商业地产阶段性报告(doc 22页).doc

商业地产阶段性报告目 录一.宏观市场环境分析 1. 经济环境分析2.  政策环境分析3. 其它因素影响分析 二.北京商业物业分析1.商业地产简析 2.北京商业地产近期发展状况及趋势3.不同商业的经营方式简述4.商家招商/宣传/推广策略简析三.开发商介入零售业的三大模式 1.“营业额提成保底”的委托经营模式 2.参股经营模式 3.控股（或全资）经营模式四.商铺投资分析 1.商铺投资者分类2.可供投资的商铺分析3.投资商铺应考虑的因素五.重点商业项目分析1.北京典型商铺项目简介2.北京商铺租赁价格水平 一、宏观市场环境分析 1. 经济环境分析今年以来，我国经济发展正处于一个快速增长的阶段，各种经济因素都非常活跃，同时，经济发展与资源能源的矛盾加剧，国家从土地、信贷、行业发展等方面实施一系列宏观调控措施，以抑制局部过热现象，达到经济稳定增长的目的。上半年，北京市实现生产总值1910.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.4%。扣除 "非典"对上年基数的影响，经济增长率为13.3%。低于一季度的经济增长率。从1999年以来，北京市经济增长速度一直平稳保持在10%以上，年度之间变化不超过0.8个百分点。2003年以后，在奥运、消费结构升级等因素的影响下，北京市经济进入加速增长的新阶段，经济发展更加平稳正常，主要体现以下四个方面： 1、经济效益持续改善。全市完成财政一般预算收入378.5亿元，增长25.3%。2、增长质量稳步提高。现代制造业、高新技术产业和现代服务业对经济增长的支撑作用增强，增长结构趋向协调。工业实现增加值596.3亿元，增长21.2%。高新技术产业实现增加值169.8亿元，增长19.1%。服务业实现增加值1168.1亿元，增长14.2%。 3、落实国家宏观调控取得明显成效。一是投资增幅逐月回落。全社会固定资产投资872亿元，增长22.1%，增速比1至5月回落5.5个百分点，比一季度回落14.4个百分点。投资增长主要是中央重点项目和奥运场馆及相关设施建设带动，国家重点抑制的低水平盲目投资领域项目在北京基本不存在。二是消费保持较快增长。实现社会消费品零售额1067.4亿元，增长19.3%。三是新增贷款明显减少。6月末，金融机构人民币贷款余额11853亿元，增加额同比下降35.1%。四是消费价格保持基本稳定，明显低于全国平均水平。原材料、燃料、动力等生产领域价格也趋于平稳。 4、居民生活进一步改善。城镇居民人均可支配收入为7836.4元，增长11.3%；农民人均现金收入为4107.2元，增长11.4%。由于及时调整最低生活保障等相关标准，缓解了粮油价格上涨对低收入群众生活的影响。坚持统筹城乡发展，农民就业和社会保障也逐步纳入全市统筹管理体系。5、外商投资好于预期。全市新批外商投资企业859家，增长30.6%，实际利用客商直接投资17.2亿美元，增长68.1%，地方企业出口总值达到45亿美元，增长38.4%。禽流感和非典反弹对经济的影响很小，各项指标明显高于预期。2.  政策环境分析2004年是各项宏观调控政策出台最集中的一年，商业地产受政策的影响在整个行业将是首当其冲的。1、关于清理固定资产投资通知4月26日，国务院办公厅下发了关于清理固定资产投资通知，对各种在建项目进行清理，特别是对大型购物中心等自有资金占有量少的项目进行清理。清理期间，停止一切地产项目的土地审批。这项政策的出台，将大量不合要求的商业地产项目清理出局，保证了北京商业地产的可持续发展。2、国务院发改委关于提高银行贷款自有资金比例的通知4月29日，国务院发改委出台该办法，将房地产项目自有资金比例从121文件规定的30%又提高到35%。实际上，4月29日以前，地产项目开发贷款并没完全按照121规定执行，绝大多数开发贷款自有资金不足20%，大型购物中心更少，只有5%。所以，该文件出台，极大地提高了地产项目的进入门槛，许多实力不济的开发商只有退出地产行业。3、入世承诺今年12月11日，我国将履行加入WTO的承诺，取消对外商投资商业企业在地域、股权和数量等方面的限制：允许设立外资独资商业企业；投资内地商业的外资零售企业所需注册资本从原来最低的1000万元降至30万元，批发企业则从最低的6000万元降至50万元；从事零售的外资投资商业企业及其店铺的设立地域限制将取消；而且，外资投资商业的审批权下放到地方。这些政策的执行，势必促进外资商业的大力进驻，为国内商业发展注入活力，国内商家将与外资同台竞争。4、北京市流通业发展分类指导目录（2004）出台2004年3月，北京市商务局、北京市发展和改革委员会制定了北京市流通业发展分类指导目录（2004），对与人民生活密切相关的业态和设施采取鼓励政策，而对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制，这对方便人民生活、完善首都商业布局具有积极的影响。5、银行贴息贷款北京市商务局7月份下发了对发展社区连锁便民超市、便利店给予银行贷款贴息实施办法的补充意见，对2004年度经营盈利的连锁企业和社区连锁便民超市、便利店，给予5%左右的银行贷款贴息。与原来的规定相比，补充意见对给予银行贷款贴息的范围进行了修改，将连锁企业年销售额从5000万元以上提高到6000万元以上；拥有连锁超市、便利店40家以上提高到60家以上；取消了“连锁总部注册在北京”的限制；在繁华街区开设的标准便利店(100平方米左右)不再享受贷款贴息。在直营连锁超市、便利店的贴息额度上，每新开10家直营连锁超市、便利店，给予贴息的银行贷款额度由原来的不超过1000万元调整为不超过900万元；在加盟连锁超市、便利店的贴息上，每新开10家社区连锁超市、便利店，给予不超过500万元银行贷款额度的贴息改为不超过400万元。此外，补充意见中还特别补充了“对在新建社区、便民连锁设施空缺的社区发展连锁便民超市和便利店的连锁企业，给予一次性贷款贴息支持”的条款。在地产政策与商业政策的双重影响下，北京商业地产将迎来发展契机，特别是已建成的商业和严格按照规定将建成的商业地产项目，将在总供给受限制、总需求迅速膨胀的环境下，受到市场的追捧。3. 其它因素影响分析 1、物流业迅速发展北京市对物流业总体规划是，到2005年，初步建立以大型物流基地为核心、以综合性及专业性物流配送区为节点的商业物流体系框架；2010年，形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业物流体系，总体上达到国际先进水平，使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城市。在房山闫村-丰台王佐、通州马驹桥和顺义天竺3处各规划建设一个大型物流基地。2、连锁业迎来发展机遇发达国家的经验表明，当人均年收入达到600-850美元时，大型和国际化的连锁超市会迎来大发展的黄金时期,早在2001年，我国城镇居民人均可支配年收入就已超过了800美元。所以说，我国大力发展连锁经营的时机已经成熟。二、北京商业物业分析 1. 商业地产简析 商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡摸高，商业地产发展势头令人咋舌；各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。成都的开发商建出了成批的底商，大连万达则将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并于去年秋季相继在南京和沈阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟，同时，也由此获得了中国银行10亿元的授信。不久前，该公司又直接注资与港资合股成立大洋百货集团。并计划在上海杨浦和北京等15个城市开发商业地产。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。影响商业地产价值的因素 要分析商业地产可持续发展的策略以及要点，就必须了解影响商业地产价值的主要因素区 位 条 件：宏观区位影响商业地产价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土地成本。 物业业态类型：不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高。 综合经营程度：大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们互相配合，提升价值。 而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化，综合化将是影响因素之一。时 间 因 素：区域性购物中心有长期投资前景，一般用35年时间便可进入最佳经营期，并可保持10年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低。 商业项目可持续发展之要点提升开发商开发理念 一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性降低； 另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。这是许多专家学者都提出并强调的观点。 在开发商在操作商业地产项目时，应在运作中表现出城市商业地产开发水平的总体提升。第一是大多数开发商都应摒弃“赚到钱就走人”的投机方式；第二是商业地产从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。这都能表现出开发商开发理念的提升和社会责任感的日益增强。 另外，商业地产应该重视展示地域文化特色。北京城市文化特色应该在商业地产中得到创造性的体现，让商业地产成为既能完美实现商业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。 合理分配利润空间 商业地产开发由多个环节组成“开发销售经营管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间。反之，即第二个、第三个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。 这样的例子在北京市是确实存在的。对此，专家们建议，商业地产经营应由专业化的经营管理公司来包装，来经营管理，以形成品牌效应。这也是商业地产项目的开发商通过多年的摸索总结出的基本规律。 选择最佳赢利以及营销模式 商业地产包括有商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。 商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。 选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。四、投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。 总之，商业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述的原则与要点之外，在具体的运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键，只有做到商业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受益。2北京商业地产近期发展状况及趋势随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，近三到五年内，北京市商业地产市场将会出现一个集中供应的高峰期，新增商业地产供应量将300400万平方米左右，从静态总量来讲基本将满足北京对商业地产的需求。 从商业业态发展来说，预计到年，国外所有业态都将出现在北京，而对于商业主力店的发展与建立，也将迎来发展的高峰，预计国际零售强至少有将在北京开店。 从新开店形式看，以社区为目标客户集中区域的中小型百货、购物中心等将持续发展；超市会有非常大的发展空间，而大型百货与购物中心则发展空间有限；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营，从而进一步扩大商业业态的多样化发展。所谓shopping mall的概念将继续被炒作，但由于经营以及管理的环节繁杂，可变因素多，因而操作难度较大，应该在全面市场调研及分析的基础上有限度的发展。 从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展，而不是以综合商业街发展为主，同时由于投资门槛的降低，以面向中小投资商为主的中小店铺供应量加大。 总量的增加值是表象之一，在具体的分析了商业地产各个方面的发展趋势之后，我们不难发现，北京市商业地产在今后几年将会强力发展，同时在总量增加的状况下，将进一步完善商业体系布局以及商业业态结构，商业地产市场亦将会成为众多地产开发商在北京的集中投资方向。但是，商业地产的运作以及其所涉及的环节之多远甚于住宅地产。因而其成功与否除去项目本身之外，其开发策略以及运作管理方式将是关键。只有定位准确、策划精彩、业态合理招商运作有序，经营管理完备的商业物业，才能避免商业物业运作的短期效应，保证其地块价值的持续提升以及商业物业的可持续发展。十大商圈已成熟新商圈将会形成     经过多年的培育和发展,北京市商业物业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心王府井、西单之外，CBD、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门外、阜成门复兴门、北三环这十大商圈已日趋成熟,在此商圈内的新增商业物业将会越来越少。     在房地产市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下，伴随消费资源的转移和区域集中在城市的周边将会出现新的商业中心,比如现在媒体报道热点中的,在政府支持之下正在开发的金源SHOPPINGMALL和亦庄SHOP-PINGMALL,还有西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等这些大体量的商业物业的出现,必将带动其所在区域的整体商业氛围,并形成未来的新北京商圈。  北京商业开始多元化发展     北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。从原来计划经济下的百货商店一统天下、供销系统便民商店适者生存的状态，到现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得     较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。     商业业态的多元化在很大程度上促进了北京商业繁荣与发展，新型商业业态如物流中心、配送中心、网上购物快速发展。再有，大中型商业企业的经济效益有一定程度的改善，而家乐福、万客隆、普尔斯马特多家国际知名零售企业的加盟，使北京在商业经营管理方式上发生积极变化，与发达国家的差距逐渐缩小。 目前，北京市场上在建、待建的定位于shopping mall的项目有10家之多，总规模在200万平方米以上，具体位置如表所示：物业名称位置规模竣工时间建筑规划形式建外SOHOCBD区域800002006商业街群华贸中心CBD区域1800002006独体商业楼、独立商业街北京万达广场CBD区域800002006独体商业楼、独立商业街中关村广场中关村2000002005主要为地下空间世纪金源MALL石景山6800002004独体商业楼大钟寺商业广场大钟寺2000002006独体商业楼北京MALL亦庄400000待定待定东华国际广场东直门待定2006独体商业楼菜市口国际商城菜市口210000待定待定规划MALL东北部区域待定待定待定  从上述图表可以看出，未来几年内北京市大规模、多功能的商业设施市场表现相当活跃，总体放量十分巨大，2005年至2006年将是北京市商业物业市场供应最为突出的阶段。较大的供应将填补局部区域的市场空白，促进区域商业市场的成熟和完善，促进了多元化商业中心的形成，但是与此同时，较大的供应将产生消费资源的分流和区域化等现象，消费者选择余地的加大将直接导致北京市商业市场竞争趋于激烈化。  总体而言，上述大型shopping mall的供应，在地理位置分布、规划特点等方面表现出一定的规律性，主要特征如下： 北京市早期规划的大型“shopping mall”项目，如世纪金源MALL、亦庄北京MALL、东北部地区的规划MALL等，均分布在四环外部,地理位置相对城市中心较远。此类项目在规划过程中吸收了国外大型shopping mall的建设特点，远离城市中心，选择在城乡结合处、城市边缘地带进行大规模的商业经营活动；同时，由于土地成本、建设思路等原因，此类“shopping mall”单体规模均十分巨大； 上述大型“shopping mall”项目的建设，除世纪金源外，目前均处于停滞阶段，开发前景不确定。导致此种局面，主要是资金不到位、前期招商效果不佳、市场前景较差等原因，由此可以看出，目前阶段北京外部区域大型“shopping mall”的建设操作难度相对较大； 从上述图表可以看出，除外部区域大型项目外，目前在四环内部、三环沿线节点、甚至二环在建或拟建的大型商业项目开始拔地而起。此部分物业如大钟寺商业广场、东华国际广场、CBD商业组团等，体量基本控制在20-30万平方米左右，地理位置的内沿、规模的统一性成为此部分商业物业开发的特征； 上述内部大型商业物业，基本选择在交通节点或区域商业中心建设，由于距离较近、商业基础良好、总体规模可控性较强等因素，在建或部分竣工项目的招商甚至经营状况良好，随着总体工程的完成，势必将成为局部区域的商业中心； 综上所述，北京市大型“shopping mall”建设的地理位置分布，体现了一定的规律性，即由初步规划的城市周边逐渐向城市中心，特别是二环、三环沿线靠拢，由此趋势可以看出，目前市场状况，靠近城市中心的大型商业中心应更具有活力。 按照北京市大型商业物业发展规划部署，拟定将在东、南、西、北外部区域建设至少四个“shopping mall”，但是随着市场的发展与变化，大型商业物业却出现了向内部区域扩展的状况，咎其原因，北京市发展此类物业主要将面临如下几个问题：第一，商品种类供应不够，“shopping mall”业态组合将出现矛盾。目前北京的商品数量大约20万种左右，而世界商品种类大约为150万种，以现阶段北京商品种类的搭配不足以支撑规模庞大的超大型商业物业“商品种类十分齐全，商业功能十分完善”的经营运作体系，由于规模过大，将直接导致物业内部业态组合重复、矛盾等现象，从而影响整体物业的商业效果，甚至将出现空置，未来商业经营将面临较大的压力；第二，北京内部区域商业正处于升级阶段，相当长时间内将仍然具有较强商业吸引力。随着北京商业市场的逐渐成熟和完善，现状存在的各大商圈正向更高层次继续升级，其商业影响力、吸引力正在加强，现状主要商圈的商业地位将不会被其它物业所取代，商业繁华板块、商业价值较高的物业将仍然存在于城市中心地带的区域核心位置。由于之前的大型商业物业多集中在二环内及其沿线并逐渐饱和，未来二、三环之间或三环沿线的物业，将可能形成对于传统商业中心的冲击，产生较大的商业影响；第三，消费者对于外部“shopping mall”的消费意识表现一般。由于消费惯性的影响，北京市消费者对于城市边缘区域的大型购物场所反映一般，长期养成的消费习惯将不会在短期内发生改变，外部区域大型商业物业缺乏足够支持其良好经营的消费支撑。第四，私家车占有量仍显不足，消费模式有待改进。虽然目前北京市私家车占有量明显上升，但总体而言，对于支撑以驱车购物为主的大型城市边缘“shopping mall”的消费模式而言，仍显不足。一方面，北京市消费观念有待提高，另一方面，消费者驱车购物、一次性购买大量商品的消费模式尚不具备经济基础，距离、时间、代步工具均是此类物业长远发展的障碍。综上所述，通过对北京市现状大型商业物业供应、分布及此类物业的发展预测分析可以看出，实际上，目前阶段此类物业发展前景并不十分乐观，市场期望值并不高，未来商业经营面临的市场风险较大。     2004年商业物业市场供应薄弱上升空间巨大     据统计，目前，北京商业物业还不具备成熟市场的特征和发展规模，在最近几年逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房地产产品，北京商业物业总体需求量也将不断攀升。  境外商业企业引领北京商业物业 2004年外资大型零售商的进驻和扩张将会更加激烈,更多的境外产品会进入北京的零售市场,整个北京商业零售市场的商品种类会有飞跃性的发展。它们在争夺北京零售市场的同时,也促进了北京市商业物业市场的大力发展。这些主力业态的扩张与北京商业物业的发展密不可分,在商业物业市场较为发达的南方城市,这些主力业态的连锁机构很多都与当地房地产开发商有战略性合作，在北京也会很快开始。社区商业物业将成为开发热点 居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间，同时也弥补了2003年北京大面积拆除临建街铺，在生活上与居民消费脱节的需要。2004年房地产市场上将会有更多的社区商业物业产品出现。3. 不同商业的经营方式简述一个商业地段的价值，并不因为他拥有多少个大型卖场和高档商场，必须慎重的考虑到当地的人流、地理位置、公共投入、规划配合等不同因素，一个有完整规划、充足配套的商业网点，才能大大提高当地商业地产的价值。概括起来，目前在市场发售的商铺类型，按照类型一般有以下几种：购物中心、专业市场席位型商铺（如：朝外门项目商业 ）此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租，通过一定的经营业态定位后，由管理公司进行统一经营管理，由投资者收取固定租金回报。例如早期的万通小商品市场、女人街，近期发售的朝外门购物中心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。商厦商铺（ 如 温特莱项目商业 ）商厦商铺沿街写字楼底部按柱距划分单元，进行租售的商铺。由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。此种类型的商铺由于是单元自主经营，业主在选择租户上有相当的灵活度，商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用，才能长期保证较高的租金水平。 商业街商铺（如西单商业街 ）在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。商业街的形成一般需要区域商业的长期培育，一般至少2年，才能形成较成熟的商业氛围，一条成熟的商业街会持久稳定的发挥商业效用，有很高的商业价值和收益回报，国内外有很多知名商业街已成为城市商业的代表。如纽约第五大道、东京新宿大街、银座、香港九龙的弥敦道、铜锣湾的轩尼诗道、新加坡乌节诺商业街、北京王府井等等。这类商业街形成的黄金铺位稳定经营多年，绝少出兑，投资机会极为罕见。社区商铺（如万科青青家园社区商业街 ）设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。总的来说，整个商业区的经营管理的是否合理，商业氛围的营造好坏与否，都是商业物业整体升值和开发商延续性发展、能否让投资者的回报得以保证的重要问题。 4. 商家招商/宣传/推广策略简析招商是一个具有长期性和艰巨性的系统工程，是企业品牌在进行大区域的市场推广过程中一个非常重要的环节。    要获得招商成功，必须有一个详细周密的计划。在这之前，首先必须了解经销商的需求，只有这样，招商工作才会有方向性和指导性。一般来说，经销商最关心的，不外乎以下几点：产品是否有潜力，有无强势的销售政策和市场支持，是否有合理的退换货制度等。另外招商企业是否有品牌推广的实力，招商企业的信誉如何，是否有成功的营销模式可以复制等也是经销商通常考虑的问题。招商企业如果能够在这些方面满足经销商的需求，再加以周密的计划和有效的沟通，获得招商成功的可能性相对就会较大。通常使用的招商方法大体上有媒体广告招商法、展览招商法和人员招商法等几种。其中，人员招商通常是利用朋友的关系进行熟人的招商，或是对以前的客户进行内部前期招商。媒体广告招商是对产品或项目进行展示的非常重要的一种招商方法。它能吸引经销商的注意力，阐述招商内容与市场前景，让经销商看到利润所在，引发经销商的浓厚兴趣，是招商常用的方法之一。展览会型的招商也是企业招商常用的模式，洽谈过程更真实、更直接，但受展会规模限制，有一定局限性。 三. 开发商介入零售业的三大模式1、“营业额提成保底”的委托经营模式 此模式是指开发商与有一定知名度、实力较强、业绩较佳的零售服务商合作，由开发商提供商业物业，零售服务商负责其余部分的投资，并负责经营管理。开发商每月将按一定比例的营业额提成作为利润，若此利润额低于某一约定金额时，零售服务商应向开发商补足至此约定的金额（通常称保底利润），一般情况下，超市类商品的提成比例为1.52，而百货类商品提成比例约为3.55；双方约定的保底利润额通常也低于该项目正常出租时的租金水平。 参考案例：北京某知名企业集团苏州某店 面积；12000平方米 楼层：1、2楼 业态：大型超级市场 合作形式：营业额1.5提成作为合作利润，约定保底利润额的A万元/年。 参考市场租金：2×A万元/年。 对开发商来讲，此模式主要优点：（1）容易引入知名商家，并产生其他的正效应； （2）不参与经营管理，不承担零售经营带来的风险。 主要缺点： （1） 收益没法最大化， （2） 承担零售经营存在周期性波动带来的风险； （3） 当物业增值时，受合作期的约束，不容易使物业套现。 操作建议：此模式适合欲引入知名商家带来其他物业销售和招商的大型商业物业，一般应在40000平方米以上的商业物业，其中部分设计成商铺销售。零售服务商须具备较强的经营管理能力和盈利能力，评估指标有单店平均销售额、单位面积销售额、毛利率、最近三年销售额增长率等。如零售服务商不提供保底利润，则建议开发商不采用此模式。2 、参股经营模式 此模式是指开发商为了吸引国内外知名主力店，而出资参股该主力店设在其开发商业物业的分店。开发商参股比例一般不超过20，并按参股比例分红。分店作为有限责任公司每年按双方约定的价格向开发商租用物业，同时，因涉及到知名商家的无形资产和管理人员的输出，分店每年亦须向零售服务商交纳商店品牌使用费和人员输出管理费，这部分一般为营业额的12。作为不专业的开发商，一般仅委派董事会决策，并不直接安排人员参与经营管理。 参考案例：日本某知名百货深圳某店 面积：约20000平方米 业态：超级市场百货 合作方式：开发商参股该店10，开发商每年向该店收取租金B万元/年，该店同时向本商家支付营业额的C%作为商店品牌使用费和人员输出管理费。 对开发商来讲，此模式 主要优点： （1） 容易引入知名商家，并产生其他正效应； （2） 收益可能最大化； （3） 可带租约销售整体物业。 主要缺点：参股资金分红情况受分店经营状况的限制，并承担因此引起的风险。 操作建议：与委托经营模式的相似，对零售服务商的盈利能力要求更高。3、控股（或全资）经营模式 此模式是指开发商自行在自有物业投资设立零售（服务）公司，自行经营零售业，此亦深度介入零售业。一般情况下，开发商控股或全资的零售（服务）公司独立核算，而实际上则非自负盈亏，零售（服务）公司实际上每年并未向开发商交纳物业租金，营运资金的使用基本上由开发商安排。而在内部管理上，有的则将零售（服务）公司作为开发商的一个部门来管理。 参考案例：深圳某集团某百货 总面积：15万平方米（五家分店） 业态：百货、电器、超级市场 分店：深圳四家分店和珠海一家分店 合作形式：该百货分店多数租用集团公司开行开发的物业，构成关联交易。 对开发商来讲，此模式 主要优点：物业价值可能最大化， 主要缺点： (1) 误入竞争激烈的零售业的陷阱中，承担零售经营风险； (2) 容易出现房地产专业指挥零售专业的现象； (3) 将零售企业作为房地产开发公司部门来管理，更容易使商业物业加速“死亡”； (4) 开发商没有零售资源（特别是人才和品牌资源）支持，经营不易成功； (5) 容易加大资金压力。 操作建议：选择此模式之前需三思而后行！以下是不主张开发商采用的模式。 典型案例参考： （1） 大连万达撤出大洋百货 大洋百货成立于2002年5月，总投资3亿元，已在南昌、福州、苏州、南京、泉州、无锡、常州设立七家分店，营业总面积超过25万平方米。大连万达拥有50的股权，但在2003年10月8日，大连万达撤出大洋百货，其股份全部转由福建百建接手。 当时大洋百货尚处于成长期，应为正常的亏损状态。 （2） 万科地产转让万佳百货股权 2000年万佳百货以16.2亿元的营业额跃居广东省连锁业龙头，其“超市百货”的经营模式也被业内命名为“万佳模式”。 但在2001年8月底，万科将其拥有万佳72的股权以4.57亿的高价卖给华润集团。而当时的万佳百货尚处于比较理想的盈利状态。 笔者认为，以上二个典型案例的原因不尽相同，但其结果也是此经营模式缺点的表现。四、商铺投资者分析 1.商铺投资者分类商铺投资者一般分为两种，一种是专业投资者，专门从事商铺交易，拥有较为雄厚的资金实力，投资形式通常为集中购买，然后将购得的商铺产权或使用权出售或出租给分散经营者，有时也会自己经营，但通常不多；一种是散户投资者，一般是具有一定资金实力的个人或家庭，每次所买铺面不多，铺面多用来出租，偶尔也会用来自营。2.可供投资的商铺分析可供投资的商铺则一般分为三种，即中央商务圈大商铺、商业街商铺和社区商铺。商铺近年来在全国各地都是屡现高潮，深圳、广州、上海、北京，商铺投资都一直是物业投资的重点和热点。但这一过程中也出现了不少投资失败的例子，例如北京女人街的火爆，相继又引出了美人街、丽人街等相同品种、想同档次、相同定位的上铺市场，但后两者开业后的人气状况明显不如在北京首开先河的女人街。不少投资者看见女人街的赚钱效应，一厢情愿的认为美人街与丽人街也一定会如此，而匆忙做出投资决定，未想到结果并非如此，因此套牢。商铺投资从某种意义上来说，有一种普遍适应的原则，并不需要投资者有多么深厚的专业背景。比如商铺投资者首要考虑人流量，投资者要善于从城市变迁中寻找机会。北京以前只有三个公认的商业中心西单、前门、王府井，是商铺投资的首选之地。而如今北京已形成多个商业中心并存的局面，包括燕莎商圈、丽都商圈、建国门、亚运村、中关村、方庄、阜成门、大红门等等，人称“京城八大商圈”，加上一些小型区域性的热点地区，可供投资者选择的范围越来越广，选择难度也随之家大。这种情况决定了投资者要改变投资思路，要善于从城市变迁中寻找机会，要了解城市规划，要变被动投资为主动投资。那北京来说，如果投资者能够了解城市未来5-10年的发展规则，就可以有的放矢，提前介入。在一个地区成为热点前介入，可以大大降低投资成本。城市规划出属于公开信息，投资者可以从规划局、市政等政府机构了解。除地段、人流等穿透因素之外，商业街，大型商圈的投资者，目前还需要考虑，如有无停车位，停车位够不够等因素。北京等一些城市的目前正在进入所谓的“轮子时代”，有无停车位、停车位够不够，是决定商铺能否吸引有实力购物者的一个重要因素。像普尔斯马特等国际大型商业零售商，就宁可选择地点相对偏僻而停车位充足的石景山等地开店。而像王府井等传统商业街，虽然每天人群摩肩接踵，拥有足够的人流量，却因为缺少停车，使有实力的购物者裹足不前，导致了王府井商铺的投资者普遍经营不景气，商业界正沦落为观光街。以北京来说，目前上铺投资活跃和增长迅速的地区主要包括三种类型：一是新建住宅底层商铺。这类商铺大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道，以为小区居民服务为主。二是已经形成规模的大型商业街。如王府井、西单、国贸、燕莎、金融街、中关村等，由于这些地区多年来形成的固定消费群体和消费档次，其回报率比较高。三是大型人流集散地。如火车站、长途汽车站等。由于庞大的客流量，往往会带来很高的消费额。深圳，广州，上海，北京等经济发展迅速的大中型城市的投资者，目前可以格外注意社区商铺的投资。社区商铺投资也许是今后一段时间商铺投资的最佳选择。按照国际惯例，当人均GDP达到3000美元时，人们的消费方式就将越来越倾向于方便、快捷。有关调查机构的调查报告显示，目前有51.57%的城市市民把“就近与便利”作为消费者的首选，一些配套设施较好的小区有60%-70%的居民已实现就近消费。以连锁超