江西南昌洪大国际酒店用品城首期调研报告.doc

洪大国际酒店用品城首期调研报告一、基本情况项目规模说明建筑面积（估算）每区所占比例销售模式合计九区共17.5万175120100.00%主要通过同治代理推出市场，商会代理进行团购，低价给商会约2万进市场营业，洪大总控盘分区金融、餐饮、休闲配套区及部分高档展示商铺（第一期）两栋四层综合楼，每栋开窗约30个156008.91%同治代理销售陶瓷、一次性用品、布草用品及清洁劳保用品区（第一期）8栋二层半的2*4排列，栋与栋之间用玻璃封顶，每栋分成20卡，每卡平均1302080011.88%二栋商会代理销售，其它同治代理餐厨、不锈钢制品区（第一期）8栋二层半的2*4排列，栋与栋之间用玻璃封顶，每栋分成20卡，每卡平均1302080011.88%二栋商会代理销售，其它同治代理酒店家俱、户外用品区两栋二层回字形建筑1872010.69%洪大暂定自持品牌综合交易区四栋三层独立按2*2排列建筑2080011.88%洪大暂定自持名优特产及工艺礼品区二栋1*1排列，与北面6栋用用玻璃封顶连为一体52002.97%意向由商会低价取得，保证营业餐饮原料辅料区四栋2*2排列，与北面2栋用用玻璃封顶连为一体104005.94%餐饮休闲配套区二栋1*1排列，与南面6栋用用玻璃封顶连为一体52002.97%小商品百货区、品牌综合交易区二栋四层的回字形建筑5760032.89%未定附业态分布图二、销售价格与策略1、销售价格第一期（即金融、餐饮、休闲配套区及部分高档展示商铺、陶瓷、一次性用品、布草用品及清洁劳保用品区、餐厨、不锈钢制品区）面价15000元，基本为二层半商铺，第三层一半的露台作为赠送。作为项目开盘价格，是商业项目起步价格的关键，从项目区位与市场成熟度来说，明显定价过高，需采取有效的销售策略。2、销售策略洪大项目首期17.5万的销售策略是基于二个市场接合点，暂称为前手与后手。前手是基于市场投资者对洪大集团运作洪城大市场的信心，以5年7%的价格返租，一次性付款再92折，给市场的信息是，你给我5年来运作，以我的经验是没有问题的，未来5年你的投资商铺就有保底15000元价格的保障，你实际的投资价格只要9000元，5年后回本60%，洪城大市场你可以错过，洪大酒店用品城可千万别错过。后手是投资者买入商铺后如果没有营运起来肯定会有意见，营运一定不能出问题，怎么办，洪大的作法预计是以洪大的资源自己经营，如果还达不到市场预期，就将12%的物业约2万（名优特产及工艺礼品区、餐饮原料辅料区、餐饮休闲配套区）相当于赠送给商业经营公司，条件是100%保证5至10年内按要求正常营业。三、储客情况商会代理的（一期最好的四栋）登记完成80%，每个客户一般登记两卡，主要对象是各商家与地铁拆迁户等投资人，现场储客情况还有待进一步明确。值得注意的是，商会炒作的物业位于最北端，且还没有计划开盘，估计是建设期，最后交楼的物业，估计是给市场一个预期，并可能视前期销售经营情况再确定是否真正用来炒作 前期登记、咨询客户估计超过50%，如果本月开盘说明储客状况较好。四、项目投资收益评价按9000元左右的价格，第一期5.7万的销售总额约为5亿元，按2500元/成本（总），17.5万，总成本为4.4亿元，如果前期约32%的共57000的销售率达到87%的条件下，项目投入可以全部收回，后期约11万带来的收益将全部是投资回报。这个项目的成功性还是很大的，收益也将是非常可观的。就是把相当于赠送2万（约12%）给商业炒作公司用来保证市场运营，还是可以保持良好的收益。五、项目借鉴1、我们认为该项目总的思路是通过共三分之一的物业销售收回投资，通过市场运作带动商业地产的经营，进而促进自持物业的升值增值，自持物业还可待机出售变现。2、项目的营销策略主要是洪大总控盘，其通过同治代理推出市场，商会代理进行团购，低价给商会约2万进市场营业，在营业上通过对销售物业的返租5年进行统一招商运营，通过商业运作公司约12%的赠送物业保持营业亦可带动整体物业的运营。同时洪大本身的商业运作基础也为物业营运增加了可行性。3、项目风险主要是两方面，一是投资者到底会不会被吸引，通过9000元的价格买入5年没有收益没有回购保障的物业，是相信洪大集团还是相信市场，约130万元一卡的门槛有多少投资者有信心，这是需要市场进行验证的；二是市场运作风险，市场运营需要近12%、2万的物业保证长期并成功营业，对于开发商、运作商都是一个考验，有多少商家、经销商会经得起市场培育的等待，而且这个验证的时间还是很长的。六、对沈阳项目的借鉴1、从项目的性质与区域，该项目与沈阳项目相似性较强，南昌项目的推出实施本身就说明市场还是接受的，南昌项目月底能如期开盘说明并成功达到销售60%的销售率的话，也就得到了市场的验证与认可，南昌项目的成功基础就已经建立。这对沈阳项目的启示是项目存在运作空间，市场并不排斥项目，关键是第一期销售与运营操作是否能起到预期效果2、沈阳项目土地楼面地价为500元，建设成本1500元，其它20%税费约500元，加上其它不可预见费用500元，总成本为3000元/，按销售三分之一物业收回投资，销售价格估计需达到9000元/，按7%返租面价均价需达到15000元/，这与南昌项目比较相似。不同的是沈阳项目还有配套的70亩住宅做快速回收投资保障，如果按沈阳项目约5500元/的均价销售，住宅投资利润基本与市场第一期的投资持平。投资风险进一步降低。3、而市场第一期物业的销售与运营就是关键，如返租销售沈阳区域政策是否许可，15000元/的价格是否接受，代理销售、团购代理操作效果是否能保证，在沈阳没有商业品牌尤其是市场认可度如何保持第一期的市场运营，在保证第一期的销售目标顺利实现的情况下，以后期10%的物业保持全部营业的条件下作为赠送是否有资本炒作公司愿意接手，等等是有待考证的。因此在沈阳项目进行针对性的尤其市场调研是必要的。附：1、洪大集团国际酒店用品城项目市调表 2、洪大国际酒店用品城市场初步调研资料发展运营中心2013-1-11