山东泰安房地产市场发展研究报告.doc

山东·泰安市城市房地产市场综合说明二零零八年五月二十九日M目录一、泰安市房地产市场供需特征1、供应量保持平稳，市场结构未反生明显转变2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头二、泰安市商品房价格走势预测1、商品房价格稳步小幅提升2、市区楼盘价格居高，郊区价格动荡3、市场风险不断累计三、城市规划发展战略四、泰安市房地产市场发展趋势分析1、中低密度产品仍是高端市场供应的主力军2、大盘运作，渐风起云涌3、营销手段更加丰富，教育是永恒的主题4、人口增长速度有望加快五、市区商品房住宅消费者简析1、影响消费者购买的主要因素六、重点板块及典型个案研究1、重点板块简析2、典型个案研究3、市场部分消费者签约情况1泰安市房地产市场供需特征1、供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，2008年泰安市城区未出售及规划商品房面积达235万，预计将在未来1-3年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。 表1： 截至2008年5月泰安市区商品房住宅项目情况楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层4.1070%0.8宝龙广场多层、别墅6.8090%0.6花园洲一期多层5.0098%0.1泰安奥园多层/小高层35.0060%15.0海普凤栖湾花园洋房/别墅11.0060%6.6圣地公寓高层29.6065%10.0玉龙花苑多层5.4080%1.0龙泉花苑别墅17.4050%8.0泰山家园多层/高层16.0040%10.0华龙家园多层3.0245%1.7华天庭院多层3.07501.5锦绣一方多层6.4080%1.5御景龙城多层17.0660%7.0锦绣华庭一期多层2.4020%1.92合计162.5065.72楼盘名称物业类型总建面积占地面积容积率国华时代小高层、高层11.004.302.23花园洲二期小高层、拼叠5.007.501.50圣源美郡多层、联排6.606.911.05丽景花园多层、小高层、高层18.0610.001.79原体育局小高层1.801.051.75九州家园二期多层、小高层5.506.601.20锦绣华庭多层23.5华新家园多层4.303.601.20奥园四期多层、小高层13.0011.801.10欣升地块多层13.0014.601.12轴承厂多层3.303.501.06桐桉花园多层16.1010.701.50新兴元地块多层13.8113.101.05原水利局1.512.301.60煤田地质局1.060.701.50新湖集团多层6.7011.900.56示范小区多层18.8057.800.41皇冠小区多层6.7011.900.56合计169.74Ø “布局分散”有所改善，“缺高多低”目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“集中板块且遍地开花”，产品类型“缺高多低”。随着市政府/长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、国华时代（未售）及未来近40万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2008年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的“尴尬”局面。而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。2007年存量项目将持续供应市场，同时20082009年大量新增项目也将面市，特别是2009年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头在08年，泰安市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，08年始小高层/高层投放量集中并呈升高趋势，主要项目有：未售项目在售项目银座城市广场、圣地国际公寓、泰创国际广场、天龙国际公寓、圣世华庭、奥园二期书香名邸、国华时代、丽景花园原体育局、九州家园、（财富一号）存量约而花园洋房、别墅、酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段、价格等关键参考因素为鉴。小结：泰安市的房地产产品向多元化方向发展，但受城市发展政策影响（北部老城区限高）、新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后(小)高层社区的入住，其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。在产品设计上，泰安市消费者比较喜好大开间、大户型，随着房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，产品将会逐步朝合理空间、带露台、花园式社区等方向发展。2泰安市商品房价格走势预测1、市区商品房价格现状：北高南低泰安房地产发展目前以居住环境及城市功能为主，以及牵涉当地消费者的习性（靠近泰山山体区域的房地产项目从商业配套、文化氛围、交通情况等都均优于其他区域），故而楼盘的销售价格从北至南逐步递减。5000元/以上32004500元/3000元/左右2、市区商品房住宅项目销售价格情况（元/）3、部分二手市场项目卖方报价情况（单位：、万元）项目名称所在板块使用年限户型面积单价国华经典市政府板块2006107/147/156/1816000龙泽花苑市政府板块2006150/193/2605800擂鼓石花园中心医院以北2005153/1755500嘉德现代城向阳小区板块200497/107/1424100向阳小区向阳小区板块200145/68/73/963000乐园小区市政府板块199780/97/1133600绿苑昊庭东湖板块200488/113/1253500东湖小区东湖板块200275、94、1263500华新小区东部开发区200085/97/110/1302800学府家园东部开发区2007139/15030003、商品房价格稳步小幅提升目前中心城区房地产项目的购买客户群与新区比具有明显差异，中心城区购房客户的住房消费观念要优于新城区，新城区更为看中价格、生活便捷等因素，而中心城区客户更看重环境、教育、项目品质、发展前景等因素。从长远看，随着城市房地产行业开发水平和产品品质的提升，泰安市区房地产价格水平仍然存在一定上涨的空间，但由于产品类型的丰富性和产品档次的两极化，房地产价格区间将会加大；从近期看，泰安房地产市场供应体量大，市场竞争激烈，价格受区位影响大。按照泰安的城市综合实力、人均收入水平和消费能力作横向对比，泰安的房价仍会保持稳步上涨。但现阶段，泰安的城市经济结构相对单一，流动人口比例很小，房地产市场相对封闭，导致房价增长空间受到一定的限制。4、市区楼盘价格居高，郊区价格动荡市中心片区如环山路沿线、市政府板块，由于配套成熟、住宅氛围浓郁、可开发日益日益减少，价格水平也高于全市均价，且有走高趋向。而处于城市边缘的高新区，受人口数量及交通瓶颈影响，价格上涨能力低。泰安楼市价格呈上扬趋势，而市区楼市价格的上升将会增大消费者购房压力，从而令部份消费者购房意向转望城市边缘地带。5、市场风险不断累计政府公务员大都拥有两套甚至三套可作为第一居所的住房，近三年销售的房屋入住率很低，市直安居工程入住率平均不高于30%，说明市场权宜型投资意味浓厚，真实住房需求仅工薪阶层较为迫切；由泰安独特的城市经济特征所决定，房地产市场相对封闭，绝大部分的购房者和租房者均为本地人，流动人口及外来迁居人口比例很低，造成房屋的出租率也低。3泰安城市规划发展战略行政中心、时代发展线及长城路沿线的快速发展核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，值得关注1、城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。2、改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。3、重点建设南部新城区南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。4泰安市房地产市场发展趋势分析1、中低密度产品仍是高端市场供应的主力军08年内泰安房地产市场的产品供应仍将以多层为主，816层小高层/高层市场的竞争程度相对较弱，目前泰安市已售的东岳世家（07年均价在4200元/平米左右），及规划中“原体育局地块”、“国华时代”选择了该种产品类型；而国华经典、龙泽花苑、宝龙城市广场、温泉小区、天地家园、花园洲等近年项目仍取得了不错的销售成绩，说明泰安市消费者对以环境优势为代表的中低密度产品形态是非常认同的。近23年内，中低密度产品的整体供应量仍会增加，价格会得到同相应较大幅度的提升，同质化竞争程度会不断提高。国华经典小区天地家园小区2、大盘运作，渐风起云涌泰安市现有典型住宅项目体量多集中在1015万，国华项目、花园洲等。2004年起，市场推出30万平米左右的大盘（经济适用房除外），如奥林匹克花园、宝龙城市广场（商业体量较大）。大盘在配套设施、社区生活氛围上具有极强的优势，对泰安市消费者产生较强的吸引力。后期超10万平的项目主要有：奥园四期、皇冠小区、示范小区、原大河棉纺厂地块、原起重机厂地块、新兴元地块等，而中心市区项目少。原起重机厂地块奥林匹克花园一期二期三期3、营销手段更加丰富，教育是永恒的主题从一、二手房市场反应来看，教育一直是大部分购买者关注的问题，奥林匹克花园在其“健康、运动”的基础上也大作做教育概念，可以说在偏远的开发区，是吸引人的地方。4、人口增长速度有望加快泰安市城市和人口规模均处于初步扩张期，但城市规模的扩张速度远大于人口增长速度。随着工业化带动城市化进程的加快，泰安市房地产行业仍具有较大的发展机会。供应与需求增长方式上的最大区别在于，需求是稳定缓慢增长的，而供应也未呈爆炸式增长，供需略微的不平衡及产品结构的改善，推动房地产业的可持续发展。5市区商品房住宅消费者简析影响消费者购买的主要因素：1、区域：普通老百姓对区域的依赖性强，生活、工作、社交都离不开，高端客户较不是很关注这方面，主要倾向环山沿线购买；2、地段：多数客户比较务实，对位置的依赖性较强；中心医院往北山脚下区域、市政府周边为居民心中最向往的地段；东岳大街沿线发展迅速，前景可观。3、环境：买房子最关注小区内部的环境，配套设施要完善，尤其是针对普通老百姓的房子，距离市区不能太远； 基本的生活配套：医疗、超市、学校、便利店、银行是当地购房者最为关注的因素；序号需要程度提及频率提及率（）1医疗机构428182超市329143学校32714424H便利店230105银行21896公园16977娱乐场所16978餐饮14969大型商场145610交通中转站132611网吧25112其他1614、品牌：开发商实力、品牌是其关注的要点之一，认为是其自身后期居住质量的主要保证；5、价格：他们最喜欢多层，高层“不经济”，比较喜欢“实惠”；以下为前期“消费者问卷调查”部分情况：1、地段：21746、物业服务：30442、环境配套：23463、总价/单价：23694、升值空间：24985、房型格局：2848开发商品牌：37177、房屋面积：30776重点板块及典型个案解读1、重点板块Ø 市政府/环山路沿线板块板块说明高档物业集中，以泰山景观资源为依托。产品以多层建筑及别墅为主。生活配套、教育配套、医疗配套齐全，社区比较成熟；价格情况二手商品房/新项目均价已过6000元/，仅少数财富阶层有能力消费；代表项目龙泽花苑、国华经典、优山美地、圣源美郡、澳泰山庄；Ø 岱宗大街沿线及以北片区岱宗大街沿线以北板块说明核心居住区域，周边生活、医疗、商业配套已相当完善，居住氛围浓厚，产品主要以多层为主；价格情况除东北片区宝龙和嘉德外，价格目前基本在5000元/的档次上，以大户型为主，每套总价超过60万；代表项目天地家园、擂鼓石花园、东岳世家、宝龙广场、嘉德现代城；Ø 西部开发区及南部高新区西部开发区及南部高新区板块说明西部开发区及南部高新区内企业及厂房集中，区域内居住氛围不够浓厚，且周边配套不足，多为社区自带配套；价格情况平均价格在2700元/左右，近几年内价格提升较快；代表项目海普凤栖湾、奥林匹克花园、御景龙城、花园洲、玉龙花苑Ø 长城路沿线长城路沿线板块说明距市政府较近，规划为为中心商务区，且紧靠时代发展线，建筑以高层住宅位主，及部分商务公寓、写字楼；价格情况价格档次在3500元/左右，且有一定升值空间；代表项目圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、时代明珠、利得摩儿国际城、月季花园；2、典型项目个案分析Ø 银座城市广场项目名称银座城市广场项目位置泰安市东岳大街与龙潭路交叉口处东南，银座商城东。占地面积26680总建面积124036商业面积2260024000住宅面积41000容积率4.65总户数376户开发商泰安银座房地产开发有限公司售楼处东岳大街城市建筑设计院一层建筑设计加拿大BDCL策划代理信立怡高整合推广广智堂广告投入使用2008年下半年开盘情况开盘时间：07年6月30日；开盘价格：起价3370元/、均价4300元/；该项目住宅规划设计的为高层住宅和TOP国际公寓，从60多平米到200多平米不等。约22种户型。（具体户型信息如下表）前期累计VIP客户，共约300组；2007年7月1日7月5日为VIP客户选房时间，每天60组；其余客户于7月5日后方能到售楼处看房购买。位 置面 积户 型所属楼层1号楼1单元东户146.25三室两厅两卫0316F1号楼2单元西户94.82两室两厅一卫0322F1号楼3单元南户94.06两室两厅一卫0322F2号楼2单元东户159.76三室两厅两卫0315F2号楼2单元西户176.49四室两厅两卫0305F公寓楼1单元东户96.74两室两厅一卫0316F公寓楼1单元西户87.14两室两厅一卫0316F公寓楼1单元南户75.19一室两厅一卫0316F公寓楼2单元东户93.30两室两厅一卫0316F公寓楼2单元北户68.77一室两厅一卫0316F公寓楼2单元南户75.19一室两厅一卫0316F公寓楼2单元西户95.47两室两厅一卫0316F备注顶层均为跃层设计1号楼1单元东户：3房2厅、146.25平方米部分户型图如下所示：1号楼2单元西户：2房2厅、94.82平方米2号楼2单元东户：2房2厅、159.76平方米公寓楼1单元东户：2房2厅、96.74平方米公寓楼1单元东户：2房2厅、96.74平方米主要营销活动：（1）2007年3月，预约登记；（2）2007年5月，媒体见面会；（3）2007年5月底，“银座城市广场之夜”2007国际钢琴大师巡演；（4）2007年6月30日，产品说明会；(正式开盘)（5）2007年7月7日，选房活动；（抽奖：液晶电视、洗衣机、电冰箱等）（6）2007年10月，部分优惠房源，让利10000元/套；凡在规定期间，选购指定房源的客户，均可以享受此万元优惠。（7）2008年1月9日，华侨大厦，20套商铺拍卖会。小结：开发商品牌度高；项目地段良好，商业发展潜力巨大；但就居住环境上评价，较为喧嚣。Ø 宝龙城市广场泰安宝龙城市广场项目由“宝龙城市广场”、“宝龙国际社区” 和“宝龙温泉大酒店”三大部分组成，占地356亩，建筑面积约30万平方米。“宝龙城市广场”占地面积为254亩，建筑面积约26万平方米； “宝龙国际社区”占地105亩，建筑面积约6.8万平方米。住宅376套。宝龙国际社区鸟瞰图多层及花园洋房宝龙国际社区部分户型情况：叠加住宅B户型四房两厅三卫：145.6：3900元/小结：宝龙社区产品规划涉及多层、花园洋房、叠加住宅、别墅等；目前整体去化情况良好。后期商业经营效果是其最大的看点。Ø 奥林匹克花园一期二期三期未开发部分户型面积情况：A户型：92 B户型：112C户型：125 G户型：98销售情况：一期：共483套；多层15栋；户型：92、107、113、123平方等；3房2厅格局为主；现已入住，居住比率不高；二期：共754套，多层13栋、小高层6栋；户型：98、119、134平方等；3房2厅为主；已封顶。三期：共190套（部分）；户型：66/75/87/90/92/112平方等；2房2厅、3房为主；在建。小结：高新区品牌开发大盘，一期主要为团购，整体营销节奏控制良好花园洲项目位置泰山大街岱岳区区政广场东侧（北方车辆斜对面）占地面积124878总建面积119211容积率1.5开盘价格均价2850元/建筑类型多层住宅（顶层为复式），小高层开发商青岛麦迪绅集团股份有限公司售楼处地址东岳大街29号（联通营业厅西侧）策划顾问北京世联房地产顾问有限公司整合推广北京洋正广告交房时间2008年下半年开盘时间2007年10月28日主诉求户型、小区环境多层住宅5万平方米，约占总面积的38，小高层住宅3.8万平方米，约占总面积的28；叠加式别墅1.2万平方米，约占总面积的9；泛会所系统（包括会所、商业街及幼儿园）3.5万平方米，约占总面积的25。部分户型面积情况：一期规划全部为多层住宅。户型面积从87-142不等。都比较合理。约20余种户型。主力户型9号楼963房2厅1卫,12号楼1373房2厅2卫。小结：花园洲一期热销主要在于小区品质营造及其价格策略因素。地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过200G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：