企划方案航空大厦租赁经营推广方案（DOC ）.doc

大新华航空大厦租赁经营推广方案北京海航置业项目策划部2008-7-30目录报告概要31、租价32、付款方式43、租价明细34、车位租赁费用及免车位策略45、租赁期限的确定56、租赁进程67、媒体组合推广预算费用68、媒体组合推广预算费用6 第一部分：写字楼市场分析及区域研究7一08年二季度北京市写字楼整体市场情况7二燕莎商圈区域市场分析7（一）区域域特征7（二）区域客户构成7（三）各行业租户数量比8（四）燕莎区域近期成交状况9（五）燕莎区域商业业态构成9（六）区域竞争10第二部分：大新华航空大厦写字楼租赁实施细则12一大新华航空大厦写字楼竖线分配说明12二.目标客户定位13三租赁策略及价格定位13（一）租赁策略13（二）价格定位分析13（三）大新华航空大厦写字楼租金定价原则14（四）车位价格15(五) 免租期建议15(六) 租赁期限的确定15(七) 付款方式16四招租模式16五. 租赁执行方案16(一) 客户登记文件及制度16(二) 租赁进度17六.市场推广策略18(一) 项目包装及推广工具18(二) 推广渠道效用分析301.具体方式302.媒体组合分配比例313.媒体组合推广预算费用：31第三部分：租赁经营收入预测33报告概要1、 租赁报价大新华航空大厦整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币200-250元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%-60时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币230-280元/建筑平方米/月、250-300元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。租赁时期租金报价区间预租期200-250较成熟期230-280成熟期250-3002、 租价报价明细以租赁楼层的10层为价格基准层，每向上增加一层，租赁报价上涨5元/建筑平方米/月，反之，每向下降低一层，租赁报价下调5元/建筑平方米/月。A座写字楼价格序号租赁楼层预租期租赁报价（元/平方米.月）较成熟期租赁报价（元/平方米.月）成熟期租赁报价（元/平方米.月）117250280300216245275295315240270290412235265285511230260280610225（价格基准层）255（价格基准层）275（价格基准层）772202402608621523525595210230250商业部分价格商业月租金/平方米A1商业500元/平方米.月(使用面积)散租C座商业600元/平方米.月(使用面积)散租3、 付款方式目前市场上普遍采用押三付一的付款方式（即三个月租金作为押金，每个月租金一付），本项目亦可采用押三付一的方式。4、 租赁成交价租赁成交价在租赁报价的基础上，根据客户租赁的面积和客户性质不同而实现不同的价格政策：对于整租一楼层的客户，成交价在租赁报价的基础上最高可优惠40元/建筑平方米/月，散租客户最高可优惠30元/建筑平方米/月；对于世界500强等知名企业，在上述基础上，租赁成交价还可额外优惠10元/建筑平方米/月。以较成熟期为例序号租赁楼层较成熟期租赁报价（元/平方米.月）散租客户成交价（元/平方米.月）整层租赁客户成交价（元/平方米.月）世界500强知名企业117280250240可额外享受租金下调10元/平方米.月的优惠2162752452353152702402304122652352255112602302206待添加的隐藏文字内容210255（价格基准层）225215772402102008623520519595230200190说明：租赁两层及两层以上客户，需单独请示领导，根据领导指示确认租赁价格5、 车位租赁费用及免车位策略对于整层租赁的客户拟提供地下二个免费停车车位的策略；半层租赁的客户原则不上提供免费车位。租赁一层以上客户和知名企业客户单独洽谈。项目月租金及管理费年租金及管理费地上固定车位200024000地下固定车位（平面）136016000地下非固定车位（双层，月租）85010000地下非固定车位（双层，按小时收费）小车2.5元/半小时；大车5元/半小时；（届时根据政府规定据实调整）6、 租赁期限的确定以租赁期限2-3年为标准期限，最多不超过3年期限，承租三年以上合同条款应附加租金增幅比例8-10%。7、 租赁进程期间时间截点计划租赁面积比例面积预租期大新华大厦接收前至接收后3个月30%3891.3平方米租赁较成熟期接收后3个月至6个月60%7782.6平方米租赁成熟期接收后6个月至9个月90%11673.9平方米尾房租赁期接收后9个月至12个月100%1297.1平方米8、 媒体组合推广预算费用媒体类型费用（万元）公关推广40纸媒媒体推广投放60网络媒体推广投放30平面设计30户外广告制作、投放及现场包装40合计200第一部分：写字楼市场分析及区域研究一 08年二季度北京市写字楼整体市场情况1. 2008 年第二季度供给量有限，共有三个新项目为写字楼租赁市场带来209,496 平方米面积。截至2008 年第二季度末，甲级写字楼租赁面积存量为8,203,194 平方米。2. 为改善北京的空气质量，奥运会和残奥会期间施工作业将暂停。同时，签证政策的变化会使得公司业务，特别是外资公司的业务扩张暂时放缓。3. 第二季度甲级写字楼空置率小幅上升，达到13.2%，比上季度提高0.6 个百分点 。4. 奥运临近削弱了对写字楼的需求，净吸纳量为81,020 平方米。5. 本季度租金继续保持强劲的增长趋势，达到人民币191.9 元每平方米每月，环比上涨6.6%，同比上涨18.5%，是近七年来增速最快的一个季度。6. 由于数个受奥运会影响而推迟交付的项目将于下半年入市，2008 年下半年写字楼市场的新增供应预计将达100 万平方米。7. 尽管预计2008 年下半年需求仍将保持强劲，并在奥运会后有大量增长，但工程延期造成的项目集中入市或将对供给面产生一定影响。8. 第三季度写字楼租金将继续增长，但第四季度大量的供给或将使空置率上升，同时抑制租金的上涨。二 燕莎商圈区域市场分析（一） 区域域特征项目地处东三环的燕莎商圈，曾与赛特一起成为北京高档购物场所的代名词。经过十几年岁月的磨砺，燕莎及其周边渐渐成了北京一个人所共知的区域.习惯上，燕莎区域以东三环北部为核心，向西可延伸到东二环，向东则沿着机场高速路向东北方向延伸，直到四环。燕莎区域有着极具个性的商务氛围，是北京主要的写字楼区域中惟一自发形成的，燕莎区域不像CBD和金融街，可以政府规划为先导，人们习惯上将东北三环沿线周边都看作燕莎区域，而这是一个条形地带，没有形成地理上成块的区域，这也使其难以获得一个商务区所需要的聚集效应。（二） 区域客户构成根据对燕莎商圈的1526个租户按如下行业进行分类，并对其在各楼盘的面积、价格和各区域的面积、价格进行统计以研究最终适合大新华航空大厦的客户群体。行业划分. 金融保险，. 顾问、律师、咨询、企管、会计师事务所，. 媒体、广告、公关、文化、教育，. 科技、软件、IT、网络、电信，. 旅游，. 贸易、投资，. 工程、建筑、房地产，. 交通、运输，. 制造业、能源，. 其它（三） 各行业租户数量比序号行业类型租户数量数量%平均面积平均租金1金融保险1319%60621.52顾问、律师、咨询、企管、会计师事务所22114%47120.53媒体、广告、公关、文化、教育1166%40018.184科技、软件、网络、电信29219%60220.35旅游131%31317.96贸易、投资27418%33620.27工程、建筑、房地产635%88220.58交通、运输413%32819.89制造业、能源31421%58017.010其它614%62921.7合计1,526100%197.58主要群体客户的行业分析:上述一至六项属第三产业、七至九项属于第二产业；（四） 燕莎区域近期成交状况项目南银大厦佳程广场现代汽车大厦平安国际金融中心天元港中心租金报价270300270270225成交均价240260238230170可出租总面积70000141075.0054,00091000110000上半年成交总面积82016001100250001200当前出租率90以上90以上90以上30100上半年成交总面积75016001100250001200代表性成交马来西亚大使管宝马（扩租）GTC地产中国有限公司Adcore Credit Company住友商事租户行业类别外资企业和大使馆外资企业和大使馆外资企业外资企业外资企业和中资企业成交客户国别欧、美欧、美韩、欧欧、美日、美、欧洲国家单位：元/月/建筑平方米（含物业管理费）（五） 燕莎区域商业业态构成物业类型总供应量（平方米）占区域商业比例代表性物业精品百货52,00023%燕莎购物商城专业市场18,00019%女人街12,00013%莱太花卉特色餐饮18,00019%鹿港小镇、米箩咖啡、浮士德、柠檬叶子、粤菜、湘菜、杭州菜、新疆菜、日餐韩餐、法餐、茶餐厅、其它休闲娱乐2,4003%西部酒城等展览展示6,0006%现代展示厅汽车服务3,2003%潘索全国机动车换油养护中心、大陆汽车俱乐部家具9,00010%曲美家具其他4,0004%实惠综合食品店总计94,600100%（六） 区域竞争本项目周边高品质甲级写字楼较多，本区域内可对大新华航空大厦存在竞争性的楼盘包括：佳程广场、南银大厦、现代汽车大厦、天元港大厦、平安金融中心、凤凰置地广场。（七） 区域内已投入使用的典型项目物业名称佳程广场所属商圈燕莎商圈物业位置朝阳东三环北路租售形式出租租金范围300元/平米/月(含物业费)净层高净高2.8米以上总层数22使用率70%总建筑面积141075.00物业评级甲级标准层面积2240平方米车位数量物业名称现代汽车大厦所属商圈燕莎商圈物业位置朝阳区宵云路38号租售形式出租报价270元/平米/月(含物业费)净层高2.6总层数24使用率70%发展商韩国现代集团物业管理美国汉斯公司总建筑面积68400物业评级甲级标准层面积2366车位150美元/位.月网络接入光纤通讯网络电梯10部三菱电梯配套设施空调中央空调物业名称南银大厦所属商圈燕莎商圈物业位置东三环三元桥租售形式出租报价270元/平米/月(含物业费)开间面积120-2350净层高2.55总层数32使用率71%发展商北京南银大厦有限公司物业管理北京南银大厦物业管理中心总建筑面积75000物业评级甲级空调中央空调电梯12部三菱电梯和2部服务梯物业名称平安国际金融中心所属商圈燕莎商圈物业位置朝阳区新源里南路1-3号租售形式出租报价270元/平米/月(含物业费)净层高2.9米总层数使用率整层76，散租65发展商美邦亚联房地产开发有限责任公司物业管理：第一太平戴维斯， 总建筑面积219351.00平方米，其中办公9.1万平方米物业评级甲级标准层面积4303平米/A座1867/B座2436车位855个，写字楼570个物业名称天元港中心所属商圈燕莎商圈物业位置朝阳区东三环北路三元东桥租售形式出租报价225(含物业费)净层高2.7总层数24-25层使用率发展商北京美迪亚置业有限公司 物业管理：北京高力国际物业服务有限公司总建筑面积110000物业评级次甲级标准层面积开间面积140-380平方米车位580个第二部分：大新华航空大厦写字楼租赁实施细则一大新华航空大厦写字楼竖线分配说明A座C座B座海航自用海航自用海航自用海航自用海航自用16层办公出租15层办公出租12层办公出租11层办公出租10层办公出租已出租海航自用已出租海航自用已出租7层办公出租已出租6层办公出租已出租5层办公出租已出租3层办公出租已出租海航自用已出租1层商业出租独立商业出租已出租B1员工餐厅及物业管理用房B2地下车库B3人防及地下车库图示说明：上图中兰色底纹为集团内各单位使用楼层，总建筑面积10552平方米（8个楼层，每层建筑面积1319平方米）；黄色底纹为计划对外招租楼层，其中标准层有9个楼层，总建筑面积约11871平方米；A座一层商业对外招租使用面积约560平方米；C座独立商业对外招租使用面积约为540平方米。二.目标客户定位项目周边现存的高品质写字楼为数众多，客群以欧美知名大中型企业为主，该类型的企业构成大新华航空大厦的主流客群。大新华航空大厦写字楼客群的初步定位：本项目客群将以以外资实力企业为优选，以金融、咨询、环境、传媒等行业的优质企业为主力客群。争取欧美大中型规模以上的机构入住，以提高大新华航空大厦客群品质。A座商业的经营定位为休闲品牌店；C座商业定位为高档休闲，如健身俱乐部,高档会所、高档餐饮等等。三租赁策略及价格定位（一）租赁策略本项目整体战略应为：加强短期竞争能力，寻求长期良性发展。即：· 树立项目高品质形象；· 制定灵活租赁方案；· 重点提高出租率和保证租户质量；· 根据实际业务情况做阶段性总结调整；（二）价格定位分析价格定位的原则为“低开高走”。即在保证业主利益的前提下，以较低的价格入市，吸引市场关注。并根据租赁过程中的反馈，及时调整价格，最终使得本项目实现较高的回报。选取佳程广场、平安国际金融中心、现代汽车大厦、南银大厦、天元港5个项目为样本，区域市场的写字楼租金报价平均值为（300+270+270+270+225）/5=267。由于选取的5个样本除平安国际金融中心外，其它均处于尾房租赁期，租赁报价处于最高区间，因此结合实际情况，将上述平均租金下调10，即租金=267*90240，为区域市场写字楼租赁率处于3060时的平均报价。综合考虑北京写字楼市场的趋势分析,项目区域市场的分析在结合项目位置、规模、装修及配套标准等相关情况。本项目的性价比力争做到区域市场最高，由此推算确定大新华航空大厦整体租赁价格区间为人民币230 - 280元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价均价应在较成熟期（出租率达到30%以上时）可达到人民币255元/建筑平方米/月（含物业管理费）；（三）大新华航空大厦写字楼租金定价原则新入市的楼盘处于经营初期（竣工后首年），尽快提高出租率，以相对优惠的条件吸引更多的租户是工作重点，因此其租赁条件会比成熟经营的楼盘较优惠。在不同的市场条件下，经营初期的楼盘较之成熟经营楼盘会优惠10% 。例如：佳程广场在其最初20%出租率（15000平方米），其实效租金约人民币130 - 150元/月/建筑平方米，其出租率达到60%左右时（50000平方米），其实效租金约人民币180 - 200元，增幅达30%。到现在出租率达到90%以上时，其实效租金约人民币240元左右。项目写字楼部分面向市场寻租的有9个标准楼层和一层商业部分。由于受到本区域写字楼的影响，在同等物业品质上，本项目的平均租赁价格报价应等同于该价格水平平均线。价格作为项目营销的一个关键性因素，受市场环境的影响很大。结合以往定价经验及市场状况，建议本项目采取“租价综合因素法”与“市场比较定价法”相结合的定价方法。故拟订如下租金竖向调整方案：序号租赁楼层预租期租赁报价（元/平方米.月）较成熟期租赁报价（元/平方米.月）成熟期租赁报价（元/平方米.月）序号11725028030012162452752952315240270290341223526528545112302602805610225（价格基准层）255（价格基准层）275（价格基准层）6772202402607862152352558952102302509说明：租赁两层及两层以上客户，需单独请示领导，根据领导指示确认租赁价格（四）车位价格目前市场上采用月租年租的二种方式:项目平安金融中心现代汽车大厦天元港佳程广场南银大厦月租金850元/月（双层）1360元/月（平面）1080元/月1000元/月1500元/月1500元/月年租金10000元/年（双层）16000元/年（平面）12960元/月12000元/年13000元/年13000/年根据周边项目车位费用的调查,确定大新华航空大厦项目车位费用如下：对于整层租赁的客户拟确定免二个停车车位的策略，免费期限以承租的期间为限；半层租赁的客户则不提供免费车位。即项目月租金及管理费年租金及管理费地上固定车位200024000地下固定车位（平面）136016000地下非固定车位（双层，月租）85010000(五) 免租期建议当前市场通行为每年提供3060天不等的免租期，如租户资质较好免租期更长，请参考如下免租期建议：散租半层整层两层两层以上无30405060说明· 单位：天/年· 免租期可以按年提供也可以一次性在首年提供，可根据租户资质、租赁条件洽谈等方面具体确定。(六) 租赁期限的确定以租赁2-3年期限为标准期限，最多不超过3年期限，承租三年以上合同条款应附加租金增幅比例8-10%。(七) 付款方式目前市场上普遍采用可接受的押三付一（即三个月租金作为押金，每个月租金一付），本项目可采用押三付一的方式。四招租模式大新华航空大厦作为区域顶级甲级写字楼，在实际招租过程中主要采取以下招租模式：北京海航置业自行组建租赁团队，与各代理公司合作，代理费按照行业标准执行，代理公司代理费为其成交客户的1个月租金。以附件二大新华航空大厦租赁代理确认单为准。五.租赁执行方案(一) 客户登记文件及制度对于中介及直接访客的客源都应该有严格登记制度（此为销控的一部分）；原则应进行每日登记，每日汇报，由主管人员进行每日客源状况统计和分析，发现其中可挖掘因素。. 当日客户登记表序号来源名称中介名称需求面积推荐单元来访时间登记人1234说明：· 来源应分为1、直接访客；2、中介代理；3、其它（须说明）· 中介名称须填写具体人员及职位并标注是否有委托书；· 必须表明面积需求及推荐单元 带看单元；制度：· 销售人员必须每日填写该表，每人分开填写，每项内容必须详细填写，以便主管人员的统计与分析工作；本表应以电子文档填写完毕后交主管人员汇总，主管人员应统计当日登记情况并加以分析：· 每个销售人员各登记客户数量及累计面积；· 合计登记客户数量及累计面积；· 将客户数量及面积按销售人员进行累计，以便掌握每个销售的工作状况；· 将推荐单元状况进行累计至具体单元，得出每个单元被推荐的客户状况；· 按每个单元的意向客户进展情况排序，操控该单元的出租与预留，调节客户与产品的供需相互匹配；. 各类来源渠道（代理、直客、媒体、挖掘、其它）客户数量、面积及其比例表日期/项目代理直客媒体挖掘其它年 月 日年 月 日年 月 日累计本表按日记录用EXCEL为宜，方便累计和阶段性累计。. 代理机构表现状况表代理名称累计客户数量累计客户面积累计成交面积累计成交均价ColliersJLLCBRESavillsDTZCushmanCentailine21 century A-B说明：代理机构成交状况和表现状况的统计，能使我们在与代理机构的接触中保持有利态势。(二) 租赁进度期间时间截点进度面积预租期大新华大厦接收前至接收后3个月30%3891.3平方米租赁较成熟期接收后3个月至6个月60%7782.6平方米租赁成熟期接收后6个月至9个月90%11673.9平方米尾房租赁期接收后9个月至12个月100%1297.1平方米六.市场推广策略以区内顶级产品统领一众办公及商业物业为本项目市场推广之整体思路，重点突出大新华航空大厦为区内最影响力、京城知名甲级办公楼的高档品质与形象。(一) 项目包装及推广资料（或工具）项目内容平面设计租赁PPT、折页设计外围广告设计租务管理客户问答、统一说辞租赁方案、合同拟定及呈批价格及价格执行策略客户记录表单/客户确认表单条件氛围租赁中心的选址、装修及施工楼体招租标识的悬挂租赁热线/工服等各项资料的印刷含完全公摊的面积列表(二) 推广渠道效用分析宣传推广渠道特色及有效性分析项目可用性纸媒、地产类杂志、（硬广）直观性的项目品牌形象价值可在项目市场形象宣传及预租期密集采用若干次，略表大新华航空大厦品牌纸媒、杂志、（软广）新闻稿或专访的形式，从第3者及专家的角度对项目作出客观分析；成本较低（每版/天约不高于￥5,000），但效果预期更佳可上戴租售热线配合本项主题概念炒作，可连续在合适媒体执行大量若干次机舱、杂志、（软+硬）在国内、外航班杂志新华航空上对目标客户群（金融、商贸企业决策领导及具投资实力之商家）在固定的飞行时段内带有明显强性推介宣传（可结合软、硬性广告以减低成本）网站、推介在针对性网站（网易、搜狐、新浪网）上建设网页或我司国际网站作热房推介。网页覆盖国内、外数十个重要城市及作为推广平台。（由于成本不高但具直接促销效果，建议使用并可作网上“顶级商用物业楼盘点评”等）主题促销、公关、活动通过举行针对性及具吸引力的主题公关活动，广邀目标客户及媒体记者感受大新华航空大厦楼盘规划设计与实际进驻感受等理念，从而达到提高项目知名度及促销的目标。建议可考虑活动如下： 活动：大新华航空大厦招租说明酒会如若按前文采用之主题策划方案，经过所部署之针对性宣传手法进行推广，本项目定能在竞争市场中取得优势；在形象、知名度及“热租气氛程度”上凌驾于同区内同期推出之竞争项目；而对推广宣传方面的费用成本，在取得同等宣传效果的前提下，本项目的推广费用占项目之年租金7%）为限.项目市场推广总预算=（包装推广工具成本 +宣传广告费用 ）x（1+10%不可预见费用）媒介组合1. 具体方式· 户外广告：作为重要的受众传播手段已经成为宣传项目形象的最主要的形式。· 网络媒体：网络已经成为人们依赖的传播工具；查看、搜索新闻、信息是最重要的途径。媒体选择：新浪网、网易。· 电波：当受众群体驾驶的汽车拥堵在大街小巷的时侯，打开收音机听着充满激情的音乐的时候，项目的形象使受众人群被动地接受。媒体选择：音乐之声90.00。· 杂志：行业内杂志树立业内口碑，经济类杂志拓展知名度（红地产、安家、楼市、海航航机媒体）。2. 媒体组合分配比例3. 媒体组合推广预算费用：媒体类型费用（万元）公关推广40纸媒媒体推广投放60网络媒体推广投放30平面设计30户外广告制作、投放及现场包装40合计200第三部分：租赁经营收入预测项目租赁经营收入预测根据产品特征分为写字楼收入预测和商业收入预测。大新华航空大厦写字楼租赁第一年收入预测A座楼层建筑面积 (平米)租金 （元/月/平米）年收入（元）B座楼层建筑面积 (平米)租金 （元/月/平米）年收入（元）21层海航自用1319260274352020层海航自用1319255269076019层海航自用1319250263800018层海航自用1319245258524017层海航自用1319240253248016层办公出租1319235247972015层办公出租1319230242696012层办公出租1319225237420011层办公出租1319220232144010层办公出租131921522686809层海航自用131921022159209层海航自用131920521631608层海航自用131920521631608层海航自用131920021104007层办公出租131920021104007层海航自用131919520576406层办公出租131919520576406层海航自用131919020048805层办公出租131919020048805层海航自用131918519521203层办公出租131918519521203层海航自用131918018993602层海航自用131918018993602层海航自用13191751846600小计2242322039464480923319014034160合计48148776说明：1、写字楼按建筑面积出租，此面积为预测面积。2、租金含物业费为28元/月/平米。3、第一年按照2个月装修期、2个月免租期计算，实际收取租金为8个月。4、出租率按照90%进行计算大新华航空大厦写字楼租赁第一年收入预测A座楼层建筑面积 (平米)租金 （元/月/平米）年收入（元）B座楼层建筑面积 (平米)租金 （元/月/平米）年收入（元）21层海航自用1319260246916820层海航自用1319255242168419层海航自用1319250237420018层海航自用1319245232671617层办公出租1319240227923216层办公出租1319235223174815层办公出租1319230218426412层办公出租1319225213678011层办公出租1319220208929610层办公出租131922521367809层海航自用131921019943289层海航自用131921022159208层海航自用131920519468448层海航自用131920521631607层办公出租131920018993607层海航自用131920021104006层办公出租131919518518766层海航自用131919520576405层办公出租131919018043925层海航自用131919020048803层海航自用131918517569083层海航自用131918519521202层海航自用131918017094242层海航自用13191801899360小计22423198.529411835613000923319514403480合计45014832说明：1、写字楼按建筑面积出租，此面积为预测面积。2、租金含物业费为28元/月/平米。3、第一年按照2个月装修期、2个月免租期计算，实际收取租金为8个月。大新华航空大厦商业部分第一年收入预测商业使用面积 (平米)租金 （元/月/平米）年收入（元）A-12805001260000A-22805001260000C5406002916000B-12905001305000B-22775001246500合计79875004、出租率按照90%进行计算。说明：1、商业按使用面积出租，此面积为预测面积。2、C在做预测时，被分摊，这部分无产权，我司正在争取实测时不分摊，办成产权房。3、B-1、B-2为海航旅业自用，本测算按商业计算租金。4、第一年按照9个月的租期进行计算。 综上所述，大新华航空大厦写字楼部分和商业部分第一年租金总计为5300万元。 附件一：大新华航空大厦租赁合同 附件二：大新华航空大厦租赁代理确认单