长沙房地产市场发展研究报告.doc

长沙房地产市场发展调查报告历史背景： 随着改革开放的深化，中国经济持续繁荣，房地产市场站了重要地位。房地产商可以说是立下了汗马功劳，同样也得到了无法想象的财富。然而随着中国人民财富的增长，用于人们储藏财富的手段却并没有随着人们的财富而繁荣。人们把金钱存在银行，不仅不能给其带来收益，而且由于通货膨胀的迅速上升加上中国商业银行的存款利率被控制在低水平而贬值，一般居民如果把钱投到金融市场，风险又太大，人们便转而把目光投在实物领域，而近年来房子的持续升值，就是用来储值的不二选择的证明。大量的资金扎堆到房地产市场，难免房地产市场不失去控制。市场愈演愈烈，再加上一些投机商的投机炒作，媒体的错误宣传引导，政府的宽松的货币政策和侥幸的依赖房地产提升GDP和政绩的心理的推波助澜，使得一些急需用房的人不敢买或买不起房。而有的却同时拥有几套住房，导致资源闲置。调查： 2012年5月4日，由长沙市住房和城乡建设委员会主办、长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会承办的湖南长沙第三十三届房地产交易展示会在长沙红星国际会展中心正式启幕，搜狐焦点网在房交会现场搜寻逛展者，倾听他们内心的声音。初探型购房者：房子在我看来是生活中的奢侈品，而不是必需品（24岁 个体户 月收入约2000） 其实我是第一次来逛房交会，出于好奇，我就来看看。虽然我也想买房，但每个月的工资扣除去房租、生活费和平常花销之后，几乎是所剩无几了，连首期都付不了。如果真要买房，也只能找父母帮忙，但想到以后还月供的压力，就真的是却步了。如果每天都守着一套房子当“房奴”，那生活起来还有什么意思。房价太高，对于我们这些平民老百姓来说实在是吃不消啊，并且希望房价能调整到1500左右。但是目前并不可能，所以向我们这样的，只能居住在老房子或者在普通的出租屋内。改善型购房者：（35岁 白领 月收入约6000） 目前在罗马商业广场有一套两厅三居室，当初购入价格是3500每平米，如今价格是4680.相对涨幅1000左右。其实房交会对消费者的意义并不很大，但是政府必须要搭台，开发商来唱戏，就看老百姓来不来捧场。不过我觉得市场还是有的，政策要调控的是泡沫，不是房地产这个市场，所以对于楼市还是充满希望。这届房交会相对说来很冷清啊，折扣还比以前的房交会多一些，其实也没办法，大形势就是这样“买涨不买跌”，看房的还没发广告的多。对于我这种购买二套房两口住的人，还是观望比较多。投资型购房者：买房是为了投资获利（32岁 做生意 月收入过10000）我们是买第二套房，主要是防患未来改造拆迁，一方面想做投资，一方想做预备，我最看重的是楼盘的未来升值潜力。房交会现场咨询的人还是很多，不过现场就买的人相对少一些，促销手段也好多，首付4万5之类的嘘头十足，看上去都挺吸引人。看法： 按照国务院于2011年1月26日发布的“新国八条”要求：“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”国家的宏观调控房地产政策，在一定程度上，致使中国部分城市房价有所下跌，长沙也成全国房价最先下降的8城市之一。而长沙房价走势2011受到城市群的影响比较大，再加上土地集中，邻近城市株洲、湘潭目前尚没有能力匹配长沙的住宅开发水平，这直接导致投资投机过度集中于省会。也无怪于国家政策的调控，导致长沙房价部分下跌的现象了。应该说这些措施的出台是“新国八条”政策的细化和完善，体现了管理层对调控房产的决心和立场，但效果如何还有待于市场的检验。木东对房地产实施调控是持赞同意见的，因为一线城市的房价确实太高了，绝不能任其疯长。同样，也要控制二、三线城市房价的补涨趋势。唯有此，才能使我国房地产行业走上健康发展的道路，才能使房地产行业不至于距离普通百姓越来越远。但在房产调控中不能眉毛、胡子一把抓，要找准问题的症结，在调控中突出重点，才能有效地控制房价过快上涨。 今年房地产市场的走势相对明朗，国家的房地产调控政策是相对确定的，房地产市场发展也是确定的。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。为此，第一，要统一思想，为做好一切工作的做好前提。房产调控是一项复杂的系统工程，要搞好这项工作，各地方、各部门必须切实负起责任来，认真履行自己的职责，不能只顾局部利益和地方利益，要树立全国一盘棋的大局观念。只有这样，才能有效解决存在的突出矛盾和问题，遏制房价的过快上涨。第二，要加大保障性住房,保民生、促稳定、促发展，保民生是容易做到而又最难以做到的事情。说它容易，是因为做一件小事就能够让老百姓记住；说它难是因为持之以恒无法接受的。但是，一旦增加足够多的保障性住房建设项目，将使商品房房价炒作没有市场，市场投资回归理性，同时也形成有效的防治通胀机制，可谓一举两得。第三，加大公租房建设，增加公租房来源，提升包括公租房在内的出租房管理水平，逐步形成以出租房为主的保障性住房供应体系，实现“住有所居”的目标。 从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。希望最终能真正实现人人有房住的目标。