园商业步行街正文.doc

第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：娄底春园商业步行街。2、建设地点：娄底市南贸街（氐星路新星路）、春园路（长青街乐坪街）。3、占地面积：77884m2，其中商业用地22219 m2,停车场及车道11756 m2,绿化用地14130 m2,其它用地29779 m2。4、建筑面积：69421 m2，其中商业面积56658 m2,公共交通及辅助面积12763 m2。5、主要建设内容：1）拆除南贸街东至市政府北门、西至氐星路，春园路南至乐坪东街、北到长青街所属春园商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物。拆迁范围内土地面积约117亩（77884 m2），拆除建筑物总面积48775 m2。2）新建娄底春园商业步行街。6、工程总投资（不含财务费用）：19801.08万元。7、资金来源：本项目建设资金全部由招商引资解决。8、经济效益：1）税后利润：本项目全部建成后，累计销售利润8127.16万元,税后利润2959.66万元。2）投资利润率41.04%。3）投资利税率49.38%。4）税前全部投资财务内部收益率（FIRR）57.95%；税后全部投资财务内部收益率24.59%。5）全部投资财务净现值FNPV（7）：税前6342.79万元，税后3248.12万元。）静态投资回收期2.61年。二、建设单位投资业主：娄底市城市建设投资开发有限责任公司。拆迁业主：娄底市安泰城镇房屋拆迁有限公司。三、可行性研究报告编制依据1、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、娄底市人民政府春园商业步行街区拆迁安置方案（讨论稿）；4、上海同济大学设计的娄底商业步行街规划方案设计；5、娄底市春园商业步行街区国有土地使用权及开发建设权出让招标书（讨论稿）；6、有关各专业的国家设计规范；7、项目单位提供的各项基础资料；8、经济环境及市场调查；9、娄底市春园商业步行街工程建设指挥部关于娄底市春园商业步行街工程建设实施方案（送审稿）；10、有关会议记录等。四、可行性研究报告编制范围根据娄底商业步行街初步规划方案，本投资策划工作范围主要是市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业建筑及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。五、结论及建议1、结论:1）娄底春园商业步行街区项目的开发，适应我国城市快速发展的潮流，将成为展示娄底市城市经济实力与城市活力的大平台，成为吸引无限商机的开放体系和集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体,对提高城市品位和城市职能、城市形态，繁荣全市商业和推动经济的发展，改善城市居民生活质量等方面发挥重要的作用,因此建设此项目是十分必要的。2）从娄底春园商业步行街区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看本项目建设是可行的，也是合理的。项目建设时间短（18个月），经济效益较高，税后利润2959.66万元，全部投资利润率41.04%,投资利税率49.38%,财务内部收益率税前为57.95%，税后为24.59%,均大大超过同期贷款利率和基准贴现率,投资回收期2.61年,说明从经济上看建设是可行的。2、建议：项目开发规模比较大，投资比较多，超过了娄底以往建设的其他商业步行街，牵涉面比较宽，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动，协调好建设区内和周边有关单位、居民的关系，认真做好拆迁安置工作，安排好拆迁户住所和生活，各方面的力量拧成一股绳，同时，要严格把好施工质量关，保证施工质量，多快好省地完成建设任务。第二章 市场分析与营销战略一、市场分析1、娄底市商贸业现状与前景分析2003年，全市共实现社会商品零售总额78.83亿元，比上年增长8%。全市大中型商业网点已发展到156个，年销售额19.4亿元，其中娄底城区56个，年销售额6.5亿元；全市共有批发零售商业和餐饮服务业网点3.8万处，从业人员19.2万人，其中娄底城区8619处，从业人员4.3万人；全市各类商品市场已发展到140多个，总成交额22亿元，其中娄底城区25个，总成交额7.3亿元。娄底城区乐坪、娄星、氐星、长青等几条主要街道及涟钢部分街道的区域内共有各类市场25个，商场259个，大小超市58个，服务、餐饮、娱乐网点829个，其他行业商业设施1744个，商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。综观我市商业网点和商品市场的发展，其主要特点：一是商业网点发展迅速，区域性商贸中心的框架基本形成。随着我市城市建设步伐的加快，在市区已形成了以清泉广场为商业轴心，以银海商业广场、火车站广场、金都商业大厦、涟钢青山居住区为外环的商业格局；二是现代零售业迅速发展。近两年来，超市、连锁等现代商业取得了较大发展，特别是新一佳、步步高、心连心、肯德基、佳惠、桂林人、重庆苏大姐等省内外知名企业的进入，进一步提升了我市流通服务设施的档次，改善了消费环境，带动了整个流通产业的升级；三是商品市场规模迅速扩大，大中型市场建设明显加快。到2003年，城区共有交易过亿元的大中型市场4个，具备12年内过亿元潜力的商场、超市、物流企业5个以上；四是商业发展势头强劲，扩张迅速。我市目前的中小型商场、超市，特别是现代零售业，大多是近两年里迅速发展起来的，一般小型网点更似雨后春笋般活跃。从目前调查的情况看，这种发展强势丝毫不减，继续发展扩张内力十足；五是经营环境进一步改善，交易秩序明显好转，这将极大地促进我市商贸业的发展。随着娄底区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，娄底区域商业中心的地位将更加明显。特别是随着全省工业化“十大标志性工程”之首的涟钢超薄板项目等一大批骨干重点项目的建设和投产，娄底市商业必将出现飞跃式发展。预计2005年全市社会商品零售总额将达到95亿元。但是，目前我市商贸业还没有超大型旗舰性商业航母，急需建设、培育具有强大吸引力和辐射力的名牌商业城。这为建设春园商业步行街项目酿造了良好的契机。2、娄底市商业用房现状与市场需求2003年娄底市商业用房开发投资3370万元，施工面积74158，其中新开工21896万，竣工面积10917万，商业用房预售、销售面积42236万。商业用房开发与需求同步增长，市场需求呈现出以下特点：1）地理位置好、地段佳的商业门面供不应求，娄底市底星路、长青中街相交的黄金商圈沿线所有门面基本已告售罄，并且需求仍在不断增长。2）从销售价格来看，地段好、中高价格的门面大受欢迎，如清泉名店、九亿步行街等处门面已全部销售完。3）从门面结构来看，单个门面建筑面积40左右较受欢迎，但30以下的销售最快。4）商业用房市场对地理位置好，具有一定文化底蕴和商业传统、具有特色开发主题和特色经营的大型中高档商业房需求量较大。二、营销战略1、项目整体形象根据设计方案并结合有关要求，确定该项目定位：城市名片、以人为本、时尚广场、购物旅游、休闲娱乐等。2、“卖点”分析1）区位优势项目位于娄底市城区，北起春园路与长青中街接口，南至乐坪东街新星影剧院，西起南贸东街与底星路入口，东至市政府北门口，延伸后与新星路相通。底星路段与长青街段为娄底目前最繁华的商业中心；新星路为上瑞高速与娄涟高等级公路连接线，同时也是沟通娄底南北城区的最主要干道；乐坪东街集中了大部分行政机关单位，是娄底机关公务员密集区，群体收入较高且职业稳定；南贸东街及春园路具有悠久的商业经营历史，著名的“城南市场”虽已搬迁，但娄底人民对它们有着割舍不断的情结。项目的建设宛如两条金色的腰带，将娄底现有的商业中心清泉广场、银海商业广场、中兴大市场及底星路、长青中街商业带有机联系起来，既为娄底商业建设起画龙点睛之笔，又更好地满足现代人们运动休闲购物的需要。2）景观绿化项目规划设计贯彻以人为本、回归自然理念，为市民创造舒适宜人，健康方便的商业休闲场所与环境。突出娄底“国家森林城”特点，最大限度地保护原有绿化及生态环境，对春园路两旁原有城市绿化树香樟就地取材变为步行街绿树，对春园公园采取设置面对山体的开口把自然生态引入步行街，并且采用台阶广场使步行街从意象上通过过渡到山体，便于步行街与原有生态环境更好地融合。同时拟在步行街设置天台绿化广场，形成其鲜明特色的景观绿化。3）配套设施项目规划设置多个不同主题活动广场来满足人们的不同需要。在步行街贯通始终一条宽约46米的“金带”，内部设置座椅、电话亭、书报亭、公共服务亭等市政设施，整个步行街提供连续服务。另外在适当距离内设置垃圾收集点、饮水点和公共厕所等，全过程深入、细致、周到地为人服务。4）物业管理开发商将组建步行街物业管理公司，聘请知名物管人员，对整个步行街提供专业物业管理和服务。全过程全方位提供安全保卫、环保绿化、商业咨讯和广告、物流配送等服务，以解除购房业主的后顾之忧。5）设计项目设计利用“T”形的三段通道与长青路、底星路与乐坪东街相连通，使内部交通与城市网络系统紧密相连，通过内部交通分时控制，分解了人行系统的交通干扰，成为“步行天堂”。建筑方面通过点、线、面不同组合，以曲线形态的商业空间为主，打破较为呆板的并列式布局，使商业空间更为丰富生动，形成“步移景异”之功效。通过天桥将二层商业空间全方位连通，即大大提高了上层商业空间的商业效益，又使整个步行街更具立体感和景观特色。设置架空玻璃形成阳光走廊，使步行街不受天气影响的全天候购物、娱乐、休闲活动空间。将春园路北段的竖向8米落差地段设计为分段平台，入口标高控制在同一水平间，距入口60m处设计大型台阶上5m高度，使入口两侧的二层商铺转化后段的首层商铺，其余3米落差设为极平缓的坡道，方便消费者购物。设计单位同济大学城市规划设计研究院为国内久负盛名的设计单位，设计理念先进、超前。6）市场定位春园步行街定位为娄底“城市名片”、“名牌商都”，作为娄底龙头商圈和商业核心，以开放式经营引领商界潮流，集购物、休闲、娱乐、旅游观光等功能于一体，执行名城、名街、名店、名品经营策略，全方位展示娄底城市形象和文化品位。3、营销推广策略1）广告宣传策略商业步行街从国外进入我国时间较长，我省周边地市也大多建有不同规模的步行街。但在娄底尚属于新兴事物，要想人们接受它的到来，应加大广告宣传力度，并在不同时段采用不同的宣传策略。在项目开发准备期及建设初期，重点向公众宣传步行街规划设计、配套设施、功能分区以及“城市名片”等特点，提高公众对步行街的认知度。在项目开发中期或预售开始阶段，重点宣传建筑工程质量、步行街各地段分区特点以及经营方略、物业管理等，以提高公众对步行街认同度。在项目开发完毕应继续进行广告宣传，重点宣传经营特点、促销策略，提高步行街知名度，同时对经营业主提供后续广告支持。2）促销策略在预售期房阶段，对不同的付款比例客户提供不同的价格折扣，争取现金的早日回笼。在现房销售阶段，邀请一家或多家银行提供按揭贷款，一方面缓解购房业主资金困难，另一方面加速资金回笼，分散风险。对一次性付款客户提供一定的优惠折扣。4、定价策略1）价格定位据调查全省周边地市商业步行街销售价格（均价）如下表(表2-1)周边地市商业步行街销售价格表表2-1 单位：元/m2价格地区首层二层三层常德2200080004000益阳1500060003000郴州1800070003000宁乡1800060003000在上述地市中，益阳与娄底经济总量相当，步行街设计方案风格与娄底方案差异不大，具有较好的参考价值。娄底市其它房产项目销售价格如下表(表2-2)表2-2 （单位：元/m2）均价项目首层二层三层明珠商业步行街80005000金海商业广场1000060003000清泉名店100006000参考兄弟地市商业步行街销售价格和娄底市区已有项目房产售价，确定本项目房产销售价格（均价，单位：元/m2）为：首层二层三层四层9000 7000 4000 3000第三章 建设条件一、自然条件娄底市地处湖南省中部，东与湘潭市接壤，西南与邵阳相连，西与怀化市毗邻，北与益阳、长沙市交界。是丘陵地带，属亚热带大陆性季风湿润气侯，具有春暖多雨、盛夏酷热、秋季干燥、严冬寒冷、四季多变、雨量集中的特点，除4、5月份雨季外，其它均为施工的良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。1、娄底市气象资料年平均气温17.3其中：一月份平均气温 5.1七月份平均气温28.8极端最高气温40.6极端最低气温 8.4年平均总降水量1413.0mm日最大降雨量198mm全年雨水日155天最大积雪厚度20cm最大冻土深度 5cm相对温度平均78风速年平均2.65m/s30年一遇最大风速23.7m/s娄底市城区夏季主导风为东南风，冬季为西北风。房屋最佳朝向为南偏东9°左右，适宜朝向为南向，不宜朝向西向、西北向。2、工程抗震根据湖南省地震烈度分布图，娄底市属六度以下地区，设计时不考虑抗震设防需求。二、社会条件娄底市辖娄星区、涟源市、冷水江市、双峰县、新化县五县市区，是湘中地区政治、经济、文化中心，是湖南省重要的工业城市及原材料、能源基地，且已纳入湖南省老工业基地改造规划之列。娄底市现有人口410万人，其中非农业人口77.03万人，全市完成国内生产总值187.3亿元，其中第一产业39.2亿元，第二产业91.4亿元，第三产业56.7亿元。各行各业总产值分别为：工业243.2亿元，农业60.3亿元。地方财政收入为5.8亿元，农民人均纯收入1878元。娄底市改革开放二十多年来，通过全市人民的共同努力，国民经济与社会发展取得了可喜的成绩，工农业生产突飞猛进，重点建设日新月异，经济布局逐步优化，经济结构日趋合理，正朝着经济实力雄厚、市场体系健全、服务功能完备、社会高度文明的现代化城市方向发展。娄底市的各行各业都在飞速发展，娄底人早已不再停留在解决简单的温饱问题，经济条件在变，人民的观念在变，对环境的要求也在变，营造一个优质的购物环境是展示城市经济实力与城市活力的大平台，春园商业步行街建成后必将成为吸引无限商机的体系，也将成为集聚商业、文化、生活、休闲以及旅游观光的网络综合体系。第四章 建设方案一、建设场地环境春园商业步行街区其范围为南贸街（氐星路新星路），春园路（长青街乐坪街）。其中南贸街春园路新星路段南侧市政府的家属楼为新建，可不拆，只建设道路，房屋实行总体规划，由临街单位自行装饰改造；南贸东街氐星路至春园路段全长300米，原为城南市场（农贸市场）所在地，现城南市场已整体搬迁至中兴大市场，此路段北侧为城南粮站、电讯部门家属楼等，南侧为市政工程局、市广电中心原办公楼、电影公司办公楼等；春园路乐坪街至长青中街段全长590米，它的东侧紧邻市政府院子、春园公园，两侧紧靠电讯部门院落、星星影剧院等单位，两侧都有门店，均在拆迁之列。此场地南高北低、东高西低，是城市的中心，是商业步行街建设的理想用地。二、总体规划布局1、规划设计原则1）创造系统化的城市功能空间城市是作为整合的统一体而存在的，而非各独立成份的简单罗叠。因此，它要求城市开发必须显示其整体组织性能。要求开发与设计必须十分重视诸要素间复杂的内在联系。在步行商业街的开发中，应改变过去仅局限于条块划分的封闭式的功能分区，加强步行街建筑布局，交通功能，开放空间，绿化体系等城市要素的综合交叉和相互渗透，城市公共活动功能与步行街的融合，争取各部分间的最佳组合效应。2）创造复合型的城市形态空间土地的有限性和经济发展与商务交易的成长形成了不可避免的矛盾。这一矛盾使城市空间发展朝向复合型已成为必然趋势。复合型的空间形态包括点、线、面相结合以及立体化两大部分。点、线、面三者相结合打破了传统步行街布局的单一化，使步行街可以赋予更广更多层次的内容，如把大型购物空间、广场式休闲娱乐空间、线状步行系统等综合并置，就可以提高步行街适应性。立体化的商业步行街改变了原有沿街商业空间的固有模式。立体空间网络的形成将大大提高土地的利用价值，提高商业的聚集效应，同时，它使城市形态空间更为丰富饱满。当然，在打造立体化的形态空间的同时，应在交通动线与人流安排上精心策划，使上下层空间联系便捷，融为一体。3）创造宜人化的城市环境空间“以人为本”，为市民创造舒适宜人，健康方便的商业休闲场所与环境，从人的生理、心理行为特征出发，从人对空间的实际使用需求出发，表现出对人的深切关怀。将人们从汽车交通的紧张状态中解脱出来，回归人与自然的和谐，最大程度地尊重并保护原有绿化及生态环境。把城市公共绿地与步行街穿插、整合以及渗透，绿化系统强调点、线、面的有机融合与垂直布局。同时，重视城市的历史层积与人文特征，并将之转化为建筑语汇，形成赋有文化内涵的区域特征。2、总平面布局春园商业步行街通过“T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪东街相连通，并在用地范围比较开阔的地方（西部和中部）设置大型购物空间、公共活动空间、休闲娱乐和广场空间。整个基地被具体划分为西（A）、北（B）、南（C）三大部分。A区为综合购物消费区，有“霓彩之城”大型超市、“水晶之舟”咖啡茶座、“阳光天庭”室内步行道和空中走廊休闲带，除了提供宜人的、多样化的购物消费场所外，也为人们提供休息停留的空间。B区为沿山活动带，建筑体量上主要考虑与山体的结合而做了压低层高的处理，并且在沿山面的部分位置打破连续的建筑界面，使之成为对山体开放的“口”，让绿色往步行街内部渗透。该区有“曲巷雅韵”入口广场和南端向山体逐级上升的台阶广场“绚彩天台”以及“动感天地”表演舞台，为人们提供集体聚合、大型活动的空间。台阶广场在形态上与山体相结合，从心理感受上让人与山更加接近。C区为多功能购物区，以南部“宏景之门”入口广场、中部水景弧形广场和北部的中心“汇景广场”为一个连续的序列，并且在各广场内赋予各种不同的主题活动地带，以满足各种类的人群要求。3、交通组织主体交通为步行街内部交通通道，是人流通道、消防通道和货运通道相结合的通道，并且通过管理手段对货运车流进行分时分段控制，为步行购物人流让出适宜、安全的步行空间。一般车辆停放主要通过在入口部分、大型购物空间附近设置地下停车场（结合防空地下室考虑）解决，并且在适当位置与步行街相连，使驾车人士停放车辆后能便捷地进入步行街内部。4、规划指标根据“春园商业步行街”规划方案设计及建设规模，规划指标见表所示：娄底春园商业步行街项目建筑技术经济指标表3-1序号项目计量单位指标1总用地面积m277884 2总建筑面积m269421 2.1其中：A区建筑面积m2343802.2B区建筑面积m2126062.3C区建筑面积m2224353商铺数量个1368 3.1其中：A区商铺数量个4663.2B区商铺数量个4843.3C区商铺数量个4184大型超市建筑面积m289365大型商场建筑面积m223666商业面积m2566586.1其中：首层面积m2222196.2二层面积m2191486.3三层面积m2133556.4四层面积m219367交通及辅助用房面积m2127638机动车停车数量（室内泊车位）个1509非机动车停车数量辆61810容积率%8911绿化率%18.1三、道路工程方案从南至北，从东到西，沿步行街主轴设计两条宽810米十字交叉的大道，此道路据时段的不同，具有不同的功能，一般白天及晚上8：00点之前为购物者步行道，晚上8：00以后至早上8：00之前可作为车辆进出的通道，且对进出车辆进行限速行驶，应保证商家货物进出的方便和行人的安全。据地形，道路坡道走向为东高西低，南高北低，除十字交叉口沿春园街向南260米范围内落差达8米外，其他路段坡道均较平缓；主轴大道为水泥混凝土路面，设计荷载等级考虑为汽20，主轴大道应比两边低510cm，以保证雨水的顺利排出。沿街道的两侧均设计全天候的步行空间“光廊”，设计时应考虑避免烈日和风雨对步行者的影响，由于“光廊”的出现，使步行街两边的商业空间可得到有机的联系，消费者可更加随意地穿越于街道当中，当然商业空间也从一层扩展到二层或更高层。二层的商业空间通过“天桥”相连，形成一条连绵不断的空中步道，不仅提高了整条步行街二层、三层商业空间的商业效益，同时，使整个步行街更具立体感和景观特色。二层、三层空中步道按3.5KN/均布活荷载考虑，并采用钢筋混凝土结构，遮阳遮雨设施可考虑架空的玻璃天顶覆盖，“天桥”下应考虑44.5米高净空，供车辆通行。四、建筑方案设计1、建筑方案整体构思1）与城市道路紧密相连，入口处具有积极的导向作用。春园商业步行街与城市主干道长青街、乐坪东街和氐星路相连，其位置是交通繁忙、商贾云集、人流涌动的重要城市中心地段。步行街建成后，势必改变城市原有的景观意向，成为新的视觉焦点与景观要素。在城市交通网络系统中，它通过“T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪街相连通，能使内部机动车交通与外部顺利相通，同时，也分担了与之相连三大道的人行系统的交通，成为人们的“步行天堂”。在人流导引方面，入口处作了积极处理，成为人们的视觉焦点，充分考虑与城市主干道人行系统的衔接，成为城市交通网络系统中不可或缺的重要一环。2）新老建筑结合，注重城市的整体文脉结构。春园商业步行街的开发，不仅将成为整合周边地区环境的有利因素，还能成为刺激连锁开发的催化剂。在设计中首先应着重考虑旧街的改造，着重考虑对原有建筑、建筑群体的保护、改造及利用，同时强化对城市道路景观面的创造。把原有的几幢有价值的建筑物保留下来并改造成为商业铺位，并且使之成为新建步行街的空间和视觉构成元素；入口广场的退让与转合，形成丰富的城市空间和富有层次的景观界面。对城市环境而言，文脉结构是指历时性的纵向承传关系，也指共时性的横向环境关系。城市文脉结构包括基地、周界环境、古迹维护、生态景观等多重元素，它们对建筑设计不仅是制约因素，同时，也意味着一种宝贵的资源条件。商业步行街作为新的城市元素，应与城市文脉结构形成有机的流动、渗透、交叠等延展性的关系。例如，步行街的南端（临乐坪东街）入口广场整体形象形态构成、中心轴线走向是对历史性元素的尊重与再开发利用。设计中以圆形为主要构图元素，并使开口偏向于原有的剧院大台阶方向，与原有的人流集散空间结合并加以利用，使两者有机融合成为新的城市及步行街入口两用的综合广场；西边入口中间椭圆“晶体”等可以两边售卖的店面设计是对原有的传统经营模式的继承和发展。3）创造多次的复合型商业空间社会在向多元化方向发展，单纯、传统的商业空间越发显得跟不上社会的发展以及人们的心理要求，人们不再简单地满足于买与卖这个交易过程，新型的消费观念已经成长并且成熟起来。于是，在设计时应使城市公共活动功能与步行街结合，赋予步行街更多层次的功能，同时空间也随之进行转变。点线面相结合的复合型空间包含有能够容纳各种形式的购物、休闲、活动、娱乐和观光旅游功能的空间形态，因此成为设计的重点。4）创造与自然相互协调的购物空间商业步行街作为大量人流聚集的场所，更应该与自然环境密切结合，让自然从各个方位渗入到场所当中，并与人的活动相融合。人的活动因自然环境的存在而活跃；建筑因与自然相结合而感人；自然因人、建筑的存在而更为动人。基地的东北部是以春园路为主的大面积的绿化区，通过减低建筑高度并设置面对山的开口可以把自然引入到步行街当中；步行街的中心位置设计为台阶广场，使步行街从意象上逐步过渡到山体，使步行街与原有山体融合。2、平面设计平面设计充分考虑规划设计原则和建筑方案整体构思思路，考虑其商业用途和使用功能要求，处理好营业、仓储和辅助三部分之间的关系，使顾客流线、内部人员流线、货物流分明清晰、干扰少。1）大型超市、大型商场按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分，其面积分配如下：名称建筑面积（）营业面积（）仓储面积（）辅助面积（）大型超市8936462022442072大型商场23661520482364为取得较大的使用空间和灵活的分格形式，采用的柱网尺为（7.27.8m）×（7.27.8m）。营业厅流线组织应使顾客顺畅地浏览选购商品，避免死角，并能迅速安全的疏散。柜台布置所形成的通道应形成合理的环路流动形式，为顾客提供明确的流动方向和购物目标。并且交通工具应分布均匀，主要楼梯、自动扶梯和电梯应设在靠近入口的明显位置。仓储商店应根据经营规模与方式、商品销售量等特点设置供商品短期周转的储存库房（总库房、分部库房、散仓）和与商品出入库、销售有关的验收、整理、加工和管理等用房。库房面积考虑货物的种类按每个售货单位计算确定。辅助用房根据规模大小、经营需要而设置，包括外向橱窗、办公业务用房、职工福利用房以及各种建筑设备和车库等，具体面积可参考前面表格中数据。2）其他小型商铺其他小型商铺设计为一独立的小型单元，采光通风均优先考虑天然和采光自然通风，内配卫生间等简易设施，与二、三层通道紧密配合；垂直交通设施放置在明显的位置，应充分考虑其导向作用，并应符合建筑设计防虫规范的要求。（三）立面设计立面设计应在符合功能使用要求、结构构造合理的基础上，紧密结合内部空间，对建筑体形作进一步处理。在立面设计时，注意细部的处理，如雨蓬、屋顶、檐口、台基、勒脚、凹廊、线脚、柱等细部的处理，恰当地确定这些组成部分和构部件的比例、尺度、材料质感和色彩等，运用构图要点，设计出与总体协调，与内容统一，与内部空间相呼应的建筑立面。立面的装饰大都用不同颜色的外墙漆，局部配以颜色鲜明的花岗岩板，力求达到豪华、艳丽的效果，要求饰面材料耐久、耐磨、耐水洗。所有凸出的招牌、广告均要求平面协调、高度一致，并安全可靠。五、结构设计根据本项目工程初步规划，基础及上部结构拟采用以下类型：1、基础选型及处理基础选用钢筋混凝土柱下独立基础。如遇土质承载力不够，采用局部桩基础或加大基础底面积解决。2、上部结构上部拟选用钢筋混凝土框架结构，为便于上部建筑用途的变化，不采用砖混结构。娄底属6度地震区，可不考虑抗震设防。六、公用设施方案1、给排水方案1）用水标准和用水量生活用水：140公斤/人·日，K1.4初步估算，生活用水及经营用水每天约350立方米。2）给水水源为城市自来水管网，进水主管管径为DN200，分别从长青街、氐星路及乐坪东街引入，并形成连通一致的供水系统。采用下行上给式供水。在汇景广场及动感天地处两处分别设置两个300500m3的消防水池，各安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。在大型超市及商场屋顶设2050 m3的消防水池各一个。在各入口处、汇景广场、动感天地各布二具SS100室外地上式消火栓（共布十具消火栓）。3）室内外排水室内排水采用合流制，室内粪便污水和洗涤水均经化粪池净化处理后再排入步行街排水管网。化粪池一共设置五个20 m3，选适当的位置布置。室外雨水直接排入步行街排水管网，再排到城市排水管（从氐星路及长青街接入城市排水系统），室内排水管道选用100150PVC管，步行街采用300机制混凝土管连接排水检查井、雨水井，排水主管采用400600的机制混凝土离心管。2、供电1）供配电系统负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、步行街道与道路照明等级为二级负荷，其余负荷为三级。供电电源及电压：供电电压为10KV电源，大型超市及商场均设配电房，并在配电房内设自动化柴油发电机组作备用电源。进入步行街的线路均采用电缆线路埋设供电，低压变压器均采用箱式变压器。道路照明设自动化柴油发电机组作备用电源。主要电力供应指标：步行街总用地面积77884m2，二、三、四层及交通和辅助面积合计46031m2，扣除大型超市和商场面积（包括部分交通面积）12727m2，电气负荷按20w/m2计算，用电负荷为2224KW，大型超市用电负荷为204KW，商场用电负荷为48KW。设户外式箱式低压变压器（1000KVA）3台及相应配电箱。计量方式：10KV系统进线设专用计量柜，小商铺每户设专用磁卡式分户电表。2）照明及电力设计配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每个小型商铺内设分户箱，按5KW/户计算。照明设计：分正常照明、应急照明和商业步行街室外景观照明。照度标准按国家标准GB13390的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，室内预留灯位，由用户装修选取。在公用建筑疏散楼梯口、车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。其道路路灯、景观照明均按标准要求。电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；大型超市及商场的通风空调系统中联动控制；道路路灯及景观照明均集中联动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。3、供气采用城市管道煤气供气方式。煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算（每户每月4050m3），每月总用气量估计为3.5万m3，可从氐星路及长青中街煤气主管预留口接入。4、通风空调1）小型商铺空调。可采用分体热泵式空调器（挂壁式或立柜式），由用户自行购置，设计时考虑室外主机位置，要求美观大方。2）大型超市及商场。大型超市及商场均采用中央空调，设机械排气系统，采用管道及通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时换气6次计算。设备用户换气次数为46次/小时（变配电房按10次/小时计算）。5、弱电设计1）商业步行电话及通信线路由娄底市话网直接引入，采用预埋管道穿管式设计。2）数据语音均采用100MBID高速传输方式，用五类传输。3）步行街范围内设CCTV保安监控，防盗报警系统，出入口重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。4）步行街CATV电视系统由娄底市光纤电视网引入。5）设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。第五章 环境保护与消防安全一、环境保护本工程主要的污染是生活污水、垃圾及噪声等，对上述污染拟采取以下措施进行治理：1、公共及生活污水：公共及生活污水排污经化粪池处理后再排入城市污水管道。2、垃圾：采用袋装分捡收集处理，再放入垃圾收集站，防止二次污染。3、噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的并达标的设备，必要时可作技术处理，以达到降低噪声的要求。对建筑注意动、静分区，并做隔音处理，以达到环保标准的要求。二、消防设计1、步行街的步行道在紧急情况下可用作消防的消防通道，另还有停车场通道均可用作消防通道，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2、步行街区内按规范要求设置10个SS100消火栓及两个300500m3的消防水池，在大型超市及商场屋顶设消防用水池，按规定要求储存充足用水量，以满足消防用水的要求。3、大型超市及商场按国家有关规范设置防火分区。第六章 项目实施方案与措施一、拆迁安置方案1、商业步行街区拆迁范围及基本情况凡在南贸街东至市政府北门、西至氐星路，春园路南至乐坪街、北至长青街等春园商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物，均属拆迁对象。拆迁范围内土地面积约117亩，需拆除的建筑物总面积48775平方米。2、拆迁安置原则及补偿标准1）拆迁补偿安置按国务院城市房屋拆迁管理条例、湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法及娄政发200016号文件执行，并依法规按程序实施。2）商业步行街区规划红线范围内建筑物及构筑物必须服从城市建设的需要予以拆迁。3）商业步行街区规划红线范围内建筑物及构筑物的拆迁统一采用货币补偿方式进行安置。4）被拆迁人必须持有下列合法有效的证件：（1）房屋产权证；（2）土地使用权证。5）由原开发单位建设并已买卖、转让给私人的经营性商业门面，按“谁家的孩子，谁家抱”的办法，由原开发单位负责做好拆迁相关工作。6）进行房屋评估时以房屋权属证书注明的面积、用途等为准。权属证书未注明的，以产权档案记录或其他有效文件为准，已经改变用途，以规划行政主管部门的批准文件为准。7）建筑物的评估时点以拆迁公告发布时间为准。8）建筑物装修应按装修评估价补偿产权人（产权人与承租人另有约定的按约定条款办理）。拆迁公告发布时，正在实行装修的应停止装修，突击装修的不予评估补偿。9）经营性门店及配套设施、构筑物，政府限定了使用年限的，由房地产评估事务所采用收益法综合评估计算补偿。10）合法建筑物、构筑物因历史等原因未及时办理房屋所有权证或土地使用权证，扣除相关证件的办证费用后，予以补偿。既无土地使用权证，又无房屋所有权证的视为违章建筑，不予补偿。11）未超过批准使用年限的临时建筑物、构筑物的补偿应按评估价结合剩余使用年限进行补偿。超过批准使用年限的临时建筑物、构筑物不予补偿。12）未办理产权变更合法手续擅自转让的，拆迁补偿款只能结付权属证书登记的产权人。13）拆迁已租赁的住宅或经营性商业门面，由产权人负责解除与承租人的租赁合同。房屋拆迁补偿款（含房屋评估价及装修评估）只能结付产权人。14）在规定期限内产权与承租人未解除租赁合同并腾空房屋，而采取强制拆迁措施的，强制拆除费用由产权人及承租人承担，并不予结付搬迁补助费及停业停产补助费。15）经营性门店及配套设施、构筑物压占道路红线的，只补偿建筑物、构筑物的价款，其土地由政府无偿收回，不予计算补偿。拆除压占道路红线的属全额、差额拨款单位的公益事业用房，由国有资产管理部门核销其资产，不予计算补偿。16）需拆除、拆移的供水、供电、广播、有线电视、燃气等杆管线设备设施及园林绿化由各所有权单位自行拆除、拆移。17）拆迁整体搬迁或部分拆迁的单位，需要异地重建的，由被拆迁单位提出书面申请，市人民政府在指定区域留出一定土地，按行政划拨供地，由搬迁单位按程序报批征用，便于被拆迁单位的重建和发展。被拆迁房屋范围内