上海房地产市场发展现状 论文.doc

1. 上海市房地产市场发展现状1.1 上海市房地产市场的发展现状1.1.1 房地产开发投资从2007年至2012年上海市房地产开发投资的数据来看，近六年上海市房地产投资额出现了连年上涨的局面，2012年全市房地产开发投资额2381亿元相对2007年1308亿元几近实现翻倍。其中2007年、2008年上海市房地产开发尚处于平稳发展阶段，但自从2008年爆发全球金融危机乃至经济危机后，我国政府启动了4万亿的经济刺激计划，国内各大城市开始掀起了地方政府的投资狂潮，2009年上海房地产开发投资相对2008增长近10%，2010年则相对2009年增长了逾35%，全年投资近2000亿元，除当年的世博会投资拉动效应外，更重要的因素在于地方政府对房地产开发投资的大力支持。2010年后，上海市房地产投资的发展速度相对平稳，保持在年均9.5%左右的增速，自2011年起近两年一直保持在2000亿元以上的投资规模。由此可见，金融危机前，上海市房地产市场一直保持着稳健的发展规模与速度，金融危机下政府刺激经济的政策重点在于发展房地产市场，通过固定资产投资作为拉动经济增长的主要手段，故而近几年上海市房地产投资一直维持在较高的发展水平。1.1.2 商品房供求及均价从2007年至2012年近六年上海市商品房的供求比及成交均价来看，商品房市场的供求比基本相对持平，其中2007年、2009年与2010年商品房销售面积要高于当年竣工面积，其中2009年出现较为明显的供不应求的局面，原因在于2008年金融危机后，上海市房地产价格出现了一定幅度的下滑，地方政府对房地产市场的刺激政策催生了2009年房地产市场的量价齐升的火爆行情，故而2009年与2010年连续两年商品房市场出现供不应求。由于2011年1月上海市政府出台了住宅类商品房的限购令，因而2011年与2012年上海市商品房市场出现了供大于求的局面，但商品房的成交价格也出现了小幅的下滑，但均保持在14000元/平方米左右。1.1.3 住宅商品房供求比及均价从2007年至2012年近六年上海市住宅商品房的供求比及成交均价来看，住宅商品房市场出现了成交均价连年上涨的局面，虽然其成交量出现了相对下滑，但亦保持了较高且平稳的成交水平。住宅作为商品房的主要房产品种，其发展趋势几乎影响着全市的商品房市场的发展趋向，其量价走势几乎与商品房市场相同，并且刚需的存在在一定程度上使得住宅要强于其他类商品房。其中2008年商品房供给是大于需求的，而住宅市场住宅的销售量要大于当年市场供应量，因而体现出住宅类商品房即使是在金融危机下仍能体现出其较为明显的投资价值。故而产生了2007-2010四年内住宅市场供不应求的局面，其成交价亦是节节攀升，从2007年8000元/平方米上涨到2010年的逾14000元/平方米，几近成翻倍上涨。2011年上海市政府出台了针对住宅市场的限购令，虽然上海市住宅类商品房成交均价略有下滑，但住宅市场成交量依然居高不下，保持在1500平米左右的年均成交水平，市场供求比亦未呈现供给明显大于需求的现象，相比2011年住宅供求比的1.05，2012年的供求比则为1.01。因而，从对近几年上海市住宅市场的发展情况来看，住宅相对其他商品房更有较为明显的需求支撑，即使在限购令下，市场需求对供给的消化能力依然较强，说明上海住宅市场价格仍将有一定的上涨空间。6.1 上海市商铺市场发展分析6.1.1 2005-2012年上海商铺成交数据从2005年至2012年上海商铺成交走势可以看出，从2005年起，随着上海住宅房地产行业的快速发展，商业地产的成交量及成交均价也呈现出逐年攀升的行情，2007年上海商铺市场成交量逾230万平方，创出了历史成交新高。进入08年后，随着全球性金融危机的爆发，国内整个资产市场跌入低估，商铺交易市场亦不例外，总交易额同比下跌30%左右，但其成交均价却有小幅上涨，该现象反映出上海商铺具有明显的价值潜力。2009年，国家四万亿的经济刺激计划，对房地产的拉动作用尤为明显，2009年上海商铺的成交额与成交量均刷出历史新高。自2010年起国家出台了一系列抑制房地产投资过度的调控政策，虽然上海商铺的成交量出现明显下滑，但成交均价较2008年几近翻倍。由此可见，6.1.2 2012年月度上海商铺成交数据6.1.3 2013年一季度各区县商铺成交量与成交均价1.3上海市写字楼市场发展分析1.3.1 2007-2012上海写字楼成交分析待添加的隐藏文字内容3从2007年至2012年上海市写字楼成交数据来看，上海市写字楼市场的成交量一直保持在130-200万平米左右的稳定水平。其中2007年成交面积为191.82万平米，2007年的金融市场的快速发展，催生了较多的中小型金融机构，对上海写字楼市场产生了较为明显的影响，无论是出租还是销售，其成交量均创出市场新高。2008年的金融危机对整个房地产市场产生了较为明显的冲击，写字楼市场亦是如此，当年上海市写字楼市场的成交量相比2007年锐减30%，整个写字楼市场呈现量价双降的局面。2009年在政府四万亿投资计划的刺激下，上海市写字楼市场与这个商品房市场均出现明显的增长，全市写字楼成交量相对2008年几近翻倍，并且相对2007年创出成交量新高。2010年后写字楼市场的发展回归平稳状态，成交量均保持在150-180万平米左右，成交套数则呈现出连年上涨的趋势，说明2011年住宅限购令的出台对写字楼市场成交量并未影响，反而写字楼成交套数的增加凸显出政策对住宅投资需求者的市场挤出效应，一些投资客将写字楼作为住宅类地产的投资替代。由此可见，上海市写字楼市场的发展在与经济发展、企业数量成正比增长的同时，与整个商品房市场存在较为明显的联动替代效应，在住宅类市场被限购的政策下，写字楼市场的发展空间将进一步被打开。1.3.2 2012年至2013年一季度上海写字楼成交走势从近一年多以来写字楼市场的走势来看，2012年1季度写字楼市场成交面积虽较少，但其成交价格近30000元/平米，原因更多的在于写字楼较多的成交量位于中心城区的因素拉高了当季的成交均价。但随着上海市中心城区可出让土地面积的减少，越来越多的写字楼开始在次中心城区乃至郊区产生较好的成交量。自2012年2季度起，上海市写字楼的成交量出现了量价齐升的局面，尤其是2012年4季度政府针对住宅类市场的新国五条出台后，写字楼市场的单季度成交量创出市场新高。虽然2013年1季度的写字楼市场成交量相对2012年4季度的成交量有所减少，但仍保持了50万平米以上的成交规模，成交均价仍保持在25000元/平方米左右的较高水平。由此可见，上海市写字楼市场在政府对住宅类市场的抑制下，仍存在着一定的发展空间，1.3.3 2012上海写字楼各区县市场分析从2012年及2013年1季度上海市各区县写字楼市场的成交数据来看，尤其是2013年1季度的成交数据其特征更为明显，上海市各区县写字楼的成交量由郊区向次中心城区乃至中心城区是呈逐步递减的。当前写字楼市场的成交量主要位于郊区的嘉定、浦东、宝山、奉贤、松江、闵行等，其次为普陀、虹口、闸北等次中心城区，黄浦、徐汇、静安、长宁等中心城区写字楼成交量相对较少，这与当地区域市场的土地及写字楼的供给量密切相关。近几年随着中心城区写字楼市场的饱和，城市郊区化发展的提出，越来越多的写字楼开发商开始看重郊区房地产市场的发展，其中2013年1季度上海市嘉定区的成交面积突破10万平方，总套数达到1647套，浦东、宝山、奉贤的成交量也均在4万平米以上，成交套数亦到了600多套。由此可见，在上海市逐步推进郊区化发展的同时，促进了郊区商业地产的快速发展，随着郊区经济发展的进一步深入，郊区中心商务区的集聚形成将进一步拉动写字楼市场的成交量。