长沙商业地产分析报告(DOC 17页).doc

2006-2007年长沙商业地产分析报告2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。2005年7月长沙市商业网点布局规划定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。新开工面积竣工面积销售量面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合计654.78 452.2 161.87  数据来源：长沙市房地产开发预警预报信息系统    数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计65478万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。    综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。一、 长沙商业地产现状    1、长沙市商业格局；    根据二OO五年七月通过我省专家评审会的长沙市商业网点布局规划，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：     到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。 长沙市五大商圈及铺王竞争比较分析根据去年出台的长沙市城市商业网点布局规划，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。 目前，纵观长沙商业地产意义上的东南西北中五大区域，以各区域的领头商圈为代表，已然形成了东通西文南旺北贵中鼎盛之势。在长沙东南西北中的五大商圈之中，谁是王者？各商圈的铺王又归于何处？ 东通：火车站商圈游牧民族的扩张 火车站商圈坐落于长沙城东部，每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它是长沙最大的口岸型物业，物流始终伴随着火车站商圈的成长，物业也努力迎合着流动人口的需求，大流通口岸型和大流通市场型是这一商圈独特之处。 广义的火车站商圈包括火车站一带的阿波罗商业广场、家润多超市以及众多卖场，也包括高桥、南湖、三湘、马王堆等大型市场，保持着蓬勃发展的势头。 商铺投资分析：具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证。但中低档的商业较多，品质和档次有待提高。 铺王：五一路与车站路交界的临街独立街铺 点评：不可多得的旺铺，每天面对大量流动人口，经营有保障。商家若能将诚信度也一并提升，竖立口碑，必然“商无不胜”。目前，该地段独立街铺的价格约在5万元平方米左右。 南旺：东塘商圈雄踞一隅到合纵连横 东塘商圈，长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。如今，在长株潭融城的大背景下，野心勃勃的东塘商圈正叫板五一商圈的“一哥”地位，是长沙目前潜力最大的商圈。 东塘商圈辐射面极大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星井湾子商圈都处于东塘商圈的大势力范围内，规划中的另一个区域性商业中心大托也同样位于南城。省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，这一片区更率先建立起长株潭的空间链接。 商铺投资分析：人气旺，潜力大。东塘商圈核心地段的商业成熟，价格同样不低。虽然高校数量不及河西，但这一区域的高校商业也是一大亮点，湖南女子大学、中南大学铁道学院、中南林学院等高校云集。 铺王：东塘侯家塘沿线的临街独立商铺 点评：价格5万元平方米左右，商业氛围浓厚，小店铺大赢家。与黄兴路步行街一样，东塘同样是长沙人和外地人共同爱好的购物胜地。 中鼎盛：五一商圈 沿袭千年王者风范 几十个亿的年消费额、每天30万人次的人流量，五一商圈不断创新着现实的财富神话。新推出商业地产项目中，坡子街·上味舫的“千万铺王”、南门口的新大陆·银座等等，无不跃跃欲试，以刷新五一商圈的价格记录。 广义的五一商圈绝不仅仅止步于五一广场和步行街，而是将袁家岭、蔡锷路、中山路、芙蓉广场、解放西路等区域收归旗下，形成众星捧月之势。 商铺投资分析：投资大、涨幅高、发展势头强劲。具备得天独厚的地域优势，同时拥有政策扶持。商业发展成熟，开发意识超前，具有国际大都市商业中心的特征。不可避免的是，竞争也相当激烈。 铺王：黄兴南路商业步行街 点评：当之无愧的铺王之王，地段无可比拟，价格同样令人咋舌，引领着全长沙商铺价格制高点。目前，步行街商铺售价一般为7万9万元平方米，价高者甚至超过10万元平方米。步行街永远是商家必争之地，这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额，在品牌展示方面，步行街同样表现得出类拔萃。西文：溁湾镇商圈翩翩儒者争锋 长沙商业网点规划中的一大城市副中心，也是河西的商业中心所在。三十年河东，三十年河西，河西新城的营造令人刮目相看。岳麓山为屏，河西的绿色生态环境更胜于河东，响应“住到河西去”口号，河西的人口密度持续增加，进一步拉动商业发展。市府西迁，长沙政治文化中心的西进更为河西城市扩张创造了条件。 高校商业是河西商业的另一只手，在名校荟萃的河西，学生的消费能力不可小窥，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。 商铺投资分析：必须看准地段，通程商业广场附近的商铺大多价高，高校周边的商铺则异常抢手。但河西部分区域的商业尚未成熟，价低但经营无保障。 铺王：通程广场周边的临街独立商铺 点评：价高者处于4.5万5万元平方米之间，人流量大，且具有品牌展示效果。溁湾镇为历史悠久的财富宝地，随着河西的购买力进一步释放，该商圈的爆发力非常之大，今后可能出现大幅增长。 北贵：伍家岭商圈商业复兴指日可待 在长沙商业发展史上，北城曾占据着重要一席。前几年的北城曾出现没落之势，北斗星商厦等的悄然退场，似乎预示着北城商业难成气候。然而，近两年北城的复苏迹象逐渐显露。霞凝港物流圈辐射全国，正在建设中的两馆一厅，使长沙三角洲成为长沙最大的文化中心。 近几年，北城大型住宅楼盘迭出，在拉动更多人口进驻的同时，也成为完善城市功能的另一只手。大盘带来的社区型商业人口集中且具有无法替代的便利性，将成为北城商业的助动力。文化产业为北城所特有，湖南金鹰广播影视文化中心、今后的两馆一厅，奠定了北城为长沙的高尚人文区域。 商铺投资分析：这一区域价格偏低，增长潜力较大。伍家岭立交桥快速通道的形成，车行多步行少，反而不利于小商铺的经营。社区型商业则可能成为今后的一大亮点。 铺王：伍家岭湘雅医院一带的临街独立商铺（中山路一带未计入内） 点评：价格为3万4万元平方米，全国闻名的湘雅医院带来无数慕名而来的求医者，人流鼎盛。同时，伍家岭的商业传统一再延续，在北城新规划之下，商业复兴指日可待。传统商圈分析2、五一广场商业中心地位稳固的市级商圈    商圈简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，商圈业态最为齐全，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集也是五一商圈长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达30-50万。主要商业物业： 百货平和堂春天百货王府井百货新世界百货百联东方商厦新大新广场锦绣中环7家购物中心万达购物广场百盛购物广场2家商业步行街黄兴路步行街金满地商业步行街坡子街民俗商业街3条大型生活超市沃尔玛家乐福好又多3家知名精品超市屈臣氏1家专业卖场苏宁电器（2家）国美电器（2家）4家批发市场老照璧美容美发批发市场宝兰街手机批发市场2家其它成规模商业酒吧一条街  商圈特点及发展前景分析： 1、历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈；    今天的五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。2、业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好    圈内汇集了9家大型购物场所，三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。    省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达6亿，王府井百货2006年销售额接近5个亿，黄兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔玛年销售额逾3亿，整体经营状况良好。3、百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线    商圈内有9家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费。4、 以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻有望复兴以北区域    黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区。以南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。 五一商圈，这一号称湖南第一商圈的黄金区，这拥有6000余商家，每年消费额达数十亿元，日均客流量高达30-50万人次以上，这里所产出的零售额达长沙市零售总额的近一半以上。正是在这里，平和堂、春天百货、万府井、香港新世界、长沙百联东方商厦、电器巨头苏宁等各路商业诸侯纷纷亮剑现在五一商圈正经历着扩容和升级. 其中三大零售、百货的加盟，令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而作为其中的香港新世界百货与长沙百联东方商厦的强势入市，凭借其已有的招商渠道和商家资源，很快就在长沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸图。他们带来的不仅仅是奢侈品后的消费文化，更多地它们在给长沙百货业增添一种新的前沿、时代感、时尚文化购物的西化海派风尚。作为一个城市寸土寸金的黄金商圈，他拥有着的是无与伦比的聚集效应，其商铺保值、增值能力通过一组数据可以看得出，其店铺租金与售价在近5年内已经上涨了200%。而位于其中的香港新世界百货、长沙百联东方商厦，不光带来了独一无二的中庭式购物空间，世界级、国内一线的商业品牌、让人留恋忘返的购物环境，更多的是他们改变以往长沙商业地产低端化格局 荣湾镇商业副中心河西唯一商圈商圈简介：荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。主要商业物业：购物中心通程商业广场1家大型生活超市新一佳步步高3家知名精品超市屈臣氏1家专业卖场百幸鞋城通程电器苏宁电器（2家）国美电器金太阳服饰广场6家 商圈特点及发展前景分析：1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大；    岳麓区有近40万人口，非农人口31万，2005年，城市居民人均可支配收入为12522元，比长沙市整体水平略高，商圈商业面积约6.5万平方米，后续发展空间大。2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白；    商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐饮有东锅中西餐厅、必胜客、麦当劳、肯德基等；金融配套有中国银行、招商银行、中信银行、中国农村信用合作社；酒店有麓山宾馆、枫林宾馆；大型生活超市有新一佳、步步高，较为零散低档的娱乐休闲场所较多，上档次的少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白，缺少好的娱乐休闲场所，与区域人口素质有较大关系。3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费；    长沙教育事业历来比较发达，驻区有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校、科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省典型的文化区、科教区。    麓谷科技新城是长沙高新技术产业开发区从2000年起集中开发建设的科技新城区,目前已聚集400多家高新技术企业。    河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。  东塘商业中心快速更新换代中的传统商圈商圈简介：    东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约15万平方米，每日人流量约10万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。 主要商业物业：百货友谊商城（含友谊名品城）金色家族2家综合卖场秀街时尚购物广场潮流特区2家专业卖场国美电器（2家）通程电器迪信通手机卖卖金世纪手机城潇湘时尚服饰广场东塘鞋服交易大楼百幸鞋城8家大型生活超市步步高家润多生活超市（2家）3家精品超市屈臣氏1家商业街大都市商业街1条 商圈特点及发展前景分析：1、业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎    东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的。金色家族定位成“顶级名品”，拥有近50多种世界名品，目的在于走差异化的路线，但周边消费力有限，场内显冷清。     沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。2、目前消费主要以南城消费者为主    东塘立交桥一公里范围内有10万人口左右，是长沙传统商业聚集地， 2004年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。3、作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。    随着南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城成为最适宜居住地之一，长株潭一体化进程加快,商圈快速的更新换代，东塘商圈的发展空间巨大。    2005年11月，深国投购物广场落户雨花亭。在世界500强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。火车站商业中心湖南省最大电脑及电子产品集散地 商圈简介： IT产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。众多的IT卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。由于火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。商业营业面积约10万平方，日人流量约20万。主要商业物业及商业配套：购物中心阿波罗商业广场1家综合市场金苹果大市场金芒果大市场美福佳服装鞋业超市金太阳精品服装超市新兴大市场生活秀服饰广场6家专业卖场合峰电脑城合一电脑城华海3C电脑数码通讯广场国际IT城国储电脑城颐高数码广场赛博数码广场QQ电脑城苏宁电器国美电器（2家）通程电器晓园数码摄影器材城家润多家电超市14家生活超市家润多（3家）3家精品超市屈臣氏1家 商圈特点及发展前景分析：1、业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。    火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有9家大型IT专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市内也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。    由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。2、人口密度高，消费人群偏向年轻化    商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主，约占60%的份额，而这群IT人士的年龄大多在25-35岁之间，个人年薪普遍在5-10万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收入水平甚多。另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。3、 整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流    火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。 伍家岭商业中心北部唯一商圈，发展前景好商圈简介：伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于2002年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上区域消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。商业营业面积约4万，日人流量7-8万。主要商业物业：大型超市新一佳1家综合卖场泰阳商城维多利购物中心2家专业市场新河家具城伍家岭机电市场地板城3家商圈特点及发展前景分析：1、业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳    伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高。    相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。2、消费以周边居民为主。3、交通便利，但发展受制于立交桥。    商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金融大厦。但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。4、随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好    新河三角洲计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决40多家企业的生产污染问题，建成一个总面积2072亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义    根据地铁建设规划，2014年前建设完成1号、2号线一期， 1号线站口就设在伍家岭。根据广州、北京等城市经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。发展中商圈    星沙商业副中心：    规划：是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。    红星商业中心：    规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批发市场，受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不成熟，业态单一，消费场所档次不高。    捞霞商业中心：    规划：捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。    马坡岭商业中心：    规划：马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。    黎托商业中心：    规划：以武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。    大托商业中心：    规划：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。    望城坡商业中心：    规划：远期规划建设引导性商业中心。其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。商业中心的所有设施不仅应方便、满足居民、旅客的生活和购物需求，同时应与自然景观融合，与文物建筑协调，有利于环境保护和可持续发展。    观沙岭商业中心：    规划：随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等项目。 商业格局特点：1、  现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。2、  随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。待添加的隐藏文字内容23、  商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；4、  现有商圈自成特色：    1）  五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈；    2）  河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；    3）  东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；    4）  火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；    5）  伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；    6）  红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大；业态特征：1）  各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后； 2）  传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；3）  步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；4）  超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；5）  电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；6）  批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。 一、     2006年至2007年重点纯商业物业面市情况项目名称业态纯商业建筑面积（平米）推货时间所属区域上河国际商业广场Shopping mall 15000006年上半年推出城东诺亚方舟裙楼商业420006年上半年推出城东标志麓谷坐标购物中心700006年上半年推出河西麓谷山水茗园茶叶市场专业市场3000006年上半年推出星沙楚天家园裙楼商业1800006年上半年推出星沙星沙湘绣城专业市场10000006年上半年推出星沙财富金银汇百货3500006年上半年推出,经营商“新世界百货"06年10月开业五一商圈美林银谷裙楼商业1100006年下半年推出河西市府新大陆银座购物中心2200006年下半年推出五一商圈嘉顿新天地裙楼商业1300006年下半年推出五一商圈建鸿达现代公寓裙楼商业620006年下半年推出伍家岭商圈坡子街商业街商业街10355006年下半年推出五一商圈中天广场裙楼商业2300006年下半年推出五一商圈东门天厦裙楼商业5186预计07年上半年推出城东银港水晶城购物中心30000预计07年上半年推出城东碧桂园威尼斯城社区型商业20000预计07年上半年推出星沙上庭苑商业街、裙楼商业7000预计07年初推出红星商圈BOBO天下城裙楼商业22000预计07年上半年推出城南东一国际商业广场裙楼商业45000预计07年上半年推出东塘商圈上城金都裙楼商业21000预计07年上半年推出五一商圈伍家岭生活广场商业街15000预计07年上半年推出伍家岭商圈长沙奥林匹克花园（商业魅都）运动MALL、酒店、购物83000预计07年推出红星商圈天佑国际裙楼商业10967预计07年推出火车站商圈新楚麓山才苑裙楼商业17700预计07年推出荣湾镇商圈岳麓现代城裙楼商业24000预计07年推出荣湾镇商圈汇富中心裙楼商业9400预计07年推出市中心区域中信新城Shopping mall 100000预计07年推出大托商圈标志商务中心湘府中路40000预计07年下半年推出红星商圈合计973203 从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。从图表中可看出：       1、五一商圈仍然是最热商圈，2006年至2007年推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；      2、城东区域近两年推出量排在五一商圈之后，所推4个项目中有一个倍受关注的超大型shopping mall 项目，也是长沙市第一个Shopping mall上河国际商业广场，商业面积达15万平米，06年年中开盘销售火爆。表明城东商业的迅速崛起已经得到市场认可；      3、从数据上看星沙的商业量较大，但受人气影响，商业起来还需要较长时间的培育；      4、依托融城及、省府南迁、农博会展作为契机而发展迅速的红星商圈目前进驻大量高尚住宅楼盘，人气渐旺，大量商业也即将应势而起，2007年表现会很明显；南部的两大商圈之一大托商圈，也即将有一大型商业项目中信新城推向市场；      5、相对而言，河西的商业推出较为分散，分布在荣湾镇商圈、市府片区、麓谷片区，其中荣湾镇商圈的整体价值将有所提升；五、长沙商业地产发展中存在的问题；       2006年，长沙商业地产的发展越来越规范，尽管未完全突破困局，但已经较几年前开始向进程化迈进。但长沙商业地产发展所暴露并表现出来的问题，仍然发人深思。在此，我们总结了目前长沙，也即国内商业地产发展中存在的普遍同一问题：1.长沙市商业地产项目开发盲目化       总多商业地产开发商出于自身利益的需要，盲目追求新的投资盈利模式，单纯认为商业地产的价值高于住宅地产，打着政府发展的旗号纷纷搞大型商业网点建设，但是由于大多数项目商业缺乏市场论证，或是没有得到充分考究，就纷纷上马，导致建设开发中存在盲目无序。      目前长沙仍然有很多商业地产项目采取“先开发后招商”的方式，最终造成“项目无用”的现状，引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，这是目前商业的投诉热点，也是长沙当商业不足曝光的焦点内容。有的项目还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列社会问题，常常见报的高曝光率也让市场缺乏信任危机。      项目开发的盲目化开发还是近年来长沙市商业地产空置率急升的一个重要原因。 2.开发的模块化思维影响整体商业运作       现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。就长沙城市东城的上河国际商业广场而言，它在开发规划中综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、高尚住宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。加上本身商业和周边豪华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为其商业部分今后将带来巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，这种强势联盟正在塑造了长沙城市东城上河国际商业广场的整体优势。      但是，目前长沙市绝大多数大型商业地产项目仍然采用的是所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加。在实际操作中由于一些客观的原因，开发商放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。3.忽视后续经营而导致的后续经营管理失控       很多地产开发商都抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，根本不考虑能否经营、是否适合经营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。      虽然有的开发商考虑了后续经营问题，成立了自己的经营管理公司或聘请专业运营公司协助，但是将项目部分或全部出租给投资者后，由于一些客观存在的原因，开发商往往缺乏对项目的专业、整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响，这就导致后续经营难以为继。4.  商业运营模式的缺陷      长沙市从2003年至2006年期间推向市场的商业地产项目，多数采用 “产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空间的重要性；项目整体推广后劲不足；业态调整与品类调整引发纠纷等，结果很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。      另外，长沙有的商业项目开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用。但现在商业地产市场发展还很不成熟，相对风险较高，这种营销策略不能兑现的情况时有发生，结果不光使广大的个人投资者蒙受巨大损失，同时对开发商的伤害也相当大，并常常引发一些法律纠纷。 5.商业地产融资渠道单一化。      目前长沙市商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。当然这不光只是长沙市商业地产融资渠道的模式，国内商业地产大多依靠银行贷款来解决开发资金不足的现况。      目前长沙市商业地产对银行信贷依赖水平在70%- 80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%。而有些大型商业地产开发商对银行信贷的依赖程度甚至已经超过了80%，大大超过50%的风险贴现。面对2006年新政下的市场，面对国家宏观政策不断的调控，国八条、新八条、国六条相继出台的情况下，金融政策的进一步紧缩，各商业银行对新开的、待开的商业地产项目的贷款越来越谨慎，针对项目的投资评估也越来越严谨，信贷限制也越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险，大有一触崩盘的态势。      上述是商业地产发展过程中所暴露出来的普遍的深层次问题，仅归咎于以上几点还不足以说明商业地产目前所面临的困境，但同时我们也应该看到商业地产的市场规范化进程也在不断推进中、随着政府对商业投资市场的进一步调控，商业地产迟早会迎来专业市场的曙光。2007年商业地产发展趋势预测         长沙市商业地产经过近几年的快速发展及更新换代，顺应城市拓张的步伐，前景远大，预计2007年呈现以下趋势：1、从格局上看，位于中心城区的五一商圈霸主地位难以撼动，但借势城市的发展与规划，商圈毫无疑问将逐步向外围扩张，对周边城区及外省客户吸纳能力加强；整体来看，大部分商圈处于发展之中，南城发展速度犹为突出。2、城市商业发展趋向成熟，具备发展大型商业购物中心的条件，今后随着城市区域的重点发展，一定会形成东、西、南、北、中的区域shopping mall项目；3、06年与07年初步估算有100万平米以上的纯商业物业，供大于求的态势明显，一些中小企业及跟不上市场发展方向的本土企业面临日益加大的退市或更加面临经营压力；4、近两年，商品房住宅开发郊区化、规模化、品牌化特点明显，城市拓张范围加大，中心离郊区的距离越来越远