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北京商业地产白皮书 2006年9月20日来源:地产互动06.07各区商业体量的组合分布分 伟业商业商铺大全中，从北京市2002年至2007之间入市的商业项目抽取367个商业项目的统计显示，其中52%的商业项目已经建成，还有48%的商业项目预计到2007年之前建成。 在14个区县当中，朝阳区项目总量为161个，无论从项目的数量上、还是规模上都遥遥领先于其他区域，海淀区商业组合分布位居其二，项目总数61个，其他各区相对较弱，但通州区的地铁沿线、大兴区的亦庄木犀园和昌平区的回龙观天通苑等地由于房地产的大量开发，地产经济十分活跃而带动了商业地产的突起，表现了不凡的优势，详见下表所示： 由各区新增商业体量统计表可以看出，北京市未来新增的商业体量，1万以下的社区型商业总计有155个，1-5万的区级商业128 个，5万以上的大型超大型商业分别是36个和18个，可以看出社区型商业和区级商业的供应数量相差不大，集中显示中小体量的商业占主导地位。 朝阳区 朝阳区161个项目，无论从项目的数量上、还是规模占比重最大，1万平米以下和1-5万平米的体量分别占到了43%和41%，而10万平米以上的超大型商业朝阳区有9个，商业面积至少有90万平米，是北京市拥有大型商业最多的一个区。朝阳区各体量之间的面积比例如下： 由以下图表可以看出： 朝阳区10万平米以上的商业面积在北京市占到9个，未来三年大型的商业规模在朝阳地区表现较为突出； 1万平米以下的商业体量占整个朝阳区的43%，1-5万平米的占41%，表明朝阳区未来的商业布局无论是在社区级商业还是区级商业发展方面都较均衡，由于CBD经济的超速发展也带动了本区域的商业发展极为活跃。 海淀区 海淀区商业发展次于朝阳区位居第二，未来新增数量61个， 1万平米以下的商业数量占57%，共有33个，1-5万平米的商业项目18个。透过以下分析可以看出： 海淀区1万平米以下的商业项目比重较大，社区商业占主导地位； 已经于2004年开业的金源时代购物中心位于北京海淀区中部西三环和西四环之间的远大路，号称世界最大的MALL68万平方米（拥有1万个停车位，200多部电梯）的金源时代购物中心的核心部分，成为北京第一大SHOPPING MALL，目前主力店主要有燕莎友谊百货、贵友百货等，并与金源时代购物中心内的易初莲花、居然之家、星美影院、汽车城、姜仔鸭美食广场、溜冰场、纸老虎文化广场及方特乐园等相连。形成北京西部的超大型综合娱乐购物中心。 东、西城 东西城区域是北京的老商业较为集中的区域，王府井大街，西单、东单等商业街仍然是北京最为活跃的商业区，该区域未来新增的三个超过10万平米的超大型综合商业均在西城区，如项目进展顺利，将有超过60万平米体量投放市场。 如上图显示，该区域40个商业项目当中，一万平米以下的社区级商业有19个，1-5万平米 的区级商业有14个，这些商业主要是以住宅、写字楼公寓等的底商配套等为主，这些项目的全部投放和营业，将会更加有利于社区商业的分布。 崇文、宣武区 崇文、宣武区是北京南城两个老城区，该与区域老字号商业较多 ，前们大街、大栅栏、马连道、牛街等古老的商业街集中于此。 未来新增项目个数和体量都较小，商业单个体量相对不大，53%的商业物业都在1万平米以下。 崇文宣武区商业相对落后于东西城两个区域， 主要以住宅、公寓类社区配套型商业为主，一些稍大体量的商业也集中在社区底商综合配套的基础之上。 丰台、石景山区 该区域1-5万的中型商业占46%的较大比重，1万平米以下的占32%，69%已经完工并交付使用，另外31%预计在未来两年也会投入运营。 丰台区近几年商业发展较为迅速，主要集中在大红门木樨园一带的专业市场，位于大红门的北京国际轻纺城商业面积超过50万平米，更加巩固了该区域服装纺织行业专业市场的龙头地位。 石景山区主要集中在玉泉路地区，由于近年住宅房地产的大量开发，玉泉路的住宅及公寓底商体量较大，例如远洋山水的底商面积超过10万平米，如果全部投入正常的运用，将会对周边的商业起到一个拉动作用。 通州 通州区的商业面积主要在5万平米以下的体量，主要以社区级配套商业为主。 通州区未来三年新增商业总面积23万平米，由于其地理位置是距北京城区最近的一个郊区县，又毗邻朝阳区，被誉为CBD的后花园，其商品住宅发展迅猛，带动该区域的商业发展较快，但由此也导致该区域内的大型商业较少，主要集中在5万平米以下的区域极商业和1万平米以下的社区极商业。 昌平 昌平区1万平米以下体量的商业占50%，有25%的商业体量是在5万平米以上。 昌平区未来三年新增的商业面积为63万平米，新增商业主要集中在北部回龙观地区和天通苑地区的大型居住区范围内，该区域正在规划一个31万平米超大型综合商业，对未来的整体商业的发展可起到一个带动作用。 昌平区三个5-10万的大型商业全部集中在回龙观地区，总面积占整个昌平区未来新增商业面积的25%，由此显示回龙观地区未来的商业潜力较为明显。 大兴区 大兴区商业发展迅速，尤其是经济开发区的建设和地铁城际快速铁路的开工，给该区域的房地产经济注入更大的活力，因此商业地产也在该区域得到更快的发展，如下表所示： 大兴区未来几年开发的商业项目较多，预计总的商业体量可达50万平米以上，超过地产经济发达的通州区，1-5万平米的商业面积占大兴区总体新增商业面积的58%，区域级的商业占据较大比重，且大多集中在亦庄经济技术开发区和大红门一带。 顺义区 该区域未来新增商业面积总体量在30万平以上，中小型商业居多，总共占取80%的比例，如下图所示 顺义区的新增商业未来主要集中在机场天竺附近，主要为该区域的高档次别墅群的生活区配套商业 密云、房山区 该区域的商业总体量增加不大，密云城区两个，房山城区一个，但于2005年底预计开业的百世城商业广场位于密云县城居住区中心，项目占地6.06公顷，总建筑面积8.8万平方米，其中商业街建筑面积6.5万平方米，大型商场面积2.3万平方米（待建），项目建成后将是该地区最大的综合性商业中心。 各区商业供应量的业态功能分析 北京市在未来2-3年里商业发展极为迅速，为北京市现有的商业业态的功能组合商业地产的开发速度大大加快，仅20022005年的商业供应量就达900多万平米，其中已建商业面积550万左右，占到总体供应量的60%多，另外还有180多万平米在建商业，这些在建商业基本上将于2006年推向市场，因此2006年，将是商业地产供应激增的一年；正在报批的商业面积约150万平米，占到总体面积的17%。各区的商业业态大体按以下功能划分为：购物中心、家具建材、百货店、仓储会员店、专业店、专卖店、大型超市、超市、折扣店、便利店等十个业态方式，各区具体业态功能分析如下： 朝阳区 据北京市各区新增商业面积统计表显示，朝阳区商业总面积占北京市新增总商业面积总量的近一半，10万平米以上体量的商业有9个，在各区中所占比重最大，占朝阳区商业总面积的1/3。 （注：各种业态解析） 便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 折扣店：是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。 超市：是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 大型超市：实际营业面积6000m2以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。 仓储会员店：以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。 百货店：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 专业店：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。例如办公用品专业店（office supply）、玩具专业店（toy stores）、家电专业店（home appliance）、药品专业店（drug store）、服饰店（apparel shop）等。 专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。 家居建材商店：以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。 购物中心：是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运乏味的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。） 由上表可以看出：由于朝阳区项目总量最多，商业总体量也最大，因此该区几乎涵盖了所有商业业态，其中各业态中社区型的专业店所占的比率最大，为42%，社区性便利店占10%，超市和专卖店各占14%和16%，由此得出社区型的商业业态占主导地位，而大型的百货店和购物中心都占去了2-3%的比重，大型超市占取了8%的比例. 海淀区 海淀区未来新增数量61个， 1万平米以下的商业数量占57%，共有33个，1-5万平米的商业项目18个。海淀区专业店和超市的比重较大，专卖店和便利店的业态比例分别为14%和27%，其他业态的占比都较小；由于中关村科技园区的发展，该区域电子专业店和专卖店的比例较大，为该区域的主要业态。 东、西城 东西城区域是北京的老商业较为集中的区域，王府井大街，西单、东单等商业街仍然是北京最为活跃的商业区，该区域未来新增的三个超过10万平米的超大型综合商业均在西城区，如项目进展顺利，将有超过60万平米体量投放市场。 该区域专业店占比32%商业，1万平米的商业主要以社区服务型为主，如美容美发，干洗，烟酒专卖，小型餐饮，等； 预计至2007年，在王府井大街和西单商业街将会有近30万平米的超大型综合商业开业，这些大型商业的运营，将涵盖包括大型购物中心、百货、专卖店等。 崇文、宣武区 该区域项目个数和体量都较小，商业单个体量相对不大，53%的商业物业都在1万平米以下，因此专业店和专卖店所占比例最大，例如美容美发，干洗，烟酒专卖，小型餐饮，服装精品、小型饰物等；另外该区域便利店也较多，超市和大型超市各占9%和5%，百货店3%。 丰台、石景山区 该区域1-5万平米的商业有9个，1万以下有6个，另外包括两个分别为大型和超大型的商业综合体，该区域商业主要集中在井石景山的玉泉路和丰台区的大红门地区，玉泉路新增的大型住宅社区带动了该区域的社区底商放量较大，因此主要业态还以社区型服务商业为主，如品牌连锁超市，专业店（书店，干洗，西餐厅，茶苑）等；大红门地区主要业态以专卖店（专业服装纺织批发河零售）市场为主，位于该区域的北京国际轻纺城的落成更加巩固了该地区服装纺织品的批发和零售地位，另外丰台区由于交通便利，租金相对较低，该区域的大型专业市场也较多，相对其他区域占取了较大的比例。 通州 通州区由于其地理位置是距北京城区最近的一个郊区县，又毗邻朝阳区，被誉为CBD的后花园，其商品住宅发展迅猛，带动该区域的商业发展较快，例如东部地区的定福庄、管庄一带，以及朝阳路朝阳北路沿线，都汇集了大量的不同商业业态，如各种类型的专卖店，专业店等分别占取了31%和25%的比例。 昌平 昌平区未来三年新增的商业面积为63万平米，新增商业主要集中在北部回龙观地区和天通苑地区的大型居住区范围内，该区域正在规划一个31万平米超大型综合商业，对未来的整体商业的发展可起到一个带动作用。昌平区三个5-10万的大型商业全部集中在回龙观、天通苑地区，总面积占整个昌平区未来新增商业面积的25%，由此显示回龙观、天通苑地区未来的商业潜力较为明显，该区域家具建材，大型超市以及专卖店三种业态较集中。 其他郊区县的商业业态功能分析 大兴、顺义、密云、房山等区域社区级的商业占据较大比重，且大兴区大多集中在亦庄经济技术开发区一带，其他各商业投放主要在所在区域的城镇中心，因此各专业店、专卖店及超市等比例较大，尤其专业店占44%，另外大型区的亦庄在未来两年将会建成一个超大型的购物中心，这将填补南部地区没有超大型综合购物商业场所的空白。 北京（各区）人均商业面积分析 注：通过对北京各区的人均商业面积对比分析，可以清晰反映出北京各区商业物业的发展现状，预测北京各区域的商业发展趋势。 2002年北京人均商业面积是0.78平方米，不仅距先进国家的1.2-1.5水平较远，也低于上海的1.0的水平。从右图2002年北京市各区人均商业面积比较分析中，朝阳区作为北京市的核心商务区，国际化氛围较高,跨国公司、驻华机构和大使馆云集，消费水平较高，各类商业项目业分布于此，因此人均商业面积一直排在北京各区的前列，商业类型主要是购物中心、写字楼底商为主；西城区是金融、大型国有企业机构的聚集地，同时有西单和阜外商圈，人均商业面积在0.9左右，处于较高水平，；丰台区一直是批发零售基地，存在大量的批发零售市场；远郊区的处于最低点，这主要是由于该区域商业氛围较弱，人均商业面积只在0.2左右。 在图表中可以看出北京市各区的人均商业面积都有了不同程度的提高，这主要是由于这一点段时间内，有大量的商业项目入市，说明开发商已越来越重视商业项目的价值，更重要的是由于北京制定了“两轴-两带-多中心”城市发展规划战略的推动。在此大背景下北京各区域商业项目的数量和面积得到了较大增长，尤其以朝阳区、海淀区为代表,这一时期的商业类型主要是以社区商业为主，主要是大盘住宅社区相继入市，为满足新兴居住人群的需要，纷纷建设了大量的商业项目，而且体量较大，起到了区域商业中心的作用，因此提高了人均商业面积水平；其他各区也有不同程度增长，但表现为不均衡增长态势，传统商业区增长明显，如东西崇宣四区；丰台、石景山和远郊区则由于地理和传统商圈的影响，提升不明显。 在图中表示的是各区近年规划和新建的商业项目落成后，各区人均商业面积的对比。 从图中可以看出朝阳区、西城区由于自身的地域和商务的优势使得人均商业面积一直遥遥领先，基本都使人均商业面积在1.0以上，其他各区域也有较大上涨，但相比朝阳区和西城区还有较大差距，基本都在1.0以下，说明这些区域的商业前景还有很大发展潜力。而石景山区则表现出了与中不同的下降，造成这方面的主要原因是由于首钢搬迁，大量土地释放，将会有大批住宅项目入市，而商业并没有紧跟上住宅建设的步伐，居住人群大量增加，导致人均商业面积下降。 通过以上3个图中北京各区域人均商业面积的变化可以看出本区域商业的发展程度，是否具有投资价值。 通过上图的不同阶段变化对比中，北京商业发展很不均衡，朝阳、海淀作为中央商务区和高科技产业区由于消费潜力大，因此商业项目的数量和面积呈快速增长阶段；而东西崇宣四区作为老商业区则由于城市规划的原因增量变化不大、呈稳定发展态势；丰台、石景山和远郊区则由于地理位置的制约，商业项目的数量和面积虽有所增加，但仍不太明显，有很大空间。 在上图中可以看出朝阳区的商业项目连年增加，商业面积不断增多，一方面表明开发商意识到商业缺乏，商业投资前景良好；另一方面也预示商业出现了过度开发，风险加大，这可以从人均商业面积的对比中看出。 各区开发商个数与项目数的对比分析 注：在先进国家，由少数开发商开发大多数商业项目，表明了其开发经验丰富，开发资金实力雄厚，商业市场发展成熟。通过此项的对比分析可以说明北京市场商业地产开发商的成熟程度。 根据上图可以看出目前在北京商业地产开发市场中，300多个商业项目有300多个开发商，开发商与项目数的比例约1：1，数量比例如此之高，说明北京商业地产市场还没有完全成熟，开发商的开发经验还略显不足。 在图中可以看出东西崇宣四区基本上是一个开发商做一个项目，说明该区域开发商的实力比较弱一些，资金实力不是很充足；而朝阳、海淀等则有开发商做多个项目，表明大集团式的开发模式已经到来，发展商的开发经验越来越熟练，资金实力越来越雄厚，品牌价值已经得到提高。 各区租售形式对比分析（租为主；售为主；只租不售；只售不租) 通过对北京市2004-2005年底新增的367个商业项目的租售形式进行调查，分析出现开发公司的普遍开发心理，他们的资金实力，和对商业经营的专业程度。以下分别对北京市总体市场和各区市场进行的数据分析。 北京市商业项目租售形式对比分析 现北京市商业项目以租为主的占5.78%，以售为主的占9.82%，只租不售的占24.27%，只售不租的占57.22%，其中开发商售完替业主招商的占34.1%，整体销售的占2.89%。如图表所示： 通过此数据表分析，北京商业地产开发商在所开发项目中，有六成开发商是以销售为目的，这反映出北京商业地产发展还不够成熟，大多数开发商还只是以通过出售产权，达到尽快资金回笼。其中相当一部分开发商为了促进销售以及带动整体商业圈的形成，都采取帮助业主招商的形式，而缺少对商业运营的能力，无法依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，还有少量项目采取整体销售，多是写字楼的底商，这样规划使商铺经营权比较集中，同时决定最终回报率是否可观。 各区商业项目租售形式对比分析 在对每个区的租售形式调查中，分析出由于地理位置和区域特性等因素方面的影响，促使开发商所做出的开发目的。由于丰台、石景山、崇文、宣武这些区域的商业量非常少，为使其数据达到精确，按其地理位置共划分为五大区域。如图表所示： 朝阳区商业项目：以租为主的占5.68%，以售为主的占9.09%，只租不售的占19.31%，只售不租的占60.22%，其中开发商售完替业主招商的的占36.36%，整体销售的的占5.68%； 海淀区商业项目：以租为主的占2.70%，以售为主的占13.51%，只租不售：32.43%，只售不租的占51.35%，其中开发商售完替业主招商的占43.24%。 东城/西城商业项目：以租为主的占12.15%，以售为主的占13.83%，只租不售的占30.43%，只售不租的占43.47%，其中开发商售完替业主招商的占13.04%； 崇文/宣武商业项目：以租为主的占5.50%，以售为主的占6.25%，只租不售的占7.00%，只售不租的占81.25%，其中开发商售完替业主招商的占25%； 丰台/石景山商业项目：只租不售的占55.55%，只售不租的占44.44%，其中开发商售完替业主招商的占44.44%； 通过以上分析，崇文/宣武区的商业地产多是只售不租，丰台和石景山区的商业地产数量较少，采取租赁方式的最多，而对于海淀、东城/西城这些商业气氛比较浓厚的地方，开发商做出自身运营打算的比例也非常高，也就反映出，在商圈很成熟、寸土寸金的商业地带，开发商才不舍得把产权出让，通过自身运营而获取稳定的租金收益。