深圳市福永机场高尔夫海景酒店公寓项目市场调研及定位报告.doc

第一部分项目所在区域竞争市场分析重要结论一. 福永概况及房地产市场特征(一)福永概况1 地理位置：福永镇位于深圳市宝安区西南部，处于新安西乡福永组团，西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，南与西乡镇接壤，北与沙井镇相连，东北角与公明镇毗邻。2 行政区划及人口：全镇总人口106889人，户籍人口14734人，暂住人口92155人。3 经济发展：福永工业以外向型工业为主体，全镇现有内资企业280家，外资企业达522家，第三产业方面，建成了深圳市目前规模最大的福永家私商贸城。4 区域交通：福永在大交通方面有着得天独厚的区位优势，海、陆、空三维一体的交通体系使其成为宝安名副其实的交通核心。5 社会事业：全镇共有中学1所、小学9所，幼儿园15所，医院1间，卫生站20间。其中福永中心小学为市一级学校，福永中学、凤凰小学、塘尾小学为区一级学校。福永医院1998年通过一甲医院验收。 6 乡镇建设：实现村村通一级水泥路；治安形势良好。文化设施方面，有被称为“全国镇级第一文化站”的福永文化艺术中心和面积达2.8万M2的万福广场。7 投资环境：拥有海、陆、空立体交通优势，境内有深圳国际机场和往返香港的福永飞翼船码头；广深高速公路，机荷高速公路和107国道穿镇而过，万吨级的货柜和散货码头，正在紧张兴建。8 自然、人文旅游风光：福永镇依山傍海，东有凤凰山风景区，西有西部海上田园风光和休闲娱乐钓鱼场。(二)区域市场特征1、供求关系A、房地产市场发展相对滞后，供应量极少，整体开发水平较低B、区域功能特征明显，生活区相对集中于镇中心C、市场有效需求不足，当地居民对商品房缺乏信心D、市场缺乏高品质、成规模开发的商品房项目.2、产品特征A、物业类型单一：自住型普通住宅B、主力户型：二房和三房为主, 少量复式，单房和一房属市场空白 C、交楼标准：毛坯房D、品牌物业管理公司进驻3、营销特征A、均价（毛坯房）：整体销售均价在3100-3200元/平米左右，B、客户特征：本地居民、工厂管理阶层和技术员、港人C、销售速度慢，销售周期长D、销售接待：销售人员素质不高，缺乏专业化、规范化培训一、宝安区和福永镇基本规划随着经济和各项社会事业的发展，宝安区的城市化水平日益提高。根据全市社会经济轴向发展态势，宝安区的城市空间结构发展为以下三点：两条轴线，即：西部轴线：南山新安（包含有宝城和西乡）航空城福永沙井松岗东莞、广州。 两个核心，即：宝安新中心区、龙华中心区。 四大组团，即：新安航空城福永；沙井松岗；龙华观澜；石岩光明公明。 全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设：新安西乡福永组团，重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。沙井松岗组团，以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。宝安的交通四通八达，区内拥有国内第四大航空港深圳宝安国际机场，福永、平州码头直通港澳。广深、机荷、松观三条高速公路及107国道纵横交错，形成了陆、海、空多功能立体交通网络，区与镇、镇与镇之间以一级公路联结，镇与村、村与村之间全部有水泥路相通。深圳机场福永码头至香港中环和港澳码头的夜航将开通。深圳机场福永码头至香港的高速客轮夜航的开通，为从香港乘坐夜航班轮的客商到深圳机场后，再转乘深圳机场晚班飞机去内地各大中心城市提供了一条快捷通道；而从内地到香港的客人到深圳机场后，不需要经过我市的二线通道、一线口岸，即可以从福永码头转乘夜航高速客轮赴港。从上可以看出，福永镇不仅将来会交通发达，并与西乡、宝城连在一起重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。因此，未来福永镇的发展潜力是比较大的。二、宝安市场概况(一)宝安区基本概况宝安区是深圳特区外两大辖区之一，属深圳市管辖。全区面积733平方公里，其西面拥有长约30.62公里的海岸线。行政辖区分为西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜八个镇和新安、光明两个街道办事处。现有人口129.7万，户籍人口25.9万，暂住人口103.8万人。宝安也是著名侨乡，港澳台及海外侨胞约15万人。近年来，宝安区房地产市场发展速度迅猛，尤其是龙华镇和新安。随着西部通道动工、地铁一号线延伸、二线扩关等利好因素的实施，宝安房地产市场日趋活跃，每年房地产开发量与成交量节节攀升，成为了深圳房地产热点区域，发展前景一片光明。(二)宝安房地产特征描述从宝安房地产市场总体来看，具备以下几个明显特征：l 区域市场日趋成熟，物业开发量与成交量逐年增长，发展潜力巨大。l 整体来看，宝安房地产市场两极分化现象较为严重。新安、龙华、西乡三地开发量最大、发展商水平较高，楼盘质素较高，市场成熟活跃；而其它区域发展较为滞后，市场情况也较为萧条。l 市场较为封闭，除龙华镇因其与特区在地理位置的紧密关连，特区内关外置业情况较为普遍以外，宝安区其它乡镇的房地产项目均以本地消化为主，外销情况更不理想。 l 市场区域性较强，目标客户多为本地生活和工作的人士，跨行政辖区购房者有限。三、福永镇概况及区域竞争楼盘分析(一)福永镇概况1、地理位置福永镇位于深圳市宝安区西南部，处于新安西乡福永组团，西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，南与西乡镇接壤，北与沙井镇相连，东北角与公明镇毗邻。2、行政区划及人口 全镇总面积56平方公里，建成区面积35平方公里，下辖11个行政村，1个居委会，39个自然村。全镇现有总人口119393人，其中户籍人口15920人，暂住人口103473人。3、主要领导成员镇委书记：陈桂其 人大主席：陈桂其 镇 长：欧瑞志4、区域交通福永在大交通方面有着得天独厚的区位优势，海、陆、空三维一体的交通体系使其成为宝安名副其实的交通核心。海：福永码头直通香港、澳门等地，与为港、澳与深圳来往的重要交通途径之一。陆：107国道、广深高速等公路网络将福永与关内及其他周边区域紧密联系起来；随着滨海大道、宝安大道、地铁一号线的建设，将使福永到关内更加便利、快捷。空：全国五大机场之一的“宝安国际机场”第天接送国内外旅客数以万计。尽管在大交通上福永有着其独有的优势但区域内的局部交通则略显不便。由于镇内没有公交车，许多当地摩托车在镇内进行非法运营，成为一大交通隐患。5、经济发展 福永工业以外向型工业为主体，大力引进“三资”、“三来一补”企业，以工业带动农业和第三产业的发展。镇内现有高标准工业区30多个，工业厂房及配套宿舍800多万平方米，外资企业900多家，其中世界500强企业有7家，YKK吉田拉链、万宝电子、东芝复印机、Epson、友利电、富士电机、美资旭电等一批世界知名企业镇内现有高标准工业区30多个，工业厂房及配套宿舍800多万平方米，外资企业900多家，其中世界500强企业有7家，YKK吉田拉链、万宝电子、东芝复印机、Epson、友利电、富士电机、美资旭电等一批世界知名企业均在该镇设有工厂。全镇形成了以电子、五金、机械、印刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。近年来，福永镇高新技术产业蓬勃发展，正在建设的福永高新技术工业园区规划面积近7平方公里，是深圳市最大的高新技术园区之一，该工业区规划起点高，基础设施配套完善，目前，已有美资旭电、台资嘉隆、新秀丽皮革、圣象地板、港资新丰电器、基达玩具、富士机电、翰宇生物、同安制药等近100家高新技术企业和先进工业落户该园区。福永高新技术工业园区已成为商家来深圳投资发展的首选之地；农业以水产养殖和水果种植为主，现有水产养殖面积16830亩，水果种植面积4307亩，盛产远近驰名的基围虾、羔蟹、白蟮以及荔枝、龙眼。第三产业方面，积极扶持家私、电器、灯饰专业市场发展，建成了深圳市目前规模最大的福永家私商贸城。指标内资企业外资企业港台资日资东南亚欧美及其他数量280340182典型企业代表南光、南玻鸿兴印刷万宝、松泽新丰旭电福永镇现有(截止2002年度)企业数量统计表（数据来源：政府资料）6、社会事业全镇目前有中学和成人教育学校各1所，小学8所，幼儿园12所，其中福永中心小学、福永中学、塘尾万里小学被评为市一级学校，全镇教育整体水平居宝安区前列，正在向省教育强镇目标迈进。大力发展社会福利事业，镇内建有敬老院、老干活动中心、七沥公墓等民政福利设施。福永医院拥有国内外较先进的医疗设备和一批有丰富临床经验的专家、教授，为广大群众提供优质高效的医疗服务，1998年通过一甲医院验收。7、乡镇建设 基础设施方面，建成高标准道路12条，总长35公里，实现村村通一级水泥路；镇内现有11万伏变电站3个，年用电总量达7亿多度；自来水厂2座，日供水量25万吨。邮政通讯网点遍布全镇，已建成多体系多功能服务的现代数据传输网络，程控电话装机容量达3.8万门；社会治安方面，有四个公安派出所，干警和治安员400多人，治安形势良好。文化设施方面，有被称为“全国镇级第一文化站”的福永文化艺术中心和面积达2.8万M2的万福广场。8、投资环境 拥有海、陆、空立体交通优势，境内有深圳国际机场和往返香港的福永飞翼船码头；广深高速公路，机荷高速公路和107国道穿镇而过，万吨级的货柜和散货码头，正在紧张兴建。全镇村村通一级水泥路，自来水电力供应充足，程控电话交换机容量达16000多门。9、自然、人文旅游风光 福永镇依山傍海，东有风景秀丽的凤凰山风景区，西有正在建设的西部海上田园风光和休闲娱乐钓鱼场。凤凰山风景区是宝安区十大风景名胜景区，山腰有一座几百年历史的凤凰岩古庙，是民族英雄文天祥的后裔为纪念祖先而兴建的，每年到此观光或参拜的人数达30多万人。西部田园风光是深圳市在宝安区投资兴建的一个大型旅游项目，是集旅游、休闲、垂钓、娱乐观光于一身的旅游渡假胜地。（1）载入基尼斯记录的深圳“万福壁” 福永镇中心广场上一座长130米，高5.67米，厚度为10.15厘米的万福壁被载入基尼斯世界纪录大全。这座万福壁用红色紫砂陶，经摄氏1160度高温烧成，整个浮雕由8833块拼制而成，总重量为11万公斤，收集了从象形文字到钟鼎文，碑文、铭文、牌匾、字贴，到源于民间包括正、草、隶等字型的“福”字1万个。是目前世界上福字最多的紫砂陶浮雕作品。这个广场因此被称为“万福广场”。 （2）凤凰山之游 凤凰山风景游览名胜区座落于福永镇凤凰村的凤凰山。凤凰奇拔峻秀，海拔678米，方圆1.2平方公里，像一弯新月镶嵌在西海之滨，高悬在南国昊天沃土上，西眺伶仃洋，南瞰深圳湾。峰峦连绵叠翠，树木四季葱茂；百鸟啼鸣，花果飘香；山泉浅唱，壑洞幽藏，奇石多姿，古庙生辉。自然风景绮丽，人文景观丰富。水光山色，峭岩古洞，构成了一幅风光旖旎、雄伟壮观的山水画卷。 凤凰岩是凤凰山中山岩洞天之胜景。其高可凭眺，秀可观赏，奇可探究，幽可养神。“人生自古谁无死，留取丹青照汗清”。文天祥忠心爱国的精神，激励着其后世子孙，为凤凰山美好的明天奋斗、拼搏。 凤凰山风景游览区极为便利，广深高速公路，广深公路贯穿南北；福永航海码头和深圳机场侍立山麓西南。构成了一个海陆空立体交通网络，为广大游人提供了极大的方便。 整个名胜区分为三个部分：山下胜景区，山顶胜景区。 山下胜景区位于凤凰山南麓，由深圳火车站到凤凰村的301路公共汽车总站就在此。由位于岭下的“凤凰文昌塔”以及沿石阶路的“朝阳灵犬石”、“普门示现牌坊”、“青牛跃涧留仙迹”、“圣水灵泉”、“松经风琴”等景区组成。 古庙胜景区是凤凰岩风景游览区的主体部分。有盘山公路和石阶小路通到本区。以始建于1297-1307年间的凤凰庙为主体，配以众多的自然景观。分别为：“净瓶露”、“莺石点头”、“凤凰仙洞”、“长寿仙井”、“合掌枕流”等，峭壁上留下了历代文人墨客的题咏。还有新建综合大楼和望海楼。 山顶胜景区从“云顶参天”开始分为南北两路：南路（沿大茅山方向）有猪兜石、“万福洞”、“石乳清湖”、“狮吼巨石”、“烟楼晚望”等；北路（沿白鸽山方向）有“试剑石”、“伶仃奇石”、“较剪石”等景点。 凤凰不墨千秋画，山水无弦万古琴。忠魂常伴千回转，此去瑶台作仙人。“凤山福水福盈地”，仙山琼阁，玉宇瑶台，是游人消闲和陶冶情操的好地方。就如同胡经之先生所提诗：“凤凰岭前觅诗兴，天南海北叙友情。伶仃洋傍风光好，晚来愿作岭南人。” （3）福永舞龙狮 福永是个历史悠久的名镇，其风俗活动源远流长且种类繁多，其中以划龙舟、舞龙狮和唱大戏为主。从清朝嘉庆年间起，这三种主要的风俗一直流传且年年盛行。到了本世纪八十年代以后，只有舞龙狮的传统风俗沿袭至今并成为最主要的庆祝活动，而划龙船和唱大戏已不大流行。每年的春节、元宵、端午、重阳等重大节日和迎亲嫁娶、企业开张等重大活动时，都要大张旗鼓地舞龙狮助兴庆贺。由于福永舞狮活动极为盛行而成为深圳最著名的舞狮之乡。现全镇共有6支舞狮队，每队都有四、五十人，十几个狮头，鼓乐齐全，并且每支舞狮队都有大量的拥趸和狮迷。每逢舞狮比赛，助威声、叫好声震撼天地，场面极为喧闹。1962年塘尾村建成了舞狮馆，设备齐全，专供舞狮队训练和表演。1987年在广东省首届民间艺术“欢乐节”上，塘尾村舞狮队以绝对优势取得总分第一而勇夺桂冠。其舞狮队雄壮的气势，遒劲潇洒的动作，清新独特的造型和色彩纷呈的场面给全省人民留下了深刻印象。（4）求雨坛 成都有著名的四姑娘，深圳有无名的四茅草。这四根茅草属于宝安区福永镇凤凰山系。 求雨坛山在凤凰山南稍偏东，宝安区广播电视台座落于上。该条徒步线路自求雨坛始、至凤凰寺终，约需3小时。 乘银湖-凤凰村的301、310或其他往机场方向大巴，过西乡、深圳航空城、鹤洲立交后在黄金灯饰厂下车。往北下穿广深高速公路，面前即是325米的求雨坛山。上山可沿土质公路，也可正对山顶直接攀登：几乎都是在荔枝树间穿行，只最上接近山顶一段较陡，不太难走。约40分钟到顶，绕电视台围墙或翻墙进入 (内有大、小狗5只，小心)，再沿大院东面正门公路北行。十多分钟后公路左转下山，左前下方可见东方英文书院。此时需向右前方向上到山脊，一路沿山脊向北行走。道路开阔易行，起伏也不利害，经大茅山（376米）、二茅山、四茅山（不经过三茅山）约2小时到凤凰山公园。在大茅山山顶有标志铁架、巡山人小屋，并可遥望公园观景亭。到凤凰山顶可环览四围景色，下山观看山壁石刻后山腰的凤凰寺不能错过。据说此庙许愿很灵，香火确是极旺。凤凰庙前有区内小巴约10分钟至凤凰村公交总站，之后搭301即可返回市内。这条线路路程不远、时间较短、行走容易，游玩甚好。(二)区域竞争楼盘分析1990年代初期，福永镇也曾经涌现一阵房地产投资热潮，立新湖花园一期和环立新湖的温馨花园、龙翔山庄基本都是这个阶段的产品。立新湖花园一期由于定位为多层住宅，取得了较好的销售业绩，而定位为别墅的温馨花园、龙翔山庄却结果惨淡所售无几，1994年宏观经济调控后福永房地产一落千丈，制造了许多烂尾盘。近2年来，最近两年，随着宝安房地产业的迅猛发展,福永出现复苏转机.当前在售楼盘主要有时代景苑(福永花苑二期)和万福人家二期，具体情况如下：1、市场供应情况1) 时代景苑总体情况：楼盘类型：小高层17层总用地面积：23043.5平米，总建筑面积：66652.2平米，商业面积：10200.22平米，住宅建筑面积：55846.96平米，容积率：3.4总户数：724户（其中一期246户，二期478户），时代景苑销售现场地下停车位：406个2) 万福人家总体情况:总用地面积：46898平米，总建筑面积：94820平米，容积率：2.68绿化率:32.7%总户数:约800余户其中:万福人家一期:楼盘类型：3栋多层和4栋小高层总用地面积：16333.64平米，总建筑面积：41578.33平米，万福人家销售现场总户数：434户绿化率：32.7%万福人家二期:楼盘类型：小高层总用地面积：13270.8平米，总建筑面积：31904.6平米，商业面积：5402.5平米，住宅建筑面积:26502平米，容积率：2.4总户数：331户，绿化率：58.86%3) 金石雅苑(未开盘)楼盘类型：11-18层小高层总用地面积：22000平米，总建筑面积：79600平米，总户数：842户容积率：4.1 2、竞争楼盘指标分析楼盘名称位置规模入伙时间按揭折后均价（人民币元/平米）付款方式管理费元/平米*月户型结构二房三房复式（五房、六房）面积：平米户数比例面积户数比例面积户数比例时代景苑一期福永工业城内一、二期总建面66652平米，小高层,一期 246户2002.33200（毛坯房）一次性92折，七成按揭95折1.967.0971.4812249.593.51-102.3212049215.79219.1641.5时代景苑二期福永工业城内二期478户2003.83400(毛坯,提供装修套餐)一次性85折，八成二十年按揭(内部认购)1.971.96179/37.5%100.53299/62.5%/万福人家一期福永万福广场东侧建筑面积41578平米, 434户2002.6小高层3100(毛坯房)一次性88折，七成二十年按揭91折多层:0.9小高层：1.968.67/76.6/82.49292/67.2%83.03-96.69130/30%80.5597(仅计算一层面积)12/2.8%金石雅苑立新湖花园一期旁10栋11-18层商住,总建面79600平米共842户2003.83100(毛坯,配装修套餐)未开盘/58.43-72.97285/33.97%83.25-122530/63.65%159.37-20127/2.38%统计总建筑面积约187830平米，约2000个单位/3100-3400(毛坯)/1.9左右67.09-82.49878/43.9%83.03-102.321079/53.95%/43/2.15%(截止2003年4月2日。受市场信息透明度的限制,数据与实际情况可能有微小误差) 由上述数据表明，目前福永镇房地产市场呈现如下几个鲜明特点：供求关系A、房地产市场发展相对滞后，供应量较少，整体开发水平较低一直以来，福永经济的发展以工业经济为主，政府对房地产业等第三产业的扶持力度较弱，房地产市场发展相对滞后。近2年来房地产开始启动，但整体市场表现仍不活跃，目前住宅物业只有时代景苑（福永花苑二期）一期、二期(内部认购)和万福人家一期在售，在建的金石雅苑等四个项目，总建筑面积约187830平方米，2000个单位。B、区域功能特征明显，生活区相对集中于镇中心以107国道为界，107国道以东为工业区，生活区集中在107国道以西福永镇政府附近，区域特征十分明显。C、市场有效需求不足，当地居民对商品房缺乏信心 福永镇人口少，而且多数属于收入低的打工者，置业能力较弱。而具有较强经济实力的当地居民由于受较早房地产市场过热，盲目开发中，导致烂尾情况的影响（万福人家也因为发展商实力问题，工期曾一度推迟，未能如期入伙），对商品房缺乏信心。D、市场缺乏高品质、成规模项目. 福永当地在售项目时代景苑66652平米、万福人家41578平方米，规模较小, 小区环境一般，项目整体品质感不高，没有真正意义上的园林社区.产品特征A、物业类型单一：自住型普通住宅福永镇商品房类型单一，早期的山水别墅型物业温馨花园和龙翔山庄均已基本烂尾，目前在售的两个项目都是以23房为主的自住型普通住宅。B、主力户型：二房和三房为主, 少量复式，单房和一房属市场空白 由上表可知, 二房占市场总供应量的43.9%,面积集中在7080平米之间；三房占53.95%,面积集中在8595平米之间；复式占2.15%。而单房、一房以及四房为市场空白。C、交楼标准：毛坯房以上项目均以毛坯房交楼，时代景苑可提供装修套餐。D、品牌物业管理公司进驻万福人家由深圳市金地物业管理公司进驻，全面负责小区物业管理。营销特征A、均价（毛坯房）：整体销售均价在3100-3200元/平米片区内在售项目均为小高层，整体均价在3100-3200元/平方米。万福人家一期小高层起价2580元/平米,折后均价约为3100元/平米；复式房以一层面积为价格计算基础,折后价在4400-4500元/平米之间.B、客户特征：本地居民、工厂管理阶层和技术员、港人宝安区的客户区域市场特征相当简单，一般都是选择在工作和居住较为熟悉的附近区域置业，因此，对福永来说，新安和西乡等地的客户基本是没有，而主力客户群为：港人、工厂管理技术人员等，如立新湖花园一期港人就占到60。C、销售速度慢，销售周期长万福人家、时代景苑均为2001年开盘销售项目，至今仍未售完，销售速度缓慢，周期较长。D、销售接待：销售人员素质不高，缺乏专业化、规范化培训我司对上述楼盘调研的过程中，销售人员在接待方面的随意性表现明显，对客户没有进行有效地引导，整体素质不高，这也是本片区几个楼盘销售速度慢的重要原因。四、沙井、松岗房地产市场概况沙井、松岗镇与福永镇同样处于宝安区发展的重要轴线上，也同样属于宝安区未来重点发展的四个组团之一，其房地产市场的发展概况与福永有着直接的相关性，我司试从以下几个方面将沙井、松岗房地产与福永房地产市场作对比分析：。比较项目沙井、松岗与福永镇比较1、地理位置福永镇以北，与东莞长安交界更为偏僻2、主导经济深圳市工业重镇以资金技术密集型的电子、机械等工业为主相似3、居民结构、收入水平以中低收入外来打工者为主本地居民收入水平较高，消费潜力较大相似4、房地产市场现状及前景市场发展极不成熟，住宅性质多为集资房和自建房近年来市场逐渐活跃，发展前景较好，需政府支持2002年，宝安著名地产商富通地产夺标沙井地王项目，成为沙井房地产启动的标志。松岗宝利豪庭也将于2003年推出市场房地产发展落后于福永。沙井项目发展商为宝安知名发展商，实力雄厚，福永暂无著名品牌发展商5、主力户型二房、三房相似6、市场价格均价约2800元/平方米低于福永市场均价（3100-3200元）五、福永镇酒店业概况福永当地酒店普遍档次较低，正规酒店仅以上两家，配套设施也相当不完善，但经营状况都较为理想。分析其原因主要是机场优势以及周边外资企业的商务需求。酒店名称档次客房数价格入住率配套设施经营情况分析机场大酒店二星级103套标准间280元/天平均入住率90%以上餐饮类深圳机场配套酒店，主要是面对机场旅客服务和各航空公司。经营状况良好，供不应求。双溪威大酒店准四星级酒店236套标准间260元/天平均70%以上餐饮娱乐、美容美发、休闲保健、健身等双溪威大酒店主要服务对象是福永镇周边企业以及航港高尔夫球会会员，机场大酒店富余旅客。其经营以商务性质为主，企业包房量达到60%，多数企业都会选择在这里进行客户招待及业务洽谈 第二部分 项目地块考察及市场环境分析重要结论一地块优势l 处于宝安区未来重点发展的组团l 优越的立体化交通条件营造优越的投资环境l 项目占地面积较大，地形起伏，高低错落，可营造较好的小区环境l 视野开阔，景观优美，l 高尔夫球场，高尚休闲生活领地二、项目机会点l 外向型工业经济和大型专业市场促进福永经济发展的同时为福永房地产带来商机l 优美的自然、人文旅游风光使福永经济更具潜力l 社会事业在医疗卫生和教育上的发展提升了福永的生活居住条件l 便利空港交通对未来酒店业发展可能产生重大影响。l 片区房地产市场较为滞后的现状，已得到政府的重视，房地产业未来将做为福永镇重点发展产业，市场发展潜力巨大l 房地产市场产品供应类型单一，多样化需求被忽视，存在市场空白l 航港高尔夫球场会员的住宿等需求在球场配套中难以得到妥善解决。l 晚间车流及机场航班噪音较弱，相对而言，对居民生活影响较弱。三地块劣势l 机场路车流如织，噪音污染严重l 临近深圳宝安国际机场，飞机起降的噪音对本项目的影响l 地段偏僻，配套落后，居住氛围不够浓厚，安全性较差l 项目周边交通极为不便，交通隐患令人堪忧l 福永镇楼市淡静，非宝安房地产热点区域，市场需求不旺一 项目宗地概况及技术经济指标1. 宗地位置本项目位于深圳市宝安区福永镇机场大道，航港高尔夫球场对面，东依虎背山，西南向举步之遥即为深圳宝安国际机场，西面与航港高尔夫球场、珠江口海域隔机场大道相望。2. 宗地技术经济指标根据贵司提供的招标文件，项目规划为住宅及商业用地，l 总用地面积：75423平方米l 总建筑面积：125956.4平方米l 容积率约为：1.67（以上数据来自项目招标文件，具体数据以政府批准文件为准。）3. 地块现状l 项目地块形状较不规则，地势起伏，东向地势较高，北向地势低较矮。l 目前地块尚未动工，属生地，地块内尚有棚户居民需要拆迁。 地块现状：待开发状态航港高尔夫球场绿草茵银，180度无敌景观地块现状：棚户居民房二.项目地块周边环境及配套分析 （一）、地块优劣势总体评价通过对地块周边环境及配套的详细调查，我司认为本地块具有以下优劣势：1地块及周边环境优势和机会点：A、地块优势：l 处于宝安区未来重点发展的组团福永镇处于宝安区第一组团-新安西乡福永组团，规划重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，将建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。l 优越的立体化交通条件营造优越的投资环境福永镇拥有海、陆、空立体交通优势，境内有深圳国际机场和往返香港的福永飞翼船码头；广深高速公路，机荷高速公路和107国道穿镇而过，万吨级的货柜和散货码头，正在紧张兴建。l 项目占地面积大，地形起伏，高低错落，可营造较好的小区环境本地块总占地面积达7万多平米，地形起伏，依山伴林，因此，可营造较好的小区自然环境和较高的物业档次。l 视野开阔，景观优美地块四面周边没有高层物业，举目可眺航港高尔夫球场广袤茵茵绿草，高层单位可凭栏远衔大海，伴依荔林，天高云淡，视野开阔，飞机起降举目可拾，景观资源绝佳。l 高尔夫球场，高尚休闲生活领地与航港高尔夫球场仅一路之隔，是健身休闲的极好去处。另外球场客户多为有闲有钱阶层，其倡导高贵优雅的生活方式，也能给客户带来一种心理上的尊贵感。B、项目机会点：l 外向型工业经济和大型专业市场促进福永经济发展的同时为福永房地产带来商机福永工业以外向型工业为主体，全镇现有内资企业280多家，外资企业522多家，第三产业方面，建成了深圳市目前规模最大的福永家私商贸城。这些产业近年来带动了福永经济的快速发展，其从业人员的增长也为福永房地产带来商机。l 优美的自然、人文旅游风光使福永经济更具潜力福永镇依山傍海，东有凤凰山风景区，西有西部海上田园风光和休闲娱乐钓鱼场。文化设施方面，有被称为“全国镇级第一文化站”的福永文化艺术中心和面积达2.8万M2的万福广场。l 社会事业在医疗卫生和教育上的发展提升了福永的生活居住条件全镇共有中学1所、小学9所，幼儿园15所，医院1间，卫生站20间。其中福永中心小学为市一级学校，福永中学、凤凰小学、塘尾小学为区一级学校。福永医院1998年通过一甲医院验收。l 便利空港交通对未来酒店业发展可能产生重大影响。随着滨海大道、宝安大道、地铁以及西部通道等重要交通要道的建设、开通，将会使本项目区域位置环境得到很大的改善，对吸引关内以及港澳台同胞来此置业投资起到积极的作用。同时由于交通便捷，往来经过福永的游客将日益增多，由此对酒店业的需求将会日益旺盛。l 片区房地产市场较为滞后的现状，已得到政府的重视，房地产业未来将做为福永镇重点发展产业，市场发展潜力巨大福永镇房地产市场的发展相对宝安新城片区，龙华片区，西乡片区来说，属于发展滞后的片区，目前仅在售商品房仅时代景苑和万福人家两个项目。房地产业未来得到政府的支持，其发展潜力巨大，前景看好。l 房地产市场产品供应类型单一，多样化需求被忽视，存在市场空白福永在售楼盘中，二房占市场总供应量的61%,面积集中在7080平米之间； 三房占36.8%,面积集中在8595平米之间；复式占2.4%；其他户型基本属于市场空白点。其他类型的住宅（跃式、酒店式公寓等）也存在市场空白。l 航港高尔夫球场会员的住宿等需求在球场配套中难以得到妥善解决。航港高尔夫球场总面积达84万平米，目前会员200人左右，根据球场经营原则，其会员人数不会超过400。目前球场内会所虽有食堂可以解决会员的生活要求，但档次及服务内容明显落后于会员的要求。综观机场及球场周边配套状况，生活型配套如餐饮、娱乐、休闲等极其有限，而且档次都较差。在住宿方面，会员住宿需驱车到机场酒店解决，(机场酒店为二星级标准，该酒店仅提供住宿，无其他休闲服务内容)。一条龙似的球场配套服务体系有待完善。因而球场会员的住宿需求是本项目定位方面一个不容忽视的命题。l 晚间车流及机场航班噪音较弱，相对而言，晚间噪音对居民生活影响较弱。因道路系统的缺陷（很长一段距离内晚间无路灯照射，行人及车辆交通安全存在隐患）所以夜间车流以货柜车为主，日间车流明显大于晚间车流量。机场航班晚上20点左右机场航班比较集中，晚上其他时间飞机航班比较稀松，因而晚间噪音影响较小，噪音的影响对于本项目部分朝九晚五生活的居家型客户而言可以弱化。 2地块劣势l 机场路车流如织，噪音污染严重项目紧临机场路，车流如织，交通噪音、汽车尾气污染相当严重。值得一提的是：因道路系统的缺陷（很长一段距离内晚间无路灯照射，行人及车辆交通安全存在隐患）所以夜间车流以货柜车为主，日间车流明显大于晚间车流量。l 临近深圳宝安国际机场，飞机起降的噪音对本项目的影响深圳宝安国际机场飞机起降航道与本项目的平面直线距离约350米，由深圳始发222次，白天（8：00-19：00）平均每5分钟一班，晚上（19：00-23：00）平均每10分钟一班，（其中晚上20点左右机场航班比较集中，其他晚上时间飞机航班比较稀松）。飞机起降所产生的噪音对本项目影响较大。但日间相对于机场路上车流噪音，后者更为直接和严重些。l 地段偏僻，配套落后，居住氛围不够浓厚，安全性较差本项目地块游离于福永镇中心之外，地块周边方圆1000半径以内配套设施极为欠缺，基本难以满足日常生活需要；周边远近距离大多都是工业厂房、宿舍和农民房等，环境质素低、人口杂，有安全隐患。l 项目周边交通极为不便，交通隐患令人堪忧虽然福永大交通的区域优势明显，但本项目周边公交线路欠缺，目前尚无直通镇中心的公交，摩的代步现象普遍，交通隐患令人堪忧。l 福永镇楼市淡静，非宝安房地产热点区域，市场需求不旺福永镇相距宝安新安和西乡都较远，开发商进入极少，整体楼市淡静， 除龙华外，宝安区的房地产市场热点集中在新安和西乡区域，以本地客户为主，并基本都被这两个区域消化和截流，因而福永镇区内潜在客户需要重点挖掘，区外如沙井镇的需求支撑不可忽视。深圳机场待客的航班缓缓着陆的机场航班（二）、地块周边建筑物、居民及景观 东面: l 建 筑 物：烂尾民房等。 l 污染状况：无明显污染源。l 景 观：虎背山苍翠山景，东南向荔枝林郁郁葱葱。东面在建建筑及景观 南面: l 建 筑 物：下十围村村落。l 建筑外观：低矮，陈旧的农民房，视觉效果较差。l 居民类型：小私营业主、本地居民、打工族，普遍质素较低。l 污染状况：无污染。 东南向：郁郁葱葱的荔枝林 西面: l 建 筑 物：航港高尔夫球场、宝安机场等。l 建筑外观：低层建筑物，外观很好。l 客户类型：高尔夫球会会员（港澳台人士，日籍人士以及本市高尔夫球爱好者），往返深圳的商旅人士等。l 污染状况：临机场路，来往车流产生的噪音及废气、飞机起降时的噪音等。西面：肆意挥洒的航空高尔夫球场l 景 观：可近观高尔夫球场美景及飞机起降等，高层单位可凭栏远眺大海。 北面:l 建 筑 物：福永镇自然村落、工业厂房等。l 建筑外观：外观陈旧，低矮，色彩单调，物业形象较差。l 居民类型：本地居民、小私营业主、外来民工、打工族等。l 污染状况：无明显污染l 景 观：无。西北面：福永镇依稀可见的村落、民房等（三）.地块交通条件调查1、地块周边的市政交通路网A与深圳特区及特区以外其它区域相连接的交通路线：l 107国道：双向六车道，宝安主干道，距本项目约5000米。l 广深高速：双向六车道，广深高速宝安出入口，距离本项目约3000米。l 机荷高速：双向六车道，连接宝安机场与龙岗区荷坳镇的高速公路，距离本项目3000米。B与福永镇相连接的交通路线l 机场路：双向四车道，紧临本项目。2、公共交通起始线路现状公交线路l 途径机场大道（本项目）的公交线路：目前暂无途径本项目的公交线路，出行仅靠摩的代步。l 途径本项目周边道路（距离500-1000米以内）的公交线路：752路：福永镇机场l 途径本项目周边道路（距离1000米以上）的公交线路：330路：华联大厦-宝安机场507路：布吉-宝安机场（中巴）301路：银湖汽车站-凤凰村310路：银湖汽车站-沙井F3路：罗湖-田园风光F4路：皇岗口岸-