北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告.doc

北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制依据11.3 报告研究内容21.4 项目实施单位情况介绍21.5项目建设地址及建设条件41.6主要建设规模及主要内容51.7 土地资源利用51.8 投资估算与融资方案61.9财务效益61.10社会效益分析71.11 研究结论7第二章 项目建设的背景及必要性92.1兰州市地板及陶瓷行业现状92.2兰州市瓷砖行业现状102.3开发建设的必要性10第三章 需求分析193.1兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是我国西北重要物流节点，为发展本项目提供了良好的市场环境193.2 商业地产供求旺盛，为发展本项目提供良好的市场机遇213.3 本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场233.4 我国物流业向专业领域集约化趋势明显，为发展本项目创造良好的市场氛围24第四章 项目建设规模及主要内容264.1 建设规模264.2 主要建设内容264.3 功能设置26第五章 项目建设地址及建设条件285.1 建设地址285.2 建设条件28第六章 建设方案316.1 设计原则、特点316.2 总平面布置326.3 建筑设计346.4 结构设计386.5 公用工程41第七章环境保护557.1 环境保护执行法律、法规、标准557.2 环境保护原则567.3 主要污染源及其防治567.4公众参与607.5 环境影响分析结论61第八章 资源节约628.1 国家节能的相关法律及设计规范628.2 项目的资源消耗情况628.3 节地638.4 建筑节能638.5 节水638.6 节电64第九章 劳动安全卫生及消防659.1编制依据及标准659.2工程概述659.3安全主要危害因素分析669.4安全主要防护措施669.5消防68第十章 组织机构及人力资源配置7010.1组织机构7010.2人力资源配置7010.3劳动制度7010.4劳动力来源7110.5人员培训71第十一章 项目管理及实施进度安排7211.1 项目管理7211.2 项目建设工期安排和施工进度73第十二章 投资估算及资金筹措方案7512.1 估算范围7512.2 资金筹措及资金使用计划7612.3 资金使用计划76第十三章 财务效益分析7713.1 财务分析依据和范围7713.2 参数及基础数据的确定7713.3 财务测算7813.4 财务盈利能力分析8013.5 财务生存能力分析8213.6 财务不确定性分析8313.7 经济评价结论83第十四章 风险分析8514.1 建筑材料的价格浮动8514.2 建设资金不足和建设工期延长8514.3 租赁风险8514.4 其他风险86第十五章 社会效益分析8715.1社会影响分析8715.2 项目与所在地互适性分析9015.3 社会风险分析9115.4 社会评价结论91第十六章 研究结论及建议9216.1研究结论9216.2建议92附图： 1、总平面布置图2、地板及陶瓷市场一层平面图 3、地板及陶瓷市场二层平面图 4、地板及陶瓷市场三层平面图 5、地板及陶瓷市场屋面平面图 6、地板及陶瓷市场立面图 7、综合办公楼一层平面图 8、综合办公楼二层平面图 9、综合办公楼奇数层平面图 10、综合办公楼偶数层平面图 11、综合办公楼屋面平面图 12、综合办公楼立面图第一章 总论1.1 项目概况项目名称：*地板及陶瓷市场项目建设地点：*项目性质：新建建设单位：*房地产开发有限公司1.2 可行性研究报告编制依据1、关于促进我国现代物流业发展的意见(国家发展和改革委员会等9部门联合制定并报经国务院批准下发)；2、甘肃省人民政府办公厅甘政办发200265号批转省经贸委关于加快我省现代物流发展意见；3、中华人民共和国建筑法；4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93（2002年版）；5、住宅设计规范（GB50096-1999）；6、住宅建筑规范（GB50368-2005）；7、公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；8、建筑照明设计标准(GB50034-2004)；9、采暖通风和空气调节设计规范(GBJ19-2003)；10、民用建筑节能设计标准甘肃省实施细则（陕DBJ 24-8-97）；11、原国家发展计划委员会印发的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）；12、2006年国家发展改革委、建设部发改投资20061325号建设项目经济评价方法与参数（第三版）；13、兰州市城市发展规划；14、项目建设单位提供的其他相关资料；15、在项目调研中收集的相关资料。1.3 报告研究内容本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源、经济效益及社会效益等方面进行综合论证。1.4 项目实施单位情况介绍本项目实施单位为甘肃九龙房地产开发有限公司，该公司基本情况如下：名称：*房地产开发有限公司法定代表人：*注册资本：伍仟万圆整实收资本：伍仟万圆整公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发、商品房销售成立日期：2010年11月22日注册号：*1.5项目建设地址及建设条件本项目选址*，且为旧城通往兰州新区的必经之地。占地面积133400m2（折合200亩）。用地范围内地形高差相对较大，南北高差约14m左右。该区域空气清新，环境良好，是*市区域商业发展的理想地段，开发潜力巨大。本项目生活用水、消防用水均由北侧设置水塔供给，根据建设单位提供的设计资料，水塔出水管引入项目区，在水泵房设置生活贮水箱及消防贮水池，通过水泵加压后，在室外成环状管网供给本项目生活和消防用水。排水采用雨、污分流制，场区污水主要为生活污水，经处理达标后排入场外市政污水管网，雨水经雨水管网直接排入场外市政雨水管网。项目供电电源由*变电站供给。本项目就近引入工厂热水作为一次热媒。本工程地下室设计三个换热站和一次热媒换热后送入用户，热水系统补水定压由换热站统一解决。通讯系统由兰州市*电信通讯系统解决，计算机系统设局域网及INTERNET宽带接入系统。1.6主要建设规模及主要内容1.6.1 主要建设规模*地板及陶瓷市场是中国兰州北龙口国际商贸物流城整体项目中的其中一块，主要以经营家饰、灯饰为主体，形成仓储、物流及配套为一体的家具板块。根据兰州市皋兰县经济发展情况和市场需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。北龙口地板及陶瓷市场建设项目拟在兰州北大门，皋兰县忠和镇征地133400m2（折合200亩）。1.6.2 主要建设内容主要建设内容包括：总建筑面积306800m2，其中标准展销厅281800m2，综合办公楼25000m2，配套设施用房3000m2(包含在标准展销厅及综合办公楼内),并建设室外停车位165个,地下停车场1369个。室外总体工程主要包括室外管线、道路、绿化、围墙，以及配套的供排水、消防、供电、采暖等公用配套工程。1.6.3 主要建设目标本项目主要是为了顺应兰州市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的一流地板及陶瓷市场，满足皋兰县、兰州市、甘肃乃至西北消费群体的地板及陶瓷购物需求。1.7 土地资源利用总用地面积： 200亩 总建筑面积： 306800m2 其中：地上建筑面积： 234350m2 地下建筑面积： 71450m2 建筑基地面积: 71450m2 建筑密度： 53.7% 容积率： 2.3绿化面积： 13073m2停车位： 1534个 其中：地下停车位： 1369个地上停车位： 165个因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。1.8 投资估算与融资方案1.8.1投资估算经估算，本项目总投资为56476.51万元，其中：建设投资54105.60万元，流动资金2370.91万元。建设投资中:工程费用39471.98万元，工程建设其它费用12057.16万元，基本预备费用2576.46万元，详见表12-1项目总投资估算表。1.8.2融资方案本项目建设资金来源全部由建设单位自筹解决。1.9财务效益经计算，本项目各项财务评价指标较好。达产年营业收入为25423.44万元；年平均营业收入24406.50万元；年平均营业税金及附加1366.76万元；年平均总成本费用9348.55万元；年平均利润总额13691.19万元；年平均所得税3422.80万元；年平均净利润10268.39万元；总投资收益率为24.24%；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为23.94%和18.84%，均高于基准收益率12%；Ic= 12%时的税前、税后财务净现值分别为32939.31万元和18071.04万元；项目资本金净利润率为18.18%；资本金内部收益率为19.53%，高于设定基准收益率13%；项目税前投资回收期为5.72年；不确定性分析显示本项目盈亏平衡点不高；固定资产投资及经营成本的变化对项目收益的影响较小，而营业收入变化对项目收益的影响较大，但在收费价格及负荷分别降低10%和5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为14.86%和16.88%，均高于设定12%的行业基准财务内部收益率。表明项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.10社会效益分析1、本项目的实施有利于促进皋兰和谐社会的发展。2、本项目的建设有利于促进皋兰经济健康稳定发展。3、本项目的建设有利于促进皋兰城市化进程的发展。4、本项目的建设有利于提升当地物流业服务水平，完善城市服务配套功能。1.11 研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”，承接老城区产业转移，推动皋兰发展的需要，也是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要。更是做大甘肃现代服务业，调整经济结构的需要。项目的实施，对进一步促进兰州市经济发展，加快大兰州都市圈建设步伐，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，本项目承担单位具有一定的技术和经济实力，市场前景良好，同时符合企业自身发展战略，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。第二章 项目建设的背景及必要性2.1兰州市地板及陶瓷行业现状2012年，兰州市地板行业经过了“冰河期”，地板行业冷清，中高端实木地板的销量明显下滑，客户的消费能力也集中在260元/平方米左右，基本属于较低端的实木地板。地板的零售价不涨反降，但包括员工工资、物流等在内的营销成本却在不断上涨。主要原因是受楼市持续低迷的影响。地板行业受楼市的影响越来越大，随着一批中小品牌的大洗牌，品牌地板感受到的压力也越来越大。尽管目前尚没有哪家品牌地板出现明显的资金链断裂，然而收缩战线全力防守却是不可避免。在大环境的影响下，可以说没有一家企业能够独善其身。因此，兰州地板行业打翻身仗的希望也不能只寄托在房市回暖上，还应该扩大品牌的影响力，赢得全社会的认知，走品牌化、集约化发展的路子。但是去年下半年的楼市复苏，给装修市场带来了一丝气息。2013年以来，装修旺季提前来到，地板销售市场逐渐变的火爆。今年家装行业将出台的规范包括家居家装行业经营服务规范住宅室内装饰装修工程质量验收规范家庭居室装饰装修质量验收标准2013和居室布线设计指导规范。新规出台后，对企业的施工技术、细节和质量等方面要求提高，装修费也随着上调。以及随着地板原材料价格、人工的上涨，圣象地板、维邦地板、大自然地板、久盛地板等地板品牌年后也都出现了5% 10% 的涨幅，涨幅明显的多半是实木复合地板。连装修公司的报价也有提高。2.2兰州市瓷砖行业现状近几年，兰州瓷砖行业也得到迅猛发展。瓷砖拒水、透气性强、自重轻等性能优势，软瓷技术的安全优势，风格和花纹颜色等多种多样的表现力优势和施工优势、环保优势等使之成为装修中不可缺少的部分，瓷砖备受消费者的喜爱。但是瓷砖行业也存在很多问题，由于市场需求量大，导致该市场的过度膨胀，很多小企业大多创新力不足、往往盲目增产，产量战如火如荼，致使瓷砖行业竞争日趋激烈、原材料价格高居不下，商家大多都会采用劣质原料，降价降质、混淆视听，令消费者上当受骗，买到存在严重质量问题的商品，从而导致瓷砖行业不被信任、消费者流失。这样问题重重的瓷砖行业不仅让消费者怨声载道，也让很多行业人士头疼万分。面对一些商家的价格诱惑、恶性竞争，很多商家也开始从自身的服务和特色上进行改善，大打服务牌、创新牌、特色牌。业内人士指出，商家更加注重产品的服务、质量、创新是一种极好的现象，是令瓷砖行业重焕生机的可取之道，这些新手段的推出有利于促进市场秩序向更好更稳定的方向发展，但是这需要一个漫长的过渡时间，才能达到良好的效果。瓷砖行业如何保持健康发展，必须得从陶瓷市场的源头加以控制，瞄准高端市场渐成企业的发展策略，加强生产企业自身行为的自律，从原料到生产工艺严格把控，保证产品质量的稳定性，同时还要看是不是环保。通过努力提高产品技术含量加大自主创新，从源头抓起，才能实现可持续发展的道路。2.3开发建设的必要性2.3.1项目建设符合国家产业政策中国地板行业“十二五”发展规划明确指出，要按照党中央十七大五中全会的要求，坚持以人为本，转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量，实现行业又好又快发展。随着房地产的发展和人们生活质量的提高，家装理念已经升级到轻装修、重装饰的时代，这就孕育了一个年需求量巨大，且以30%的速度增长的地板及瓷砖市场。在中国，95%的地级以下城市没有专业地板及瓷砖卖场，更没有具有全国影响力的知名品牌，行业还处于“品种少、价格高、无品牌、无规模” 的空白市场，急需一个品牌化、专业化、规范化、规模化的龙头引领市场。 因此，这必将是一个不可错过的新兴市场。2013年处于“十二五”计划的起始阶段，全国经济发展总体态势良好，品牌化、资本化、信息化、专业化将成为地板及陶瓷企业发展必然趋势。2.3.2贯彻落实市委书记虞海燕在皋兰县调研的重要指导意见，因地制宜地发展现代物流产业本项目建设地址位于兰州市北大门皋兰县忠和镇，白兰、柳忠高速交汇处，109国道以西沿线，是进入兰州市区的北大门和对外交通的枢纽地带，且为旧城通往新区的必经之地。柳忠高速、京藏高速、109国道紧邻基地，与兰青铁路、兰新铁路，中川机场共同形成完整的立体交通体系，突显了项目的独特的交通优势和区位优势。2012年11月5日下午，省委常委、副省长、市委书记虞海燕赴皋兰县调研。在调研中，虞海燕强调，皋兰要充分发挥区位、交通和资源上的优势，做好什川旅游开发、移山造地、城乡一体化三篇文章，做大经济总量，为推动兰州经济社会发展做出新的更大的贡献。在听取了皋兰县经济社会发展情况的汇报后，虞海燕说，皋兰今年前三季度的多项经济指标的增速都在全市上游水平，要保持这种良好发展势头，特别是要充分发挥区位、交通和资源上的优势，继续抓好工业、招商引资等重点工作，把自身发展置于全市发展大局中，借力发展，加快发展。就皋兰当前和今后一段时期的重点工作，虞海燕指出，皋兰地处兰州、白银和兰州新区的中间地带，既连接着兰州老城区与新区，也连接着兰州与白银两市，区域优势比较明显，适合发展物流业和通道经济。同时，皋兰境内低丘缓坡荒山未利用地资源较为丰富，适宜移山造地，而移山造地后产生的大片土地资源，既可以发展工业、建造厂房，也可以发展物流业，承接城区内大型批发市场的转移。因此，皋兰如果能深挖移山造地的潜力，既能拓展兰州的发展空间，也必将为自己迎来更好的发展机遇。此后，皋兰县召开专题会议，认真学习和全面贯彻虞海燕书记的重要讲话。结合皋兰县经济社会快速发展态势，县委、县政府将以科学发展观为指导，根据省委“科学发展、转型跨越、民族团结、富民兴陇”总体要求和市委市政府决策部署，以推进城乡一体化统揽经济社会发展全局，以项目建设为抓手和强大动力，紧紧围绕“产业富民、项目强县、生态优山”三大主题和“都市农业、园区经济、城乡一体化、转型跨越、富民强县”的发展要求，按照“一带、三组团、一节点城市”的发展布局，着力促增长、调结构、增民生、保稳定，突出项目建设、基础建设、园区建设、生态建设、民生建设五项重点工作，积极融入区域经济合作、促进二三产业提速进位，加快推进忠和水阜石洞西岔通道经济产业带建设，打造以北龙口物流经济园等“六大园区”多元产业带，逐步形成集群发展模式。以项目建设为抓手和强大动力，推动县域经济社会跨越发展。本项目系由甘肃大陆桥投资开发有限公司投资数以亿元，在位于皋兰县忠和镇的北龙口物流经济开发园区内，建设北龙口地板及陶瓷市场，是规划中的中国兰州·北龙口国际商贸物流城的重要组成部分，其如期开工将揭开建设中国兰州·北龙口国际商贸物流城项目的精彩序幕。*地板及陶瓷市场项目建成后，将集聚家具装饰、灯具装饰、办公餐饮等各类大型专业市场，成为兰州主城区现代物流产业向北部的重要延伸和拓展。实施本项目，是贯彻落实市委书记虞海燕在皋兰县调研的重要指导意见，因地制宜地发展现代物流产业，加快推进忠和水阜石洞西岔通道经济产业带建设，打造以北龙口物流经济园为代表的现代物流产业的具体体现。2.3.3项目建设是兰州市房产行业发展的需要近年来，随着二、三线城市房地产项目的开发，以及保障房项目的建设，越来越多的中高端地板及陶瓷品牌将眼光投向了国内二、三线城市。兰州市随着改革开放不断深入，国民经济稳步增长，人们对物质生活的要求越来越高，注重生活质量，对高品质家居饰品以及灯具饰品的需求日益增多。因此打造一站式经营和服务模式，形成地板及陶瓷，构建一站式服务体系，是今后兰州地板及陶瓷市场发展的必然。“摊位制”市场经营模式和运作机制将逐渐被淘汰出局，取而代之的是最先进的“一站式”的经营模式。该项目的建设将为兰州人民添加一个更加理想的购物场所，将使兰州人民在购买高端地板及陶瓷品时增添更多、更好的选择。2.3.4项目建设是完善城市功能、推动经济发展的需要随着兰州城市建设步伐的加快，兰州市城市发展日新月异，但是在某些方面与国内一线城市还存在较大差距，本项目的建设能彻底解决客户购买地板及陶瓷以及停车难的问题，对分流商业客流和缓解交通压力也有一定的作用。对完善兰州市地板及陶瓷产业城市规划，完善城市功能具有重大意义。同时项目的建设也能增强周边的商业氛围，进一步繁荣发展兰州地板及陶瓷市场。对全市乃至周边地区商贸物流业的发展起到了积极的推动作用。为兰州经济发展注入新的活力，带来新的理念。2.3.5 是抓住主城区北拓，承接老城区产业转移契机，推动皋兰加快发展的需要兰州市受到南北两山地形的限制，土地容量有限，空间结构多年来难以实现突破，随着兰州进入新的历史性发展阶段，城市发展需要空间向外延伸，按照市委市政府提出的“跳出老城建新区”的再造兰州战略，按照“两轮驱动、三足鼎立”的发展要求，兰州新区与高新技术开发区、经济技术开发区的分别在北、东、西三个方向上开发周边地区，实施建设区域性特大中心城市的大都市发展战略。按照打造兰州区域性商贸物流中心的目标定位和市委、市政府有关企业“出城入园”的政策，这为带动毗邻兰州新区的皋兰县地区发展提供了良好机遇。当前，皋兰县紧密围绕兰州市建设“西北地区重要的经济增长极”，调整城市空间布局，明确新区与老城区的功能定位的有利契机，积极融入大兰州区域经济合作、促进二三产业提速进位，依托兰州加工制造产业基础雄厚和人才智力资源密集的优势，着眼于集聚、集约、集群发展，发挥区位优势、通道优势、交通优势，积极拓展经贸、文化交流，围绕建设“承接产业转移示范区”，根据国家产业政策和新区产业布局，因地制宜合理确定承接重点，着力打造现代物流业等符合全省产业定位的北龙口物流经济园，加快推进忠和水阜石洞西岔通道经济产业带建设，打造以北龙口物流经济园等“六大园区”多元产业带。本项目北龙口地板及陶瓷市场所在的北龙口物流经济开发园区，位于兰州市城关区大砂坪以北的皋兰县，是兰州市主城区和兰州新区、兰州白银都市经济圈、省会北大门第一通道，以及城区南伸北拓区域性对接的枢纽之地。北龙口地板及陶瓷市场建成后，将成为以经营地板及陶瓷品为主体，形成仓储、物流及配套为一体的建材装饰基地，融现代、大气、时尚、文化于一身，是推动北龙口物流经济开发园区成为新商圈的重要支撑，将形成新业态和传统业态交织互补、特色鲜明的商业中心，在未来大兰州经济社会发展中将发挥举足轻重的作用。*地板及陶瓷市场项目建成后，将全面填补皋兰县无大型地板及陶瓷市场的空白，预计可实现年交易额40亿元，解决就业岗位1万多个，年创利税4亿元以上，并可带动周边运输业、旅游业、餐饮业等进一步发展，具有显著的社会效益和经济效益。项目的开发建设，必将打造西北一流、兰州最大、一站式采购的地板及陶瓷物流服务平台，为兰州乃至甘肃的转型跨越发展，做出积极贡献。因此，实施本项目是皋兰县抓住主城区北拓，承接老城区产业转移的有利契机，加快自身县域经济发展的需要，有利于整体提升、协调推进，实现区域的开发建设和产业升级“双轮驱动”，形成新的增长极，是打造兰州区域性商贸物流中心的具体举措，建成后必将对全市经济转型、产业升级和扩大内需起到积极作用。2.3.6是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要日前，市政府办公厅印发的兰州市“十二五”物流业发展规划指出，2020年底前全市要构建一个物流网络系统，打造六大物流通道，建设六大物流园区，形成五大物流中心。启动现代物流网络系统建设。“十二五”期间，全市要以现代物流产业园区建设为核心，以培育龙头企业、提升信息化水平为支撑，依托综合交通网络建设和城市空间拓展，特别是“三区”（兰州新区、高新区、经济区）开发，加快老城区大宗商品交易市场出城入园，老城、新区互动发展，逐步形成以航空、高速公路网、铁路网和城市轨道交通为骨架的立体物流体系，把兰州建成现代化、综合型、多功能的辐射西北、通达全国、面向中亚地区的区域性现代物流中心和全国性物流节点城市。皋兰地处兰州、白银和兰州新区三角辐射中心地带，毗邻兰州新区，区位、土地、交通等比较优势明显，如何更好发挥兰白都市经济圈节点城市的作用，以园区建设为支撑打造通道经济，贯彻落实党的十八大“加快转变经济发展方式”精神和兰州市“十二五”物流业发展规划，成了摆在皋兰决策层面前的一大重要课题。资源优势就是经济优势。当前，皋兰县正在利用区位、交通优势，以国道109线为轴线，以忠和镇为龙头、石洞镇为核心、水阜乡和西岔镇为延伸，打造以新型工业、现代物流、都市农业为主的多元产业带，积极融入兰白都市经济圈和兰州新区。其中，忠和镇要以北龙口为重点，发展现代物流业。要以园区建设打造通道经济，就是以园区经济发展为带动，布局建设以中和镇为龙头、石洞镇为核心、水阜乡和西岔镇为延伸的通道经济产业带，对接兰州、白银两市，承南接北，培育和发展具有广阔市场前景和资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的新型战略产业，培育县域经济新的增长点。园区建设和产业布局都需要项目支撑，皋兰县充分发挥比较优势，构筑县域新的经济发展板块，在做好产业链条延伸的文章中，皋兰县依托优势产业，加快传统产业改造升级，推动县内外关联产业的衔接配套，建立建材产业链等循环经济链。其中，拟建设的北龙口地板及陶瓷市场大项目，是皋兰区位优势转化成经济优势的有力佐证，也是园区经济、通道经济不断攀升的强大引力，有力带动该县园区建设，成为发展物流经济园的浓墨一笔。因此，实施北龙口地板及陶瓷市场建设项目，是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要。2.3.7是根据集团公司战略布局，拓展经营业务，加快企业自身发展的需要大陆桥集团是一家以品牌服饰批发市场开发为核心业务的全国性集团化公司，经过二十多年的发展，集团目前拥有包括武汉汉正街品牌服饰批发广场、兰州东部品牌服饰批发广场、南通十字街品牌广场、孝感中国品牌服饰产业园等项目，有着丰富的商业运营及管理积淀。集团包含甘肃九龙房地产开发有限公司、甘肃鼎乾房地产开发有限公司、甘肃九通置业有限公司、甘肃大陆桥小额贷款有限责任公司等在内的12家子公司，在全国各地已累计投资200多亿元，上缴税收20多亿元。先进的企业文化与科学的管理模式使大陆桥集团公司的发展驶入快车道，公司的产业链与业务链得到延伸。其中，地处兰州著名的东部商圈中心地带的兰州东部品牌服饰批发广场作为全国一流、西北最大的室内品牌服饰专业批发市场，现已成为甘、青、宁品牌服饰集配流通中心。当前，企业正在积极开拓经营业务，加快自身发展，与品牌服装批发经营有关的品牌服装加工产业园、物流园以及以商业、住宅等融合的大型城市综合体项目正在建设中。特别要指出的是，地处兰州市皋兰县的大陆桥北龙口国际商贸物流城，其建成后将不再局限于品牌服饰的批发零售，而是拓展到建材、家具、餐饮、娱乐、百货等多个领域，作为公司未来几年的重点发展项目，将成为兰州市乃至西北商贸物流的核心区域。其核心项目大陆桥北龙口国际建材装饰城已于2012年10月盛大开工，为大陆桥北龙口国际商贸物流城的整体建设拉开了序幕，也为创造兰州建材装饰行业新的辉煌奠定了坚实的基础。综上所述，实施本项目是企业开拓经营业务，加快自身发展的需要。第三章 需求分析3.1兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是我国西北重要物流节点，为发展本项目提供了良好的市场环境兰州商贸流通历史悠久，自古就是丝绸之路上著名的商埠重镇，新中国成立后被确定为全国32个物流中心之一，改革开放后先后被国务院及国家部委批准为内陆开放城市、商贸中心试点城市、科技兴贸城市。2009年，国务院确定兰州为全国9大物流区域、10大物流通道和21个物流节点城市之一。近年来，商务部先后批准兰州为流通领域现代物流示范城市、主食加工配送试点城市、标准化菜市场建设试点城市、家政服务体系建设试点城市、再生资源回收体系建设试点城市、商务综合行政执法试点城市、肉菜流通追溯体系建设试点城市，现代物流技术应用和共同配送综合试点城市，农超对接试点城市。 改革开放以来，特别是经过10年商贸中心建设，商贸流通业快速发展，兰州已成为西部地区重要的商贸物流中心之一。全市现有各类商业网点10.52万个；各类商品批发市场158个，其中年成交额过10亿元的16个，过50亿元的4个；零售网点89214个，其中大型百货店29个，有亚欧商厦、国芳百货购物广场2家全国金鼎百货店，虹盛百货、西太华商厦、百安购物中心3家全国达标百货店，大型综合超市33个；餐饮网点10412个，其中牛肉拉面馆1099个；宾馆1044家，其中星级宾馆50家；物流企业1785家，其中注册资金500万元以上的130多家，注册资金5000万元以上的5家；100多个大类40余万种商品吸纳辐射全国各省市区，形成了大商贸、大市场、大流通、大服务的格局。2011年，全市实现社会消费品零售总额639.72亿元，同比增长17.4%；三产增加值663.48亿元，同比增长14.3%；外贸进出口总额18.79亿美元，同比增长62.21%；其中出口12.3亿美元，同比增长34.71%；商贸流通项目投资38.73亿元，同比增长1.42倍；商务对全市经济的贡献率达57%以上，在全市GDP增长的15个百分点中拉动了8.5个百分点，为全市经济社会发展做出了重要贡献。尤其是新近出台的兰州市“十二五”物流业发展规划，拟将兰州新区打造成为辐射中国西北区域重要陆港、铁路货运中心和中国至中亚、西亚航空中转基地、国际航空港，建设西部重要的保税商贸中心和保税加工区，形成西北内陆地区综合交通枢纽和国家级物流中心。规划到2015年物流业总收入达到56亿元，2020年达到236亿元，“十三五”年均增长30%以上；2015年物流业增加值达到20亿元，2020年达到100亿元，“十三五”年均增长38%，带动区域经济快速发展。甘肃省“十二五”物流业发展规划也提出，“十二五”期间，我省将重点建设一批特色物流中心，最终形成主干线贯通、支线流畅、覆盖全省、服务西部、面向中亚、西亚的多层次、全方位、多功能并与区域经济联动发展的物流产业新格局。规划特别提出将立足区位交通优势，充分发挥兰州作为西北商贸中心和国家级物流节点城市的作用，建设以兰州为中心、兰白都市圈为依托的物流核心圈。建设兰州等六个区位优势明显、基础设施完善、物流规模较大、市场发育较好的物流枢纽，并依托甘肃省优势特色产业建设专业物流中心。到2015年，我省基本建成服务高效、快捷、优质的现代物流体系，并将甘肃建设成为全国重要的物流节点，物流业发展水平达到国内平均、西部领先水平。力争全省物流业增加值年均增长15%以上，全社会物流增加值由2010年的286.47亿元增加到2015年的600亿元。而本项目建设地址位于皋兰县忠和镇，毗邻兰州新区，建设单位响应兰州市“十二五”物流业发展规划，抓住主城区北拓，承接老城区产业转移契机，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要，因地制宜地发展以忠和镇为龙头的通道经济产业带，以及承载北龙口物流经济开发园区的现代物流产业集聚区。综上所述，兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是西北重要物流节点，为发展本项目提供了良好的市场环境。3.2 商业地产供求旺盛，为发展本项目提供良好的市场机遇2012年至今以来，政策调控下的住宅市场愁云惨淡，暂无政策压力的商业地产却热血沸腾。商铺、写字楼、商务公寓、城市综合体等各色项目在兰州市场大干快上，投资客的注意力也迅速转向商业地产。随着城市化进程的不断加快，对商业地产的需求也会更大，商业地产的发展前景看好。由于其不受政策影响等原因，诸多投资客纷纷将资金投向商业地产，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，租售双升，商业地产走势火热，空置率不断降低。由于国内宏观经济比较稳定，很多企业愿意改善办公环境。自从前年4月份以来，租赁、买卖商业地产项目的人一下子增多了几倍，也促使商业地产价格的上涨，商铺以及综合购物广场的租金在不断增加，商铺的租金今年同比增幅大约为10%。据有关业内人士分析认为，从2009年开始，就有很多开发商已经开始转型或在原有基础上增加商业地产项目建设。同时，随着新入行开发商在操作商业项目的经验积累，很多项目会提速建设。这意味着一些商业地产项目将于2013年进入市场成为新增供应量。在中央决定2013年继续对住宅市场实施严格的宏观调控政策之后，将进一步放大房地产市场“东方不亮西边亮”的市场运作效应，推高商业地产投资热情，提升需求旺盛。2013年依旧是商业地产加速增长的岁月，商业地产各种形态项目的供应量还是会有大幅增加。商业地产供应量的明显提升，不仅仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是城市建设的发展需要。商业是区域城市生活氛围的营造者，随着城市建设的不断加快，城区面积的不断加大，城市对商业地产的需求也会不断增多。就此分析，2013年商业地产依然是“香饽饽”。前景看好，综合品质决定项目成败。面对市场大蛋糕，越来越多的开发商开始投身商业地产，希望分得一杯羹。但商业地产的开发有别于住宅，需要开发商拥有从前期规划到招商，再到后期运营全程运筹的能力，对开发商的要求十分严格。众所周知，以商业为核心的现代服务业是一个城市现代化的重要标志，是一个城市竞争力的重要体现。随着房地产和现代服务业的快速发展，商业地产作用和地位日益突出，这也呈现了商业地产巨大的发展空间。值得关注的是，在国家多次的调控下，唯独没有对商业地产提出针对性的措施，反过来由于舆论的助推，使更多人关注商业地产，商业地产开发具有良好的舆论氛围和开发环境。目前，一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二三线城市转移已是大势所趋。各个区域的商业地产项目变得越来越活跃，商业地产和商业繁荣在度过此“限购”阶段后将会进入一个快速发展期。不限购的商业地产项目大有异军突起之势，仓储、物流、公寓、写字楼、商铺、综合交易中心等商业地产正在逐渐受到投资客的青睐。尤其是随着兰州“三区”（兰州新区、高新区、经济区）的飞速发展，未来商业地产还将会有一个非常长远的发展路线。因此，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向，商业地产市场将进入商业投资的磨合期。据了解，在不少投资客把资金注入商业项目的同时，一些一线房企纷纷改变开发策略转战商业地产。 3.3 本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场2009年，兰州被国务院列为全国9大物流区域、10大物流通道和21个全国性物流节点城市之一，为兰州市建设辐射西北、通达全国、面向中亚地区的区域性现代物流中心提供了新的机遇。次年，商务部将兰州列为全国46个物流示范城市，确定了兰州物流的重点发展目标。2010年5月，国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见明确提出建设兰州商贸物流中心。物流业作为十大振兴产业之一，国家已经推出的多项利好政策。各项政策叠加优势也将日益显现。同时，全国经济发展方式的转变，国内产业转移，区域经济的协调发展，地区间产业分工协作，城镇化进程的加速，这些都对兰州物流服务水平提出了更多更高的市场需求。从产业发展趋势看，兰州物流业面临新的发展机遇。伴随区域性中心批发市场辐射带动功能的日益增强，兰州铁路集装箱中心站、公路集装箱节点站和兰州铁路西货场快迁建等重大项目的建成，兰州市物流优势将得到进一步强化，物流业在全市经济发展中的作用将更加突出。特别是随着西部大开发的深入实施，铁道部相继布局了兰渝铁路、兰新铁路第二双线、兰州西客站等重大项目，这些将为兰州的开发建设提供更为有利的交通支撑。综上所述，本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大市场。3.4 我国物流业向专业领域集约化趋势明显，为发展本项目创造良好的市场氛围2013年是落实国家“十二五规划”的重要之年，也