商业输了头阵开发赢了全盘;金源MALL之.doc

商业输了头阵开发赢了全盘 金源MALL之惑(4) 大型MALL的投资回收期较长，通常需要812年时间。但对于开发商在开发金源MALL中获得的商业收益，所有接受采访的业内专家都认为，世纪金源集团的收益应该是丰厚的，而且从企业投资行为看是成功的。 通过业界对金源MALL开发模式的总结，世纪金源集团对金源MALL的开发主要达到了以下几个方面的目的。 一、 金源MALL作为300多万平方米住宅大盘“世纪城”的商业配套部分，金源MALL提升了住宅部分的认可度，对住宅销售起到有利的支撑。 二、 金源MALL在规划、立项方面更具备主动性和易操作，同时商业地价成本更容易承受。 三、 开发商对外表示，金源MALL的开发成本为38亿元人民币，其中银行贷款为10亿元。对此，房地产业界分析，金源MALL在开发链中，建筑等环节为开发商所有，在开发期已有丰厚收益。 四、 营业面积50多万平方米的金源MALL，通过与几家大的零售企业合作，建立了相对稳定的租赁回收渠道，后期商业经营压力小。 对于金源MALL的商业模式，伟业商业顾问总经理蔡宇翔表示，金源MALL作为超级大盘“世纪城”的一部分，对于开发商来讲，更希望金源MALL成为一个亮点、焦点，以支持在住宅项目上赚到更丰厚的利润。世纪城整体项目在开发拿地的时候，由于大型商业项目的存在，可以得到地方政府的支持，而获得一个最低价或优惠政策。 合富辉煌北京公司总经理尚文生认为，金源MALL对于开发商来说是一个不错的项目，地价成本低，建筑成本应该在每平方米5000元左右。“总投入和租金回报的情况是相当不错的。” 针对大型MALL一时四方横行、急于上马的局面，一位不愿透露姓名的行业专家指出，这或是一夜暴富的机会。近期的资料显示，ShoppingMall的银行贷款比例为95%。这种大型工程受到地方政府的支持，政府官员觉得这种大型商业设施建起来是一个政府形象、业绩。由此，真正支持MALL建设的是银行，开发商只拿了5%；而且在项目前期阶段，开发商的5%也是多次付清的。在这种情况下，开发商实际上是一个承包企业，不用真正拿钱。并且通常的做法是：项目的工程建设单位是自己的，开发商只要去建就是赢家；银行支持的95%资金中有30%的毛利润是属于开发商的。 中国商业地产联盟理事长荀培路也曾表示，商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿元或者是几十亿元。而在国外，商业地产通常是通过基金来运作。 不怪得现在专家们在评价金源MALL的商业设计时会说：“金源MALL渗透了太多的地产思维，而不是商业思维。” 在北京，“世纪城”是一个世人皆知的超级大盘，相比之下，金源MALL在建设期却很低调。当市场正在预热北京东南西北四个方向的大型MALL的时候，金源MALL简直有点像横空出世一样，突然冒了出来，并马上以建成者的身份进入了市场。 对此，业界评述认为：“也只有世纪金源集团有这样的实力。” 世纪金源集团的这种企业实力在北京金源MALL之后，又不断地受到验证。北京的超级大盘刚刚做完，世纪金源集团就将住宅和商业地产结合的模式带到了昆明、重庆等地。同样，在昆明、重庆，世纪金源集团也受到当地政府的高规格礼遇，“这是高级别外商才有资格享受的礼遇。”有人这样说。 金源MALL接下来的戏该怎么唱？ 一边是地产开发获得的丰厚效益，另一边是商业项目面临困境二者之间有无可以调和之处，超大规模的金源MALL，还有没有翻身的可能？这个问题，引起了地产行业和商贸行业共同的关注。 记者在采访中了解到，金源MALL也并非全无优势可言。从在商家中了解到的另一个情况是，对于金源MALL的水电、保安、清洁等物业服务，商家的满意度比较理想。 在一些业内专家看来，金源MALL需要进行商业调整是非常关键的。权威商业专家、中国人民大学商学院博士生导师、中国商业经济学会副会长、北京市商业企业管理协会副会长黄国雄教授认为，大型商业体人气、商气的集聚，有一个过程。达到一定的程度，才能够稳住商气，稳步发展。一年之内，属于磨合期、考验期。比如金源MALL，可能刚开业两三个月火一点，后几个月就会变得平淡。金源MALL在调整功能结构、商品结构、业态结构方面的工作非常重要，是否能度过考验期的关键环节。 对于金源MALL未来发展的优势，黄国雄认为有三：首先，北京作为一个国际性的大都市，还要迎接2008奥运会，应该有大型购物中心这种商业形态；其次，住宅与商业的结合开发，既可以解决一定的人气和周边居民的基本购买力，同时促进住宅项目的升值与销售；第三个是金源有着非常好的政府关系，比方说金源MALL有可能成为规划中地铁的上盖。 待添加的隐藏文字内容3金源MALL主力商业运营商铜锣湾集团董事长陈智也认为，从长远来看，金源MALL因位置和充足的停车空间的关系，在北京是绝对无可替代的。同时，由于国家实行宏观调控，其他的MALL很少有做起来的。在陈智的计划中，希望用半年的时间来进行商业方面的调整。 陈智表示，作为一个大型购物中心，金源MALL需要一个调整期，虽然在招商的时候一些商户跟市场需求不能完全接轨，但作为一个大型购物中心，它的定位和优势就是规模大、综合性，而不是档次或种类的定位。 但金源MALL前景到底如何，另一种声音依然强大。 蔡宇翔则认为，在国内已经有过的超大型商业出现退租潮的结果，都对商业地产产生了非常大的影响。“金源MALL可能稍微好一点，它签订的一级租户都是大型百货、商业公司，这些公司不能说今天跟你签了10年的合同，明天就撤走。这可能会使金源的形象持久一些，抗风险的能力高一些。但如果市场需求长久得不到改善，交通不改善，消费密度不提高的话，它的未来还是不看好的。” 蔡宇翔说。 此外，对于金源MALL进行一些自身调整的难度和空间，尹铁铮和蔡宇翔均认为，首先难度大，其次效果不会很快得到实现。 尹铁铮认为，由于金源MALL在前期设计上，没有让专业公司充分介入，主要依靠开发企业对商业地产的理解来制定，在产品上存在很多硬伤。由此，调整力度需要很大，才能够见效。例如在MALL内部空间结构上就非常有必要做“大手术”，在建筑挑高、内部纵深格局上都有必要修改。 观点各不同，分歧难一统。金源MALL的未来，也许只有它自己才能证明。