镇江商业地产分析报告.doc

镇江商业地产分析报告报告人：墨房 完成日期：2011年7月目 录说 明4一、镇江商业地产发展简述5二、镇江商业地产产品分布情况71.各片区数量占比分析72.各片区体量占比分析93.镇江商业地产定位分析11三、镇江商业地产成交情况分析131.成交量分析132.成交价格分析173.套均面积分析20四、镇江商业地产产品特征分析22Ø商业街商铺22Ø市场类商铺22Ø社区商铺23Ø住宅底商23Ø百货商场23Ø购物中心24Ø商务写字楼24Ø交通设施商铺25五、镇江商业地产销售模式分析26六、镇江商业地产招商模式分析28七、镇江商业地产运营模式分析31Ø租金分析31Ø运营模式分析32八、镇江商业地产发展总结34Ø商业格局分析34Ø其他因素35九、镇江商业地产未来发展趋势分析37Ø规划因素37Ø土地因素38Ø产品定位39Ø市场需求40十、资料一览41说 明本文主要涉及镇江商业地产的发展、片区规划、近年销售情况，未来发展等内容，不包含镇江市民GDP、零售业业绩、市民购买力等数据分析，如读者需要相关数据可查询镇江年鉴，本文不做涉及。本文主要涉及镇江市内五区商业情况，市内五区为京口、润州、丁卯、丹徒、大港，其他丹阳、句容、扬中不在本文讨论范围内。此外，本文内包含的一切建议和评论均属个人意见，不含有任何其他成分，如因本文发生的一切责任，与作者无关。本文仅供读者参考。本次统计数据中仅包含但不全部含有镇江市内五区商业地产，分别如下：京口片区：镇江商业城一店、镇江商业城二店、镇江八佰伴、苏宁广场、红豆购物广场、大祥时尚街、大市口名品街、大市口联富商城、太和广场、第一楼街、我家山水龙吟坊、丹徒大厦、新世纪商厦、欧尚卖场；润州片区：望京天地、大润发卖场、九润商业广场、潮流干线、958广场、旭辉时代城、中浩国际广场、国信·宜和、镇江万达广场、常发财富广场、镇江东方伟业广场、西津渡商业街、金山宝地、滨江商务公馆、镇江国际工业品城、颐高；丁卯片区：亿都家居建材城、星宝汽配城、镇江义乌小商品城、亚太广场、镇江食品商城、沃得购物广场、永隆Shopping Mall；丹徒片区：申华商务广场、宝龙城市综合体、铭基商贸城；大港片区：益华广场；一、镇江商业地产发展简述镇江位于长江三角洲经济圈，距离南京、常州约65公里，距离扬州20公里，距离无锡月100公里，属于长三角经济发展腹地。但是镇江的商业地产发展却非常滞缓。在上个世纪七八十年代，镇江商业主要位于大西路沿线，当时大西路属于镇江市区主干道，商业主要是以传统的百货商店为主，除了鼎大祥以布料品牌驰名镇江外，没有任何其他品牌商店。周边配以工人电影院、大华电影院等单一娱乐设施，就构成了当时古老的、但是繁华的商圈。在那个时期，镇江凭借大西路商业街建立了“省城”的地位，属于当时的商业发达城市。但是好景不长，随着镇江市政府迁往正东路，逐渐形成了围绕大市口至中山桥沿线的新商业街，逐步取代大西路商业街的地位，当时丹徒大厦、商业大厦、商业城陆续诞生，形成了一定的商业规模。但是错误的商业定位和规划成为镇江商业发展近20年的桎梏。早在镇江人耳熟能详的商业城诞生之前，商业大厦已经成为镇江大市口商圈的主要组成，当时主要是以中端百货类商品为主，是镇江人气最旺的商场之一。而镇江商业城的诞生并没有和商业大厦形成业态互补，相反成为商业大厦的有力竞争者。同样是以百货类商品为主，同样是中高端定位，而在商业大厦之后开业的商业城占据了交通、环境和动线设计上的优势，在短时期内，商业城取代商业大厦成为镇江的核心商业项目。虽然之后商业大厦再度整改，但依然无法撼动商业城的核心地位，最终走向倒闭。也正是于此，建立了商业城当达15年的统治地位，镇江人也在这段时期内形成了固有的消费观念，诞生出了镇江特有的围绕大市口单个商圈的习惯性消费模式。随后，红豆购物广场、第一楼街、望京天地等商业项目也只能惨淡收场，似乎镇江的商业消费只需要一个大市口就足以饱和，而随着大润发卖场的开业，大市口中山桥商圈达到前所未有的高度，几乎可以说成为镇江市民消费的唯一场所。直到2007年、2008年，随着镇江新城规划和市行政中心南移工程，商业地产在镇江如雨后春笋，开始采取一种爆发式的增长方式，短短两三年时间，八佰伴、沃尔玛、欧尚、万达、中浩、常发、东方伟业、苏宁、九润、颐高等等数十个商业项目陆续进入镇江，镇江的商业地产迎来了前所未有的发展和挑战。二、镇江商业地产产品分布情况1. 各片区数量占比分析数量京口14润州16丁卯7丹徒3大港1从镇江市内各个片区商业地产数量占比情况看来，镇江商业主要集中在润州片区和京口片区，这两个区域属于镇江城区中心位置，也是镇江人口最密集地区。该片区商业主要是零售百货、一站式城市综合体、商业街商铺为主。紧随其后的是丁卯片区，丁卯片区和大港片区合称镇江新区，在近几年新区规划发展下，丁卯片区逐渐形成了镇江专业市场集群，包含有星宝汽配城、镇江亿都家居建材城、镇江义乌小商品城、镇江食品商城、镇江亚太广场五大市场为支撑的专业市场，与零售百货和一站式城市购物综合体项目形成了明显的区分。2. 各片区体量占比分析片区体量（）京口片区792000润州片区1275945.49丁卯片区944858丹徒片区99394.9大港片区228121目前，镇江商业地产总体量（包括专业市场、大卖场、百货商场、城市综合体项目，不含有街铺）达到了3340319.39，其中以润州片区和丁卯片区商业体量最多，相反在商业数量上占据优势的京口片区反而落后于丁卯片区，造成这一现象的主要原因在于京口片区商业业态大部分是以百货类为主，商场体量较小，而丁卯片区却基本上都是专业类市场，这些市场有一个共同特点就是经营业态相对单一，但是其仓储、物流、展示等相关配套设施齐全，总建筑面积较大。而润州片区在数量和体量上均稳居第一，一方面是润州片区近几年商业项目越来越多；另一方面润州片区近几年引进的大部分商业类型为城市综合体项目，体量均接近或超过10万平方米。由此也可以看出，未来镇江城市消费的重心将逐步向润州片区转移，镇江市区第二商圈将在润州片区形成。3. 镇江商业地产定位分析定位数量低端消费层6中低消费层18中端消费层3中高消费层11高端消费层2镇江目前的商业地产中各个商业项目的定位较为合理，以中低端至中高端消费层为主，占比达到72%。不过需要指出，在2008年或之前，镇江基本上没有中高端消费场所（除了商业城），主要是以中低消费层为主。由此也可以看出，随着近几年的发展，镇江的商业氛围较好，发展也相对较快，并且镇江市民具有一定的消费需求，商业项目定位也由低端逐步向高端发展。其中发展最快的是润州片区，九润商业广场、旭辉时代城、958广场、中浩国际广场、镇江万达广场、常发财富广场、西津渡商业街、金山宝地、镇江东方伟业广场等在近几年时间内云集于此，为镇江带来了大量的中高端消费场所，而丁卯片区五大市场的发展也成为镇江新区商业地产发展的主要支柱，形成了镇江批发零售市场集群。三、镇江商业地产成交情况分析1. 成交量分析Ø 市区商业地产成交面积分析镇江商业地产成交面积在2009年下半年达到最高点。其后，由于2009年下半年爆发式增长，市场供应量不足，出现成交面积的明显下滑，不过整体市场氛围基本保持稳定，虽然成交面积下跌，但由于丁卯片区商业基本以中小投资者为主要目标群体，其户型面积较低，成交量保持平稳，成交情况比较乐观。Ø 市区商业地产成交量分析成交量统计由2009年1月统计至2011年6月，有上表走势可以看出，镇江商业地产成交量是从2009年下半年开始逐渐上涨。值得指出的是，2009年下半年丁卯五大市场中除星宝汽配城和镇江食品商城未开盘销售外，其他三大市场成为镇江商业地产成交量得主要来源，而在此时期，市区内除了中浩国际广场、第一楼街、我家山水龙吟坊等部分商业地产少量销售外，几乎无其他商业地产销售。至2010年才陆续有镇江万达广场、九润商业广场等城市综合体项目参与销售。从成交量走势来看，2009年下半年，在房地产投资市场一片大好的影响下，镇江商业地产成交量也出现了明显增幅。此后，虽然政府部门出台相关针对房地产投资市场的打压政策，但是主要集中在住宅商品房市场，相反商业地产反而成为投资者的新宠。在这一基础下，镇江商业地产的供应量成为主导成交量走势的关键。随着镇江义乌小商品城、镇江亚太广场、镇江亿都家居建材城二期、镇江食品商城一期等商业项目陆续售罄，2010年下半年开始，商业地产成交量出现明显波动。Ø 各片区成交量分析从上表可以明显看出，2009年2010年期间，镇江市内各片区商业地产成交情况出现明显下跌，除丹徒片区外，其他各片区均有所下降。此外，丁卯片区是镇江商业地产主要成交区域。一方面是由丁卯五大市场开发模式所决定的，因为丁卯片区属于未来镇江专业市场集群，该片区几乎所有商业项目均是采取出售形式，并非像百货商场等采用开发单位自持的经营形式。因此，丁卯片区成为镇江商业地产成交的主要区域。不过需要指出，虽然丁卯片区成交量为镇江之最，但是由于大部分属于浙商开发，主要瞄准中小型投资者，因此其套均面积很低，此外，该片区主要以出售为主，而润州、京口等片区商业项目存在不少自持经营、只租不售的形式，这也是为什么虽然丁卯片区成交量最高，但商业地产体量却比不上润州片区。2. 成交价格分析Ø 销售总额分析从镇江市区商业地产成交总额走势可以看出，镇江商业地产成交情况保持稳定上升。2010年上半年和2011年上半年出现成交总额下滑趋势，主要原因是在于供应量下跌，由2010年下半年供应量上涨后，成交总额出现的明显上升可以看到，镇江商业地产销售潜力依然巨大。Ø 成交均价走势分析从成交均价走势中可以明显看出，镇江商业地产成交均价逐年上涨，保持平稳上涨态势。不过需要指出，虽然从2009年1月至2011年6月期间镇江市区商业地产保持平稳上升。但是再此期间需要指出的是，2010年下半年开始，由于丁卯片区一直作为镇江商业地产销售的主要区域，其供应量不足，九润商业广场、镇江万达广场等城市综合体项目成为商业地产销售主要来源，其价格相对较高，对于成交均价上涨产生一定影响。但尽管如此，镇江商业地产成交价格依然保持平稳上涨。Ø 各片区价格分析从各片区商业地产成交均价走势中可以看出，2009年京口、润住、丁卯三个片区成交均价相差不大，丹徒片区和大港片区由于商业体量较少，地广人稀，商业氛围不够浓厚，成交价格也相对不高。但是到2010年，成交价格各片区均出现了明显涨幅，润州片区由于镇江万达广场、九润商业广场等几个大型商业项目的销售，成交均价暴涨133.48%。需要指出，丁卯片区商业基本以出售返租形式为主，套均面积较小，适合中小型投资；京口片区和润州片区均有部分商业采用只租不售的形式，而出售商业一般为单价较高、面积较大的城市综合体项目；而丹徒片区和大港片区则主要是住宅楼盘底商销售为主，这也是造成丁卯片区成家量较大，但润州、京口片区商业体量较大，丹徒、大港片区成交价格较低的主要原因。3. 套均面积分析Ø 市区商业地产套均面积分析从市区商业地产套均面积走势中可以看出，到2010年上半年为止，镇江商业地产套均面积呈现出明显的下跌趋势，说明在早期以丁卯五大市场为商业地产主要销售来源，由于其专业市场的定位属于中低端商业产品，目标群体主要是中小型投资者，因此产品面积发展倾向于低单价，小面积，低总价的小户型为主。但是随着2010年下半年镇江万达广场开盘销售，高单价、大面积、高总价商铺的出售使套均面积再度上升，其针对的客户群体明显不同，主要针对高端客户，形成了镇江商业地产投资市场东西区域和投资人群层次上的划分。Ø 各片区套均面积分析从镇江市区各片区商业地产成交套均面积情况可以看出，丁卯片区主要是小户型、低总价投资产品，京口片区和润州片区产品户型面积相对较大，除了部分商业项目出售的原因之外，还因为住宅楼盘底商一般作为门面房销售，面积均比较大。丹徒和大港片区目前没有出售的商业项目，成交的营业性用房主要集中在住宅楼盘底商销售，因此其套均面积均比较大。四、镇江商业地产产品特征分析Ø 商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。比如大市口名品街、大市口联富商城、第一楼街、我家山水龙吟坊、西津渡商业街等等均属于这种形式，镇江市区这种形式的商业地产约占12.20%。虽然体量不大，但是需要指出的是，在镇江金山湖景区规划中将在北部滨水区打造金山湖景点，特色商业街是未来镇江商业地产发展的一个趋势。Ø 市场类商铺在这里，本文所提到的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，比如丁卯五大市场：星宝汽配城、镇江亿都家居建材城、镇江义乌小商品城、镇江亚太广场、镇江食品商城、丹徒大厦、新世纪商厦等。这部分商业在镇江的体量也不大，约为17.07%。这其中有规划中本身就定位成市场类商铺，如丁卯片区在规划中即为镇江未来专业市场集群，但是也有如丹徒大厦、新世纪商厦等，原先为百货类商业，但是由于经营和竞争问题，几经变迁，最终形成了如手机卖场、电器卖场等形式的市场类商铺。Ø 社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。这部分商铺由于基数较大，本文没有详细讨论。基本来说住宅楼盘均含有配套商业，一般以内街铺和街铺的形式体现，基本属于门市房。目前比较成熟的社区商业有三茅宫社区、桃园社区、花山湾社区、李家大山社区、东吴新区社区、江滨新村社区等成熟小区，近几年新建楼盘中，除风景城邦社区外，基本上还没有形成成熟社区商铺的规模。从目前镇江市区的居住规划来看，未来丹徒片区由于属于规划中的居住区域，将会成为社区商铺的密集发展区。Ø 住宅底商住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。对于住宅项目来说，这部分商业体量在整个项目中的占比很小。不过几乎每个住宅楼盘均包含住宅底商，并且住宅底商基本全部属于门市房，以社区配套商业为主，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小，逐渐成为商铺投资者的重点关注目标。Ø 百货商场百货商场指的是经营百货类为主的百货商城，包含有珠宝、钟表、鞋帽、服饰、箱包等等百货业态。如镇江商业城一店、镇江商业城二店、太和广场等等均属于这类商业项目。这部分商业在镇江商业地产中占比较大，约为21.95%。这部分商业项目主要是商圈配套商业，属于商圈中的主要支撑成分。不过除镇江商业城二店外，基本上近几年镇江商业已经向着一站式购物中心的模式发展，这部分商业类型开发体量已经逐渐减少。Ø 购物中心在本文讨论中，主要指的是Shopping Mall、城市综合体、一站式购物中心等。这部分商业类型是逐渐目前发展的主要方向，如镇江东方伟业广场、镇江万达广场、苏宁广场、常发财富广场、镇江八佰伴、益华广场等等均属于这一部分。这部分商业项目都包含影城、超市、百货、KTV、电玩、餐饮、商务会所等等业态，投资量一般较大。但是就目前的发展和商业布局来看，镇江京口片区和润州片区基本饱和，甚至已经存在部分地区同类商业扎堆的现象，不排除早期镇江商业城和商业大厦同类竞争的案例再次发生。Ø 商务写字楼商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。镇江的商务楼和写字楼发展非常缓慢，基本上没有成规模的商务办公区域，但是随着近两年商业项目的不断引进，大部分都建有配套的商务办公楼，SOHO、LOFT等形式的办公用房陆续出现。目前镇江较为规范的办公用房有滨江商务公馆、镇江万达广场SOHO写字楼等，而如常发广场、镇江东方伟业广场酒店式公寓形式的商业或办公用房稍微偏离了专业写字楼的方向。需要指出的是，由于写字楼发展缓慢，商务写字楼配套商业也相应不足，但是从镇江万达广场SOHO写字楼的几乎开盘即售罄的情况来看，镇江对这部分需求依然巨大，未来具有一定的发展潜力。Ø 交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。镇江目前无地铁、无飞机场，所谓交通设施商铺主要是指新火车站南广场、潮流干线、高铁南站广场等商铺。这部分商业主要以车站巨大的人流量为消费群体，主要以餐饮、特色商品为主，由于镇江交通设施较少，因此规模也不大。五、镇江商业地产销售模式分析Ø 只租不售“只租不售”模式是商业地产逐步为人认同的发展趋势。但是这种模式要求开发企业拥有较为雄厚的资金实力和运营经验，同时对商业项目地段要求也较高。镇江商业项目中，如镇江商业城、镇江八佰伴等均属于该类。但是此销售模式在镇江较少，大部分商业项目均选择出售或租售结合的销售形式。Ø 出售镇江商业地产中，完全出售的体量较大，主要是以丁卯片区市场类商业为主。如镇江亿都家居建材城、星宝汽配城、镇江义乌小商品城、镇江亚太广场、镇江食品商城、镇江国际工业品城等等都是以出售为主。该模式主要是浙商的销售模式，往往采取返租形式作为出售卖点。该模式具有较大的投资风险，对投资者而言，返租期结束后租金很有得到保障，而开发企业在销售完毕之后，基本收回投资资金转向下一项目，为投资者带来较大风险。Ø 租售结合租售结合是目前镇江在建的购物中心的主要销售模式，如镇江万达广场、镇江东方伟业广场等城市综合体项目均属于租售结合的销售模式。该模式主要是出售部分零售类商业，如餐饮、潮流服饰、钟表饰品等业态，保留大面积难以出售的业态，如大型超市卖场、电影院、KTV、电玩城等业态。该模式镇江市场采用较多，也容易让投资者也较为认同和接受。六、镇江商业地产招商模式分析目前镇江出现的招商模式主要有：万达模式、益华模式、扫荡型模式、借势型模式、广告型模式、体验型模式等。Ø 万达模式万达模式主要是镇江万达广场的订单式商业模式。订单模式主要通过联合协议，租户首先和万达签一个联合发展协议，约定相关条款，包括目标城市选择、面积要求、租金条件等等。之后为实现快速发展，万达和与自己签署联合发展协议的租户约定，全国除北京、上海外，其它所有城市采用平均租金，不再就单个城市租金水平进行谈判。万达根据租户需求量身定制设计风格，在主力店租户先签合同或确认书，然后万达才开工，约定不论租户是否开业，建成后三个月开始计租。该模式让万达和商家形成了商业联盟，彻底解决了商业地产的招商问题，让万达做到满铺开业，形成连锁效应。Ø 益华模式益华广场目前落座于镇江大港新区，该商业目前尚未招商。益华广场的招商模式基本上属于自营模式，具有自营的酒店、百货、KTV、电玩城等等诸多业态。实际上，益华模式是商业地产发展的最终模式，但是对于开发企业的资金和经营提出更高的挑战，对于开发企业承担的风险较大，具有不可复制性。Ø 扫荡型模式该模式采取大范围宣传，大范围推广，大范围招商。丁卯新区的专业市场集群基本属于此类形式。如镇江义乌小商品城，由于经营小商品业态为主，基本上全国范围招商，不问优劣，招来即可，此类招商效率较高，适合低端档次商业项目招商，但是存在较强的流动性。一批商家招来之后，如经营不善则撤租再招下一批商户。Ø 借势型模式商业项目招商基本上都或多或少的涉及借势型招商模式。一般通过主力店的签约，借助名牌效应扩大招商规模，例如镇江万达广场、常发广场、九润商业广场、镇江东方伟业广场等等，一般主力店为大型超市卖场、五星级酒店、一线影院、高档餐饮或其他高端品牌等等为主。另外，借势型模式还包含借助地段优势，分析商业消费人流等等形式，通过已有的优势资源支撑，拓展新品牌的招商进度。Ø 广告型模式广告型模式适合地区范围内针对性招商，目前镇江该类招商模式并不多，主要是招商专员扫街招商，结合大量广告宣传的较少。目前镇江拆迁量较大，部分原有的商业街拆迁后无经营位置，此模式较为适合针对该部分商户招商。该模式运用较为成功的是紫阳花园项目，虽然该项目为住宅项目，但规划中含有一栋商业楼，虽然体量较小，但通过这种模式完美实现出售和招商。Ø 体验型模式体验型模式主要运用较多的是镇江万达广场，该模式不仅仅局限于招商，也同样适用于销售。在万达广场早期出售过程中，举行了“万达中国行”活动，带领意向客户参观各地万达成功项目，体验万达广场的繁华和投资潜力。此模式仅仅适用于具有成功案例的商业地产，或者是消费习惯相近、地理位置相似、项目规划相同的商业项目。七、镇江商业地产运营模式分析Ø 租金分析项目名称地理位置经营模式租金镇江八佰伴京口片区联营+租金2-4元/天红豆购物广场京口片区租金0.7-3元/天大祥时尚街京口片区租金4-8元/天太和广场京口片区租金7.5元/天第一楼街京口片区租金2-3元/天欧尚卖场京口片区租金5-7元/天大润发卖场润州片区租金8-15元/天镇江万达广场润州片区出售+租金未定金山宝地润州片区租金2.5元/天沃得购物广场丁卯片区租金2.5-3.5元/天（以上仅本人调查到的数据分析，不包含全部商业）从调查到的目前镇江商业项目租金情况来看，商业地产租金呈现“中间大两头小”的形式，集中于镇江大市口至中山桥沿线商业项目租金均较高，而向东和向西延伸，租金逐渐降低，主要和镇江长期单个商圈和市民消费习惯有关，大市口商业圈较为成熟，新建商业项目很难形成有力的冲击，因此租金普遍较高。而向东和向西延伸租金降幅较为明显，如红豆购物广场仅为0.7-3元/天，而金山附近也降至2.5元/天。因此从镇江目前商业地产租金情况来看，在以镇江万达广场为中心的第二商圈形成后，将会有明显的改变，东部片区由于缺乏大型综合商业项目作支撑，改变较小，但西南片区随着第二商圈形成和新行政中心投入使用（如镇江体育场等），商业氛围将进一步提升，随着行政和商业双中心的优势，未来商业价值将会有大幅度提升。Ø 运营模式分析商业地产的运营模式和销售模式戚戚相关。一般情况下，如果开发企业采取只售不租的销售模式，诸如镇江义乌小商品城、镇江亚太广场等，开发商只销售、出让产权，销售完成后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，属于旧有商业地产开发的普遍经营方式，虽然开发商快速回收投资，但是不利于商场的统一管理，容易形成商场管理失控。这也是当初镇江义乌小商品城打折、促销等等活动无法持续进行的主要原因。其次，只租不售模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值，在具体操作方式上，租赁模式又可以氛围整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式，也有与商业企业刑场战略联盟，构成联营形式。在镇江此类主要有镇江商业城、镇江八佰伴等百货商城为主。再次，不售不租模式是指一些商业地产开发商对旗下的商业物业不出售也不出租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。开发商自主经营，既是所有者，也是经营者，在商业经营中具有一定的优势。但是对于开发企业要求较高，目前镇江仅益华广场采取该模式，但也并不是完全自主经营。最后，租售结合模式，指的是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。该模式中，开发商掌握大部分产权，出售只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主题，发挥品牌效应，将低楼层分割后出售，即“主力店+辅营区”的模式，通过主力店品牌商家的进驻提升辅营区的销售价值。是目前镇江大部分在售商业所采取的主要经营模式，如镇江万达广场、九润商业广场、镇江东方伟业广场、常发广场等等均采取该经营模式。八、镇江商业地产发展总结Ø 商业格局分析丁卯新区是近几年镇江市区的重点发展区域，其商业规划中主要以五大专业市场支撑，分别镇江食品商城、镇江义务小商品城、镇江亚太广场、镇江亿都家居建材城、星宝汽配城五大市场。这五大市场都是专业类大型市场，并非时下集购物、休闲、商务、娱乐等为一体的城市综合体。丁卯五大市场的开发和运营大部分为浙商投资，主要集中了家居建材、五金电器、灯饰灯具、食品批发、义乌小商品以及汽车配件等业态，经营模式以低价格的批发主线为主，虽然经营业态相对单一，但是同一业态品种繁多，形成了同一业态从低档到高档的需求梯度，成为镇江的专业市场集群。而京口和润州片区形成了镇江主要购物中心，该片区商业以百货商场、购物中心、城市综合体、一站式Shopping Mall等等形式为主，配合商务办公设施，形成镇江未来的商务金融中心。此外，丹徒和大港片区商业发展较缓慢，丹徒片区主要是未来居住集群区域，该片区主要以社区商业为主，配合少量购物中心项目。而大港片区商业项目相对匮乏，基本没有任何大型商业项目，目前仅益华广场进驻，该片区为镇江工业密集区，未来具有一定的发展潜力，但目前商业价值仍未显现。Ø 其他因素镇江商业在近15年时间内发展缓慢，而在近3年时间呈现爆发式增长，尤其京口和润州片区，新增项目达到29个，快速的扩张带来各个项目之间消费群体的争夺。镇江全市近300万人口，但是人口增长速度缓慢，平均每年人口增长近5万人左右，虽然镇江消费水平逐年提高，但是大部分新增项目还在筹建阶段，尚未开业，开业之后经营状况尚属未知。而快速扩张造成了镇江商业地产一片大好的假象，也引发镇江商业地产的投资热潮，形成目前供不应求的投资局面。但是长远来看，丁卯新区五大市场由于是专业市场，培育期较长，眼下很难判断未来的经营状况。而京口片区和润州片区新建商业项目形成了扎堆现象，如青年广场附近集聚了九润商业广场、旭辉时代城、958广场等项目，黄山附近集聚了镇江万达广场、中浩国际广场、国信·宜和、常发广场、火车站南广场潮流干线等项目，大市口在建的有苏宁广场、大市口名品街等，同时还有镇江商业城、八佰伴、第一楼街等开业项目。这些项目的扎堆对于各个商业项目的定位和招商提出了考验，同类商业项目的竞争不可避免，因此镇江商业地产未来能否合理发展还是未知数。九、镇江商业地产未来发展趋势分析Ø 规划因素未来镇江北部滨水区将规划城以生态旅游为主的产业集群，西部将以生活居住区域为主，东部主要以产业工业发展为主。由此可以看出，未来镇江将形成以京口、润州为核心的北部购物中心消费区域，建议城市综合体、购物中心等等形态为主。西部将以生活配套、社区消费等生活配套商业为主，东部将主要是商贸洽谈、商务办公等商贸商务商业为主。Ø 土地因素目前镇江拆迁工程加快，但是涉及到市中心区域的较少，京口片区和润州片区可出让土地已经不多，商业项目更加稀少，而目前镇江大部分商业项目基本落成，第二商圈规模也基本成型。无论从规划或者土地存量来说，短期内不太可能再在市中心区域出让商业地块。相反，丹徒片区和大港片区存量土地较多，商业项目稀少，尤其丹徒片区作为未来镇江居住密集区域，商业项目还具有一定的发展潜力。因此，未来大港片区和丹徒片区可能会有商业用地出让。Ø 产品定位当前，镇江新建的商业地产主要是以丁卯五大市场为首的专业市场、以万达广场为首城市综合体项目、以大润发为主的商业卖场等。而目前特色商业街仅仅只有西津渡和我家山水-龙吟坊，而随着未来滨水区规划，特色商业街将是一大发展趋势。主要将集中于滨江沿线和辐射内区域。镇江目前缺少特色餐饮街、特色商品一条街、休闲娱乐一体的中高消费商业街。Ø 市场需求从目前镇江在建和已运营的商业项目来看，以购物中心、城市综合体、百货商城等为主的商业项目基本达到需求饱和，目前在营的高端项目较少，仅八佰伴和所谓的镇江商业城二店，但是高端品牌仍然匮乏，相信随着国信·宜和纯高端业态开业后将有所改变。中低端商业在镇江东方伟业广场、九润商业广场等项目开业后，也基本饱和。而以万达广场为首的中高端项目也陆续填补市场空白。从各个商业集群所占区域来说，基本覆盖了京口片区、润州片区、丁卯片区，目前除丹徒和大港之外，其他片区商业项目基本能满足市民需求。但是对于特色餐饮、休闲娱乐一条街等形式的商业项目仍然具有较高需求，这也是未来镇江商业发展的一个趋势。十、资料一览见附件