金沙湾酒店商业策划书071126中文.doc

金沙湾酒店商业计划书CNAM工程与设计项目管理硕士 FINAL REPORT第12小组组 长 洪亚妮 贡献：概论、导论、战略定位、结论组 员   黄 晖 贡献：背景分析、市场分析    孙陇平 贡献：经营策略      曾秋容 贡献：建筑规划、功能划分 蔡旭民 贡献：财务分析、风险分析日 期 2007年10月目 录1概要32导论42.1主要内容简介42.2策划原则42.3研究方法说明53项目背景分析73.1中国经济概况73.2中国的休闲度假市场73.3成都市城市概况83.4都江堰区域概况93.5项目所在地旅游状况调查及分析103.6项目地点133.7周边环境143.8交通便捷程度153.9项目能见度153.10项目地点优劣势分析153.11对项目地点的综合评价164酒店市场分析174.1项目所在地高星酒店发展状况调查及分析174.2项目所在地高星级酒店客源市场调查及分析224.3酒店主要竞争对手优劣势分析234.4对项目所在地酒店业的整体评价254.5成都酒店业的现状给项目酒店的启示254.6项目酒店的市场前景255酒店战略定位275.1酒店市场定位及分析275.2酒店品牌定位275.3酒店客源定位及分析285.4酒店的规模及功能比例定位305.5酒店功能定位325.6特色酒店文化主题定位345.7酒店绿色环保定位376酒店建筑规划和功能划分396.1酒店建筑规划396.2室外设施及园林布局规划406.3园林及建筑绿化面积分配406.4客房面积分配426.5餐饮宴会会议面积分配436.6娱乐面积分配446.7健康水会面积分配446.8机电设备用房面积分配456.9后勤及员工生活区面积分配456.10服务区域休息区布局规划456.11公共区域466.12交通466.13相关技术指标汇总477酒店经营策略497.1酒店管理模式497.2酒店目标任务547.3酒店营销策略567.4人力资源战策略598财务分析658.1酒店投资估算658.2酒店营业损益表658.3项目收入预测728.4财务投资决策评价728.5酒店投资经营风险财务分析（敏感性分析）738.6财务分析结论749风险分析759.1投资风险759.2经营风险7610结论7910.1项目的市场前景和竞争力7910.2项目具有良好的盈利能力7910.3项目具有极佳的社会效益7910.4结论8011附页811 概要随着中国经济的稳健发展，新一轮的酒店投资热在中国各级大中城市又掀起，受四川*有限公司委托，本团队为其位于中国成都市下辖的都江堰地区的酒店项目进行专业的市场分析、项目定位及策划。该酒店项目地处国内知名的旅游城市，开发商为资金雄厚的房地产商，该酒店项目性质为大型房地产项目中的配套项目，也是当地政府所要求的该地块必需建设一间高级别的休闲度假酒店。该酒店项目将以五星级酒店标准建设；建筑风格未园林式建筑，装饰风格将以金沙文化为主题，辅以水城的概念；按照中国绿色环保酒店的最高级别去设置酒店的各项功能和环境；委托国际品牌酒店管理公司经营管理；以休闲度假、旅游会议作为其主要客源市场；以合理的投资回报分析设定酒店的整体投资。本团队将在报告中论述以上内容的市场依据和各项内容实施。本策划团队组成人员：组长： 洪亚妮 贡献：概论、导论、战略定位、结论组员： 黄 晖 贡献：背景分析、市场分析 孙陇平 贡献：经营策略曾秋荣 贡献：建筑规划、功能划分蔡旭民 贡献：财务分析、风险分析2 导论2.1 主要内容简介2.1.1 酒店的综合条件和经营环境的调研对项目的背景条件及项目所在地的经济环境、旅游环境、酒店市场、项目地块条件作出客观的调研分析。2.1.2 项目酒店的战略定位在市场调研的基础上，确定项目酒店的客源定位、市场定位、功能定位、建筑及装修风格定位、绿色环保定位等。2.1.3 项目酒店的经营策略 在搭建的功能框架上确定管理模式策略、目标任务设定、营销策略、人力资源策略等。2.1.4 项目酒店的投资和财务分析根据当地酒店市场的特点，以投资和回报在合理范围内作出以下范畴的财务分析：投资估算、经营预测、现金流量表、投资决策评价、敏感性分析、风险分析等。2.2 策划原则2.2.1 市场导向性一个酒店最终成功与否，完全基于此产品与市场需求的结合度，我们的策划案合理结合了项目所在地的优势资源，同时充分考虑了本土市场的消费特点及未来发展趋势。本项目的论证及策划建议完全基于市场的需求，始终坚持市场导向的原则，密切关注成都市及下辖都江堰地区的经济发展趋向，为酒店建议一个最佳的市场定位和功能组合，并根据市场的客观情况提供业绩预测及投资估算。2.2.2 客观性作为中立的报告书，充分尊重了市场规律。在项目的市场调查研究过程中，我们充分采集有关成都市及都江堰酒店业的各种数据，并广泛接触成都市及都江堰相关旅游机构、政府部门、酒店从业者和消费者，就项目有关问题征询意见和建议，让报告具备较强的客观性和代表性。2.2.3 前瞻性酒店投资规模较大，投资回收周期长，而且作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必须用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。在项目的可行性研究过程中，我们有选择地对成都市及都江堰现有酒店业状况进行调查分析，以此作为参照，但更多把注意力投向未来市场发展方面，以此确定酒店的市场定位和各种功能设计。2.2.4 清晰度在策划案过程中，我们参阅了大量的资料，与众多行业人士进行交流，以期对项目开发的市场机会、市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。通过完整合理的逻辑构架，详尽务实的调查资料作为依据，严密的财务测算，来支持我们的论述与结论。因此本计划书对酒店的市场定位、业绩预期和风险防范等都有详细清晰的描述和预测。2.3 研究方法说明2.3.1 市场调查方法l 访问官方网站l 实地考察l 交流沟通l 消费体验2.3.2 对比分析法运用对比分析法研究当地酒店市场的特点，分析项目酒店与现有竞争对手的优劣势。2.3.3 SWOT分析方法运用SWOT分析法分析项目酒店的外部环境和内部环境，以期对项目酒店的状况有清晰的了解。2.3.4 敏感性分析法敏感性分析是通过分析预测项目主要因素影响因素发生变化时对项目经济评价指标的影响的一种分析方法。2.3.5 行业投资参考根据中国酒店行业的投资参考标准，为投资商设定其合理的投资决策指标。3 项目背景分析3.1 中国经济概况过去十年，中国的经济强劲增长，年均增长率介于9%至11%之间。据中国国家统计局公报：2006年国内生产总值209407亿元人民币，比上年增长10.7%。其中，第一产业增加值24700亿元人民币，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元人民币，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元人民币，增长10.3%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为11.8%、48.7%和39.5%。      下图为2002-2006年国内生产总值及其增长速度     3.2 中国的休闲度假市场世界旅游发展有这样一条规律：当人均GDP达到8000元人民币时，观光旅游飞速发展；当人均GDP达到16000元人民币时，休闲度假旅游快速发展；人均GDP达到24000元人民币时，休闲度假游成为一种生活方式。2006年，中国人均GDP超过16000元人民币，按照这个规律，中国旅游行业开始进入休闲旅游发展阶段。事实上，中国经济持续稳定快速发展始终推动着中国旅游业发展，先是上世纪九十年代起观光游的蓬勃发展，而近年来，休闲度假式旅游逐步进入国人的生活，以海滨、温泉、临湖、山地、滑雪和环城农家等地为旅游目的地，以休闲、游乐、健身、避暑和疗养为主要度假形式的休闲度假迅猛发展。2006年国内出游人数达13.9亿人次、国内旅游总收入达6230亿元人民币，分别增长15%、增长17.9%，而其中的休闲度假游所占的比重超过50%，增长速度在20%以上。也正是2006年中国国民生产总值达到21万亿人民币，人均16336元人民币，中国还存在着城乡差异和地区发展不平衡问题，沿海地区和西部大城市的人均GDP要远高于全国人均水平；同时城市居民的收入差距也不断扩大，最新数据显示8%的中国职工占据了全国55%的职工工资总额，这些因素使得财富集中在少数人手中，中国有13亿人口，即使只是 “少数人” 也是非常庞大的群体，这对于休闲度假产业来说无疑是个黄金时机！下图为2003-2006年国内、国际旅游趋势（单位：万人）3.3 成都市城市概况成都位于中国的西南部即四川省中部，是四川省省会，下辖9区4市6县，面积12390平方公里，总人口1082万。西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，投资硬环境为全国城市40优之一，是一座综合性、多功能的特大型开放城市。2005年，全市实现生产总值2371.0亿元人民币，实现进出口总额363.2亿元人民币。成都历史悠久，是中国历史文化名城。历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心。有优越的自然条件、广阔的市场、较强的工业基础和科技实力、丰富的旅游资源以及日趋完善的投资环境和人居环境，曾荣获“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“2006中国最令人向往的旅游胜地” “国家园林城市”等等殊荣。3.4 都江堰区域概况都江堰区是成都市的管辖区，位于成都平原西北，因举世闻名的都江堰水利工程而得名。全区幅员面积1207平方公里，人口58万。都江堰区是国际旅游景点,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”；有“青城天下幽”之称的青城山，是中国道教发祥地；青城山·都江堰已成功列入世界遗产名录，都江堰地区被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游区”，成为世界著名的旅游胜地。都江堰区.拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，.林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”；年平均气温15.2，空气质量和水质常年保持国家一级水平，人均寿命77.1岁,比全国人均寿命高5.7岁，获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉；都江堰渠首傍城，五条河穿城而过，灵岩山城区矗立，山水城林堰相融，人与自然和谐，都江堰区获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。 联合国世界遗产委员会专家莱斯·莫洛伊博士在对青城山都江堰申报世界自然和文化遗产评估验收时高度评价说： “青城山是东方最美妙的地方之一”，“都江堰美丽得犹如梦境”。近几年在大力发展旅游业的同时，其他经济也得到较大发展，是西南地区投资的一块热土。3.5 项目所在地旅游状况调查及分析3.5.1 都江堰的旅游资源n 影响力成都是“2006中国最令人向往的旅游胜地”， 名胜故迹众多，杜甫草堂、丞相祠堂还有最近挖掘的金沙遗址，构成丰富的人文资源。 都江堰是这个旅游胜地的重要组成部分，中国5A景区（申报中），荣获最佳中国魅力城市、中国优秀旅游城市、中国历史文化名城等众多桂冠，享誉全国；都江堰水利工程是世界水利文化的鼻祖，是改变中国历史的水利工程，也是世界上唯一仍在发挥作用的古代水利工程，青城山是中国道教发祥地，青城山·都江堰被列入世界遗产名录，也是世界著名的旅游胜地。n 自然资源都江堰区域内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。龙溪虹口国家级自然保护区（龙池国家森林公园）内有四川盆地周围唯一的高山湖泊龙池。有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物14000余种，被誉为“世界天然植物园”、“野生珍稀动物基因库”，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。n 人文资源位于成都市西郊与都江堰之间的金沙遗址，所清理出的珍贵文物多达千余件，出土象牙总重量近一吨，此外金沙遗址还有大量的陶器出土。金沙遗址是四川省继广汉三星堆之后最为重大的考古发现之一，金沙遗址的发掘，对研究古蜀历史文化具有极其重要的意义。“金沙遗址”，在沉睡了3000年之后被发掘出来，是“一醒惊天下”。通过对金沙遗址的发掘，对研究古蜀历史文化具有极其重要的意义，有可能改写成都的古代史。如今，金沙遗址被权威定性为商周时期蜀文化中心，其中的“太阳神鸟”图案已经被中国国家文物局用作中国文化遗产标志，并被“神舟6号”载入太空。都江堰水利工程是有世界著名的水利工程；青城山是中国道教发源地，青城山麓的普照寺和灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响，青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现；距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一；都江堰作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。n 环境资源都江堰森林覆盖率高达59.59，城区绿化率33，年平均气温15.2，空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人称“天然氧吧”。全市人均寿命75岁，高出全国平均水平4岁，是著名的“长寿之乡”。3.5.2 都江堰旅游经济发展的现状成都市旅游业已有长足发展，成为国际旅游业的亮点，2005年接待游客3670万人次，实现旅游收入273亿元人民币。旅游业同样也是都江堰的重要支柱产业，近十年来，都江堰每年接待中外游客均在400万人次以上，并逐年健康发展，2005年已达到530万人次，旅游业总收入达15亿元人民币。 但都江堰的旅游以观光旅游为主，基本上是“一日游”，过夜客人占的比重很少，如何充分挖掘都江堰度假养生环境，完善都江堰休闲度假设施，是都江堰地区旅游业面临的重大课题。3.5.3 都江堰旅游发展的前景厚重的文化内涵，优良的生态环境，宜人的气候，这些都是都江堰发展旅游的优势，都江堰正在致力于把都江堰建设成为“中国式养生之源”为主题的国际休闲度假旅游区，随着青城山都江堰文化遗产、大熊猫栖息地自然遗产继续深入世界；随着都江堰水文化、道教文化、中国式养生之源的不断推广，都江堰的休闲度假旅游将进入一个全新的时代。3.5.4 旅游业发展和项目酒店密切关系n 旅游业为酒店业的发展提供条件酒店业是旅游业的重要组成部分，并和整个旅游业紧密联系、相辅相成，旅游业的兴旺意味着有大量的休闲旅游的游客，为酒店业准备了丰富的客源。成都市旅游业的发展和国际化促进了整个成都市酒店业发展，而旅游业的发展是都江堰建立高星级酒店的机遇和条件，游客是都江堰现有酒店的主要客源，旅游经济的不断发展、过夜客人的不断增多是项目酒店未来市场的可靠保障。n 旅游资源是项目酒店建设的重要依据都江堰历史人文资源举世瞩目，预示着这一旅游区有高端客户的存在，避暑养生条件说明这是一个很适宜长住的地方，“天然氧吧”“长寿之乡”可以成为会议休闲度假型酒店的最大卖点。水文化和养生环境是都江堰景区的核心，项目酒店应该体现这一点。n 项目酒店对当地旅游业的发展有积极影响项目所在地的休闲度假设施落后，当地政府要建西部最著名的国际休闲度假旅游区，项目酒店的建设将为此做出有力贡献，将大大促进当地旅游经济的发展。3.6 项目地点项目酒店距成都市区50公里，位于成都下辖的都江堰城区西部、青城大桥往西500米、西距赵公山2公里，东面是二环路，北面是一环路。3.7 周边环境都江堰是个城景交融的风景城市，城在景里，景在城中。项目酒店东面是宽敞的二环路，隔路相望的是新建的具有都江堰地区风格的新住宅；南面和北面目前都未开发，景观较差，根据市府规划，将来都是风格统一的住宅区；西面是赵公山，拥有大量的自然美景，为项目酒店提供了优异的山景背景。目前整体环境农村气息浓重，尚待开发，可塑性强。3.8 交通便捷程度项目酒店东面是六车道的二环路，向南通往青城山；北面是一环路，经青城大桥通往都江堰地区市区，西面拟建高速公路通往青城山。项目酒店所在地距成都市区仅有20分钟车程、距双流国际机场仅40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽。而成都更是整个中国西北的交通枢纽，航空、铁路和公路四通八达。3.9 项目能见度项目酒店所在地地势平坦，周围建筑以住宅为主，比较低矮；项目地块在山脚下，受云雾影响小，总体上说，项目酒店能见度较好。而且周边建筑风格雷同，项目酒店将以独特风格建成，占地规模庞大，建成后给人予震撼的视觉享受。北面和东面将是宽广的大道，视野开阔，项目酒店将是都江堰地区新的地标。3.10 项目地点优劣势分析经过实地考察和分析，我们认为项目地块有以下优劣势：3.10.1 项目地块优势：n 项目地块处在著名风景区内，历史人文资源和自然生态资源得天独 厚，是旅游观光、避暑养生度假胜地，非常有利于发展度假型酒店；n 都江堰隶属于西南最大的省会城市成都，是成都市区休闲旅游最重要 的目的地之一，距成都只需20分钟车程，有稳定庞大的本地游的客源基础；n 都江堰地区政府正致力于把青城山·都江堰建成中国国际性的最佳 休闲度假旅游区，项目酒店顺应了这一旅游业发展的需要，有政策优势；n 地块宽广，地势平坦，便于建设开发和节约建筑成本，也便于酒店规划功能布局，将来各营业部门可以相当独立，也有自由拓展的空间，可以发展大型酒店；n 交通便利，北面、东面都是六车道的大道，通往各景区都很便捷，经市区接驳成灌高速，西面将拟建高速公路通青城山；n 项目地块将是都江堰地区区的一部分，相对于纯粹的景区酒店，周边配套设施较为齐全，购物休闲更为便利，出行便捷；n 项目地块尚未开发，可以自由塑造；n 项目地块以风景优美的赵公山为背景，地块开阔。3.10.2 项目地块劣势：n 成都市区和项目地块只有20分钟车程，而成都市区本身是外来游客向往的地方，吃、住、娱都比都江堰完善和有吸引力；n 项目地块离景点大门有一段距离，和都江堰景区的融合度较差；n 项目地块不在主干道上，标志性不明显。n 周边环境农村气氛重，比较落后脏乱，整洁规范还需时日；n 都江堰是以山、水著称的旅游区，而项目地块可供利用的山水资源基本没有。3.11 对项目地点的综合评价都江堰目前的酒店业不发达，一个原因是本身留宿条件的吸引力不够，另一个原因是离成都只有20分钟车程，客人可选择的空间大。但从项目地块的优劣性对比，项目地块目前状况一般，但前景美好，项目酒店有条件发展成高端酒店，势必成为项目地点最高品位的酒店来引领市场。4 酒店市场分析4.1 项目所在地高星酒店发展状况调查及分析项目所在地是成都市下辖都江堰地区，服务半径将涵盖成都市区，而都江堰现在没有高星级酒店供参照，现有的酒店和项目酒店可比性小，正在筹建的五星级酒店有大观美伦国际酒店、青城山豪森酒店和本项目酒店。所以我们将重点放在成都市现有的五星级酒店上。4.1.1 成都市区五星级酒店及的基本情况n 数量和分布成都市区目前有四、五星级酒店约17家，其中挂牌五星和五星级标准的酒店10家，香格里拉酒店、总府皇冠假日酒店、索菲特万达大饭店、凯宾斯基饭店、红珠山宾馆、鱼凫国都温泉酒店等，高星级酒店主要分布在成都二环路以内的市中心区。以下对其中六家较有代表性五星级酒店作出调查： 成都市及周边较有代表性五星级酒店的基本情况酒店/项目香格里拉酒店总府皇冠假日酒店索菲特万达大饭店凯宾斯基饭店红珠山宾馆鱼凫国都温泉酒店星级标准五星五星五星五星五星五星（准）管理集团香格里拉酒店集团洲际集团雅高凯宾斯基聘请个人聘请个人地址滨江东路9号总府街31号锦江区滨江中路15号人民南路42号峨眉山景区成都温江区开业时间2007年1996年2003年2002年1958年2004年客房数量594间433间262间482间499间182间装修档次高档高档中高档高挡中高档高档标间面积4228282820-4536房间设施水平 高档高档中高档高挡高档高档标间门市价（元/房晚）1021（试业）1400136019001280-19802000标间散客价（元/房晚）1021115310351188780-1100850早餐（元/位）2X951X1151X1002X882X88入住率85%70%80%85%75%40%餐厅数量2个4个3个4个3个3个宴会厅围数120围10围12围12围60围20围中餐包间数13个12个16个17个12个12个中餐菜系粤、川菜川、粤菜川菜、淮阳菜川、粤菜特色菜、自助餐川、粤菜中餐设施设备高档中高档中高档高档高档中高档西餐位数300人200人150人350人36人120人其他餐饮设施商务人士酒廊、大堂酒廊密西西比扒房、日本料理、大堂吧日本料理、大堂吧德国餐厅、日本料理、川香阁川菜、大堂酒廊大堂吧火锅（100位）、湖畔烧烤会议室数量22个9个8个7个10个9个大会议室（含多功能厅）容纳2000人400人420人1000人700人240人最大会议室（元/半天）2400002500020000200002000016000小会议室容纳人数30人9人15人25人15人25人小会议室收（元/半天）380012001000300015002000大厅（位数）无停业无200位歌舞厅卡啦OK房数量无25个无40个6间13间卡啦OK房收费标准无6803800元/间无10006800元/间980元/4小时580-1680元/间卡啦OK房开房率无50%无95%80%50%按摩房数11个17间12个35个6间40间按摩房收费（元/45分钟）198188380228258552158-298元/小时168-398元/1.5小时其他设施SPA、健身房、室内游泳池、瑜伽课程、网球场健身、游泳、棋牌、美容美发、台球、网球、足浴健身、游泳、棋牌、美容美发、台球、水疗健身、游泳、美容美发、水疗健身房、乒乓球、台球、羽毛球、网球、电子高尔夫，禅茶室、棋牌室、恒温游泳池浴足等。网球场、高尔夫练习场、乒乓、台球、沙弧球、壁球、网吧、发泄拳击室、棋牌（资料来源：当地旅游协会）n 成都各五星级酒店的基本状况：香格里拉酒店成都香格里拉酒店是“西南地区规模最大、功能最完善、档次最高的酒店”。位于成都商业区和旅游景区的完美结合地，地理位置的天独厚，整体建筑宏伟、内部装修豪华高档、功能完善齐全，多个项目创下成都酒店业的第一，成为成都酒店业新的标杆。此外该酒店还在突出餐饮特色、客房服务的人性化和个性化方面也下了不少功夫。拥有品牌、地理位置、硬件设施和个性化服务的优势，经营状况可想而知。总府皇冠假日酒店该酒店也是处于市中心区的酒店，位置优越，是成都较早期的五星级酒店，也是成都最早由国际品牌酒店管理公司管理的酒店。该酒店有较大规模的KTV和桑拿按摩，采取外包形式，经营情况一般。索菲特万达大饭店这是一家典型的商务酒店，酒店西式风味浓重，开业以来接待了很多外国政要，所以也有较大名气，酒店整体规模较小，配套设施和经营方式简单，酒店创收部门单一。凯宾斯基饭店位于人南立交附近，建筑雄伟，配套设施齐全，装修豪华高档。客房、餐饮、娱乐和康体都有较大规模，该酒店的娱乐和康体外包经营，不由凯宾斯基管理，生意兴隆，从酒店整体来看，该酒店是成都市五星级酒店中全面经营形势最好的酒店。红珠山温泉宾馆该酒店历史悠久，名人足迹众多，尤以环境资源最有优势：峨眉山脚、占地广大、古木幽深、湖面宽阔。作为一个疗养胜地和高端会议场所享有较高的声誉。但该酒店的温泉的规模和动感不足，只是简单的温泉浸泡，难以满足大众和家庭消费需求，对酒店的促进有限，而且酒店本身的硬件设施也没有亮点，在酒店的布局和设计上也有诸多的不合理。该酒店凭借峨眉胜景，一年中没有明显的淡旺季，这是该酒店比其他温泉酒店有高得多的开房率的最重要的原因。鱼凫国都温泉酒店鱼凫国都温泉酒店是上述温泉酒店中唯一没有优越的山水环境的温泉酒店，但其硬件设施居于温泉酒店中的前列。酒店规划合理，建筑设计、装饰和功能配置在休闲度假上体现较多，但功能配备、房型设置对市场的切合不到位，酒店临近成都市区，但周边既没有美景也没有休闲娱乐购物的商业设施，经营受到影响。n 设施设备水平成都五星级酒店酒店基本上商务会务型酒店，庄重有余，时尚休闲不足，部分酒店的设施设备已显陈旧落伍，新开或重装的酒店也没有太多亮点。大多酒店以客房、餐饮和会议为主要收入部门，所以重视客房、会议室和西式餐厅的建设，而康体、娱乐则存在不成规模、设备老化等问题成都市酒店都偏重于客房，所以房间的装修和设备较好，但也有些存在着房间偏小等问题，风格以西式商务为主，休闲和人性化不足。n 酒店管理和服务水平成都五星级酒店中现有5家酒店有国际品牌酒店管理公司的管理背景，而锦江、家园国际等本土酒店也有多年的经营管理经验，达到酒店管理输出的水平。但由于服务半径互相重叠渗透，酒店之间竞争激烈，酒店管理者之间固步自封，缺乏超前创新意识，经营管理不够开放灵活。n 房价水平和开房率从上表可以看出，成都市中心区的五星级酒店标间散客价在7001000元人民币/房晚，处于全国发达城市的中等水平。家园国际标间散客价只有五百余元，主要是该酒店既不靠商业中心，也不靠著名景区，所以普通房间价格较低，但该酒店有众多的别墅，吸引高端消费，拉高整体客房收入。世纪城酒店刚开业，其房价暂时没有参考价值。四川省2005年五星级酒店平均房价是552.23元人民币/房晚，成都五星级酒店的平均开房率和平均房价大大高于全省平均水平，凸现成都作为西南经济政治中心的优势。成都五星级酒店的平均开房率在70%以上，高于全省2005年五星级酒店的平均开房率是58.93%，也高于全国66%的平均水平。经2003年非典之后，中国旅游业全面回升，酒店业也全面看好，成都酒店业不例外，据成都酒店从业者介绍，这两年成都酒店是一片繁荣，从业者对行业越来越有信心。n 季节性酒店的季节性方面，成都酒店以商务会议为主，相对于旅游度假酒店其季节性不是很明显，一年中冬季酒店开房率相对较差。n 成都高星级酒店的发展趋势经济和旅游两个巨轮的带动下，成都五星级酒店的队伍不断壮大，到2020年，成都市五星级酒店将达到28家，国际知名品牌酒店管理公司陆续都将在成都占一席之地。本土酒店也不甘示弱，锦江宾馆已向全国近40家酒店输出管理，家园国际也已经迈出了管理输出的第一步，而加州花园的本地经营特色则已发展成著名的“九寨天堂”。会议会展酒店是目前成都五星级酒店的主流，但作为一个旅游之都，休闲旅游的不断壮大，度假型酒店的增加和商务酒店内休闲设施的增加是成都高星级酒店发展的另一大趋势。4.2 项目所在地高星级酒店客源市场调查及分析4.2.1 成都五星级酒店消费群体构成从客源的种类来看，主要有：n 到访成都的中外旅游观光客；n 参加各类会展的中外客商；n 参加省、市等各级政府的各类会议的与会者；n 各种行业会议、研讨和学习的参加者；n 到访成都的商务、公务客人；n 常住酒店的企业的高管和高级技术人员；n 娱乐休闲客。4.2.2 成都五星级酒店客源的区域结构从客源的区域划分，到访成都的旅游、商务的境外客人占相当比重，入住五星级酒店的境外客人（外国人、港澳台客人）约占三成，外国客人主要有日本人、新加坡人、美国人、马来西亚人和韩国人等，近年外国客人有较大增长。国内除四川本省外（约占30%40%），广东、上海、北京占前三甲。见下图客源结构比例：4.2.3 都江堰酒店客源入住都江堰酒店的主要客人有：n 到访景区的中外游客；n 参加各行业、各种会议的与会者；n 本地的休闲度假的客人；n 市区酒店如国堰宾馆有一些商务客。4.3 酒店主要竞争对手优劣势分析4.3.1 成都酒店市场成都市作为西南乃至中国的重要城市之一，其酒店行业发展处于高速发展趋势，现有的高星级酒店及拟建的高星级酒店数量庞大，其中不乏国际品牌酒店管理公司管理及加盟，国内及本土的管理公司也是成都市酒店行业的支柱。从现有的酒店来看，较高端的酒店有锦江宾馆、加州花园酒店（贵宾楼）、总府皇冠假日酒店、索菲特万达大饭店、天府喜来登饭店、凯宾斯基饭店、望江宾馆、家园国际酒店和世纪城假日酒店等，他们的共有的优劣势如下：优势n 交通更便捷；n 国际品牌酒店管理公司管理，有适合于大都市的网络订房系统支持；n 地处繁华的成都市市中心，有着庞大的客源资源，客流量较大；n 高端客源较多，经营项目的价格和入座率较高；n 地处繁华的成都市，酒店的宣传广告更直接，相对成本较低；n 有着庞大的人力资源，对酒店的发展较有利；n 就经营而言基本上没有淡旺季的明显分别；劣势n 大部分酒店占地面积较小，酒店的绿化和景观较差；n 地处闹市，经营自然环境较差，空气质量不佳；n 人力资源成本相对较高；n 酒店休闲项目没有特色；n 距离旅游胜地较远；4.3.2 都江堰酒店市场都江堰现有四星级酒店有3家，国堰宾馆、鹤翔山庄和金叶宾馆（目前正停业装修），都江堰目前没有五星级酒店，正在筹建的五星级酒店有大观美伦国际酒店、青城山豪森酒店和本项目酒店。目前都江堰的城市休闲配套功能匮乏，以致旅游客源以观光旅游为主，基本上是“一日游”，过夜客人占的比重很少。现有酒店共有的优劣势如下：优势n 地处旅游风景区，有较强的旅游地域优势；n 本土酒店从业者经营管理，运行成本较低； n 因其定位较低，将是都江堰地区的中低档客源的选择；n 因其开发商是本地相关职能部门企业，其行业的会议、接待等活动是其固定客源； n 已经营了一段时期，有一定的客源渠道；劣势n 档次较低，不能满足较高端客户群；n 功能设置单一，经营项目局限于客房经营，没有较成规模、较有特色的配套项目；n 管理和服务水平较差，不能与优越的旅游资源相匹配；4.4 对项目所在地酒店业的整体评价成都已建成数量较多的高星级酒店，酒店的管理和服务水平也较高，经营形势良好。成都市的五星级酒店基本上是商务型酒店，客房、餐饮和会议功能较为齐全，而休闲娱乐的规模较小，成都现在还没有高端的休闲度假酒店。酒店一般只经营客房和餐饮，而康娱部门一般都是外包，创收部门单一。而都江堰区域目前还没有真正高星级酒店，这和当地优异的旅游资源不适宜，酒店业急需大幅度的升级换代的产品。4.5 成都酒店业的现状给项目酒店的启示现有酒店状况是项目酒店功能定位和经营预测的重要依据，通过对成都酒店业的调查和分析，项目酒店得到这些启示：n 水文化和养生环境是都江堰最大的特色，项目酒店要充分体现这一点，这将使项目酒店具有广阔的市场号召力；n “金沙文化”n 项目酒店应休闲度假和旅游会议为市场目标，按五星级的高标准建成，成为成都市第一家休闲度假型的五星级酒店，开创都江堰酒店业的全新时代；n 客房、餐饮和康乐休闲项目将是项目酒店的主要创收项目，高档的多规格的会议设施是必不可少的，而考虑到度假型酒店的特点，KTV的数量则不宜过多。n 项目酒店的主要创收部门都应该自主经营，以取得更大的投资回报率。4.6 项目酒店的市场前景随着整个成都市经济、旅游的发展，商务旅游、休闲度假旅游将快速发展，高星级酒店也将逐年增加，五星级酒店到2020年将达28家之多，而都江堰区域内也将有包括本项目在内的3家五星级酒店，市场的竞争将越来越激烈。但酒店业的发展将促进旅游和经济的近一步发展，项目酒店的建成将改变都江堰无高星级酒店的状况，改善景区的休闲度假设施，促使更多的过夜客人，为都江堰的旅游业和整体经济的发展发挥作用。休闲度假游是旅游业发展的一大趋势，崇尚自然，返璞归真是现代都市人的追求，项目所在地有得天独厚的自然人文资源，相对市区商务型酒店有自然环境的优势，而且项目酒