房地产开放工程管理制度汇编.doc

总则第一条 公司为使各项工程顺利进行，并提高施工水准，特订立本准则。第二条 工程人员在工程进行中应确切依本规则监工，如遇有疑难之处，或设计上欠妥时，应即刻与有关单位人员连络，迅速解决，以免贻误工期。第三条 各种厂商带标单到工地时，工地主任应将工程施工要求的标准、工期、范围，详加说明后，在估价单上签章，若标单上有漏列的部分，应加注明，以便订约时列入。第四条 各种工程或工资合约副本送至工地时，工程人员应详阅合约内容的说明及有关规定，严格执行。第五条 工程管理员每日应详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初一、十六检讨进度，记录于表中。房产销售 第一条 商品房的销售，由经营部组织，办公室予以协助，销售的策略、平均售价、售楼日期等由经营部提出书面报告，经经理审批后，报集团公司总工程师、总经理批准后实施。 第二条 商品房的销售，除按规定售楼花一次性付款、享有九折优惠成品房（以工程开工后计算）一次性付款享有九五折优惠外，其余均不得享有优惠。特殊情况，售楼花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折头优惠的，一律经经理核准，并报集团总工程师批准后，才能办理。否则将追究有关人员的经济责任及法律责任。 第三条 销售方案由经营部牵，会同工程部、办公室等有关部门共同制订，根据楼层、方向等因素确定每单元的明细价格，经经理审定，报总工程师和总经理批准后执行。 第四条 售楼的所有宣传资料，包括售楼书、售楼广告等，由办公室同经营部拟稿，原稿由经理核准，报总工程师批准后，方可委托付印。 第五条 销售商品房的申报手续，含预售楼花、境外销售批文、外汇管理局批文、公证、按揭委托和产权证等，由办公室负责会同经营部、财务部办理。 第六条 房产销售结束后，由办公室、经营部、财务部共同负责写出工程项目投资效益总结报告，由经理审定后，上报总工程师、总会计师和总经理。 第七条 样板房根据经理的意见，由工程部负责会同经营部、办公室拟定装修和施工方案、工期，组织施工及购置家私、花草等。样板房完成后，开放给客户参观，由经营部保管，直至售楼结束。样板房及一切家私由经营部会同办公室制定方案报经理批准后作出处理。房产销售 第一条 商品房的销售，由经营部组织，办公室予以协助，销售的策略、平均售价、售楼日期等由经营部提出书面报告，经经理审批后，报集团公司总工程师、总经理批准后实施。 第二条 商品房的销售，除按规定售楼花一次性付款、享有九折优惠成品房（以工程开工后计算）一次性付款享有九五折优惠外，其余均不得享有优惠。特殊情况，售楼花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折头优惠的，一律经经理核准，并报集团总工程师批准后，才能办理。否则将追究有关人员的经济责任及法律责任。 第三条 销售方案由经营部牵，会同工程部、办公室等有关部门共同制订，根据楼层、方向等因素确定每单元的明细价格，经经理审定，报总工程师和总经理批准后执行。 第四条 售楼的所有宣传资料，包括售楼书、售楼广告等，由办公室同经营部拟稿，原稿由经理核准，报总工程师批准后，方可委托付印。 第五条 销售商品房的申报手续，含预售楼花、境外销售批文、外汇管理局批文、公证、按揭委托和产权证等，由办公室负责会同经营部、财务部办理。 第六条 房产销售结束后，由办公室、经营部、财务部共同负责写出工程项目投资效益总结报告，由经理审定后，上报总工程师、总会计师和总经理。 第七条 样板房根据经理的意见，由工程部负责会同经营部、办公室拟定装修和施工方案、工期，组织施工及购置家私、花草等。样板房完成后，开放给客户参观，由经营部保管，直至售楼结束。样板房及一切家私由经营部会同办公室制定方案报经理批准后作出处理。各项工程施工时应注意事项 粗木工程第一条 粗木工程订定水平椿板时，应注明与基准水平点的高度差，并在水平椿板上绘明挖土宽度、墙厚、柱中心线等，做为施工的准绳，订立完成后，应由工地主任详细复核无误并报查验后，方可开始挖土的工作。第二条 复核各项放样，尤其是地下室及一楼，应重新核对所有尺寸，如有错误，即时改正，以免以后无法更改，楼梯、平台、踏步需画出墨线以为组模工作时的准绳。第三条 放样完成立门窗框时，应注意位置是否正确，及垂直、水平等，并应加设保护板。第四条 门窗框靠混凝土的面前，亦应事先加设铁件，以便灌浇混凝土时，埋没在内增加牢固。第五条 砖墙施砌完成时，应注意固定门框材料，可收回者应即收回，以免使模板工随便裁剪损失浪费材料。第六条 每层楼板灌浇混凝土前，在楼板四周模板上及各柱筋上画水平高度记号，作为灌浇混凝土时的高低凭据，施工前应复核门窗是否有变形或移位。 土方工程第七条 基础挖土时应核对其位置宽度及深度是否正常，并随时注意安全措施。第八条 各层楼板灌注混凝土前，须以水淋湿模板，以水泥浆灌入柱底及施工接头。 第九条拌合混凝土时应注意水灰比及拌合是否均匀，并检查粗细骨材的清净。第十条 灌浇混凝土时，应振动捣实。如有溢出，应即时清理，楼板、梯阶、栏杆，不可有高低不平的现象，梯阶须用镘刀抹平。第十一条 回填土时，应分层灌水捣实，以免日后发生下沉及有龟裂现象。第十二条 排夯卵石应注意排法，以立排为原则，不得平排，以增加其承载力，排后应捣实，石缝应填细石。第十三条 混凝土灌浇时，工程人员不应离开现场，并时时注意水灰比的配合及各种装配的卫生给水、电气、管路等，同时应叫电气工、给水工、模板工、钢筋工等在现场，以便有问题可随时解决改正。第十四条RC混凝土楼板灌浇完成后，最少应保护二日以上才能挑放红砖。第十五条 楼板拆除后如发现孔穴蜂窝及损坏处，应即用水泥砂浆填补完整。第十六条 柏油油毛毡防水层完成后，应随即做隔热层施工，以免日晒及雨淋而生起伏现象。第十七条 屋顶混凝土灌浇时应注意排水的坡度，在隔热层施工时不能点破防水层，如发现有点破应注意空出，等防水工补修完成后再予补全。 钢筋工程第十八条 配筋时应注意钢筋的规格、数量、方向及间距位置是否正确。第十九条 应注意梁的引长钢筋、压缩筋及接头的倍数及钢筋接头的位置及接法应按照钢筋标准图的规定施工。第二十条 应注意钢筋与模板的距离，并用水泥砂浆做成的垫块或铁椅及吊铁等保持其间距的正确。第二十一条 灌浇混凝土时，应注意钢筋的间距，如发现被践踏走样重叠时，应马上调整改正。 钢筋压接工程第二十二条 压接用的气体，加热用的吹管，应使用符合规格的品质。第二十三条 钢筋的瓦斯压接位置均应按图说所注位置施工，并应选择压力较小的直线，上行的压接的位置也应错开为宜。第二十四条 在压接前应将压接面的铁锈、油渍等污物以电磨机研磨清洁。第二十五条 如有下列情形时，应重行施工：(1)压接部位的钢筋中心轴偏心超出直径的1/10以上时，应加热修正或切断另行压接。 (2)压接处的扩涨不足时，应再加热加压至规定的直径为止。(3)压接中加热强的火焰突然停止或变化时，其压接应切断另行施工。第二十六条 现场施工中应特别注意施工的安全，如脚手设备、气体的防漏、防爆、防火等，应特别防范。 模板工程第二十七条 模板施设时，应注意材料是否安全，如模板厚度、梁及支撑尺寸等不符规定或有腐烂现象的均不得使用，只有尺寸规格过小施设间隔缩小支撑，才使用它。第二十八条 模板组合柱面梁底及梁墙时，如遇门窗框，应防护门窗框木料，不使其破坏，如有可能不准其钉连在一起。第二十九条 固定柱模的铁丝如需与门窗框一起固定时，应垫木板，不使铁丝直接扎在木料面，以保护木料的光滑。支撑应立在门窗框上也一样。第三十条 模板组立时，应核对其尺寸及水平，柱应垂直第三十一条 拆除楼板模板时也应防护门窗框不使其破坏。最好事先交代拆模工在门窗框边用拆除的柱模挡住。第三十二条 复核各层模板的水平、墙柱的垂直、梯阶需按粗木放样的尺寸，切实组模，栏杆需钉高度指示钉，以保持栏杆面的平直。第三十三条 模板的拆除应视位置的重要性参照施工说明书内规定时间拆除，不准模板工随意拆除。 砌砖工程第三十四条 砌砖时应先注意红砖是否浇水，水分是否充足。第三十五条 砌砖用的水泥砂浆配合比应正确，拌合应均匀，施砌时所留的砖缝应适当，并灌满灰浆，无雨庇的外墙楼梯间等外部，砌外面平整。第三十六条 在砌砖时，应时时注意门窗框的正确，如有动摇走样时，应即刻调整，并事先交代砌砖工及挑砖工，不得打掉或移动固定门窗框的木料。如有妨碍砌砖应更改的，可通知粗木工更改。第三十七条 遇有门窗框的墙施砌红砖时，应加设铁件，以使门窗牢固。 给水卫生工程第三十八条 定置水管时，其竖立的管道要注意垂直，平直的管道要注意坡度，不得中央下垂或弧形现象，天花板下的污水管应按规定配装吊管设施。第三十九条 给水管、污水管、排水管，每至一层须试水、试压。第四十条 每一层管道完成后应切实核对，倘与设计图不符时，应记录于中间查验图上，全部工程完成后，合并于验收报告中送设计科存查。第四十一条 水龙头、镜箱、卫生器材的安装位置需正确。第四十二条 正式送水完成后，全部试水、试压，绝不漏水方为合格。 电气工程第四十三条 穿线应按图说回路，接线必须使用焊接。第四十四条 接线盒、开关箱、电表箱、配电盘位置务求正确、端正。第四十五条 暗开关及插座施工务求整齐、美观。第四十六条每一层管道完成后应切实核对，倘与设计图不符时应记录于中间查验图上，全部工程完成后，合并于中间查验图上，送回设计科存查。 屋顶防水工程第四十七条 屋顶柏油油毛毡防水施工时，应注意屋面的清洁及干燥，柏油用量，油毛毡厂牌及重量是否符合规定。油毛毡的搭接长度需10厘米以上，落水头边应特别处理。反水(水墙面)高度保持20厘米以上，按照规定施工。 水泥及瓷砖工程第四十八条 内外墙粉刷打底开始前应先检查电气、给水、墙内管路的装配。及墙面是否平齐，如太凹凸不平，超过1英寸以上需补粉砂浆时，应先通知原先施砌的包商打除，以免浪费材料及墙厚度增加面积减少，并在粉刷前由泥水工先用灰浆做水平及垂直线点，以为施工的准绳。第四十九条 粉刷时应注意墙面的水分是否适合，以免施工后发生龟裂现象。第五十条 平顶及墙面粉光时，应注意泥刀的斑迹，如肉眼可看出时，应再加力抹平，如粉光面用白灰料时其墙柱角线应用水泥砂浆先粉齐而后中间面再粉白灰，以免角线容易缺损。第五十一条 地坪水泥粉光或做磨石子时，应注意地面的清洁，以免施工后发生龟裂现象。 第五十二条 磨石子料施粉辗平后过二天以上才可开始磨平。第五十三条 厨房浴室及前后阳台地坪，应注意其水坡度。第五十四条 石子地磨平时遇有落水管应先叫给水工露出的水管封闭，免使磨石子的泥浆流入排水管内发生堵塞现象。第五十五条 磨平石子的泥浆应指定位置挖洞使其集中倒入，不能任其流失，以免影响完成部分的清洁。第五十六条 洗石子在喷洗时，应注意其完成部分的清净，如果风力过强时应终止喷洗。在粉石子前其分格缝的钉立应适当、美观。不能任其杂乱分格。第五十七条 地下室防水粉刷时，应注意其所渗入的防水剂量，按照规定渗入拌合，以免日后发生潮湿、漏水现象。第五十八条 浴室防水应依照规定施工，接线盒四周应割切方整。第五十九条 瓷砖马塞克打底除注意平直、及角度的正确外，并需配合瓷砖的尺寸。第六十条 瓷砖施工时应注意尺寸灰缝及颜色的均一。 细木工程第六十一条 接头应依照规定的榫头紧密接合，成品依照图样，配合门窗框的大小施工。 第六十二条 木工装设五金时应注意螺丝的钉法，应用螺丝刀旋紧不可用铁锤直接锤入，以免日后更换困难及木料破坏。 油漆工程第六十三条 门窗木料油漆开始时，应先注意钉孔缺角破损的补整及清扫干净后才能底度的粉刷。 玻璃第六十四条 玻璃装设时应注意是否照规定的厚度安装，安装后应核对其与门窗是否紧密，拉动是否会发生移动走样。 附则第六十五条 本准则未列事项随时由有关主管指示监工。第六十六条 本准则经呈董事长核准后实施，修改时亦同。每一工程开工前应准备及注意事项第一条 工程人员进驻工地时应先请设计科派员指出建筑线及地界线的木椿，并订定地盘高度的基准点。第二条 建筑线地界线木椿应设法固定，不使其动摇走样，必要时加设辅助点，并记录于手册上，以便随时查核。第三条 基地上原有的行道树、消防栓、消防水池、给水管、污水管、煤气管、油管、电线管、电杆及其他公共设施，如有妨害施工时，应由工地主任报请各该主管机关或所有权人移拆，不得任意剪断移动。第四条 工地主任在了解现场后，应即着手筹划开工事宜，其主要内容包括：拟定开工日期、工期、机具、材料、工寮及工务所配置计划；数量计算、核对、进度表编制及结构体发包期限等事项，准备开工前检讨会。物业管理 第一条 工程项目确定以后，物业管理部门应派有关水、电等专业人员，参与专业工程的现场管理，了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况，以便于今后进行管理。 第二条 购房业主提出修改房屋的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后业主入伙前，经经理同意，按如下办理： 1.业主入伙前，由经营部通知工程部安排施工。施工队伍由工程部安排，不得由业主选择。并向业主收取总造价5%的施工管理费。 2.物业已移交给物业部门管理的，由物业部通知工程部安排施工。施工队伍由工程安排，不得由业主选择。并向业主收取5%的施工管理费。 第三条 工程竣工后，在1年的维修保养期间，物业部门发现工程质量等问题时，应及时向工程部反映，由工程部责成施工单位及时修缮。 第四条 正常使用期（不含保修期），业主装修，应先报物业部门审查批准。如有大的改动影响结构安全或影响相邻住房使用功能的，先由物业部门会同工程部审查，报经理和总工程师批准后才能施工。 使用期间业主反映工程质量问题的，物业部门应立即通知工程部于24小时内派人进行维修，不得推迟拖延，影响信誉。 第五条 公司根据各住宅小区的特点，建立各住宅小区的物业管理处，对各住宅小区进行统一、有效的管理。 第六条 各住宅小区的物业管理处配备必析基层领导、管理员、保安员、水电工、清洁工等，对住宅小区的管理工作承担全部责任。 第七条 住宅小区的管理人员，必须遵守法律、法规和小区的各项规章制度，熟悉管理业务，为住户提供优质服务，把小区管理好。 第八条 物业管理处要保证住宅小区总体的美观、整洁和符合规划，严禁各种违章改建和搭建。 第九条 物业管理处负责对住宅小区内的道路、楼梯和公共场所（设施）进行管理和清洁，设立果皮箱和垃圾收集清运点，保持住宅小区清洁卫生，创建文明卫生小区。 第十条 住宅小区的绿化（树木、花草、草地等）设专人进行管理（负责淋水、施肥、喷药、剪枝、补种等）。 第十一条 各住宅小区按实际需要配备若干名水电工，维护供水供电，保证住户用水、用电和电梯正常运行，统管小区内水电的总表和分表，每月定期向住户收缴水电费。 第十二条 物业管理处负责维护和管理住宅小区内各项市政公用设施（道路、排水、排污、路灯、供气、消防等）和生活服务设施，确保各种设施有效和安全。 第十三条 各住宅小区建立保安队伍，维护小区的交通秩序和治安，确保小区交通安全和生活安全。 第十四条 物业管理处每月定期向住宅小区内各住户、用户收取管理服务费。管理服务费的改费标准由公司按规定制定，物业管理处执行。物业管理处每月收取的管理服务费及停车费费、水电费等应按规定及时上交公司财务部，不准贪污，不准截留挪用，违者依法处理。