广西柳州房地产市场调查报告99DOC36M7月出.doc

柳 州 项 目市场调查报告目 录第一部分 项目基础资料5一、项目概况5二、项目周边设施图片及平面图6三、市调研究方法11四、开发开发经济技术指标建议11第二部分 柳州市宏观环境12一、国家重大政策、法规的回顾12二、柳州市城市经济发展状况16三、城市规划和定位概况18四、柳州土地市场分析23五、柳州居住物业的市场研究27第三部分 商业部分42一、柳州商业发展综述42二、五星商圈内商业物业情况分析48三、五星商圈步行街区商业状况60四、五星商圈内的商业状况（五星步行街区除外）64五、柳州商业物业发展现状70六、竞争项目分析75七、城市消费者消费习惯调研80八、柳州未来商业发展走势分析89第四部分 柳州酒店市场研究92一、酒店整体分布及供应状况92二、酒店经营情况92三、柳州市酒店分布图93四、柳州市主要宾馆基础资料94五、柳州市酒店行业经营客源分析95六、市场动态及新闻链接97第五部分 服务式公寓市场研究98一、服务式公寓市场现状简析98二、市场预测99第六部分 写字楼市场研究100一、市场分布概况100二、市场发展预测104第一部分 项目基础资料一、项目概况 项目地块位置简述及规划特点项目地块分为A、B两部分：地块A：地块B：规划特点： 交通组织及人流、车流条件 项目周边配套情况类 别名 称政府机构银行机构大型单位购物场所餐饮娱乐医疗机构文化、教育机构星级酒店二、项目周边设施图片及平面图 教育及公共服务设施柳州市第十五中 景行小学 柳侯公园 柳州博物馆 医疗、金融机构妇幼保健院 柳州市人民医院（即将拆迁） 中国人民银行 中国农业银行 房地产项目友谊国际（商住楼） 方东大厦（商业办公楼） 连塘苑（现代简约风格） 金色港湾（商住楼）三、市调研究方法 调查块面：土地市场、住宅地产、商业地产、酒店、服务式公寓、写字楼物业。 调查周期：2008年7月至8月。 调查人员： 调查方法：走访、发放问卷。 调查群体：柳州市市民及地产行业从业人员。 调查范围：城中区五星商圈、八一路、跃进南路、三中路、雅儒路、河东桂中大道、海关路等。 鱼峰区谷埠国际商业街、鱼峰路、荣军路、柳石路、驾鹤路等。 柳南区新时代商业港、飞蛾路、邕柳路、西环路等。 城北区北雀路、跃进北路、胜利路等。四、开发开发经济技术指标建议由于项目开发经济技术指标还没正式确定，我方根据项目所在区域市场特征、项目地块周边资源禀赋的基础上给出项目开发的经济技术指标建议：地 块实际用地面积（亩）容 积 率建筑面积（）绿化率建筑密度停车位比例物 业 形 态AB总 计第二部分 柳州市宏观环境一、国家重大政策、法规的回顾1、土地政策回顾在经过2006年，国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见的调控之后，曾经沉寂一时的中国房地产在2007年旋风一般刮起一股疯涨的狂潮，不但一线城市的房价，甚至一些二、三线城市的房价也在一夜之间青云直上，其涨幅窜升之快，之叫人难以相信。一时间“地王”、“楼王”成了人们茶余饭后讨论的热点话题，仿佛没有参与楼市的人就是时代的落伍者。根国家统计局数据显示，2007年1-11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%。住宅完成投资15440亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%，房地产市场的狂热程度可见一斑。在全国人民关注房价的时候，国家出台了一系列的调控政策来控制房地产行业的不寻常扩张。以下是2007年国家出台的行政和金融政策的回顾：2007年中国房地产调控政策回顾公 布 日 期公 布 机 关文 件 名 称2007年1月25日国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007年3月16日全国人民代表大会第五次会议表决通过中华人民共和国物权法2007年3月22日国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线2007年5月23日商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知2007年8月7日国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2007年9月28日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定2007年9月27日中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知2007年11月7日国家发改委、商务部外商投资产业指导目录（2007年修订）2007年12月11日央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知资料来源：世嘉瑞邦整理 房地产土地政策周期内趋势2003年以来，在严控“土地”的呼声中，土地作为房地产开发的命脉被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策时 间“地根”严控政策2007年3月坚守18亿亩耕地红，停止别墅用地再审批6月提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋9月招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定9月关于认真贯彻国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控通知11月土地储备管理办法2008年以调整闲置用地为土地工作的重心资料来源：世嘉瑞邦整理近年来，特别是关于做好稳定住房价格工作的意见文件出台以后，一系列土地政策的变动使“圈地之风”得到遏制，土地市场向规范化迈进一步，预测项目周期内，一级土地的市场供应量同比增幅减少，同时随着闲置土地的开发，存量土地的流通将极为活跃，土地的价格总体稳中趋升。【观点】 土地政策是房地产调控的绝对重点，土地供应、土地财政、土地监管等关口全面紧缩。无论是限制供应结构还是加大清理闲置土地，“收支两条线”还是出让金一部分用于廉租房，土地督察制度查处违法用地专项行动，都体现出了国家领导人的思路。 预计项目开发周期内，土地调控后续政策将更加严格，监管力度更大，单一的土地供应渠道将不会发生变化，土地这一稀缺资源对房地产开发的制约作用将更加明显。 土地交易行为的阳光化使项目开发周期内不再会存在太大的非市场交易空间，柳州房地产市场的秩序将会得到进一步规范，获取土地的成本将进一步增加。这要求开发商具备充实的资金支持。 行业进入门槛提高有效减少市场产品品质的低端竞争。产品开发理念以及档次提高，要求开发商具有超前的地产开发理念。 柳州市房地产市场的住房供应结构将作进一步的调整，一些中低价位、中小套型、普通商品住房、经济适用房或廉租房将得到政府一定程度的扶持。未来一段时间内，柳州市将会出更多的经济适用房。2、房地产金融政策周期内趋势2007年中国银行金融政策回顾序号公 布 日 期调 整 幅 度12007年3月18日金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%22007年5月19日金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%，一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%32007年7月21日金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%42007年8月22日金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%52007年9月15日金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%62007年12月21日金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，提高到4.14%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的7.29%提高到7.47%资料来源：世嘉瑞邦整理【观点】 银行对项目开发信贷的支持，将更加规范化，同时向规模性项目及品牌企业倾斜，取得项目开发信贷的门槛将越来越高。 消费信贷对开发项目及企业的直接支持，在时段上将可能更加滞后，如向房地产企业支付个人按揭贷款的时间，可能由目前的建筑主体封顶为节点，调整为以建筑单体竣工为节点，加大了开发企业和项目的自有流动资金需求，同时也延长了项目运营周期。 消费信贷对个人住房消费的抑制，导致房地产需求的增长放缓，如严格的个人征信办法、对有较大投资性物业产品的消费信贷控制等，都将影响市场需求的释放，从而也使得项目的周期拉长。 进入2007年后，中国人民银行先后6次加息10调存款准备金率，这些金融举措的延续性影响对消费者心理预期产生极大影响，并直接导致房产交易量的下降。 预计项目开发周期内与房地产相关另一更为复杂的金融政策即汇率政策将调整变化，人民币升值仍将继续；在升值预期较为强烈的背景下，由于国际游资的大量涌入，房地产价格有望保持上涨的趋势；当出现升值一次到位的调整，国际游资极可能停止对国内房地产市场的投机，大量撤离，则可能导致房地产价格的一定幅度的下降。3、房地产税收、建管、交易政策周期内趋势税收政策2003年以来，房地产市场快速发展的同时, 房地产税收政策也是国家宏观调控的重要措施之一。国家近期房地产税收政策表时 间税 收 政 策 变 动2003年7月房地产开发企业征收所得税有关问题通知确认了开发产品销售收入、预售收入、开发产品视同销售行为的收入及成本和费用的扣除等问题的税收措施, 并提出了“土地闲置费”概念：闲置一年以上，按土地出让金20%范围内征收。2004年8月财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知确定了房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，对房地产开发企业建造的商品房，售出前不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2005年5月国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知强调契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）。2005年5月国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。即“六.一”大限后个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房(容积率1.0以上)的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。2006年6月对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2006年8月强制征收房产出售个人所得税。2006年8月个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。资料来源：世嘉瑞邦整理【观点】 土地闲置费的提出则增加了拥有较多储备土地企业的财务压力和被动投资开发压力，从而增加了企业的财务风险和投资风险。 各项税收政策的出台，将抑制投机性物业的消费购买，使得项目销售周期后移，资金回收周期加长。预计项目开发周期内，以规范从紧为主旋律的土地获取环节、开发环节、销售环节的税收新政策会相继出台。 市场购买群体由于购买成本的增加，其实际购买周期会相应延长，对项目开发周期内的销售带来压力。4、建管及交易政策在建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见中，对改善住房供应结构、引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设等政策进行了详尽的诠释。商品房预售条件也在不断改变，例如，在取得商品房预售许可证前须交付全额土地使用权出让金取得土地使用权证书，并要求投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上；国内部分城市原要求待售商品房至少完成两层建设才允许预售，现在要求商品房必须完全竣工才可开始进行预售活动。九部委发布的国六条实施细则规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。建管政策的变化，如人防费用等配套设施支出提高，安全、消防设施的更加严格规范增加了项目开发成本。【观点】 预计在项目开发周期内，建管政策将更加规范严格，从而开发成本产生上升压力；在交易调控以及建管政策方面，为化解越来越多的因期房交易所产生的矛盾与纠纷以及控制房地产业的市场总量规模，国家有较大的可能提高商品房预售的标准，将现有的投资25%上调到商品住宅主体封顶或竣工时，这将使得项目开发周期所需成本大大增加，对开发商的资金实力提出更高要求。 这一系列政策的不断出台，体现了总量调控、“稳定房价”、规范市场的宏观调控目的，预计这一轮政策调控效应在半年内显现，新一轮的宏观调控政策将会更多的突出金融及税收政策联合运用的权重，一些企业无法适应政策环境和产业环境的变化，新一轮洗牌和整合势必铺开，对于优秀企业而言是难得的发展机。二、柳州市城市经济发展状况1、城市经济特点及横向比较统计的八年间，柳州市年GDP年均增长13.5% 。从2002年开始，GDP增长速度平稳， 6个年头一直保持直线上升，国内生产总值平均每年约以100亿元的速度增长。柳州市2008年上半年GDP为 419.39亿元，同比上涨16%以上，预计今年完成GDP 880亿元。年 份08年上半年GDP（亿元）07年上半年GDP（亿元）2007年GDP（亿元）市 区总  量增长（%）总  量增长（%）总  量增长（%）南 宁 市595.1516.1471.7716.71063.017.1柳 州 市419.3915.6335.5117.8738.816.5桂 林 市343.668.0291.3013.9749.515.4梧 州 市-145.7517.0326.815.7北 海 市145.7120.0110.9718.0244.918.2防城港市94.4924.565.6221.0159.020.3钦 州 市158.1016.6123.0717.7303.917.2资料来源：世嘉瑞邦整理【观点】 广西的三大城市（南宁、柳州、桂林）中，去年柳州GDP与桂林相持平，但是今年上半年柳州GDP超过桂林76亿元，而北部湾沿海（三大城市）GDP远低于柳州，柳州经济强市的地位难以动摇。柳州GDP的增长得益于工业，工业是柳州的脊梁。从统计8年的国内生产总值增长势头看来，柳州经济正处于快速发展的轨道中。 在全部工业生产总值上，2006年是一个质的飞跃，突破1000亿元，2007年全部工业总产值1388亿元，比上年增长25.4% 。 2003年，柳州市委市政府提出再造一个工业柳州的目标以后，全部工业总产值直线上升，年均增长率将近20% 。【 观点】 柳州今年上半年规模以上工业产值740.37亿元（增长32.5%）、南宁419.99亿元（增长36.89%）、防城港145.95亿元（增长91.6%）、钦州118.36亿元（增长53.08%）。柳州作为广西省工业发展最成熟的地区，其工业起步较高，但是仍然以32.5%的速度增长，说明柳州工业化水平一直不断加快。2007年工业对GDP的贡献率为64.06%。城市工业化率达54.68% (工业增加值404.01亿元÷738.8亿元×100%=54.68%)，已经发展成为半工业化城市，离工业化城市（工业化率60%）仅仅一步之遥。 20002007年，柳州市城镇居民可支配收入从532812866元/年，平均年增长率约为10.48% 。 2007年城镇居民可支配收入折合已经达到1850美元。 2007年扣除物价上涨因素，城镇居民可支配收入增加12.19% 。 2000年相对上一年增长率为零，主要是物价上涨波动因素的影响。【 观点】 2008年上半年，全区城镇居民人均可支配收入方面，北海7495元（增长12.3%）、柳州7386元（增长13.4%）、南宁7303元（增长21.08%）、防城港7305元（增长16.3%）、钦州7113元（增长19.4%）。柳州08年上半年城镇居民人均可支配收入在全区排名第二，可支配收入通常比南宁市还要高。2007年柳州城镇居民可支配收入在整个广西排名第一，说明城镇居民可支配收入逐渐加大，人民消费水平越来越高，居民消费形式多样化、消费范畴变广。2、城市经济纵向比较07年GDP（亿元）06年GDP（亿元）市区总  量增长（%）总  量增长（%）北 京 市9006.212.3%7720.312%深 圳 市6765.4114.7%5684.3915%长 沙 市2190.2516%1790.6614.8%昆 明 市1393.6912.5%1203.1412.3%荆 州 市519.612.4%438.19.2%柳 州 市738.0416.5%626.9117.7%资料来源：世嘉瑞邦整理【 观点】 GDP总量数据表显示，柳州市现阶段还处于二线城市行列，其GDP总量接近省会城市昆明GDP总量的一半。 柳州市与国内一线城市的人均GDP仍存在1-2倍的差距，折射市民在购买价格承受能力上只能承担一线城市广义商品价格的12或者是23的价格区间。 从增速走势图看，柳州市近两年人均GDP的增长速度在所有比较样本城市中为最高。柳州作为区域核心城市，居民收入在高速增长，其消费结构和能力将在市民收入增加的推动下迅速提高。三、城市规划和定位概况 城市的概况柳州市位于广西省中部，又称龙城，是一座具有2100年历史的古城。柳州市现以工业为主、综合发展的区域性中心城市；柳州市作为广西壮族自治区的直辖市，下辖六县四区，总面积1.86万平方公里，市区面积为650多平方公里，其中，建成区106平方公里，总人口360万人，市区人口110万人。柳州是中国西部区域性交通枢纽，是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和高速公路交汇，公路运输3-4小时可达北部湾海岸港口。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。柳州的白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州、成都、重庆等航线。柳州距桂林两江国际机场仅需一个半小时车程。截至2007年末，柳州全市总人口362.5万人，比上年增加1.99万人。其中，市区人口101.84万人。城镇单位在岗职工年平均工资26819元，比上年增加4261元，增长18.2%。城镇居民人均可支配收入12866元，比上年增加1864元，增长16.9%；农民人均纯收入3497元，比上年增加584元，增长20.0%。2007年市区内居住用地为4069.3公顷，占城市建成区总用地的36.99%，人均拥有居住用地面积为36.99平方米。人均住房建筑面积27.65平方米。2007年末人口及构成情况指 标总 人 口非 农 业 人 口农 业 人 口男 性女 性18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上年末数（万人）362.50126.39236.11188.61173.8965.94117.35131.1848.03比 重（%）100.0034.965.152.048.018.232.436.213.2资料来源：柳州市统计局 城市片区组成概况 城市功能分区组成现状城中区：柳州市商贸、金融、文化、教育、娱乐中心。行政区域面积77.675平方公里，人口12万人（其中非农业人口8.95万人）。城区内有柳州市市政府、柳州市财政局等一批政府重要机构。第三产业经济是城中区的支柱经济，2007年，实现第三产业营业收入105.58亿元，三产经济比重占辖区经济总量的85%。城区内有解放前的“沙街”、解放路的“五角星街市”以及现在的五星商业步行街，龙城路是广西首个“全国商业文明示范街”和“百城万店无假货活动示范街”，路段内现拥有工贸大厦、五星商厦、东都百货等一批高质量、高档次的大型商场和苏宁、国美、上岛、尚龙等著名品牌连锁店，是柳州市消费的领军力量，五星商圈的强势竞争力和辐射带动力已经形成。城中区历史人文资源十分丰富，纪念柳宗元的柳候祠、柳候衣冠冢和韩（愈）文、柳（宗元）事、苏（轼）书而成的“荔子碑”，明代柳州八贤之一的刑部左侍郎张羽中墓，明代东门城楼和清代西来古寺均坐落在城中区；文化艺术中心大型剧目与公园、江滨、广场。 城市交通体系组织规划表类 别内 容公 路柳州现有大桥为11座，分别为铁路桥、柳江大桥、壶东大桥(柳江三桥)、文惠桥、壶西大桥(柳江四桥)、双冲桥、红光大桥、河东大桥、静兰桥、高速公路洛维大桥、文昌大桥。已建立交为9座。规划互通立交将有9座，规划半通立交为6座，规划分离立交为9座。铁 路完成黔桂、焦柳线等扩能改造工程，建设湘桂线复线改造工程，加紧推进湘桂线铁路城市河北半岛段改线和火车北站外迁工作，按计划落实柳州东站（货站）迁移至柳州南编组站的西侧和完善其服务功能，推动柳州至肇庆线路列入国家路网规划“十一五”开工建设项目。水 运把柳江建设成为桂中区域乃至贵州省最近最快的出海、通港的黄金水道；建成鹧鸪江码头（二期）工程、阳和码头等主要项目，提高柳州港通航能力，调整优化港口结构，重点提高集装箱和大宗散货运输能力，改善港口装卸条件。使柳州港近期达到500万吨，远期达到1000万吨的吞吐能力。航 空开辟至主要大城市的新航线，增加航班，满足本区域航空运输方面的需要，进一步增强与沿海城市的联系，建成国内大中型空港。 柳州城市总体规划建成现代化工业花园城市城市建设标准为：建设用地为人均104.97平方米，公共停车场用地为人均1方米，绿地占城市建成区用地比例为15.12%。在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成为5个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中），2个外围组团，2个风景区（三门江和大龙潭）。城市功能分区为：河东片为市级行政中心，龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区，人民广场及周边建设为文化休闲中心，将沙塘建设成为新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围，规划布局5个工业园（柳北、柳西、阳和、西鹅、河东）和1个工业组团（太阳村）。 城中区发展定位柳州市的中心城区，城市的休闲消费中心，是以传统商业、文化娱乐、旅游服务和居住为主的综合城区。结合城中片区功能疏解与提升，疏解城中片区人口，控制人口总量增长，使人口规模与城市发展需要相适应。规划片区内的规划人口约为12-13万人。 发展策略：1、城中片区是柳州城市发展的发源地，其历史文脉是城市的宝贵资源，应充分利用和展示城中片区的文化人文魅力； 2、挖掘片区的土地利用潜力，保持老城功能和容量的“适应发展”；3、合理调整城中片区的用地结构，力求“提升和改善环境质量”，保持老城的活力。 片区空间结构：从调整完善现有城市结构出发，通盘考虑市域空间形态的变化及中心城区对全市的辐射影响，规划空间结构为：三轴，六区，一带。“三轴”为：跃进路八一路龙城路城市发展轴；白沙路三中路解放路商业发展轴；广雅支路广场路友谊路商务办公发展轴。“六区”为：滨江旅游休闲区；中山路周边传统商业区；广场周边文化娱乐综合区；三中路特色商业区；三中路金融办公区；北站路商业服务区。“一带”为沿雅儒路中山路湾搪路三中西路的居住发展带，重点发展居住相关功能。 历史文化名城规划1保护历史城区格局，即历史形成的道路网骨架、城市轴线等组成的独特平面形态，保护街区尺度，控制建筑高度和密度；保护历史性建筑和具有鲜明岭南特色的骑楼建筑，并划定保护范围； 2保护柳江两岸旧城风貌，保证山体与柳江之间的视觉联系，严格控制沿江地段建筑高度和建筑形式；【 观点】 城市的发展定位使城市中心发生偏移，但是固有的城市习惯不会受到根本性的改变。城中区作为自古以来的城市中心区，其在市民的心目中“根”的概念不会被轻易动摇。 城中区未来发展定位将倾向于特色商业和旅游休闲、娱乐，这将使区域特点更明显，同时在区域内相关产品进行升级换代时也为项目切入市场提供了机会。 城市商业发展【提示】 商贸规划中，以两大商贸区为主。一个是商贸中心事务区，另一个是中心商业区，其分布在城中U型半岛内和河东新区。 有两大贸易中心：柳州汽车贸易中心和柳州日用消费品集散中心。都分布在南站路和西环路的柳西片区。 有两大网络批发市场：广西糖网批发市场和农副产品批发市场，分布在柳东新区和城北区。 十大片区商业生活中心，其中分布在U型半岛内的有两个，U型半岛商业圈外的有八个。 另外还有交通枢纽商业、特色主题商业及特色旅游商业。【 观点】 依据以上提示得知，城中区作为城市商业中心的地位依然稳固，项目处于城区的中心商业区域，其商业号召力不减。 城市主要商业生活中心在项目周边区域以环状分布，为项目提供了足够的外部商业氛围。 作为城市南北和东西向的连结地带，来往的人流和车流为项目提供了足够的支持。 城市商业定位的细化，使区域内商业产品细分。旧有产品将会被淘汰，符合未来市场需求的产品空间为项目提供难得的市场机会。四、柳州土地市场分析 概况2007年柳州市土地拍卖量80公顷，2008年柳州市土地拍卖量24公顷，2007年-2008年土地拍卖量共达104公顷。其中2007年可用于居住的共有15宗地，面积为534106.53，2008年可用于居住的共有6宗地，面积为109864.56，可用于住宅的地块占85%。2008年上半年，柳州市完成土地供应273.54公顷，成交74宗，出让土地面积166.55公顷，成交价格8.16亿元。而去年柳州市全年供应经营性地80公顷，实现土地收入10亿元、土地出让金2.5亿元，完成土地出租收入700万元的目标。2007年上半年通过招拍挂方式出让土地5宗，出让土地面积48公顷，成交价总额8.1亿元，其中大部分集中在学院路、桂柳路、桂中大道等柳东新区热点开发地段内。 价格趋势城市区域功能定位以及地块所在区位价值决定了土地拍卖价格。柳州现阶段中心城区内可用在房地产开发的闲置土地比较有限，因供求关系的不平衡造成土地拍卖价格波动幅度较大。价格规律呈现城市旧城区的土地价格远高于新城区价格，交通便利、人口密集、城市配套完善地段的土地价格更贵；商住类土地价格高于商业类土地价格。 现状特征及趋势由于城区功能不同，导致房地产开发程度有所不同。近两年城市发展目标和城区的区位功能得到进一步明确，使城区居住聚集效应明显，从而带动房地产项目的开发产生汇集效应。2007年2008年，柳州市房地产土地供应相对集中在鱼峰区、柳北区、城中和柳南区。但是受制于城市空间局限，多数项目地块在100亩以下，100亩以上的中、大型房地产项目比较稀缺。 存量及潜在供应量【2008年】1、房地产开发项目共88项，总用地面积293.65万平方米,总建筑647.35万平方米,年度施工面积270.04万平方米;2、新增住房建设用地11宗, 总用地面积354.32亩;3、土地储备住宅用地19宗, 供地面积1353.58亩,出让面积1047.66亩;4、保障性住房总用地面积36.95万平方米,总建筑面积63.15万平方米,年度施工面积63.15万平方米。2008年土地储备住宅用地计划表序号位置供地面积（亩）出让面积（亩）用途1航鹰大道航三路交汇西北侧82.5858.9商住2广雅市场7.947.84商住3桂柳路南学院路东A-721.4915.6商住桂柳路南学院路东A-8109.8493.2居住4八一路广场路东北侧(医院及周边)99.4678.6商住5白沙路5号(壶东大桥北面)B145.0443.92商住白沙路5号(壶东大桥北面)C44.36商住白沙路5号(壶东大桥北面)D56.76居住6航鹰东航三北地块112.2154.85商住7荣新路6号13.0713.07居住8八一路体育休闲广场31.8127.22商住9潭中西路(中华石都)55.542.25商住10北雀路(木材厂)93.1292.57商住11旧机场航鹰东、航生西、航三南、航四北C52.2240.33居住12旧机场航鹰东、航生西、航三南、航四北B56.936.1商住旧机场航鹰东、航生西、航三南、航四北D78.6964.24居住13高新三至高新四路沿江136.6783.89商住14跃进路100号(柳冠)113.7379.97商住15潭中西路北侧143.31113.99居住合 计1353.581047.66资料来源：柳州市建委2008年新增住房建设用地计划表(第一批)序 号宗 地 位置宗地面积 (亩)土 地 性 质1荣军路226号24.15居住2燎原路27号48.66同上3燎原路27号9.81同上4潭中西路8号14.19同上5柳石路149号5.56同上6河东路北侧土地63.36同上7雅儒路362号32.09同上8龙泉路2号76.55同上9城站路106号南区23.85同上10城站路106号北区43.51同上11屏山大道113号12.59同上合 计354.32 资料来源：柳州市建委【2009年】1、房地产开发项目共65项，总用地面积174.12万平方米，总建筑面积652.71万平方米，年度施工面积327.81万平方米；2、2009年经济适用住房总用地面积34.63万平方米，总建筑面积82.85万平方米，年度施工面积80.97万平方米；3、储备土地规划为住宅用地预出让11宗，供地面积1559亩，出让面积1148.4亩。【 观点】 从土地供应表格可看出，柳州市近段时间的土地供应仍没有相对集中的区域；平衡的分布使市场相对平稳的状态得以继续。 在项目周边有两个地块供应，一是未来的柳州市地标项目，另外一个则是雅儒路的旧城改造项目。这些项目的联动为我项目日后开发形成片区效应提供了支持，但同时在某种程度上也会给项目销售带来压力。 土地供应的增加显示市场开发节奏正在加快，把握市场动向抓住市场节奏是我项目抢占先机的关键。 柳州2007及2008年上半年年土地交易情况2008年土地市场招拍挂情况（截止08年上半年）序号地块编号宗 地 位 置出让面积（）土 地 用 途成交价（万元）楼面单价（元）竞 得 人1第十一期：P(2008)11号跃进路100号50544.42居住，局部商业、办公113604047.52柳州市温馨房地产开发有限责任公司2第九期：P(2007)13号八一路65号1135.7办公290 4353.49广西日报社3第六期：P(2008)6号雅儒路362号4481.61商业、住宅5000 3187.62柳州市长业房地产开发有限公司4第三期：P(2008)2号八一路广场路东北侧42212商业、办公、旅馆业、文化娱乐22020 5717.31广西地王投资有限公司14000住宅（公寓式）【备注：建施成本按1800元计算】2007年柳州市土地市场招拍挂情况序号地块编号宗 地 位 置出让面积（）土 地 用