04月西安商品房市场月度分析报 95页.doc

西安商品房市场月度分析报告2012年04月份西安房地产信息网数据研究中心2012-05目 录一、宏观运行背景21.1 政策法规21.2 规划建设31.3 热点动态5二、土地市场62.1 4月全国土地市场动态62.2 4月全国土地市场概况82.3 4月西安土地市场分析9三、2012年4月西安商品房市场运行情况153.1 商业物业爆发式销售增长乏力 4月商品房交易量回落4.87%173.2 西安商品房供应环比下滑32.21% 仍处高位放量过程183.3 住宅销售占比回涨12个百分点193.4 4月西安商办物业成交悖行 商服物业销售形势依然严峻20四、2012年4月西安房地产分物业市场情况214.1 2012年4月西安普通住宅市场运行情况214.1.1 市场供应4月住宅供应较上年度月均上涨61.3%214.1.2 市场交易刚需观望渐融 4月西安住宅销量再创新高214.1.3 西安住宅均价高价成交拉动住宅均价再涨3.35%234.2 2012年4月西安商服用房市场运行情况324.2.1 城南区高价商铺成交拉动均价上涨50.51%324.2.2 4月西安商业地产成交乏力 环比降幅超7成324.3 2012年4月西安写字楼市场运行情况334.3.1 写字楼市场成交渐稳 成交均价环比微涨2.7%334.3.2 4月西安写字楼销量涨23.5%344.4 2012年4月西安别墅市场运行情况344.4.1 价格表现344.4.2 销量走势35五、2012年4月西安房地产分城区运行情况365.1 城南区365.1.1 城南区普通住宅市场运行情况385.1.2 城南区商办物业情况415.1.3 城区营销情况425.1.4 城区新盘介绍445.1.5 城区动态475.1.6 典型楼盘介绍485.2 城北区495.2.1 城北区普通住宅市场运行情况515.2.2 城北区商办物业情况545.2.3城区营销情况555.2.4城区新盘简介565.2.5区域热点分析575.2.6典型楼盘介绍585.3 城西区595.3.1 城西区普通住宅市场运行情况615.3.2 城西区商办物业情况635.3.3 城区营销情况655.3.4 城区新盘简介655.3.5 区域热点分析665.3.6 典型楼盘介绍675.4 城内区695.4.1 城内区域普通住宅市场运行情况715.4.2 城内区域商服用房735.4.3 本月城内区市场动态755.4.4 典型楼盘介绍765.5 高新区775.5.1 高新区普通住宅市场运行情况795.5.2 高新区商办物业情况815.5.3 城区营销活动835.5.4 城区新盘简介835.5.5本月高新区市场动态845.5.6典型楼盘介绍855.6 城东区875.6.1 城东区普通住宅市场运行情况895.6.2 城东区商办物业情况915.6.3 城区营销情况935.6.4 城区新盘简介935.6.5 区域热点分析935.6.6 典型楼盘分析95一、宏观运行背景1.1 政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响4.13决不让房地产调控反复国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，会议部署坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。会议指出，总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间;经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。会议对下一阶段重点工作做了继续加强和改善宏观调控、着力扩大内需等9方面部署，要求巩固房地产市场调控成果，决不让调控出现反复。4.14关于建立保障性安居工程统计制度的通知国家统计局为避免地方政府夸大或虚报保障性安居工程建设进度，中央政府已经由国家统计局牵头，建立八部委共同参与的保障性安居工程联合统计监察制度，并已在试行之中。在此之前，国务院办公厅已将关于建立保障性安居工程统计制度的通知下发至各地方政府，通知要求地方统计、住房和城乡建设、财政、发改委等相关部门，联合统计汇总与保障性安居工程建设进度、开工情况、资金使用、土地供应相关的全部数据。4.17保障房用地应保尽保 单独报批国土部国土资源部17日在召开会议，总结2011年房地产用地管理和调控工作并部署2012年土地调控工作。国土资源部表示，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行;以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。为此要进一步细化有关措施，对保障性住房用地应保尽保，单独报批，鼓励使用存量土地;合理增加普通商品住房用地供给，及时编制住房供地计划并向社会公布;及时依法依规查处违约违规用地，加大闲置土地处理力度，促进已供土地尽快开发建设。4.19关于进一步加强房地产中介服务管理的通知省住建厅、省物价局为加强房地产中介服务管理，省住建厅、省物价局联合下发关于进一步加强房地产中介服务管理的通知，从今年6月起，我省将实行房地产经纪人协理资格考试和执业注册制度，不合格的机构不得从事房地产经纪业务。自2012年6月份起，全省实行房地产经纪人协理资格考试和执业注册制度。同时，房地产经纪人和房地产经纪协理3年(注册期)内须至少参加继续教育1次，以不断更新从业人员的房地产业务和法律知识，切实提高房地产经纪人员业务素质和服务水平。2013年1月起，所有房地产经纪、咨询机构必须具有两名以上房地产经纪人或房地产经纪人协理，不合格的机构不得从事房地产经纪业务。4.24酝酿刺激刚需政策 调控大方向不变住建部近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。4.25住建部调研住房公积金条例修改 使用范围或扩大住建部目前全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，针对首套房的政策倾向愈加明确。据了解，目前住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望进一步扩大。另据悉，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不会对此出台统一政策。1.2 规划建设时间主题内容及影响4.1西安500亿打造国际港务区临潼产业园西安国际港务区与临潼临潼新房区合作共建“西安国际港务区临潼产业园”协议签署，副市长韩松、任军号出席签约仪式。据悉，该产业园计划总投资超过500亿元。西安国际港务区临潼产业园面积约12平方公里，计划总投资超过500亿元。根据两区共建西安国际港务区临潼产业园协议规定，该产业园将以发展加工制造、仓储物流、商贸流通等产业为主。4.2西安北至北京西、汉口、洛阳龙门动车正式运行上午8时40分，随着西安北开往洛阳龙门的首趟动车组列车发出，标志着增开的西安北至北京西、汉口、洛阳龙门的3对动车组列车正式开始运行。4.8西安年内新增6000泊车位根据各区政府、开发区管委会对辖区可利用土地资源的摸底情况，今年1月份，市停车办向各区、开发区共下达6000个泊位的建设计划。其中，碑林、莲湖、雁塔、未央、新城、经开、浐灞、曲江、城投各500个泊位;高新、航天600个泊位;灞桥300个泊位。各区共确定项目28个。截至目前，碑林广丰国际(60个)、铁路局铁永坊(560个)，雁塔省军区(超配建300个)，灞桥纺西街(300个)等4个项目已经开工，其余项目正在进行项目前期准备工作。4.6西安航天基地将建8.5万平方米超五星酒店4月6日，西安航天基地签约两大项目，总投资额15亿元。其中，总投资13亿元人民币的普宇世尊国际酒店及普宇广场项目，将在航天基地建设一个总建筑面积约为8.5万平方米、含400间客房的超五星级酒店，以及总建筑面积约7万平方米的高端商务写字楼。总投资额2亿元的新型集成大功率LED产业化项目1期，项目全部建成后，预计可以年产大功率LED灯具6万盏(套)以上。4.7国际港务区携手交大一附院建陆港医院国际港务区昨日签约6个项目。其中国际陆港医院项目由国际港务区管委会和西安交通大学医学院第一附属医院合作，将建一所集卫生、医疗、教学、科研、保健、休闲养生为一体的国际化三级甲等综合医院，设计床位1500张，总投资约14亿元人民币。4.9西安投资13.2亿 建10座过街天桥和地下通道西安市委、市政府将“实施缓堵保畅工程”确定为今年要重点办好市民群众最关心、最急迫的十件实事之首。今年将投资13.2亿元，开建7座立交工程，增设10座过街天桥和地下通道;实施76项城市干道支路建设改造，实施60处路段和交叉口改造;优化改造60处公交港湾，建设40公里公交专用道。4.11西安拟建99米"长安门" 将矗立南北主轴张家堡广场西安拟在未央张家堡广场建设一座标志性雕塑，西安市规划局在全国范围内广泛征集雕塑设计方案，经多次评审，最终选定“长安长安新房门”为可实施方案。4.17西安世博园28日盛大开园 重新定位形成三大展区从世园投资集团了解到，2012年4月28日西安世博园盛大开园，众多展园将精彩亮相。安世博园将对展园进行区域划分，包括省内园、国内园、国际园、大师园、创意园、专类园、世界庭院，为丰富展园内容，在此基础上对部分国内和国际园进行重新定位，形成了民俗文化区、文化艺术展示区、花卉园艺展览区三大区域。4.19西安长乐路将拓宽为双向八车道 预计10月底前建成从西安市及新城区相关部门获悉，长乐路综合改造工程将于近期启动，目前改造方案正报市上审批，长乐路全线拟拓宽为双向8车道。改造的范围从环城东城东新房路至东三环，设计道路规划红线宽50米(规划建筑线之间的宽度)，为双向8车道，预计10月底前将完成快车道建设，届时长乐路的交通状况有望得到根本性的改观。1.3 热点动态时间主题内容及影响4.1西咸新区泾河新城首批30个重点项目开工西咸西咸新房新区泾河新城重点项目集中开工暨秦龙现代生态创意农业园奠基仪式举行，标志着西咸新区泾河新城打造大西安北部中心战略正式进入全面实施阶段。2012年，西咸新区泾河新城共规划建设项目45个，总投资额达到上千亿元，计划今年完成固定资产投资约107亿元，本次以秦龙现代生态创意农业园为龙头的30个重大项目集中开工，涉及核心概念、基础设施、环境民生、文化旅游、产业、商贸、都市农业七大领域，总投资约800亿元，另有15个项目将陆续开工，6月底前实现项目全面动工。4.1西安1867套经适房摇号 1157户选房家家不落空日前，1157户通过审核的申购家庭在西安市房管局、市纠风办、汉唐公证处等部门的全程监督下进行了摇号，确定了经适房的选房顺序。此次，摇号申购的经适房是：位于雁塔区丈八北路206号的鸿基新城·沁园一期(915号楼)，以及位于高新区科技路西延伸线富裕路与西三环交界处的金泰·怡景花园一期(1、2、5、6号楼)经适房项目。4.1西安西洽会已确定签约项目125个今年西洽会开幕在即，各项筹备工作正在冲刺之时。经过各方共同努力，目前本届西洽会各项筹备工作已基本就绪。其中，截至目前西安分团已确定签约项目125个，总投资1562亿元，邀请客商1384人，确定95个展团参展，并制订了安保、交管、食品安全等方面详细预案。4.2西安高新区引来单个招商项目300亿美元大投资在西安市委常委、西安高新高新新房区党工委书记、管委会主任赵红专接掌西安高新区宏大建设事业一周年之际，改革开放以来中国西部地区引进的最大规模外商投资高新技术产业项目投资300亿美元的三星电子闪存芯片项目已经敲定选址西安高新技术产业开发区。这对于整个西安市乃至全省的招商引资工作都具有重要的意义。4.22西安今年建设项目376个 67个民生工程拟投310亿市政府办公厅日前下发关于印发西安市2012年重点建设项目计划的通知，今年我市安排重点建设项目376个，总投资9066亿元，年计划投资1100亿元，其中67个民生工程项目年计划投资310亿元，占年度计划总投资的28.2%，所占比例为各行业最高。二、土地市场2.1 4月全国土地市场动态温家宝：尽快出台预调微调措施4月1日至3日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西钦州，福建泉州、莆田、福州等地就经济运行情况进行调研。他还在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会。温家宝指出，当前我国经济运行情况总体是好的，一些主要经济指标虽然有所回落，但仍然处在合理水平，国民经济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。同时，也要保持清醒头脑，增强忧患意识，密切关注经济运行中的新情况、新问题，实行灵活审慎的宏观政策，适时适度进行预调微调，保持经济平稳较快发展，确保实现今年经济社会发展目标。国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管国土资源部17日部署2012年房地产用地供应和监管工作时强调，充分估计一些地方可能松动调控政策等困难，做好今年的房地产用地管理和调控工作。国土资源部指出，从去年以来房地产用地供应的态势看，土地市场运行逐步趋稳、景气下行：土地供应量开始有所回调；监测地价和成交价款大幅回落，市场趋于谨慎；处于在建状态的已供土地数量充足。2012年，各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难：房地产企业拿地意愿下降，稳定供应的难度进一步增大；闲置、囤地等违法违规现象可能增加；保障性安居工程落地任务仍然比较重；一些地方可能松动调控政策。国土资源部表示，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。2.2 4月全国土地市场概况 1、供应量：供应宗数同比环比双双出现增加4月，全国300个城市共推出土地2880宗，环比增加35%，同比增加6%；推出土地面积11300万平方米，环比增加32%，同比减少7%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）753宗，环比增加34%，同比减少6%；推出土地面积3401万平方米，环比增加25%，同比减少21%。2、成交量：市场略有复苏，成交量较上个月有所上涨4月，全国300个城市共成交土地1720宗，环比增加10%，同比减少25%；成交面积6622万平方米，环比增加1%，同比减少31%，其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合用地）413宗，环比增加10%，同比减少36%；成交面积1865万平方米，环比增加9%，同比减少46%。3、成交价格：成交楼面价有所回落4月，全国300个城市成交楼面价为794元/平米，环比下跌3%，同比上涨13%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面价为1196元/平米，环比下跌2%，同比上涨29%。4、溢价率：溢价率仍处于低位4月，全国300个城市土地平均溢价率为6%，较上月增加了1个百分点，较去年同期减少12个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为5%，较上个月减少0.5个百分点，较去年同期减少13个百分点。2.3 4月西安土地市场分析4月，从全国到西安，房地产市场有所回暖，相应的，西安市住宅销量同比环比均出现上涨。房地产市场的回暖并没有带动土地市场的回暖，在目前这个行情下，开发商拿地依然谨慎。本月，政府依然保持土地放量，土地供应量维持在较高水平，相反，土地成交市场萎靡，土地流拍率继续居高不下。 数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心4月份，西安市共挂牌出让土地34宗，出让面积110.47万平米，环比下滑20.46%；共成交土地10宗，成交面积34.16万平方米，环比下滑10.8%。本月，西安市土地市场供应量和成交量双双出现下滑；成交金额为134141万元，环比增加35.95%。本月成交的10宗土地，以商业和住宅用地为主，而且集中在西安主城区，所以成交价格相对来说比较高。4月份，成交楼面价为1196.87元/平米，环比上涨24.05%。土地成交结构的变化，拉动了成交楼面价的上升。1、 土地供应：4月西安市供应土地分布图从本月西安市供应土地分布图我们可以看出，4月份，西安市土地供应分布比较平均，几个主城区均有不同数量的土地供应，而本月，表现最明显的是城西区，供应量明显增加，城西由于区域经济发展整体比较落后，以前就是一些老的厂房，厂区，随着目前西电集团改迁世纪大道，空余出来大量土地，区域房地产市场发展迎来契机，而政府有意加快城西区的规划发展，所以推出大量土地。城南区土地主要集中在曲江一块，城东集中在国际港务区，城北集中在凤城路一带。主城区土地市场有限，政府有意加大主城区周边区域的发展，大量土地入市，从而带动了一些热门区域的房地产市场发展。住宅商业商住综合工业3月土地供应19.3613.8935.7469.894月土地供应24.348.1559.1418.84本月，住宅和商住综合用地供应量增加明显，商业和工业用地供应量有所减少。其中，就商住综合用地占到整月供应量的54%。住宅类用地（包含住宅的）供应量增加明显。主要原因，本月供应的土地集中在热门区域，目前该区域人气还不旺，居住氛围比较差，随着后期人气的增加，居住氛围的提升，才能带动整个区域环境的发展。2、 土地成交4月份西安市土地成交具体信息地籍编号城区面积（万平方米）用途楼面价（元/平米）容积率不大于成交价（万元）GW3-（4）-4城东13.63工业160.532.55470GW2-(10)-2城东3.7商业343.783.754770GW2-(8)-1城东0.93商业467.383.521530GW2-(18)-3城东0.235商业510.642.5300CA1-16-5-2长安0.98住宅744.053.842800QJ10-11-26-3城北1.87住宅1164.854.610020QJ10-8-422城北6.2住宅2177.82454010QJ10-8-423-1城北3.63住宅2569.853.532650QJ10-8-423-2城北2.33住宅2575.113.521000HT01-1-28城南0.64住宅710.273.51591数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 本月，成交的10宗土地主要集中在城北和城东，其中城北全部以住宅用地为主，城东以商业用地为主。城北地块主要集中在凤城路，城东主要集中在国际港务区，在土地市场整体低迷的情况下，开发商对于一些热门区域的地块情有独钟。3、4月西安土地市场特征1）、土地市场仍旧处于低位运行本月，西安市共挂牌土地34宗，成交10宗，成交率还不到3成。4月份，楼市有一定的回暖，但是这似乎并不能提高开发商的拿地意愿，楼市的回暖也主要是得益于开发商降价跑量，急于消化库存量。土地市场依旧低迷，处于低位运行。2）、成交的土地主要集中在热门区域成交的10宗土地，主要集中在西安国际港务区和凤城路一带，随着西安整体的扩张发展，政府尤其重视规划一些重点区域的发展，这些区域为房地产市场发展带来机遇，土地市场竞争比较激烈，在土地市场整体低迷的情况下，开发商对这些区域的土地还是情有独钟。典型地块分析1、 地块基本信息该宗地编号为QJ10-8-423-1，该地块位于凤城二路以北，太华北路以东，规划用地性质为住宅用地；地块面积为3.63万平方米，容积率为3.5；地块已经挂牌成交，成交时间为2012年4月20日，竞得人为西安龙湖锦城置业有限公司；最后成交价格为32650万元，根据最后规划指标和最后成交结果来看，最后楼面价为2570元/平米。宗地编号土地位置土地面积土地使用规划指标要求性质年限容积率QJ10-8-423-1凤城二路以北，太华北路以东3.63万平方米住宅70年3.52、 地块发展前景分析城北的发展现在是有目共睹的，往昔脏，乱，差的北城在近几年已华丽转身成功，现如今高楼耸立，一片欣欣向荣的城北，随着大明宫国家遗址公园的建设，火车北客站的建设，市政府北迁工作的进一步实施，城北面临的将会是更好的房展。3、 地块SWOT分析及应对策略内容应对方式strengths地块位于百花村居住圈，百花村居住圈内的公共配套基本上能够满足居民的日常生活需求，但是从城北整体的发展来看，北城的整体地位在不断地提高，该区域内的商业配套随之也会得到进一步提升，这样才能够与新城北的整体区域发展水平相一致，并且能够吸引更多的购房者前来安家置业深入研究市场走势及销售动向，充分挖掘客户特征，定位合理的业态规划，建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比，以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。weaknesses周边配套有待提升社区可以考虑配套一些商业服务，以满足周边配套的不足opportunities城北的发展现在是有目共睹的，往昔脏，乱，差的北城在近几年已华丽转身成功，现如今高楼耸立，一片欣欣向荣的城北，随着大明宫国家遗址公园的建设，火车北客站的建设，市政府北迁工作的进一步实施，城北面临的将会是更好的发展打造符合都市生活节奏的品质社区，相对周边的在售楼盘，有差异地打造个性化，差别化、品质化的楼盘，以博得客户的认可threats目前居住圈在售项目以经济适用房和城改房为主，商品房比较少深入研究长安区市场主力客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，降低市场风险；注意产品本身的品质，无论是规划设计还是现代科技的应用。4、 地块的分析预测及计算1）、地块成本分析根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地成本（楼面地价）1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500装修费用300-2000政府配套费150售后服务费30-35营销费100-130财务费用90-140管理费30-50税金（营业税及附加、土地增值税）按项目的一定比例提取不可预见费根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为60230万元。2）、土地利润预测目前居住圈内房价均价在6000元/平米，考虑到政府对于房地产调控的不放松，居住圈房价上涨的势头得到了遏制，未来区域房价还可能有微幅下滑，如果考虑区域整体规划发展，一定程度上又要推动房价上涨，我们保守估计，在项目建成后还能维持现在的价格，不考虑其他因素影响，则项目建成后，销售总额为76230万元。项目总成本（万元）总收益（万元）利润（万元）销售利润率结果60230762301600021%综上分析，待项目建成以后，销售利润将达到16000万元，销售利润率达到21%。三、2012年4月西安商品房市场运行情况2012年4月西安各城区各物业销售套数一览表（单位：套）车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北422035542012332城东2415721621614城南322114751512237城内10131134城西63391779441高新219141272251287全市1256984302531379452012年4月西安各城区各物业销售面积一览表（单位：平方米）车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北65122066221695040309.13270393.13城东2111168299877721.08172008.08城南2397231536.0355525617436.79245538.82城内6258595852069城西179309982111325436542高新668861431317818039118028全市11867724223.033952767804.131157.87844579.032012年4月西安各城区各物业销售面积环比变动一览表环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北-14.43%44.20%-61.58%221.67%30.28%城东-42.77%25.51%-98.91%-17.14%-21.56%城南-42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94%城内-35.72%-69.61%15.47%-58.78%城西-52.91%-36.54%-47.30%-10.34%-35.73%高新-25.01%-28.11%-26.49%-37.14%-29.47%总计-31.91%10.82%-74.99%23.58%-70.82%-4.87%2012年4月西安各城区各物业销售面积同比变动一览表同比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北489.11%55.16%-72.08%232.30%30.56%城东463.84%92.59%-60.71%85.00%城南238.52%132.21%-60.30%16.33%105.93%城内-87.50%54.24%-62.78%城西-88.97%-53.10%46.42%1064.22%-47.38%高新-91.71%10.98%91.76%-55.99%-11.61%总计0.02%54.43%-53.93%10.76%34.52%2012年4月西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米）1城北百花家园55552041.752城南东泰·城市之光32830639.483城北海璟台北湾25524727.734城东中新浐灞半岛A11区15317860.835城南中铁铂丰尚都城16217840.286城南万科金域曲江12316570.537城东华清学府城17716439.688城东新兴·天第15115329.459城东海璟印象城14715262.0610城南中海国际社区·御湖公馆9511483.013.1 商业物业爆发式销售增长乏力 4月商品房交易量回落4.87%西安房地产信息网数据研究中心4月份对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示：在监测的40个城市中，4月八成城市成交量环比下跌，逾五成城市成交价格回调，多数城市库存有所增加。4月，除北京、青岛库存量下降外，其余城市库存均有不同程度增长。南充、广州、苏州库存增量都超过20万平方米，上海、深圳、厦门、福州则超过10万平方米。10个重点城市中仅杭州成交环比小幅上涨，其余城市均有不同程度下跌。成交价格稳中有升，上海、成都环比分别上涨14.44%、16.82%，其余城市波动不大。而在西安，在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势；同时市场主体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之势，在行业调控政策持续深化影响的背景下，西安置业者购房支出较2011年已呈现明显回落。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4月，西安市商品房销售面积共计84.46万平方米，较上月环比下滑4.87%，与去年同期相比增长41.39%。从分物业销售环比表现来看，写字楼及住宅物业均有不同程度上扬，而作为商业物业销售则呈现明显回落。3月份以华南城为主体的西安商业物业销售猛增至15.8万平方米，本月恢复至1、2月市场交易水平，成交面积为3.95万平方米，环比上月下滑75%，也成为本月商品房销售整体回落的主要影响因素。3.2 西安商品房供应环比下滑32.21% 仍处高位放量过程西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场调研统计显示：与3月房企扎堆开盘，抢占西安春季住博会先机的“壮景”相比，4月市场供应量略有回落。2012年4月，西安市商品房新批预售面积为172.38万平方米，尽管环比下降32.1%，但较上年同期仍增长38.63%，与上年度月均供应量相比超出40.07%。2012年西安楼市供应总体呈现上涨之势，也可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，房企也已逐步放弃等待政策松动的“侥幸”心理。随着政策调控深化、刚需置业松动，尽管房企进退尤艰，但等待观望只能让趋金的资金链更为，房企唯有迎难而上，加大针对刚需人群的房源供应并辅以低价推市、让利并举，方有发展之机。3.3 住宅销售占比回涨12个百分点4月，趁着西安春季住博会，楼市促销大战“愈演愈烈”。数据显示，全市住宅销量较三月呈现了较大的上涨，而与上月相反的是，商业物业销量迅速下滑。2012年4月，西安住宅市场销售占比环比上涨12.1%，商业物业销售占比环比减少13.1%，恢复至1、2月的水平线。3.4 4月西安商办物业成交悖行 商服物业销售形势依然严峻在华南城集中成交结束后，4月西安商服物业的销量归于“平淡”；而从写字楼市场走势来看，却呈现了连续4月的上涨势头。在楼市调控不放松的形势下，房企出现了转型，而投资人群也将目光锁定在不限购的商办物业上。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4月，西安商服用房成交面积为3.95万平方米，环比下滑了73.3%，同比下滑54%；写字楼成交面积为6.66万平米，环比上涨21.3%，同比上涨8.8%。四、2012年4月西安房地产分物业市场情况4.1 2012年4月西安普通住宅市场运行情况4.1.1 市场供应4月住宅供应较上年度月均上涨61.3%随着“银四”以及西安住博会这一传统销售旺季的到来，尤其是刚需置业松动的背景下，房企纷纷推陈出新。西安普通住宅新批预售153.05万平方米，同比上年同期增长44.2%，与上年度月均供应量比超出61.3%。总体来看，西安住宅市场供应依然处于高位放量的过程。4.1.2 市场交易刚需观望渐融 4月西安住宅销量再创新高在房企低价换量的刺激下，西安普通住宅交易量再创年度以来月销售新高。进入2012年之后，楼市促销、打折优惠连连开启，以价换量的销售策略成为更多房企的共同选择。在“金三银四” 销售旺季，房企更是大打促销牌，纷纷“开闸”争夺客源。如天朗·西子湖联手八百家特推88套52-146平方米特价房，抄底5450元起、封顶6500元；陆港金海岸推出90-150平方米房源并“0元认筹万元优惠”活动等等。在楼市的多重优惠下，刚需观望心态渐融，而选择“高性价比”楼盘已经成为当前以首置刚需为主导下市场的主流。800j观点：以价换量依然是房企首选 销售市场呈现两极分化1）住宅市场以价换量已成常态随着传统的销售旺季的到来，楼市促销大战也已拉开帷幕，尤其是在西安春季住博会、五一小长假等时间节点，房企顺势推出了多种多样的优惠，赠面积、打折、抽奖、送旅游、零元首付、电商等，以吸引购房者关注而取得一定成交。刚需松动下，低价走量已成为房企的共同选择。2）首置及改善人群入市抄底之势显化自从中央明确表示坚持楼市调控不放松的态度后，投资、投机人群已被迫撤离住宅市场；而随着首套房利率降低、首付比例降低等利好，楼市刚需逐渐松动。一方面，首置人群积极入市；另一方面，首次改善型的置业者已有入市抄底端倪。从4月西安楼市的销售情况来看，除了适合刚需的高性价比中端房源大力成交之外，品质化的高端住宅也呈现放量之势。3）政策调控下西安置业者购房支出下降2.05%根据市政府公布的2011年西安经济运行情况：2011年西安市城镇居民人均可支配收入25981元，相比2010年的22244元，实际增长10.6%(扣除物价因素)。 而从去年持续性的“三限”政策影响下，置业者购房支出水平却呈现回落态势。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示： 2012年4月西安平均单套住宅购房款为70.28万元，较2011年个人平均单套住宅购房支出减少了2.05%。居民购房支出持续增长的背景下，购房者置业成本支出却呈现出下降之势，这一市场表现的背景，是投资、改善需求受抑回落、首置刚需占据市场主体，以及房企以价换量等市场深层次变局下的综合反映。4）商品房各物业库存量持续高垒伴随着今年以来西安商品房月度供应持续放量，而以刚需为主体的市场交易虽有上扬，销售增长速度乏力，使得4月份以来市场各物业库存量再度呈现“垒高”之势。其中商品房整体库存量环比增长8.5%，住宅市场增长 8.2%，而商业物业环比涨幅更达10.2%；对于已有项目运作的房企而言，一方面需要加大供应以迎合更多市场置业者选择，以刺激销售，但另一方面供大于求的格局持续扩大，后续运营风险也进一步扩大。住宅办公楼商业4月末结转可售量（万）1284.71127.11384.67同比2011年4月末42.3%29%19.2%月均销化量（万/月）51.863.967同比2011年4月末-44.2%-20.5%16.5%存量去化周期（月）24.77