成都文殊坊商业地产项目市场调查报告全案.doc

文殊坊商业地产项目市场调查报告全案 执行撰稿：冯钊 二00七年三月十日 目 录第一部分：调查说明P03第二部分：文殊坊商业环境综述 P06第三部分：竞争性区域街区发展状况及分析P09第四部分：成都商业物业销售模式调查P10第五部分：文殊坊项目区域性商业环境调查P41第六部分：相关调查结论P106第一部分：调查说明为了进一步完善与论证“文殊坊”商业部分的产品设计与商业定位，为项目商业部分的具体业态、业种规划提出建议，特针对“文殊坊”项目周边及临近区域商圈商业情况，从区域、商圈、数量、业态、业种、面积、租金等方面进行调查与分析，重点了解项目片区各业态、业种的分布，了解商业数量、面积等特征，从而摸清区域规律，为产品的准确研发提供帮助。一、 调查目的1、 了解“文殊坊”项目临近区域商圈，尤其是与文殊坊有着同等竞争性地同质化地产产品，如“宽巷子”“锦里”的主要特征及商业数量、经营状况、分布状况等一手资料；2、 分析“文殊坊”的商业情况分布、比例、面积等特征，为“文殊坊”项目的商业定位和业态、业种规划、经营管理提出建议；3、 为“文殊坊”项目的销售和招商工作提供参考。注：由于“文殊坊”商业产品的特殊性（是一个立足于文化定位于旅游休闲的特殊性商业项目），所以本案将不再对文殊坊周为的小型零散商家进行调查和比对。二、 调查范围1、 调查范围：对文殊坊项目，约面积为1862万平方米，合计2793亩，进行商业情况分布和比例合理性的调查，另对“大慈寺”“宽巷子”“锦里”等同质化地产商品进行点式调查及比对。2、 具体街道： 文殊院街，文殊院历史文化保护区，三、 调查内容1、 一般个案调查内容：位置、业态、业种、面积、租金、销售状况、工程进度、商家入住情况。2、 重点个案调查内容：名称、位置、业态、业种、面积、经营情况、装修档次、租售情况。四、 沿街商铺业种划分此次调查共计划分了12个业种，包括：1、 生活： 衣着类（服装、鞋类） 副食类（卤腌制品、纯净水）医药类（保健品） 饭店类（小吃店、饭馆、面馆、糕点房）茶楼类（茶楼、酒吧） 烟草类 五、 调查方法现场逐一调查。第二部分：文殊坊商业市场环境综述及特色简述。一、区域整体概念：文殊坊文殊院历史文化保护区，作为成都市政府规划的三大历史文化保护片区之一、六大旅游休闲商业区之一，是中房集团成都房地产开发总公司倾力打造的以民俗文化、佛禅文化为主题，以川西街院建筑为载体的，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地。项目集旅游观光、休闲度假、餐饮美食、娱乐演出、特色购物、养生康体、古玩字画鉴赏收藏、会议研修、商务洽谈、展览展示、中外商务信息和文化艺术交流等功能于一体，以横贯古今的时空跨度和参与、体验的游憩理念，诠释和传播古老成都的人文风貌、民俗风情和休闲文化精蕴，是展示成都特质、代表成都文化的名片，是成都市民怀旧寻古、休闲娱乐的上佳之地，海内外游人宾客认识成都、体验成都休闲文化的重要窗口。文殊坊位于成都市主城区青羊区，日人流量26万左右，旁侧紧挨“骡马市商圈”和“金牛商圈”、“火车 北站商圈”，双向四车道交通主干道，人车分流，绿化隔离带，交通顺畅，车位充足，东西互融，南北贯通。片区内交通网络明细，距成都百花潭公交站、金沙长途客运站、火车北站、双流机场等都十分便捷。二、项目概念特色：历史特色：文殊院历史文化保护区位于成都历史上的“太城”、今天的城市核心区域，具有深厚而优越的历史人文地理条件，形成了无法复制、不可替代的特殊化和差异化特征。3000年前，这里是古蜀王城；1700多年前，刘备在这里开坛称帝，是古成都的中心；1400多年前的隋代，文殊院在此开山立庙；自唐宋到明清，它是宗教、商业、民俗生活的中心，“太城”之所在；在民国，它是官宦名流、精商巨贾的汇聚之地。至今，区域内仍保存着和即将恢复的大量寺庙、院落、古街、老巷，凝聚了成都古老而厚重的辉煌历史。人文特色：文殊院区域，自蜀王开王城至今，历经各朝历代的繁荣鼎盛和战祸损毁而香火不断、人气不衰。沧桑巨变、兴衰荣辱，不但将文殊院区域锤炼成了中国西部大地上的一块风水宝地，同时也培养了成都人民处变不惊、从容淡定的人文气质。在成都平原中心重建和新建了以文殊院为代表的“都市禅林”，以祈求安宁祥和的社会局面和人居生活。兴盛的香火带来了人气的鼎沸、商业的繁荣和良好的人居氛围。在这里，天府沃土滋养出的闲逸悠哉的世俗生活观念与佛学禅宗所倡导的空灵淡静的宗教哲学理念产生了强烈的共鸣并完美地结合在一起，共同造就了寺庙禅院林立、街市里巷遍布、庭院作坊汇集的城市核心圈。今天的文殊院片区，受千百年来文殊院存在的影响，已在人们特别是本土市民心中形成了约定俗成的观念，其厚重的历史文化积淀和人文习俗继承，对人们的心理和行为产生着巨大而深远的影响。 建筑特色：文殊坊文殊院历史文化保护区，以典型的川西民居建筑为纽带，以九街十庙的规模和“街、院、巷”的建筑空间格局，构成近300亩的川西建筑风情群落。文殊坊建筑群落重现了老成都街坊肌理，“九街十庙、庭院艺坊”的格局再现了走大街穿小巷跨门道进院落上堂屋入居室的生活情趣。修复、重建后的街市里巷，完整演绎了川西建筑文化最显著的院落文化，概括了老成都住宅的各种类型：前店后宅式；下店上宅式；平行二合院式；L形拐尺式；三合院式；四合院式；大院套小院等形式。街巷连接，院院相套，空间曲径通幽步移景异。一座功能完备的川西建筑博物馆展现无遗。 佛禅文化特色：文殊坊浸透着禅境、禅意和禅文化，位居中国十大禅林之列。作为“文殊院街区”的复原蓝本，文殊坊汇集了九街十庙，是目前中国都市中心拥有数量最多的和最集中的禅院休闲区。 文殊坊已按照“中国都市第一禅林”的构想，形成以禅文化为核心的都市“禅游”目的地。规划中以空林禅道、文殊院两条街为主，成为中国最大禅文化主题商街。对传统建筑、寺庙遗迹的保护修缮，恢复遗留的名人宅院、建筑遗址、宗教禅院、民俗老街成为“成都一日游”的重要部分，以崭新的面貌打造成都新的禅游人文地图。都市文化休闲旅游胜地特色：文殊坊，以其地脉和环境优势，在充满历史意蕴的土地上，以传统“庙会文化”（从古至今“庙会的文化”就是商贾行商发展的文化）的发掘和阐释为核心，通过再现川西特色建筑，恢复传统街区风貌，重拾川西传统民俗，打造“都市休闲旅游第一街”。由“文殊院”开其端，“文殊坊”承其脉，在以文殊院为中心的千年根基上，“都市第一禅林”的重新打造，将给成都寻找回一处富含人文气场的心灵绿地，以及民俗休闲文化的内在增添新的商机。 政府支持特色：为保护城市文脉，修复城市记忆，成都市政府制定成都市历史文化保护区保护规划，确定将文殊院片区作为“宗教及民居文化保护区”予以保护，并按照“就地保护、统一规划”的方针，复兴老成都心中的“文殊院”，从而再现成都千年历史的珍贵遗产和辉煌灿烂。未来几年，文殊坊片区将在政府的支持被打造成一个集“历史、文化、商业”于一身的大型商业街区，成为成都市新生的商业风向标。三、项目环境位置概念： 本项目位于成都市主城区青年区西至人民中路三段，东至北大街、草市街，南至通顺街，北至太安西路，是成都“都市禅林”文化的发源主脉地，是旅游中心，同时也是商业中心。该商业区域日人流量约65万。文殊坊商圈占地约403亩，商业面积约 1862万平方米，正在逐步成为一个集都市禅林、旅游文化、步行休闲为一体的都市休闲区。1、商圈打造，交通先行。文殊坊区构建“三纵三横”道路网，加快快速通道建设。2、商业业态划分：老成都味道街区：老成都精品名小吃、老成都创新名小吃旅游主题形象店：地方名优产品、地方名烟酒茶旅游民俗用品：民族特色产品、民俗旅游文化产品、民间手工艺品特色文化餐饮：地道异域口味、代表特色饮食文化、各名优餐饮品牌店旅游精品古玩：古玩收藏、珠宝玉器、精品字画、文物仿古3、人流环境支持：年近500万的本土游客群体，是最稳定的消费群体，近千万的外地游客群体，文殊坊项目具有强大的客群分流能力，将为文殊坊的商业带来庞大的消费市场，未来可谓发展潜力巨大。 第三部分：竞争性区域街区发展状况及分析大慈寺文化区：地理位置：大慈寺位于成都市中心，区位优势明显。北临大慈寺路，南靠东大街，东倚府河内环线，西对红星路步行街，座北朝南，在“春熙商圈”内，作为宗教人文景观，更显独特。依凭此独特的宗教景观，利用现有市中心难觅的稀有土地。在符合大慈寺整体氛围的条件下，拓展开发佛教文化自养商贸区，将单一的寺庙用地，整合成以佛教文化为主体的多元社会市场资源。1、大慈寺核心区原有中轴线五重殿土地面积为19.71亩，二00四 年初经成都市委、市政府批准，于大慈寺左右边按土地拆迁成本价划拨49.54亩，作扩建拓展区项目用地。2、大慈寺一期拓展区计17.51亩，分列为A项用地及C项用地（。投资商与大慈寺合作开发时，对C项地块不作商业规划，但列入招商付款范围。除A项用地按投资回报协议执行外，C项用地可考虑以总门票收入分成方式付与投资商，让投资商更快地收回投资。3、由“成都市人民政府办公厅”行文，葛红林市长、孙平副市长就该宗土地用途已作明确批示。4、市委、市政府为将大慈寺打造为成都历史文化名城“新亮点”，大慈寺扩建土地决定按拆迁成本价，行政划拨净用地350万元/亩计算。（备注：现初设方案 1、A项用地：佛教自养商业区 范围：现大慈寺核心区西面。(北沙帽帽街与大慈寺之间地块) 计：12亩左右。 拟规划为佛教自养商业区。 建筑风格：仿唐。 建筑结构：全框架。 其中功能用房考虑： 素餐厅、茶园、茶道苑、佛教工艺品、地下停车场、招待所及与佛教教义不发生冲突的各类经营业态用房。 临街面建造的商业店铺为对外经营流通场所。整个街区为仿唐庙堂式建筑，左侧为双面极具商业口岸价值的临街商铺，右侧为内街式商铺，底层前后左右贯通，二、三层楼梯上下，天桥连接。 建成后与中轴线殿宇既相对隔绝，但又有通道回廊相连；建筑群落既组团又分置，形成独立使用功能。 2、B项用地：佛教文化、艺术区 范围：大慈寺核心区东面，与玉成街（包括其中的和尚街）之间的地块，计18亩左右。 3、C项用地：8亩左右；佛教朝圣区（包括原有中轴线五重殿堂）清代建筑；与原中轴线殿堂一致。 范围：正山门左、右侧地块 拟建：钟楼、鼓楼、禅堂、念佛堂、僧人寮房、斋堂、厨房等。锦里：锦里背靠武侯祠，依靠三国文化，坐落在成都市锦里西街，武侯祠旁占地4.62亩。这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，不仅是人们怀旧寻梦的好去处，其在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛更值得您细细回味。与大慈寺不同，锦里的建筑布局非常简单，其走小资路线，从形态上更加模仿云南丽江。宽、窄巷子：宽巷子、窄巷子改造工程其涉及的范围是北起支矶石街，南至金河街，东抵长顺街，西含同仁路，这个占地面积近 300亩的区域主要包括两方面内容，一个是核心保护区，一个是环境协调区。其中，核心保护区主要是地处支矶石街以南、井巷子以北的宽巷子、窄巷子两个街坊，这片区域大概占地 80多亩，剩下的 200多亩为环境协调区。改造后的宽巷子、窄巷子，其旧有的单一居住功能将得到置换和丰富，向以“文化商业旅游”为核心的功能转变，其间将设置一些区域，专门用来展示一些早已失传或将要失传的古老艺术和文化，如蜀绣、蜀锦、竹编及漆器工艺等，甚至还将修建一些具有特色的纪念馆、旧时的画馆、文馆、茶馆、戏馆等，甚至还将邀请一些顶级艺术家以及文化名人来这里从事创作，就像现在的丽江，充分将成都特有的休闲文化变为一种可利用的资源，最大限度地发挥它的商业价值。在具体运作上，将借鉴上海“新天地”的模式，进行片区整体的保护、整治、宣传、招商、经营和资产运作，统一协调保护区范围内的经营行为、广告、店招以及经营过程中的装修风格和材料等，塑造整体品牌形象，最终实现无形资产和总资产的升值，在文化打造上还要超越“新天地”。 初步估算，其静态投资大概为 7亿多元，这其中包括高昂的拆迁成本、土地成本、古旧建筑的修缮、改造成本，新建建（构）筑物建设成本、环境景观的塑造成本以及属于开发公司所有的全部建（构）筑物及公共环境的维护、维修费用，还有人力成本、市政基础设施改造、建设成本等。整个项目将采取公司化运作方式，由市政府牵头组建一个项目公司（该公司将采取一家控股，多家入股的方式）作为实施主体，进行统一保护、规划、设计、建设、整治和经营。此外，成都市政府还将对这个项目提供政策和资金支持，这其中包括政府将在市政资金中安排宽巷子、窄巷子片区道路、给排水等市政管网建设费用、降低并缓交或分期缴纳该区域内土地使用权出让金，虽然该项目主要采取银行贷款的方式，但政府在其中也会以财政贴息给予补偿。此外，市政府还将委托成都兴蓉公司按其计划优先完善该片区市政基础设施的配套。再有，政府还将提供一些优惠政策和税收政策等。第四部分：成都商业物业销售模式调查1、 商业物业主要销售模式目前，成都市场上商业物业的销售模式大致分为：实际产权式商铺销售、虚拟产权式商铺销售、使用权式商铺销售、农贸连锁超市产权式销售等四种，每一种商铺销售模式都有如下的特点：2-1 产权与经营权统一的销售模式（即实际产权商铺）2-1-1实际产权商铺实际产权商铺，就是开发商或物业所有人将所开发的物业在销售后，不对物业的购买人作出经营中的支持行为，商铺的任何风险、利益均由业主自行承担享有；我们对这种行为视为一次性买断。 2-1-2 销售特征实际产权商铺的购买者主要由投资者和自主经营者构成，这类商铺以独立式商铺和社区临街商铺居多，面积一般在1540平方米之间，总体价格较高；因为这类商铺为自主经营，所以一般情况下经营的范围不受约束，比较广泛。但实际产权式商铺，对于专业化商场几乎不能适用，因为受众面过于狭窄，而且与专业化市场要求统一经营的理念相冲突。2-2 产权与经营权分离的销售模式（即虚拟产权式商铺）2-2-1虚拟产权式商铺虚拟产权式商铺销售就是一种所有权和经营权分离的商铺销售形式。主要是商铺业主以投资获得回报为目的，将产权商铺，通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。2-2-2 销售特征这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由物业所有人与品牌主力店签订长期租约，再由其对商铺进行合理分割，一般面积4-10平方米左右，单个商铺价格不算太高；投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己可以获得定期租金和物业增值带来的财富。这种产权式商铺给甲、乙双方带来的利益最直接、效果最好，又适合各类消费投资人群，也是成都目前市场最易于接受的一种方式。2-3 商铺使用权销售模式2-3-1 商铺使用权商铺使用权销售就是物业的所有权者发展商或第三方公司，通过将物业按约定的时间向经营者“出售”商铺使用权，在该段时间内经营者拥有对该商铺，除售卖以外的自主支配的权利，所有权者即可以通过此种销售模式获得未来一定时间内的租金（即：商铺使用权销售收入）。2-3-2 销售特征此种销售方式不是真正意义上的销售，只是一种通过预付租金而得到商铺规定的时间的使用。期间，经营者可以转租并可以不用考虑在“销售”期内物业租金是否涨价等一系列问题。它对经营者的要求必须是同一种业态的人群，对投资者几乎不存在着有任何的吸引力，因为其要求的经营时间有限，抑制了许多正常炒作行为的出现。一般“销售”价格为同等物业租金水平套算“销售”年限得来。2-4 农贸连锁超市2-4-1 农贸连锁超市将原有商贩与顾客议价的市场通过科学化的人文管理、由议价贸易转为定价贸易的一种以农贸产品为主题的超市形式。将超市物业划分为若干单位，以像商品房的买卖形式向投资者出售产权，然后由专业公司对超市进行统一经营，定期向投资者返予投资回报。2-4-2 销售特征一般由几个平方的小摊位构成，单价较低，总价一般都在10万以内，它迎合了一些中小投资者手握闲散资金却无处投资的心理，适合各类投资者，但投资者不能参与经营活动。2-5成都产权式商铺现状成都商业经过近几年政府规划以及外资商业的加盟，商业已具相当规模，本地各大商圈的规划相继出台，大量的国内外知名商家的进驻，使得成都商业在重新洗牌的同时更加优化了成都商业的结构；商业格局日益明显，商业形态现状包括了商业街、购物中心、现代百货、传统百货、超市、专业市场等各种市场在内的多类型商业市场，它们也是成都产权式商铺，走向成熟的开端。作为新生事物的产权式商铺前几年在成都登陆以来，虽然为成都商业地产的解套做过很多有益的探索，但由于种种原因，却总是“费力不讨好”，人们总是以怀疑的眼光看待它。从2001年开始到现在，产权式商铺，表现出了顽强的生命力。2、成都目前典型产权式商铺：1、新城市广场 3、欣阳·好又多超市 4、立洋百货 5、赛格广场 6、钻酷 7、金沙国际 8、帝景mall 9、女人广场从以上同类产权式商铺销售情况来看，我们可以得出以下结论： 一般销售建筑面积单价主要分布在2000050000元/平方米的价格区间。 投资者的年投资回报率通常以固定在8%-10%的范围居多。 投资者对带租约式的商铺，表现出明显的兴趣和投资信心，尤其钟爱返租年限较长的物业，可以使其得到长效稳定的回报；返租年限太短，容易造成投机者的短线投机炒作，影响经营者的信心。 面积一般以4-10平方米的商铺分布居多，即使单价较高也不会对总价产生太大的影响；对产权式商铺的划分不宜太大，否则总价太高将会直接影响到销售进度。 在推出产权式商铺时，如果可以附带一系列的促销手段，物业的销售进程将会明显地提高（例如：金沙国际和立洋百货分别推行的3年、5年回购措施，都为自己在开盘销售后的短时间内博得了头彩）。2-6使用权式商铺现状1、作为产权式商铺，物管经营管理公司的合理化经营显得非常重要，业态的规划和管理、后期经营模式的规范和创新，都决定了产权式商铺的升值空间。物管公司的操盘能力良莠不齐，使产权式商铺的赢利能力在消费者心目中仍然持怀疑态度。使用权式商铺从很大程度上缓解了此缺陷。使用权式商铺只租不卖，便于统一经营，适合短线投资，投资不大，风险较小，后期经营转向具有灵活性。2、目前成都市的使用权式商铺有：文殊坊文化街区从使用权式商铺的经营情况中，我们可以得出如下结论： 一般建筑面积租金主要分布在60150元/平方米的价格区间。 投资者的年投资回报率通常以固定在6%-11%（投资者）和20%-35%（经营者）的范围居多。 投资者主要以实际的经营者为主，也有个别投资者。 面积一般从10平米-500平米为主，且可根据实际经营情况来进行划分，即使单价较高也不会对总价产生太大的影响；对使用权式商铺的划分应根据业态的分布来具体划分，功能性、配置的合理性、经营外环境是这种商铺的首要满足条件 使用权式商铺在前期经营中因为有专业的管理公司进行管理，只租不卖，防范了不符合整体规划的商业业态进入，保持了商业的原始规划形态，便于整个商业的良性发展，而且，一旦商业市场培养成熟，后期销售方式还可以灵活转向，转为产权式销售。第五部分：文殊院项目商业调查 一、成都市房地产市场发展趋势分析1）、房地产投资持续增长，开发规模持续上升需求引导供给。旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设启动，加上城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加，必将带来房地产开发规模增加。房地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年、2003年和2004年，全市房地产投资分别以40.85%、25.04%、33.3%和30%多的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长。2）、房地产市场竞争加剧由于2002、2003年房地产开发施工面积大幅度上升，2003年批准预售量较2003有大幅度增长，增幅达61.2%，从2004年开始大量的小区和楼盘进入销售期，市场竞争进一步加剧，为适应市场，房产开发应从消费者需求出发，进一步强化楼盘个性，提供性能价格比更优的楼盘。3）、市场消费将进一步扩大，房价稳中有升目前成都房产市场至少有三个因素将直接导致房价上涨：一是土地供应政策调整，所有土地公开拍卖交易，这可能导致房价上涨；二是建筑材料如钢材、混凝土等价格大幅攀升，如果这种情况持续，那么建筑成本提高，房价势必上涨；三是拆迁安置的力度尽管在逐渐减弱，但并不影响局部和延后效应的释放，拉动力量仍然显著。此外，城市化进程加快，大量人口进城居住、就业，以及购房者的消费观念发生变化，非一次置业的人数等都将直接增加市场需求。居民消费能力不断提高、政府基础设施建设全面提速、城镇化步伐不断加快、旧城改造力度不断加大。4）、地产开发融资方式的多样化121号文件出台后，各路发展商均为之手忙脚乱，这表现出地产行业对银行信贷的过度依赖。为拓宽融资渠道，发展商们已尝试着寻找其他融资方法，如进入证券市场、资本市场、收购上市公司等。地产投资基金将进入实质性的运作，而地产信托将会继续履行其救市的职责，表现出活跃的状态。5）、旅游休闲经济地产产品成为商业项目的热点大型购物MALL式的地产产品在暴热后由于体量较大，操作要求较高等特点，渐渐退出房地产商业产品的主流地位。娱乐型旅游休闲房地产产品从05年开始成为热点，这种集文化、传统、时尚、娱乐为一体的产品，更适合成都市的整个消费结构。6）、二手房市场将持续火爆近几年，成都二手房成交量平均以30%左右的幅度增长，今后几年二手房市场仍将呈火爆之势，这也将拉动房地产梯级消费，对商品房市场起到良好的推动作用。结论：房地产发展大环境势头良好，商业地产作为利润较高的产品受到众多投资方的重视，而在众多商业地产产品中，文殊坊地产项目具有较大的发展潜力，适应目前的消费结构，具有投资价值。二、文殊院片区经济发展分析： 将过去十年（1996-2006年）连成一条线，分为前五年（1993-1997年）和近五年（1998-2002年）两个阶段，做一个简单的纵向分析。前五年文殊院区全社会固定资产投资额累计13.7亿元，而近五年投资额累计66.3亿元，增幅高达380%；仅2001年文殊院区一年的投资额15.9亿元，就已远远超过了前五年的累计投资。比较的结果足以做出这样的判断：近五年文殊院区全社会固定资产投资规模得到了前所未有的迅猛扩张，五年来保持了持续强劲的增长。1998、1999、2001及2002年是近五年来投资跳跃式高速度发展的四年。1998年在1997年基础上翻一番之多，从3.1亿元一跃达7.3亿元，而1999年则将全区投资带入一个历史更高的水平，突破10亿元达11.5亿，2001年发展至15.9亿元，2002年已接近20亿元大关。1993-1997年期间文殊院区投资额呈现的是趋于水平的波浪式发展，而近五年则保持了直线上升的发展轨迹投资结构发生较大变化。前五年累计投资额中更新改造、基本建设、房地产开发比重分别为53.2%、20.2%、12.5%，近五年则变为30.6%、12.9%、24.3%。前五年中更改投资可谓一枝独秀，而近五年中房地产开发投资异军突起，其投资累计达16.1亿元，较前五年新增14.4亿元，与更改投资合力驱动了全区投资规模的迅猛发展，对总投资增长的贡献率达到27.4%，已经超过更改投资，高出2.7个百分点。最新数据介绍1-9月主要经济指标运行情况    实现区内生产总值43.0亿元，比去年同期增长11.9%，其中一、二、三产业分别增长0.2%、15.2%、0.1%，三次产业的比重为1.8:80.0:18.2。    地区规模以上工业企业完成现价工业总产值98.7元，按可比价格计算，同比增长11.0 %，实现利润7.7亿元，同比增长16.9%。    全社会固定资产投资完成16.5亿元，同比增长5.8%。    社会消费品零售总额（新口径）完成69323万元，同比增长14.6%。    财政一般预算收入完成17220万元,同比增长40.0%,财政一般预算支出24617万元,同比增长38.5%;税收收入完成82089万元，同比增长33.6%，其中区级完成14325万元,同比增长33.5%。    本月末银行存款余额为56.3亿元,其中居民储蓄35.4亿元,分别比年初增长18.2%、12.9%；银行贷款余额为37.4亿元，比年初增长0.4%,     乡镇企业总产值完成64.6亿元，营业总收入完成60.9亿元，实现利润3.6亿元，分别比去年同期增长11.3%、20.4%、27.7%。根据最新统计，文殊院区全区的总人口为25.07万人，与2000年11月1日第五次人口普查时人口数相比，两年半共增加0.37万人，增长1.5%，平均每年增加0.148万人，年平均增长0.6%。全区人口中，非农业人口18.32万人，农业人口 6.75万人，分别占总人口的73.08%和26.92%，与2000年11月1日第五次人口普查时相比，两年半以来，全区非农业人口净增加2.74万人，年均增加1.1万人，全区农业人口净减少2.28万人，年均减少0.91万人，农村人口向城市转移速度较快。文殊院区共有家庭户7.62万户，家庭户人口为22.89万人，占总人口的92.75%，平均家庭户规模为3.00人，比1990年3.27人下降了0.27人。全区人口中，014岁的人口为3.53万人，占14.30%；15-64岁的人口为18.90万人，占76.58%；65岁及以上的人口为2.25万人，占9.12%。同1990年第四次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降了3.80个百分点，65岁及以上人口的比重上升了8.74个百分点。结论：文殊院区从经济规模上已经形成了可以开发和投资的基础，是一个具有容量的区域。 文殊院区城市发展规划分析1.1 文殊院区概况文殊院历史文化保护区位于成都历史上的“太城”、今天的城市核心区域，具有深厚而优越的历史人文地理条件，形成了无法复制、不可替代的特殊化和差异化特征。3000年前，这里是古蜀王城；1700多年前，刘备在这里开坛称帝，是古成都的中心；1400多年前的隋代，文殊院在此开山立庙；自唐宋到明清，它是宗教、商业、民俗生活的中心，“太城”之所在；在民国，它是官宦名流、精商巨贾的汇聚之地。至今，区域内仍保存着和即将恢复的大量寺庙、院落、古街、老巷，凝聚了成都古老而厚重的辉煌历史。文殊院区域，自蜀王开王城至今，历经各朝历代的繁荣鼎盛和战祸损毁而香火不断、人气不衰。沧桑巨变、兴衰荣辱，不但将文殊院区域锤炼成了中国西部大地上的一块风水宝地，同时也培养了成都人民处变不惊、从容淡定的人文气质。 特别自明末清初以来，饱经战乱的人们满怀向往和平的强烈意愿，寄望于以“慈”、“善”“智”、“慧”为本旨的佛禅宗教，在这个成都平原中心重建和新建了以文殊院为代表的“都市禅林”，以祈求安宁祥和的社会局面和人居生活。兴盛的香火带来了人气的鼎沸、商业的繁荣和良好的人居氛围。在这里，天府沃土滋养出的闲逸悠哉的世俗生活观念与佛学禅宗所倡导的空灵淡静的宗教哲学理念产生了强烈的共鸣并完美地结合在一起，共同造就了寺庙禅院林立、街市里巷遍布、庭院作坊汇集的城市核心圈，从而形成了中华大地上独特的宗教和世俗紧密结合的休闲生活方式，并传承至今光大为“休闲之都”这一现代城市定位理念，其历史根脉盖源于此。 今天的文殊院片区，受千百年来文殊院存在的影响，已在人们特别是本土市民心中形成了约定俗成的观念，其厚重的历史文化积淀和人文习俗继承，对人们的心理和行为产生着巨大而深远的影响。历史文化保护区，是一个城市的历史文化资源，是城市丰富的历史文化内涵的典型载体，代表着一个地区、一个民族的历史文化精髓，具有唯一性和不可再生性。对历史文化保护区进行保护，其实是对城市历史的保护，对整个城市文明进程的保护。 成都，自开明氏建城伊始，历经两千三百年，城名城址始终不变，造就了广博深远的精神内涵。其中，以文殊院为核心的文殊院历史文化保护区，历经1400余年的岁月变迁依然保有着古朴的川西文化特征和风貌，对成都历史文化的传承起到了重要作用。 为保护城市文脉，修复城市记忆，成都市政府制定成都市历史文化保护区保护规划，确定将文殊院片区作为“宗教及民居文化保护区”予以保护，并按照“就地保护、统一规划”的方针，复兴老成都心中的“文殊院”，从而再现成都千年历史的珍贵遗产和辉煌灿烂。1.2 文殊院人流发展潜力：年近500万的本土游客：成都年近500万的本土游客，是文殊坊最稳定的消费群体，作为融合性极强的都市休闲旅游商业街区，成都300万的中产阶级和成都的政务、商务宴请，将为文殊坊提供巨大的商业机遇。近于千万的西部游客：西部是一个具有强大旅游消费实力之地，根据成都旅游局的数据显示：西部旅游群体近千万，其所蕴涵的旅游消费能力将对文殊坊的休闲消费提供强势支撑。逾6000万的国内旅游群体：全国每年来川的游客根据粗略统计已经超过6000万，文殊坊项目具有的强力壳群分流能力，将为文殊坊商业带来庞大的消费市场。百余万的境外游客：四川每年的境外游客接待量呈大幅度上升势头，根据统计06年接待境外游客100多万人次，旺盛的境外游客群体将成为商家利益的有力的保证。结论：文殊坊是一个具有人流保证和历史文化保证的商业地产产品，人流带来商机，文化孕育经济！ 四、文殊坊项目产品调查（建筑布置、业态规划）文殊坊基本数据卡片文殊坊位置： 中国成都文殊院历史文化保护区发展商： 中房集团内成都房地产开发总公司总体规模：18.62万（合计279.3亩） 目前可售商铺数量：194目前经营的业态规划：老成都味道街区：老成都精品名小吃、老成都创新名小吃；旅游主题形象店：地方名优产品、地方名烟酒茶旅游民俗用品：民族特色产品、民俗旅游文化产品、民间手工艺品；特色文化餐饮：地道异域口味、代表特色饮食文化、各名优餐饮品牌店旅游精品古玩：古玩收藏、珠宝玉器、精品字画、文物仿古开发投资回报指标：开发总成本：约29.48亿元人民币；可销售商业物业共计：20万；可销售居住办公物业共计：25万；可销售停车位共计：442个；可实现总销售收入：36.85亿元；可实现销售净收入：约34.27亿元；投资回报率：16.28；可实现净利率：10.91项目配套：光纤、电话、停车厂、天网、监控、银行、邮局、警务室、全天保卫、保洁、绿化。具体销售方式产权形式：使用权式销售、只租不卖销售情况：完成约90%具体销售；由中房集团建筑开发，由代理公司进行租赁管理，只收管理费，无权对租金进行收取，租金由中房集团直接定价和收取稀有价值：稀缺坐落成都都市禅林中，直面最繁华商业中心和旅游文化中心的滚滚人流，涌动财富无限专业价值：独有的租赁式管理，避免影响其文化商业的业态。吸引价值：集时尚、历史、文化、休闲、娱乐为一体，适应城市的文化定位和城市人群的消费结构。交通优势：掌控人民北路脉动，公交线路最密集之地，四通八达，毗邻轻轨枢纽左右商业动向成熟价值：配套齐备完善，成熟的市政金融文化设施平台前景价值：升级态势不可估量，物业价值节节攀升。销售价格：租金价格80-210元每平米。 41 文殊坊建筑规划和基本业态布置：老成都味道街区：老成都精品名小吃、老成都创新名小吃；旅游主题形象店：地方名优产品、地方名烟酒茶待添加的隐藏文字内容3旅游民俗用品：民族特色产品、民俗旅游文化产品、民间手工艺品；特色文化餐饮：地道异域口味、代表特色饮食文化、各名优餐饮品牌店旅游精品古玩：古玩收藏、珠宝玉器、精品字画、文物仿古42 文殊坊基本商铺情况调查：部分商铺状况调查序号商铺名称所属区域经营面积装修规格单位租金月租金年租金1赖汤元老成都味道600高档21012600015120002龙抄手老成都味道600高档21012600015120003清石桥肥肠粉老成都味道450中档2009000010800004怀远三绝老成都味道65中档200130001560005钟水饺老成都味道500高档21010500012600006陈麻婆豆腐老成都味道300高档220660007920007三和泥老成都味道78中档215167702012408三大泡老成都味道54中档200108001296009天主堂鸡片老成都味道82中档2101722020664010渣渣面老成都味道160中档2203520042240011清石桥荞面老成都味道72中档2101512018144012钵钵鸡老成都味道150中档2103150037800013优质良品老成都味道43中档208894410732814亨得炸鸡老成都味道48中档208998411980815葱葱卷老成都味道51中档2151096513158016巧克力火锅老成都味道98高档2102058024696017军屯锅魁老成都味道42中档210882010584018老成都油茶老成都味道68中档2101428017136019棉花糖汇萃老成都味道39.5中档210829599540