设规模，给房地产市场提供更多的低价房源。 7限制开发商融资，避免开发商“疯狂”拿地，控制地价上涨。可能性较大。 第三部分 城市规划及分区研判第一章 城市规划及分区规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。 1、城市性质： 鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。 2、人口规划：近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。 3、用地规划： 近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里 4、一河五片规划： 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、北城新区、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。 图示：一河五片规划图附表：市区“三区一片”城市规模及职能分工城市分区主 要 职 能规 模规 划 要 点人口规模(万人)用地规模 (km2)兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心4240加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地1818规划期内，依托现已拉开的路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地1010.5依托临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提高环境质量，加快文体、休疗养设施建设合计7573.5形成“三区一片”的城市格局第二章 房地产市场监测报告房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争，因为它其具有极强的地域性特点。一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等特性上都较为接近。通过对各个板块的分析及比较，了解各板块的市场特征及各板块间的竞争态势和优劣对比，以便在楼盘的策划销售阶段充分发掘项目楼盘的强势优势，借助楼盘所在板块的市场影响力和市场美誉度来刺激楼盘的销售。因此，板块分析方法是房地产调研的重要分析方法之一。依据决定板块划分的三大因素：城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下五大板块： 第一节 兰山区房地产市场监测报告一、 兰山区概况兰山区交通便利，依托批发市场，大力推动商贸业的发展。目前，临沂商城已拥有专业批发市场68余处，经营摊位4.6万个，上市商品3万多个品牌系列。每天2000多万吨货物在这里吞吐集散，30多万客商在这里聚集交易，其中，经营业户来自全国27个省、市、自治区，仅浙商就达6万余人。兰山区现已成为鲁苏豫皖地区最大的商品集散地和华东地区人流、物流、资金流、信息流中心。临沂唯一的高端消费商圈批发城驻地市政府驻地兰山区小结： 便捷的交通条件使兰山与省内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了兰山房产市场的需求范围。 大临沂概念的深入人心，有效的拉近了兰山区周边区域到兰山市区的心理距离。 城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为兰山区的经济发展注入了活力，而且为兰山区房地产市场的高速发展提供了基础。二、兰山区宏观经济数据1、2005年2009年宏观经济数据分析（1）兰山区GDP增长变化示意图：小结：GDP呈快速增长趋势，自07年增长速度总体放缓。分析：据统计局数据，兰山区二、三产业对GDP的贡献率分别达到 52%和43%，GDP增长放缓，与固定资产投资趋于平稳（工业区逐渐成形，投资项目减少）和零售行业受到冲击相关联（见固定资产投资数据）。（2）城市人均GDP增长示意图：小结：城市人均GDP逐年稳步增长。动力来源：实施二、三产业“两轮”驱动，强化区域经济发展支撑。围绕建设区域经济龙头区，兰山区深入开展工业经济优化提升活动，力促骨干企业和主导产业做大做强，全力打造食品、板材、有色金属加工三大产业基地。立足商贸物流特色，该区用现代物流改造提升传统商贸物流业，加快批发市场向政府主导型、产地型、展贸型、外向型“四型市场”转变。 （3）人均可支配收入增长变化示意图：小结：05年到07年稳步增长，08年到09年增长速度放缓。伴随着经济的快速发展，城镇居民生活水平提高，人均可支配收入快速增长。（4）城市固定资产投资总额增长示意图：小结：在07年兰山区固定资产投资总额呈低速增长趋势，08年和09年产生增长幅度的峰值，并趋于平稳，两年间增长91亿元。表现分析：固定资产投资的长期性和阶段性，决定了增长幅度的起落表象。06年南坊新区的建设拉动固定资产投资的增长加快。08年大规模的固定资产投资项目减少，但投资额度呈快速增长趋势，因此产生总额的平稳提升，而增速的起伏表象。（5）房产投资总额增长变化示意图：小结:08年开始房产投资总额大幅增加, 地产投资完成119亿元，增长77.4%。 分析：房地产投资依然是兰山区经济增长的主要因素，07年是沿河开发的主力发展年，南坊新区建设最快的一年，房地产投资也相应的快速增长。08年经济危机在一定程度上抑制了固定资产的投资；2009年临沂房产在3月份以后出现了供销两旺的市场表现，进一步加强了房地产投资的信心，部分楼盘进行了二期开发或者新项目建设的计划。（6）房产投资总额占固定资产投资总额比例增长示意图：小结：房产投资总额占固定资产总额比例逐年上升，08年大幅增长，所占比例达到55%，表明房产投资占社会固定资产投资中的比例越来越大，成为社会固定资产投资的重要组成部分。南坊新区的建设是房地产投资比例越来越大的主要因素，河东及西部商贸城区也是拉动比例增长的因素。（7）房屋均价及增长速率示意图：小结：兰山区房屋均价一直在呈上升趋势，增长速率基本平稳。从以上各组数据看出，兰山区经济稳步增长，在09年有所减缓，跟经济危机的冲击造成房价的缓冲有关。持续的经济增长给房产的发展提供了强大的动力支持，保证了房产业的迅速发展和开发水平的逐步提高。2、相关数据分析（1）城市GDP、人均可支配收入和房价增长： 小结： 城市GDP趋势、人均增长速趋势与房价增长趋势相视，表明，三者呈正比例关系。城市GDP和人均可收入的增长，驱动了消费者购买需求从满足居住型需求，逐渐转变到改善型住房需求。（2）人均可支配收入与房价的关系分析：总结以上两个图表得出：A、房价的整体增幅水平略高于人均可支配收入和GDP增长速度，表明临沂房地产市场处于合理的发展区间，并未出现房价大幅提高，收入停滞不前的情况，表明临沂房地产并未有过多的投机性购买行为。B、GDP增幅有所放缓，人均可支配收入增长呈不稳定状态，增幅起伏较大，但房价增长速度无明显减缓。C、人均可支配收入与房价具有同步增长和减少关系，人均可支配收入的增长带动了房价的上升。D、表明，临沂房价的泡沫成分较少，并未因人均GDP的大幅滑落而造成房价的下跌。三、 兰山区楼市板块信息调研在售楼盘分布：据统计兰山区目前在售主要楼盘共70个。以下基本以这70个楼盘进行分析：兰山中心区楼盘大致可分为：滨河板块、城中板块、城南板块、城西板块、涑河板块、北城新区板块（南坊板块）各板块楼盘数量和所占比重列表：板块名称滨河板块城中板块城南板块城西板块涑河板块北城新区板块数量1817612512所占比例25.7%24.3%8.6%17%7.1%17.1%（三）、兰山中心板块分区研判1、滨河板块楼盘信息板块名称滨河板块板块范围沂河西岸，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路住 宅兰亭水岸、青啤家园、天元名筑、鲁商凤凰城、滨河润城、外滩明珠、水岸华庭、水榭华庭、清水湾花园、开元上城、滨河国际观天下花园、东方花苑等13个项目别墅福安康老年公寓、 碧水绿洲、奥林匹克花园等3个项目写字楼威特·天元广场、昌隆·汇城等2个项目区位分析紧邻城市中心区域，教育、医疗、购物、休闲都在城市中心区域的辐射范围之内；生活配套完善板块特征板块的项目在品质、规划等方面具有特色，是临沂地区高档住宅集中区随着各个社区环境的形成和后续开发，以及沿河景观卖点和较多的土地储备，潜力巨大区域核心竞争力良好的水景资源、改造后的沿河景观物业类型（档次）中高档户型与面积产品同质化严重，多为120平米以上的大户型价 格4500元左右客户组成临沂本地的机关干部、企业高层、批发城实力较强的批发商、私营企业主置业关注因素环境、发展潜力（1）板块楼市分析：A、竞争分析：供大于求，竞争成为必然。沂河滨河板块项目整体规模较大，在售住宅总供应量较大。滨河板块的在售项目的规划面积高达174.7889万平方米，按照120/户计算，如滨河板块的所有地块均开发投入市场，将够14566户居住，目前的临沂的高端客户群体绝对远远低于10000个，这就造成供求关系严重失衡，供大于求的现象十分明显。各个项目要想生存必然进行激烈的竞争。产品同质化严重，加剧了竞争的惨烈程度。B、合力分析：形成了滨河高档住宅区n 由城中村到高档社区， 加速了市城市发展进程，使地块的成熟度不断提升n 从多层到小高层，在由小高层到高层，再由高层到别墅，引领的临沂高端住宅的发展趋势n 促成本版块成为临沂富人的第一居住区，提高了该地区的开发热度，吸引更多的高端投资者的普遍关注C、市场预测： n 新建房源数量较少，主要消化积压产品n 房价上涨成为定局，预计涨幅在200元以上D、产品发展趋势：n 50平米左右的一室，90平米以下的两室、120平方的三室为代表的紧凑中小户型将成为市场的主流n 酒店式公寓，精装小户型等投资类产品开始进入滨河板块的市场n 叠加别墅淡出市场，花样洋房推量增加（2）板块个案分析：楼盘名称天元名筑地区兰山区滨河板块楼盘地址临沂市兰山区中丘路与金三路交汇处开发商天元集团代理公司青岛中地策略（香港）地产顾问有限公司建筑设计单位天元建设占地面积49800总规划建面10万销售现状一期销售完毕，二期已售80%建筑结构全剪力墙装修标准毛坯整体户型特点南北通透 社区成熟容积率1.69绿化率35%物业管理天元物业物业管理费多层：0.6元/；小高层：1.0元/；高层：1.1元/存车形式地上 + 地下车位数量519车位比例1：1建筑类型层数幢数层高楼间距户数主力户型主力面积多层5+1112.9M2530M330AC:3+2+2130140小高层1032.9M176B：3+2+2155高层1622.9M64H：4+2+2161价 格起价均价最高价总货款（万/套）主力价款35004000460045.5万-74万65万2、城中板块楼盘信息：板块名称城中板块板块范围北至北园路，南至金一路，东至沂州路，西至通达路住 宅冠蒙·六合御庭、德兴雅苑、蓝湾国际、香江时代华庭、广田悦城、慧谷倾城等9家商业久隆奥斯卡、万兴都商业公园等2个写字楼城建时代广场、万阅城、润地大厦、兴大商务港、华丰商贸城、金鼎国际广场等6个区位分析城市中心，地理位置优越，有大型购物场所（如人民商场、九州商厦、银座商城等）、金融机构及完善的生活配套设施板块特征有成熟的休闲购物娱乐的商业中心，房产发展整体处于高等层面，项目开发内部配套完善，部分社区很成熟区域核心竞争力成熟市中心，配套齐全，生活便利物业类型（档次）中高档户型与面积57209平米价 格30005000客户组成临沂本地的机关干部、企业高层、批发城实力较强的批发商置业关注因素生活配套，升值潜力（1）板块楼市分析：A、竞争分析：主要以小高层、小高层为主。产品良莠不齐，品质不高，无特色楼盘，多数因大户型滞销，而改造为小户型销售。B、合力分析：形成了市中心高档住宅区n 由城中村到高档社区， 加速了市城市发展进程，使地块的成熟度不断提升。n 从小高层到高层， 有纯住宅和和写字楼趋向综合体，引领临沂高端房产的发展趋势。n 促成本版块成为临沂第一繁华区，提高了该地区的开发热度，吸引更多的高端投资者的普遍关注。C、市场预测： n 新建房源数量较少，主要消化积压产品。n 房价上涨空间较小，主要因产品无特色，短期内房价不会有太大的升值空间。D、产品发展趋势：n 50平米左右的一室，90平米以下的两室、120平方的三室为代表的紧凑中小户型将成为市场的主流。n 酒店式公寓，精装小户型等投资类产品在此市场热销。（2）广场周边房产项目基本信息列表：项目名称规模户型均价产品类型销售率久隆国际43万三居109-1404500住宅，办公，酒店，商业仅剩部分大户型万阅城23万2室4室，901504500住宅，写字楼，酒店式公寓在售金鼎国际8万1室，48，504800SOHO公寓已售85%以上（3）板块个案分析：楼盘名称久隆OSCA性质综合地区兰山区楼盘地址八一路与解放路交汇处开发商江苏江中集团代理公司苏州新吉阳建筑设计单位广州设计院占地面积110亩景观设计单位上海景上总规划建面43万建筑结构框剪销售现状住宅在售，公寓预约中，其他未售装修标准毛坯分期情况 开盘时间交房时间 规划建面户数面积范围 08.12.272010.6.305万50079209容积率4.21绿化率25 %建筑朝向座北朝南存车形式2层地下车位数量500车位比例1：1建筑类型层数幢数层高楼间距户数主力户型主力面积高层2222.94565500109整体户型特点户型方正 南北通透物业管理未定物业管理费元/价 格起价均价最高价总货款（万/套）主力价款41005000550040115万4575项目总体规划图3、城南板块楼盘信息板块名称城南板块板块范围金一路以南，海关路以北，沂州路以西和临西三路以东的区域住 宅巧克丽都、诚德·盛世春天、四季春天、盛世华庭、锦绣蓝山综合楼盘联安现代城区位分析海关路附近与区域中间和通达路北段相比，距离市区稍远，但交通条件便利，地标建筑物相对少，范围广阔，开发潜力大板块特征20年前的临沂郊区，如今的城中村区域核心竞争力旧村改造，环境改观，生活便利，原村居民，难以割舍。物业类型（档次）中高档户型与面积57145平米价 格30004000客户组成本村原居民，城市中高级打工族。置业关注因素便利性、性价比、多层（1）板块楼市分析：A、竞争分析：高层、小高层、多层等物业形态丰富，同类产品同质化现象B、合力分析：形成了市中心中档住宅区。C、市场预测：n 多层住宅依然占有大部分市场空间，高层住宅多以小户型投资型产品为主。n 未开发区域逐渐减少，优良的居住环境凸现，交通便利，是相对理想的中端客群的首选之地。（2）板块个案分析：楼盘名称锦绣蓝山性质住宅楼盘地址陶然路与通达路交汇处 开发商锦绣置业有限公司 占地面积167.44 亩总规划建面24.469 万建筑结构框剪装修标准毛坯销售现状基本售完建筑设计单位天元七建开盘时间08.7.26 交房时间09.12.26 户数1711 容积率1.8 绿化率40 %建筑类型层数幢数层高楼间距 主力户型主力面积小高层11112.944三室120高层18 6 2.9 80 三室120130整体户型特点双主卧朝阳，飘窗设计贷款政策中国银行、建行、工行价格优惠一次性9.9折 物业管理锦绣物业 物业管理费1.0 元/月配套设施开慧蒙特梭利幼儿园、羽毛球会所价 格起价均价最高价总货款（万/套）主力价款3000 330039004050万40万4、城西板块楼盘分布示意图：板块名称城中板块 板块范围指通达路以西，西至临西九路，南至陶然路（兗石铁路北侧），北至滨河路（祊河南侧）住 宅金阳花园、涑河城邦、城建·时代庄园、银雀溪园、美多现代城、同心花园、荣华园、台北新城等8个项目商 业一品·明珠国际广场、城邦·中央广场等2个项目写字楼中元国际、汇丰西城等2个项目区位分析城市扩充地带，商贸物流带动的另一个城市热点板块特征 场带动市的形成，将是另一个临沂热点区域区域核心竞争力 逐渐便利的生活配套，已成形的商贸地带，相对便宜的价格，大规模的多层社区。物业类型（档次）中档多层楼房为主户型与面积 57145平米 两室和三室为主价 格 1800-3500元客户组成 周边居民、县城人员及外地经商人员置业关注因素 价格、交通、生活配套设施（1）板块楼市分析：主要以商业贸易为主，同时带动了物流业的快速发展，并形成规模。总体上房产发展水平低，尤其蒙山大道以西地区，到目前只有3个高层和小高层物业形态的楼盘项目。（2）板块主要房产项目列表：楼盘名称总建面（）物业形态主力户型及面积均价（元/）去化速度冠盟时代花园多层，高层两室，1003000尾盘同心花园多层 小高层三室，1203000售完荣 华 园21万小高层，高层两室3100尾盘涑河城邦57万多层三室，1203300一期售完银雀溪园小高层，高层两室、三室90，100，1203100强销期城建时代庄园多层：5+1三室，120以上4100一期售完二期售卡（3）板块个案分析：个案一：美多现代城楼盘名称美多现代城性质商业，住宅楼盘地址临西七路与前十街交汇处开发商临沂市利群房地产开发有限公司 总规划建面32 万装修标准毛坯销售现状一期基本售完，二期未售建筑设计单位天元七建开盘时间08.7.26 交房时间09.12.26 户数1308容积率1.8 绿化率40 %建筑类型层数幢数层高楼间距 主力户型主力面积小高层11112.944三室120高层18 6 2.9 80 三室120130整体户型特点双主卧朝阳，飘窗设计贷款政策 首付20%，9.6折价格优惠一次性9.5折 物业管理费13 元/月配套设施 超市、餐饮、休闲、文化娱乐、康体设施、银行、邮政、电信等价 格起价均价最高价总货款（万/套）主力价款2700 290034002745万34万 个案二：银雀溪园楼盘名称银雀溪园性质住宅楼盘地址临西七路与开阳路交汇处开发商山东中德置业有限公司 营销代理上海奥维斯装修标准毛坯销售现状强销期建筑结构框架 开盘时间09.7.10交房时间2010.12绿化率65.8 % 建筑类型层数幢数层高楼间距 主力户型主力面积小高层52.9172室95-97高层22.925 3室 121-127整体户型特点双主卧朝阳，飘窗设计物业管理未定物业管理费0.9 元/月配套设施 价 格起价均价最高价总货款（万/套）主力价款2800 3100340026-43 万30 万5、涑河板块板块楼盘分布表：板块名称滨河板块 板块范围东至沂河入河口，西至临西十一路的南北两岸住 宅10个，项目名称：鲁商凤凰城、蓝湾国际、德兴雅苑、冠蒙·六合御庭、河畔花园、龙腾华景、城建时代庄园、涑河城邦、同心花园、金麟花园商业1个，项目名称： 万兴都商业公园区位分析 自西向东沿河分布，地域狭长，沿河两边配套成熟，交通、生活设施便利板块特征 楼盘沿河分布区域核心竞争力 市政府规划打造的涑河开发带物业类型（档次）从东往西由高层到多层形态，档次降低户型与面积 多样价 格 价格区间很大，均价在18004200元，价差约2400元客户组成 客户群体组成复杂置业关注因素 价格、升值潜力、基础设施（1）板块楼市分析： A、涑河两岸由东向西住宅物业形态多种多样，有高层，有小高层，有传统多层，还有多层电梯房。B、价格分析：价格区间较大，最高均价达到4200元/，最低均价为3200元/，存在1000元的差距。C、都充分强调小区内部的景观设计，各有独自风格景观设计，如城建时代庄园的意大利托斯卡纳庄园，河畔花园的江南亲水风格特色景观等。D、涑河西段房产开发大都是当地社区联合本地建设公司开发，销售速度快，多被当地居民消化，如涑河城邦项目主要被周边社区居民和外来务工人员购买。E、涑河东段注重周边设施的完善和借用，着力打造浓厚的商业氛围。（2）板块个案分析：个案一：冠蒙 六合御庭楼盘名称冠蒙 六合御庭 性质住宅地区兰山区楼盘地址沂蒙路与涑河北路交汇处 开发商临沂市冠蒙房产开发公司 代理公司济南博智励合营销策划营销公司建筑设计单位青岛易境建筑设计公司 占地面积 421公顷总规划建面 169万规划布局整个社区由五栋高层住宅，两栋多层住宅以及沿街商业与相关配套组成销售现状 售70%容积率3.27绿化率35.9 % 分期情况分期开盘时间交房时间占地面积规划建面户数面积范围109.11.15 2011.5.1 4.21公顷16.9万900 30-300建筑结构板式点式结合，框剪结构装修标准毛坯存车形式地下 车位数量1100 车位比例 1：1.2 建筑类型层数幢数层高楼间距户数主力户型主力面积公寓261多层622.93070144192144高层 32 5 2.930 7709410512115294/99121/152贷款政策20%首付价格优惠一次性9.9折 价 格起价均价最高价总货款（万/套）主力价款 300040004580346538，5560个案二：涑河城邦楼盘名称涑河城邦性质住宅地区兰山区楼盘地址临西五路与涑河南交汇处开发商临沂鹏兴置业有限公司代理公司杭州铭锐景观设计单位山东百年占地面积376亩总规划建面57万销售现状基本售完户数4000户开盘时间2009.3交房时间2009年底均价3300元项目配套商业风情街、超大卖场、幼儿园、会所容积率2.24 建筑结构框架装修标准毛坯绿化率35%存车形式地上+地下车位比例1：1建筑类型层数幢数层高楼间距户数主力户型主力面积多层6472.8m28m500三室两厅120小高层未定贷款政策首付20%价格优惠9.7折物业管理费0.35元/注：此指多层价格和物业费6、北城新区板块（1）板块楼盘信息：该区域09年批准预售的房屋总面积约160万平方米，占临沂批准预售房屋总面积的13.9%，其中住宅约占到101万平方米，目前销售量约占总量的80%，剩余房源约有2200多套。板块名称北城新区板块 板块范围沂河西、祊河东的围合三角区域住 宅联合世纪新筑、沂龙湾、齐鲁园、滨河新天地、杏坛文化家园、城市主人、德居一品、滨河阳光等8个项目别墅月澜湾1个项目商业颐高上海街1个项目写字楼环球国际、朗润华府2个项目区位分析 环