青岛即墨市房地产市场调研报告.doc

第一章 总 论一、项目背景在全球一体化的情形下，地区性，小范围的商品市场早已不能适应经济发展的需要，而超大型、国际化的成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽箱包批发市场是市场经济发展到这一时期的必然趋势。青岛作为全国五大外贸口岸之一，内外贸服装加工贸易占全省80%以上，形成了一批国内名牌服装企业。市场需要一座服装展示中心为大流通服务；城市发展需要城市功能日臻完善；商家消费者需要大平台，满足需求、引领消费并提高消费者品位。因此建设一座以涵盖成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽、箱包等全系列产品，集展示、交易、物流、旅游休闲、信息、检测、金融等功能于一体的规模化、专业化、信息化的商品博览中心便可弥补过去我们城市经济发展中的一大极为遗憾的“短缺”项目，使我们的城市愈加美丽。中国·轻纺辅料精品城傲立于黄海之滨，一个东北亚地区规模最大、最具特色的商业城应时而出，将真正成为东北亚经济区及环渤海区域内具有产业带动能力的大型精品博览交易中心。1、项目名称：中国·轻纺辅料精品城2、投资单位：京申投资发展有限公司3、项目位置：即墨市鹤山路西端，与即墨服装批发市场隔街相望。4、项目概况：项目计划用地556.3亩，拟建面积66万平方米，预计总投资20亿元人民币。项目地块为A-16，A-17，A-18，A-19，A-22。5、 项目定位：项目推导“时尚化、精品化、国际化”的经营理念，主营服装服饰、辅料面料、鞋帽箱包、建材五金、灯具玩具等。6、 社会效益：项目建成后可吸纳近2.2万家经销商、代理商或厂商入住，吸收约6.6万个劳动力。项目顺利运营后，年营业额约为100亿元人民币。依照国家相关税收制度，本项目每年至少上缴税收6亿元人民币，为即墨其他经济规模的发展提供了有利的资金保障。7、项目主要经济技术指标名称用地面积（ha）建筑面积（万）容积率停车泊位密度绿地率建筑高度（m）数量37.09661.8199550%15%18.9二、项目编制依据本项目可行性报告结合有关的政策法规和即墨市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的规划、开发提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：即墨政府相关招商宣传手册；即墨市相关官方网站对外公开内容。第二章 项目前景及发展概况一、项目前景项目地处即墨市中心商贸街鹤山路，地段优势明显，交通便利，距离青岛国际机场15公里，青岛港口40公里，胶济、蓝烟铁路，济青高速，青烟一级公路等纵贯境内。项目充分利用当地资源优势，在现有服装市场的基础和高度上，弥补产业链空白，延长产业链，扩大产业规模，打造辐射整个胶东半岛、环渤海乃至东北亚经济圈的超大型、国际化的成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽箱包等的精品博览交易中心。项目定位于以国内优秀服装品牌为基石，以欧美、日韩、港台知名服装品牌为引领的精品交易市场。引进10000多家国内外一线及二线品牌，尤其是要做到接轨国际市场。其中知名品牌有望达到50%以上。同时引进国际中小品牌与国际服装设计师，设计自身服装和品牌，打造全新的山东国际服装城品牌，推导“时尚化、精品化、国际化”的经营理念，带动整个区域内的服装产业发展。其规模大，配套齐全，功能定位理念先进，运作标准国际化等优势条件，必将迅速形成集群效应弥补即墨的商业服务缺陷，提升商业投资环境，推动产业结构的调整和发展，大大提高即墨市商品交易的产业高度和核心竞争力。项目运营后，“中国·轻纺辅料精品城”将作为中国轻纺辅料批发业的旗舰，携同小商品、家居建材等市场共同构筑鹤山商业圈，总规模近150万平方米。不言而喻，商业圈的建成，对带动即墨市第二、三产业发展，推动经济结构调整，促进经济发展，提升城市地位所产生的作用是深远的。同时作为青岛对外的宣传平台，提高城市品位和知名度美誉度，带动许多的相关产业，特别是加工业和旅游业的发展，更能给政府带来丰厚的财政税收和解决城市人口的就业问题。基于青岛作为国家纺织工业基地的背景环境，加上国际贸易的港口便利，更能吸引全国各地乃至国外的业户加盟本项目，市场前景十分看好。二、发展概况 “中国·轻纺辅料精品城”项目的总投资额预计为20亿元人民币，建筑面积约66万平方米。项目的开发与建设，顺应了即墨市政府产业发展规划的导向，带动了即墨地方经济发展，为优化地方经济秩序、活跃地方经济、创造外汇、维护地方稳定等起到有力的促进作用。提供致富平台，缓解就业压力。项目投入运行后，将吸引大批客商进城开展其相关产品贸易活动，按10平方米的建筑面积吸纳一个劳动力计算，“即墨国际服装城”约能够吸纳6.6万个劳动力。活跃地方经济，促进经济发展。项目建成后，按平均每间营业面积30平方米计算，可吸纳近2.2万家经销商、代理商或厂商入住，从而带动即墨的物流、人流、资金流，促进地方经济的发展，增强即墨在区域中的经济地位以及在环渤海地区的经济影响带动能力。扩大地方财政收入，为地方经济的持续、稳定发展提供保障。预测整个项目顺利运营后，年营业额约为100亿元人民币。依照国家相关税收制度，本项目每年至少上缴税收6亿元人民币，为即墨其他经济规模的发展提供了有利的资金保障。创造外汇。预计本项目建成后，进出口额将达到2亿美元，极大促进中国服装的出口，增加外汇收入，也是增强了国际联系能力，从而吸引更多的国际投资。带动其他产业发展。本项目建成后，首先将带动即墨服装加工、生产产业大发展。其次，市场周边配套产业，如餐饮娱乐、物流、商业租赁等也将随本市场共同发展。第三章 商业环境分析一、地理及交通分析青岛地处胶东半岛东南部，坐拥天然的海陆地势，是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。即墨则是胶东半岛重要的交通枢纽，扼守青岛通往全国的陆上咽喉，胶济、蓝烟铁路，济青高速、青银、青威、青烟等5条国家和省级公路纵贯境内。市区距离青岛国际机场15公里，距青岛港40公里。交通发达，地段优势明显。二、商业环境 自中国加入世界贸易组织以来，国际间和区域间的交流与合作不断加强，更多外商的眼光注意到了中国市场，青岛作为中国沿海开放城市和经济中心城市之一，是全国为数不多的同时拥有国家级高新区、经济技术开发区、保税区、和出口加工区的城市，孕育发展了海尔、海信、澳柯玛、青岛啤酒、双星等众多知名品牌。而即墨位于东北亚和渤海经济区的中心地带，战略位置非常有利，区域优势突出，具有接受韩、日、港、台湾等地的经济辐射、产业转移的“地利”优势；从产业上看在某些领域内的产业基础较为雄厚，如纺织服装业、电器机械业、制鞋业等产业在东北亚、渤海湾以及胶东半岛制造业基地的产业分工上占据一席之地。而区域经济的快速发展，区域合作的增强，政府政策的开放灵活，不仅有利于扩大即墨商贸业的国际发展空间，降低了市场流动成本，从而更有利于市场资源得到更有效配置，带来流动的大发展。三、人口调研人口是区域经济增长的劳动力和推动力，同时又是一个庞大的消费存在体。2007年青岛全市年末总人口为757.99万人，比上年增长1.15%。其中，即墨市户籍人口111.19万人，增长1.1%。四、经济状况2007年，青岛地区(含中央、省公司)实现外贸进出口总额457.25亿美元，增长16.9%。据青岛海关统计，青岛口岸对外贸易进出口总额925.71亿美元，增长15.4%，其中出口额526.35亿美元，进口额399.36亿美元，分别增长17.1%和13.3%。即墨市市经济总量持续攀升，经初步核算，实现地区生产总值433.8亿元人民币，按可比价计算同比增长17.6%，总量和增幅稳居青岛五市首位。伴随着经济增速持续平稳，经济运行进一步由高速扩张向协调稳健转变。人均生产总值39014元，按现行汇率折算达5441美元。实现社会消费品零售总额124.8亿元，同比增长18.3%，比上年加快2个百分点。五、产业结构三大产业的结构合理与否很大程度上决定了一个区域内的经济发展潜力以及发展实力。在一系列政府出台措施调整产业结构过程中，即墨市已初步呈现第二产业为主的经济发展态势，且趋于平稳发展，为未来经济稳定发展打下基础。第四章 服装面料行业分析一、中国服装面料行业现状1、行业概况中国是亚洲区内第二大的成衣市场，市场规模仅次于日本，中国2005年实际完成服装总产量465亿件，零售总额为5000亿元人民币，出口451亿美元。 从消费市场看，随着整体经济的发展，人民生活进入小康型，城乡居民对服装的需求进一步增长，消费结构将发生较大变化：A、名牌服装消费层：包括外企工作人员、著名演艺界人士、个体经营者、企业家、涉外机构高级人员、金融界人士等，约占总人数的0.61%，而消费量即占到3%。 B、中档服装消费层：主要是城市中的工薪阶层和农村的富裕户，约占城市人口的60%，农村人口的20%；C、低档服装消费层：低收入者和待业人员，约占城镇人口的25%，在农村约占60%。 从消费量看，目前，华北及华东地区的年人均服装消费额分别为920元及790元，高于全国的521元水平。北京、上海和广州的人均服装消费能力最高，上海的人均服装消费额更达到1587元，北京则达1387元；中国城镇居民家庭人均衣着类支出占总支出约10%左右，而农村居民家庭人均衣着类支出占总支出约6%左右。2、销售渠道分析目前主要分销渠道有：批发市场：是服装厂家和经销商专门经营服装的场地。由大型批发市场所支援的各种个体服装零售店，占据中国服装销售的最大份额。就服装批发市场规模来说，年成交额十亿元以上的服装批发市场不下10家，广大农村地区和城镇的低收入人群是批发市场的忠实客户。大型百货商店：以经营中、高档知名品牌服装为主。购买服装的消费者约占30%。据中华全国商业信息中心统计数据显示，尽管各地服装批发市场发展速度很快，但大型百货商店仍是服装服饰类商品销售的主要渠道，特别是中、高档服装和品牌服装的销售。 连锁专卖的品牌经营店：在众多的服装品牌销售中最具亲和力，以新颖的款式、统一的门户设计、赏心悦目的购物环境赢得现代人的认可。网上购物：中国现在有上亿的网民，网络普及速度越来越快，目前在美国，网上购物最大的是食品，其次是服饰。仓储商场、超市：采取开架式销售，价格低廉，所售服装以中、低档为主，主要销售非时装风格的产品如内衣、衬衫、牛仔裤等。展会销售：随着服装产业经济的发展，不少服装品牌把展会作为业务拓展的渠道之一。其影响力不可小视。除此之外，不少展会也吸引了普通消费者。3、主要产销区域上海、北京、大连和广州是全国中、高档服装重要分销中心。而广东虎门和福建石狮由于邻近地区有大量服装工厂，近年来也已冒升成为全国知名的服装分销中心。此外，内地生产基地包括浙江、宁波、武汉等亦设有服装批发市场，为附近省市的重要服装采购渠道。4、服装纺织专业市场概况据中国纺织服装专业市场联盟不完全统计，2007年所调查采集的亿元以上纺织服装专业市场，市场经营面积已超过4400万平方米，比2005年增加了34.9%；店面/铺位数量超过70万个，比2005年增加了32.4%；经营业户数达到55万户以上，比2005年增长了60%；2006年市场年交易额超过8500亿元，比2004年增长了45.7%。从上述数据可以看出，在纺织服装业整体大环境发展的形势下，专业市场和经营用户人数逐年增加，服装纺织专业市场欣欣向荣。附中国五大服装一级批发市场一览表。中国五大服装一级批发市场市场名称位置规模年经营额档次、种类辐射范围广州白马服饰城广州百马商贸大厦建筑面积40万平方米年交易额在20亿以上中、高档女装、男装、晚装、套装、休闲装等等黑龙江、新疆、内蒙古、西藏、全国30个省市、自治区，近年来越过国界直达五大洲沈阳五爱市场沈阳五爱市场东侧总建筑面积30万平方米年交易额约80亿元人民币中、高档主要经营经营童装、衬衫、牛仔服和裤子，时装、针织、毛衫、运动服、睡衣、皮衣，各种类和品牌的精品服装销售辐射东三省、河北、内蒙东部地区杭州四季青服装城解放东路建筑面积30万平方米2003年交易额达55亿元一、二层为大众档次，三层经营中、高档服装长三角地区福建石狮服装城遍布全市，18条批发街，6座商业城，8个不同类别成衣专业市场年销售额约为20亿中、低档主要经营西服、童装、牛仔服装、T恤厦门、泉州、晋江，以及中西部、沿海二线城市江苏常熟招商城常熟市古城南端总面积达112万平方米1996年2002年市场商品成交额连续七年超过100亿中、高档，服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金电器等等东临上海、南倚苏州、西连无锡等二、中国纺织服装行业发展趋势1、纺织服装专业市场管理服务进入新阶段由于纺织服装产业的快速发展、新型营销渠道的不断渗透、品牌意识的觉醒，纺织服装专业市场经营开始重新定位。提供差异化服务，打造市场特色，纺织服装的多样化流通，个性化消费，电子商务的兴起，都改变了传统的经营观念，挖掘了新的经销渠道。各方面因素的共同作用，使我国部分传统的纺织服装专业市场纷纷开始升级改造，新建市场的硬件档次越来越高，服务功能越发完善。过去那种“建市场，收租金，无经营”的管理方式已逐渐被淘汰。面对激烈的竞争，纺织服装专业市场正从“物业管理者”向“综合服务提供者”转变。品牌孵化、金融服务、电子商务等现代服务手段成为市场的服务特色，成为市场核心竞争力的重要组成部分，科学地引导专业市场健康发展。2、纺织服装专业市场硬件设施水平大幅提升纺织服装专业市场服务管理水平不断提升的同时，市场硬件设施也取得了大幅提升。市场规划布局更加合理；商铺产品陈列更加美观；过道、楼梯等公共区域更加整洁。计算机入户，局域网建设为信息化打下基础。客梯与货梯分离，使货物流转更加通畅，购物更加便捷。标识系统、问讯台配备日益完善。消防设施摆放醒目。纺织服装专业市场的硬件水平不断向大型商城的水平靠近。3、纺织服装专业市场销售的产品正逐步向中高档发展。  纺织服装产业的自主创新能力不断增强，产品质量不断提升，从而带动纺织服装专业市场销售产品向品牌化发展。纺织服装专业市场正逐步摆脱产品低档的形象，商家纷纷创建自己的品牌。商家从单纯贸易型发展到委托加工、自己加工，再到创建品牌阶段。纺织服装专业市场在品牌提升上变化十分明显，进一步凸显了在市场经济环境下，品牌效应的重要性。4、未来服装批发销售渠道走向为了降低分销和物流成本，未来中国服装批发将集中在广东、浙江、江苏、山东四大主要服装产区。将形成以这四大产区中服装一级批发市场为核心的全国分销网络，其中广州白马，杭州四季青，常熟招商城，即墨服装批发市场的地位将极大提高。横向对比其他三地市场，即墨在各方面均有差距，在现有市场中还不足以承担分销网络核心的地位，因此，在即墨地区新市场的建设和发展有其必然性和及时性。三、即墨服装批发市场存在的问题缺乏同一经营管理，商业包装，尚未形成市场品牌效应即墨服装批发市场，实力虽强，但在同类型市场中，远没有广州白马、杭州四季青、沈阳五爱市场知名度高。市场品牌概念并未真正提炼形成。尚停留在传统市场阶段，经营发展跟不上时代要求目前批发市场停留在“建市场，收租金，无经营”的传统管理方式。面对激烈的竞争，纺织服装专业市场需要与时俱进，从“物业管理者”向“综合服务提供者”转变。采用品牌孵化、金融服务、电子商务等现代服务手段成为市场的服务特色。专业人才、中高级管理人才短缺、管理人员队伍有待健全市场中中高级管理人才缺乏，管理水平、服务质量提升缓慢。市场管理人员队伍建设迫切需要提高。同时，提高商铺销售人员的素质，也是专业市场提升形象的重要方面。部分市场设施陈旧，升级提升迫在眉睫部分配套市场经过多年的发展，其硬件设施已经不能满足当前市场和经济发展的要求。设施老化严重，货品陈列、仓储杂乱无章；商铺/摊位面积狭小，功能单一；消防设施形同虚设，存在消防隐患等问题亟需解决；市场购物舒适化不足，多钟硬件设备不够人性化。市场升级改造应纳入市场发展规划，高度重视。与全国龙头市场存在显著差距现有即墨服装批发市场，虽为国内十大服装批发市场之一，但是，无论是规模、档次、渠道、营销网络都无法与广州白马、福建石狮、杭州四季青等市场媲美。与这些市场相比，现即墨服装批发市场存在下列问题:单体市场，孤掌难鸣没有整合生产、物流、营销等上下游产业老市场，在品牌展示、商务办公、电子化、信息化等方面落后于时代，影响长足发展。而本案的建设无论从市场整体上，现代化经营管理模式上，还是对宏观经济的推动力上都有助与弥补以上缺陷。四、本案建设的重要性 强化即墨市作为山东、环渤海经济圈服装一级批发中心市场的地位本案的建设将在鹤山路西段形成服装批发市场商业圈，极大的增强商业集聚效应。填补现有市场在产品档次、容量、种类上的空白。使即墨真正成为环渤海经济圈的服装一级批发中心，在该区域内拥有优势地位。 促进即墨市服装产业链前后一体化本案的建设对商业聚集效应的形成意义重大。商业聚集效应，将带来相关产业一体化整合，形成以服装批发为中心的，生产、展示、营销、销售、物流一整条产业链。其带动的经济效应不可估量，并且为日后经济集成规模扩大打下基础。 提升即墨市市场形态档次，与时代同步作为新市场，本案规划设计高瞻远瞩。以打造多功能、高档次，国际化、信息化的新型市场为目标。依托现有市场消费优势，接轨国际，提升服装产业的品牌化形象。特别是引进国际化品牌，提高产品档次，同时又接轨国际时尚，利于自身产品和风格的品牌化和时尚化。真正有利于提高消费者的消费品质和生活质量，以此为基础与时俱进。第五章 鹤山路商圈分析一、主要业态分布 鹤山路是即墨商贸旅游发展轴线之一。集中了即墨主要商业业态，包括专业市场集群：集中了服装、小商品、建材、家电等行业的8个市场；大型超市：佳乐家超市；百货商场：青岛圣地亚服饰中心、即墨商贸大厦、百盛即墨购物中心；以及近千家零售门店。二、现重要市场概况中国·即墨服装批发市场：形成于上世纪80年代末，始建于与1994年，现搬迁至鹤山路444号，建筑面积22万方，拥有摊位一万余个，开业率100。在全国百强市场中列综合类市场第30位，工业品类市场中列第12位，服装类市场中列第6位。2003搬迁前就完成市场交易额67.5亿元。该市场是即墨市场群的龙头，其带动效益、聚集效益、经济效益和社会效益非常明显。即墨小商品城：位于鹤山路西首，建筑面积8万方，拥有摊位4000余个，开业率100。经营上万个品类的小商品。市场经营能力强，产品主要辐射周边。布匹床上用品批发市场：位于鹤山路中段，总建筑面积2.38万方，占地29.8亩。市场结构为商业步行街，由180座三层楼式门市房组成。共有门面1048个。批发零售兼营，其中布匹、床上用品、窗帘、花边、刺绣为“拳头”产品，花边、布匹等销往全国各地及欧、美、日、俄等国际市场。环保装饰材料市场：位于鹤山路西首，占地80亩，建筑面积6.1万平方米。主要经营陶瓷、地板、卫浴洁具、装修材料。批零兼营，以本地市场为主。三、现状与不足市场主要集中在鹤山路中段，未来发展受限 随着经济发展，各大市场都有扩大经营的需求。但是几个大型批发市场布局靠近城市中心，随着政府对城市功能的进一步明晰规划，市内用地将进一步紧张。这些市场在市中心发展将越来越受到限制。交易方式简单，集贸市场特征较为明显摊位制仍然占据绝对的主导地位。目前，摊位制大约占即墨市场流通形式的80%90%。摊位制存在的几大弊端包括：第一，经营与管理相分离，没有强有力的质量与服务监督制约机制，很难保障商品质量，致使价格欺骗、劣质服务成为痼疾。第二，摊位制批发市场的商品价格透明度较差，卖方出价、买方砍价，常常出现同一商品价格差异很大的情况。目前，即墨服装批发市场大多采取摊位制的销售方式，由于价格不稳定、质量档次悬殊、售后服务不利等因素，影响了消费者对商家的信任，市场竞争环境处于较低水平。服装批发零售以中低档次产品为主，中高档产品占据市场份额较小目前中高档产品市场份额相对较小，即墨现在只有青岛圣地亚服饰中心、即墨商贸大厦、百盛即墨购物中心经营该类产品，但经营面积尚不到2万平方米，远远不能满足整个需求市场。对中高档产品的需求市场的潜力空间还非常广阔，对整个市场质量和品质的提高能够形成刺激效应。各市场经营管理能力落后各市场产品层次性、丰富性不够，远远落后于昆山、苏州、无锡等南方二线城市的市场总体水平。服务概念抽象而不具体，所有市场的服务管理方面在一定程度上都不完善。市场软硬件水平都较低，形象差，购物环境跟不上消费水平。现有市场经济带动能力不强除即墨服装批发市场外，其他市场均为即墨区域型市场，主要服务于即墨当地。即墨服装市场孤掌难鸣，难以形成具有带动即墨经济飞跃的市场生态圈和市场产业链。四、未来发展鹤山路是即墨城区的东西向中心大道、商贸大道和景观大道。今后鹤山路的发展目标为：依托区位和交通优势，为产业结构的改善和城市功能的调整提升提供空间支持。通过新市场新区的建设，特别是针织服装等龙头市场集群，带动即墨专业批发市场的升级和发展。通过专业市场的发展建设，带动二、三产业，在一定程度上形成产业链和产业集群。鹤山路整体规划，中段将成为城市商业中心，西段成为市场区，北面则为市场、物流、工业制造。第六章 本项目SWOT分析及策略建议一、项目优势1、政策优势轻纺辅料业是青岛经济发展的支柱产业之一。2007年青岛市纺织行业（含纺机）全年工业总产值有望突破600亿元，工业增加值有望实现180亿元。同时根据政府工作报告中提出的“优化提高钢铁、橡胶、纺织服装、食品饮料等传统产业”的要求，2008年纺织服装行业将以创新为动力，以市场为导向，以大型企业为龙头，做大做强产业集群，建设在国内外有重大影响力的纺织服装制造基地，力争使全市纺织服装行业走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低及环境污染少的新型工业化道路。2、地理优势即墨地处渤海经济圈中心区，距青岛市区40公里，南依青岛崂山区和城阳区，西接胶州、平度二市，北靠莱西、莱阳二市。位置辐射能力强，能满足本项目对物流的运载需求。距离青岛国际机场15公里。距离青岛港40公里，货物经水路运达日韩等国，出口贸易便利。胶济、蓝烟铁路，济青高速、青银、青威、青烟等5条国家和省级公路纵贯境内。陆上交通四通八达。3、市场优势项目邻近“即墨服装批发市场”，有利于缩短市场培育期。其规模大、功能齐全，配套完善，服务一流的有利条件，配之以“即墨服装批发市场”逐年形成的人气，必将成为区域内最大的超“集聚”效应的精品交易市场。待添加的隐藏文字内容34、团队优势专业调研团队，深入细致的市场调研、科学严谨的数据分析、精准的市场定位，是项目开发的基础。 投资商京申投资发展有限公司的雄厚的实力、丰富的客户资源和无形资产的优势，更为项目的成功运作增添筹码。二、项目需求因本项目庞大、市场定位超前，需要政府的大力支持，目前在这方面有待加强。三、项目机会政府对于环渤海地区的政策支持。将环渤海地区打造成为中国经济板块乃至东北亚地区极具影响力的经济隆起带，成为带动山东、辐射北方及黄河中下游地区的经济和新地区，成为我国又一个具有国际竞争力的现代制造业基地。青岛市地区规划、即墨市政府对产业发展导向以及对鹤山路西段功能定位，为项目创造了优越的外部环境。即墨处于其“城阳即墨”发展极中，拥有自身优越的地理经济环境。随着青岛工业向北延伸发展，即墨凭借便捷的交通环境成为青岛市工业理想的疏散地，将有大量第二产业投资转向即墨市，第二产业继续保持对全市经济的主导支撑。鹤山路定位为：依托当地优势产业，整合专业市场资源，以服装、针织、布匹、童装、鞋业，床上用品市场为主体，形成结构合理、特色鲜明、主题突出的，集金融、信息、餐饮、休闲娱乐等功能为一体的现代化商品流通中心、商务会展中心和休闲娱乐中心。建成即墨西部产业特色显著的组团式市场群落和交通型商业中心。“中国·即墨国际服装城”的引入，符合即墨的产业导向，融入了产业规划，必将获得巨大的发展机会。服装纺织行业发展快速，市场需求巨大。渤海经济区经济发展形势，吸引国内众多生产企业将生产基地向渤海经济区进行转移。同时，巨大的市场和中心地位也吸引了日、韩、台、港将制造中心向中国转移。多功能服装针织贸易平台的空缺。项目的建设顺应了服装针织行业网络化营销趋势。四、项目策略提示本项目的策略建议基于SWOT分析和策略分解：充分发挥地块辐射能力强优势，以即墨市服装产业发展为导向，建立世界级服装针织贸易展示平台，带动区域经济发展。得到即墨市政府的大力支持，科学合理规划市场内几大功能区域。在调研和行业分析的基础上，科学合理地分配市场内服装、辅料等产品的比重。本项目确定后，应积极主动引导新闻舆论单位，一方面强化和宣传“中国·轻纺辅料精品城”的发展前景和意义，稳固和增强本项目对消费者的辐射力和吸引力；另一方面也可以降低本项目未来在宣传和推广方面的成本。五、功能定位OEM产业化国际贸易平台未来“即墨国际服装城”将是集OEM生产、展示、谈判为一体的国际贸易平台，设立商品展示区、行业中央商务区、行业CBD中心等。引入服装设计加工贸易一整条产业链，为厂商之间的交易谈判创建良好的氛围和环境，为实现最终的交易提供一站式全方位的服务，为即墨市经济发展提供更多的机遇。国内外品牌服装企业总部平台作为渤海经济区服装企业总部，我们将打造一流的国际化标准的商务办公环境，以服务服装贸易、设计、生产企业为宗旨，在博览城内开设电信、移动、邮政、银行、快运等服务机构，提供宾馆、餐饮、娱乐、休闲等配套设施。以此吸引更多国际大型企业的目光和投资。网络供求咨询及网上交易平台电子商务的设立，将大大丰富“即墨国际服装城”交易平台和品牌展示平台的功能，它缩短了厂商之间沟通的距离，节约了时间，降低了交易成本，加快物流和信息流。与此同时，通过电子商务，还可发布厂商间的供求信息，最新的行业发展咨询，建立信息化的新型市场。品牌开发、原创设计平台人才始终是一个企业最宝贵的资源，中国服装与世界服装的竞争，归根结底是人才的竞争，不仅是行业内，乃至整个经济的发展也是需要优秀的人才。“即墨国际服装城”将以提升中国服装竞争力为己任，在市场内建立教育培训中心，为中国服装制造贸易企业提供科研开发、企业管理、国际贸易、高级技工等全方位、多层次的人才培训。努力开发自身品牌，打响民族品牌优势。国内外品牌服装展示和连锁加盟中心、时尚咨询发布平台与中国贸促会合作，不定期举办世界服装博览会，同时积极承办和组织各类国际会议，促进中国服装设计生产与世界的交流与合作，提升中国服装的国际竞争力。并且不定期组织服装品牌赴国外参展，为国内品牌做国际市场开拓，加快了整个区域内服装产业与国际的连接速度。六、目标客户群定位批发客户群Ø 环渤海经济圈服装二级分销商，零售商。零售客户群Ø 即墨、青岛地区普通消费者招商客户群Ø 国际品牌服装生产商或总代理。如金利来、班尼路、彪马、皮尔卡丹、鳄鱼、苹果、花花公子、欧迪芬。Ø 国内重要品牌品牌企业。美尔雅、海螺、开开、综艺、天歌、双猫、雅鹿、普拉索、绅浪等。辅助招商客户群Ø 电信、移动、邮政、银行、快运等服务机构；宾馆、餐饮、娱乐、休闲等配套设施运营商。第七章 建筑规划思路及运作策略根据即墨市政府规划以及对未来的经济发展预测，同时联系项目地块的特性，结合对东北亚经济圈和环渤海地区的经济影响力，再结合项目的市场定位，对于项目的建筑规划我们提出下列概念规划建议： 一、项目规划思路通过城市用地的拓展，打造具备复合功能的城市活动空间，塑造充满人文气息、绿化景观优美的城市商业空间。以把握市场脉搏和城市区域经济为目标，以土地使用性质的置换和交通状况的整合优化为方式，发展以商贸、办公为特色的现代化服务项目，为项目及周边区域的经济发展提供有力的支撑。1、项目规划理念世界级的超前建筑设计理念，按照50年不落后的要求设计，是对目前所有同类项目的一次超越。规划上首先要符合商业以及行业的规律要求，实用、方便，同时要求美观，成为即墨或者区域的标志性建筑，是对即墨都市景观的一个贡献。“复合功能，活力空间”审视不同层面与尺度的区域内项目所具有的竞争优势，通过城市设计的方式，形成充满人气、经济活跃、环境和谐的城市复合功能空间，体现城市的活力与魅力。“与国际接轨的硬件设施”l 品牌中央空调系统，保障健康自然的室内交易环境。l 大型停车场、观光电梯、自动扶梯，现代化建筑设计，营造便利、流畅、舒适的采购条件。l 电子商务系统，同声传译系统，电子导购系统，构建国际化交易平台。 l 24小时保安监控系统、完善的消防控制系统，提升经营场所安全性。2、项目总平面示意图 项目集品牌展示、交易谈判、商务办公、电子商务、科研开发、教育培训、仓储加工、质量检测、国际会务等功能为一体。3、内庭透视效果图（局部）4、沿街商铺效果图5、项目夜景示意图6、项目沿街夜景示意图二、运作策略1、整体运作思路“整体规划 分期实施 综合开发 商储双赢”在对项目规划条件宏观把握的前提下，有计划、分步骤的推进项目的建设进程。顺应市场的不同需求，实现项目地块的综合开发，建设商贸经济繁荣、仓储物流环境优越的城市新区。2、阶段运作策略“分期运作 滚动开发 统筹租赁 稳步经营”项目采取分期运作，滚动开发的开发模式，经营模式为统筹租赁，便于项目开发后的统一管理，使项目真正的做大、做强、做专、做活，确保开发商的经济效益以及项目的社会效益。本市场分期构想如下：一期面料辅料市场二期精品服装城三期五金电气城3、财务分析项目计划用地556.3亩，建设面积66.496万平方米，总投资26亿元。预计项目建成后每年可收取租金6亿元。以12%的贴现率计算，项目的财务评价指标如下：静态投资回收期（PBP）为4.33年动态投资回收期(PBP)为6.5年净现值（NPV）>0内部收益率（IRR）为23从以上评价指标可以看出，本项目投资收益丰厚，在财务上是可行。第八章 结 论本项目前期对青岛宏观环境和即墨城市规划、现有专业市场，进行了调研和分析，接着对中国服装批发市场和即墨现有服装市场存在的不足和发展趋势进行了分析，后期进行了科学的SWOT分析和财务分析。本项目开发商的实力，是本项目成功的保证；服装行业发展前景和渤海经济区的产业集群是本项目的产业基础；前期的市场调研和分析，是本项目定位的基础。项目的开发符合了青岛市规划、即墨市产业发展导向和鹤山路西段功能定位。基于项目的整体定位和功能定位，它将能够促进并巩固即墨环渤海经济圈批发基地的地位，更是具有成为环渤海地区服装中心的潜力，对于整个区域经济发展有巨大的贡献能力。与此同时，本项目还将产生巨大的社会经济效益，每年上缴税收6亿，提供就业岗位6.6万个，出口创汇2亿美元，前景优越。 天时之需时间的巨轮前进到21世纪，中国成为纺织品服装生产消费大国，同时也是世界上最大的纺织品服装出口国。在中国经济蓬勃发展的环境下，渤海经济圈迅速成为世界级的黄金产业带和中国经济核心动力区域，其纺织服装产业也显示着举足轻重的地位。小到化、轻、纺、丝，大到服装成品，分工明确，共同发展。作为即墨三大支柱产业之一的服装产业，在灵活、时尚、创新的氛围中，专业交易市场已具相当规模，服装批发产业已经形成即墨的城市名片，而产业的高速反展迫切需求将原有物业业态的产业链升级到商业业态的产业链。一个环渤海经济区的服饰产业带的产业CBD和中国服饰产业的商业、商务平台呼之欲出。一个专业化、品牌化、规模化、网络化、人文化、生态化的现代服装交易中心横空出世。即墨国际服装城应时而生，顺天而成，在中国服装产业大步前进中孕育而出。地利之便即墨市位于胶东半岛制造业基地和半岛城市群的核心地带，是重要的交通枢纽，是青岛半小时经济圈次中心城市，是大青岛“三点布局，一线展开，组团发展”的城市发展战略中的重要一极。即墨扼青岛通往全国的陆上咽喉，胶济、蓝烟横穿境内西部，济青高速、青银、青威、青烟等5条国家和省级公路纵贯境内。青银高速、青威一级公路拉近了与全国各地的距离，济青和青荣城际铁路在即墨交汇，更加强化了即墨在山东的交通枢纽地位。山东省作为环渤海经济圈的重要地区，经济发展一直保持稳定的增长态势。在环渤海经济圈全面振兴的趋势下，即墨必将迎来新的，更大的发展机遇。人和为助在大青岛“三点布局，一线展开，组团发展”建设契机下，即墨国际服装城得到了山东省、青岛市、即墨市各级政府部门的大力支持。即墨市政府确定了鹤山路规划方案。在这一方案的知道下，即墨国际服装城市确立了“全国一流、世界知名”的建设目标。在工商、金融、税务、质监等政府部门的积极有力配合下，建成后的交易中心将配有金融、邮政、工商、税务等一系列服务网点和严格周全的安保系统，为客户提供快捷、周密、详尽的相关配套。谋局而定即墨国际服装城分为服装交易区块和仓储物流区块，集信息发布、展示交易、仓储物流于一体。其中一期工程划分为七个组团，通过两条轴线联系与整合各个组团。纵轴为南北向，以观光休闲建筑为主，统领整个区域；横轴为弯曲变化的横向步行街串联七个组团，为整个区域的神经中枢。交易中心以现代信息技术为基础，实现管理手段、交易方式的现代化、信息化，与国际高端商务信息系统接轨，占据交易市场中的制高点。即墨国际服装城是中国向世界开启一扇窗，让海外的服装品牌进入中国，让中国的服装品牌走向更广阔的国际市场。随着国际业态元素成功的本土化嫁接，设计与商业的深度融合，迸发的灵感、智慧的精髓，必将开启服装市场深化品牌发展之门，引领山东服装业与国际时尚比翼，与国际市场接轨。