投资策划有限公司营销策划管理制度.doc

郴州笑遨投资策划有限公司营销策划管理制度（试行）一、绪言目的：为适应公司日益扩大的业务规模，规范对项目营销策划的操作，提高工作效率，统一业务人员行为，特制定本制度。范围： 公司所有代理之房地产项目的营销策划工作管理。职责：1、营销会商会负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归营销会商会。二、释义本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：公司：指的是郴州笑遨投资策划有限公司。甲方：指的是公司代理项目的开发公司。项目前期小组：指负责项目前期市场调查、完成策划报告的工作小组，直接对项目主管者负责。监管者：指参与指导某项目营销策划的公司副总经理。营销会商：指由总经理、主管项目的副总、销售总监、监管项目的副总组成的项目营销决策小组。主管者：指负责管理某项目营销策划的公司副总经理，直接对营销会商会负责。三、操作规范第一条、操作原则1、只有一个管理者原则。任何事情都只有一个具体主管者，任何员工只有一个具体领导者或领导机关，垂直领导增进效率。2、规范统一原则。对项目营销策划期间所涉及的制度、表格等都进行规范，所有营销策划参与者都必须遵守此规范。3、营销会商会原则。所有项目的所有营销策划方面的方案由主管者草拟，交由营销策划会商会审定实施。4、24小时复命制。在项目营销策划管理过程中对于有明确时间指令的指令按其指令时间内完成；如若无具体完成时间指令，则受命者必须于24小时内完成命令者指令。第二条、销售前1、项目前期小组负责项目销售前的所有营销策划工作。2、项目前期小组成员78人，由行政人事部、策划部、销售部等人员共同组成，组长由销售部专案或见习专案担当，负责领导具体工作。3、原则上项目前期小组一经成立，人员不得随意调整；原则上公司所有员工都要参与项目前期小组；原则上员工的晋升必须以是否参与项目前期小组，并很好的完成项目前期工作任务为基本条件；4、项目前期小组对项目主管者负责，当项目策划报告提交后并报告会举行后，小组自行解散。5、工作内容与流程（1）、房地产项目前期服务合同一经签署，三天内组成项目前期小组。项目资料、合同相关内容移交组长。在进驻现场前组长拟订好策划报告提纲、工作计划表、收集整理好相关项目资料，交项目主管者审查后实施。拟订好项目前期工作所需物品清单，并由组长负责所有物品的签领。（2）、项目前期小组进驻当天，向甲方提交工作进度表、项目前期小组人员介绍、所需资料清单、请款单等，并收取相关服务费用后即时开展工作。项目前期小组交于甲方的所有文件必须经公司审查批准后才予交付。（3）、项目前期小组按照服务合同内容对项目进行市场调查，并按照每天工作计划表对小组成员进行工作安排，小组成员当天工作结果一律输入电脑。组长每天晚上安排所有组员进行项目分析会，并将会议内容以会议记录的形式于会后传送给项目主管者。（4）、项目前期小组在召开策划报告会10日前完成初稿（具体报告形式参见各策划报告），报项目主管者并呈送给总经理、监管者；项目前期小组根据反馈意见再进行市场调查、报告修改等。（5）、项目主管者、策划师在召开策划报告会7日前完成初稿修改，报公司总经理；公司总经理在召开策划报告会5日前完成修改，并抄送给设计师；设计师在召开策划报告会3日前完成设计排版工作，经总经理、项目主管者、策划师审查后于第二天进行印刷；项目前期小组在召开策划报告会2日前将策划报告交付甲方。（6）、项目前期小组在组稿阶段，根据项目主管者的回复进行资料收集、项目拍照、论证等工作。（7）、项目前期工作小组中行政人事部人员负责策划报告会的会务安排。（8）、由总经理、项目主管者负责策划报告会后与甲方的互动。项目主管者负责项目售楼部装修完成前的所有工作，包括：售楼部装修相关事宜、监督VI的完善等。第二条、销售中1、主管者负责项目销售中的所有营销策划工作，包括：营销政策的制订、广告推广的监督、活动组织策划等。2、销售中个案营销策划团队45人，由策划部策划师、推广人员、设计师等人员共同组成，个案营销策划主管由公司副总担当，负责领导具体工作。3、原则上个案营销策划团队一经确立，人员工作不得随意调整；原则上销售中项目所发布的所有营销方案、设计作品等都必须经甲方签字认可后方可实施；原则上个案专案由本项目前期小组组长担任；4、项目主管者对营销会商会负责，当项目策划报告提交后并报告会举行后，小组自行解散。5、工作内容与流程（1）、售楼部装修完毕后，进入个案开盘筹备期。（2）、营销会商会发出对个案专案的任命，由主管者草拟个案开盘工作筹备进度表，交营销会商会审查后由主管者实施。（3）、由行政人事部发布招聘销售代表的信息并进行初试，主管者、监管者、销售总监、各案专案对应聘者进行复试。销售总监负责销售代表培训工作，销售总监联合行政人事部、主管者、监管者、专案对销售代表进行培训。在任命后3天内，个案专案草拟销售部所需物品清单，交销售总监审查后，报行政人事部购买。（4）、主管者根据实际情况确定项目开盘日期，在开盘前30天项目策划师、推广人员做好开盘方案初稿，交主管者审查；主管者审查修改后，在开盘前25天交营销会商会讨论修改；开盘前20天出台开盘方案定稿交甲方审查；甲方在签字确认后，由主管者负责实施。（5）、主管者根据实际情况确定项目开盘日期，在开盘前40天项目策划师做好楼书、折页、广告文案等初稿，交主管者审查；主管者审查修改后，在开盘前35天交营销会商会讨论修改，开盘前30天确定；主管者将确定好的相关文案内容交付设计师，设计师在开盘前15前完成设计工作，由主管者交付甲方签字确认后即可开始印刷；在开盘前10天将所有印刷品到位。（6）、主管者在开盘前10天拟订各案价格体系，交营销会商会讨论确定；在开盘前5天向甲方提交价格体系，由甲方签字确认后在开盘前1天交付现场专案。（7）、个案专案在开盘前10天提交相关销售资料（销售百问、合同文本、建材标准、付款方式等）给主管者，主管者审查修改后于开盘前7天交营销会商会审议；于开盘前3天交付甲方签字确认。（8）、个案开盘完成后第二天，进入个案销售进行期。（9）、个案专案每日工作：严格按照确定之销售政策进行房屋销售、将每天之突发销售事件告知主管者、将当天日表表传送给主管者等。个案专案每周工作：将周报表传送给主管者、提交一份市场调查报告给主管者。个案专案每月工作：提交一份个案月度营销总结给主管者、提交所有客户资料电子文件给行政人事部备案。个案专案严禁按未确定之方式销售房屋，如客户提出之要求超过销售政策时，向主管反映，严禁超范围承诺。（10）、主管者按照项目策划报告上之推广周期进行营销策划（如未确定则按每一个自然月进行营销策划）。主管者确定好推广时间后，由策划师草拟个案阶段性营销计划交主管者审查修改；主管者审查修改后提交营销会商会讨论确定；在确定好推广时间前10天交由甲方签字认可，由主管者安排实施。在个案阶段性营销计划的实施过程中，策划师负责整体协调安排、设计师负责广告计划的到位；推广人员负责媒体的衔接及推广的实施。（11）、主管者每日工作：对主管项目的销售执行进行监督、对市场相关项目进行关注、对专案提出疑问进行答复、酝酿下一次营销推广计划等。主管者每周工作：对主管项目的销售执行进行分析。主管者每月工作：提交阶段性营销总结给甲方及营销会商会，提交一份市场调查报告给营销会商会。（12）、当个案销售完成了总销售额度的80%时，进入尾房销售期。待添加的隐藏文字内容1（13）、营销会商会根据实际情况对销售代表进行调配，但不得调配个案专案。个案专案必须在公司与甲方所签合同其内服务于项目。第四条、销售后1、个案专案负责项目销售后的总结及统计工作，包括：客户资料的整理、各项报表的统计、销售总结、公司财物的收理等。2、销售后个案扫尾工作团队23人，由行政人事部、销售专案、策划师等人员共同组成，个案扫尾由个案专案负责领导具体工作。3、个案专案对项目主管者负责，当主管者宣布进入销售结案期后的10天内，完成结案工作。4、工作内容与流程（1）、合同期满或者合同期内完成100%销售，进入销售后的结案阶段。（2）、个案专案通知行政人事部对公司财物进行清点交接。（3）、个案专案对所有客户资料进行整理，提交所有销售电子文件（客户资料、总业绩表、客户登记表、日报表等）给行政人事部备案，提交客户登记表原始文件给行政人事部签收归档。（4）、个案专案向主管者提供销售总结报告。（5）、主管者根据个案专案所提供之销售总结报告，联合行政人事部、财务部、策划部、设计部对个案进行总结，包括：个案财务总结、个案设计总结、个案策划总结等。主管者安排好策划师、设计师做好整理工作，将个案所有成品资料按照时间顺序整理好（包括电子文件、设计文件、甲方签字文件等），交行政人事部签收归档。（6）、由主管者主持，所有个案参与者参与个案总结会议，会议结束宣告销售完结。（7）、财务部负责继续对接甲方，对合同期内所产生的佣金、费用进行结算。结算结果报总经理。四、附则本制度是公司房地产代理项目营销策划管理的规范性制度，对于具体岗位可另行制定具体管理办法。项目发展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由相关职能部门商议执行。本制度可根据公司发展和行业环境变化需要适时修改。本制度自发布之日起执行。郴州笑遨投资策划有限公司2006年1月23日附件：1、 规范性文件1销售前所需表格、资料等2、 规范性文件2销售中所需表格、资料等3、 规范性文件3销售后所需表格、资料等