会展中心酒店管理合作方案50.doc

酒店委托经营合作建议书地 址（ADD）：中国·沈阳市苏家屯区金钱松东路36号（110102）电 话（TEL）：024-89194288项目经理（P.M.）：杨 威 龙源集团沈体龙源酒店店长手 机（M.B.）：13898897800电子邮箱（E-mail）：yw27608项目代码（P.C.）：LYJT-MO-1011001项目日期（DATE）：2010-8-1序2010年7月，辽宁龙源集团与沈阳国际展览中心就酒店委托经营管理事宜进行了接洽，辽宁龙源集团对沈阳国际展览中心酒店相关情况进行了调研和分析，龙源集团无论从企业资质，还是专业经验、企业信誉以及在人力、物力、财力等方面的优势资源，具备承接沈阳国际展览中心酒店经营管理的条件，有能力实现沈阳国际展览中心对所属酒店实行四星级经营管理服务的期望。谨此呈报沈阳国际展览中心酒店委托经营合作建议书。目 录第一部分 企业概况第二部分 合作方案第三部分 合作建议第四部分 附 件第一部分 企业概况一、 辽宁龙源集团简介辽宁龙源教育产业投资管理集团有限公司（简称龙源集团）是一家以教育后勤产业投资与物业管理为主营业务的企业集团。创立于中国高校后勤社会化改革之初的2000年5月，注册资本4000万元，资产总额超过10亿元，被教育部评为中国教育后勤领域最具实力和影响力的企业之一。龙源集团经过十年发展，已在沈阳、鞍山、抚顺、营口、本溪等地设立了5家子公司、5家分公司和1家控股制药企业，服务于辽宁科技大学、辽宁石油化工大学、沈阳体育学院、沈阳航空航天大学、营口大学园五所大学及鞍山职教城9所中高级职业学校，服务学生总数超过80000名，为建龙集团抚顺新钢铁等大型企业集团提供超过10000人的职工餐饮服务，为本溪开发区生物医药科技产业基地5万平的研发中心提供全物业管理服务。截至目前，龙源集团投资建设并管理大学生公寓已达30余座，综合服务楼7座，学府酒店2座，总建筑面积35万平方米。输出管理大学生公寓7座，综合服务楼5座，科研楼7栋，专家公寓4栋。由1600多名经过专业训练的“龙源人”，为广大学生、企业职工、科研专家提供着公寓、餐饮、物业、购物、康乐、文化等现代化综合服务。龙源的合作理念和合作模式得到了合作院校、企业、政府的充分认可和高度肯定。龙源的快速、健康、持续发展也得到了国家教育部、辽宁省人民政府、辽宁省教育厅和地方政府的大力支持和褒奖。教育部副部长鲁昕在任辽宁省副省长期间多次到龙源视察工作，对龙源可口便捷的餐饮服务、温馨洁净的公寓服务给予了高度评价。教育部发展规划司高校后勤改革处朱宝铜处长在全国行业会议上充分肯定辽宁龙源集团的模式和成绩。2004年6月，国家教育行政学院组织全国97所高校的党委书记、校长到龙源参访，给予龙源充分赞扬。2010年6月启动的本溪开发区生物医药科技产业基地物业项目获得了来访的省市领导及进驻企业的高度评价，成为本溪开发区一道亮丽的风景线。龙源集团是辽宁省最早通过“标准化学生公寓”“标准化学生食堂”双标评审的单位之一，还被辽宁省卫生厅评为“食品卫生等级A级单位”。十年来，龙源集团实现了企业经济效益和社会效益的稳步发展；彰显出“服务顾客满意、合作单位满意和社会满意”的经营成果。龙源集团董事长赵晓军，毕业于辽宁科技大学，南开大学旅游管理研究生，曾先后在中国第三冶金建设公司、香港新里程发展有限公司、鞍山信托投资股份有限公司、鞍山玉佛苑等国有大型企业和外资企业担任领导职务。于2000年创办辽宁龙源教育产业投资管理集团，成为辽宁高校后勤社会化改革的领军人物，现任辽宁省高校后勤研究会理事。他所带领的精英团队扎根于中国现代教育服务产业，致力于高校后勤社会化改革的前进道路，并取得辉煌业绩，先后得到了省、市及国家教育部领导的充分肯定和好评。2010年荣获全国高校后勤先进工作者称号。二、龙源集团旗下酒店产业简介龙源集团酒店产业定位学府精品商务酒店。不求店大但求精致，不求奢华但求舒适。龙源酒店为学术、商旅宾客提供家外之家的温馨、舒适、轻松、健康、超值的体验。（一）沈体龙源酒店沈体龙源酒店坐落于沈阳体育学院北门，居住环境清幽、安静，是目前距沈阳国际展览中心最近的综合性商务酒店。为辽宁省餐饮烹饪行业协会会员单位、辽宁省饭店行业协会理事会员单位。酒店主楼6层，建筑面积8000平方米，附楼5层，建筑面积10000平方米，拥有标准间、棋牌室、套房共218间，酒店有贵宾室、会议室、报告厅、中心礼堂，最多可容纳2000人。餐厅内设球队主题包房11间，多功能宴会厅可容纳500人同时就餐，厨房主营新派辽菜、粤菜、海鲜，同时可为您量身订做健康时尚套餐。酒店坐拥体育学院羽乒馆、游泳馆、网球馆、篮排馆等国际标准运动场馆。龙源酒店直属部门五个，房务部、餐饮部、营销部、行政部、财务部，附设采购、工程、保安等部门，在职员工99人。其中管理人员10人，本科以上5人，专科以上4人，其中酒店管理专业6人。（二）科大龙源酒店科大龙源酒店是一座集餐饮、客房、商务会议于一体的综合性商务酒店，建筑面积3600平方米。酒店拥有各式客房53间。酒店内设宴会大厅及九间豪华包房，可容纳500人同时就餐，主营新派辽菜、川菜、海鲜。酒店拥有专业会议室、会议厅，能满足各种规格商务洽谈，团体会议的需要。三、龙源集团服务机构四、龙源品牌见证辽宁龙源集团作为支持高教事业发展、服务高校的一支社会力量是全国高校后勤社会化改革的成功典范之一。10年来，龙源集团在教育部高校后勤社会化改革大政方针的指引下，潜心钻研，努力实践，走上了集团化连锁经营的道路，积累了丰富的经验，实现了“让学生满意、让学校满意、让社会满意”的服务目标，得到了合作院校的赞誉和信赖。希望龙源集团继续努力，为教育事业的发展做出更大的贡献。教育部发展规划司高校后勤改革处处长：十年合作，十年奋斗，十年改革，十年探索。龙源集团教育服务产业是我校教育事业发展进程中不可或缺的一支社会力量，是高校后勤社会化改革的成功典范。辽宁科技大学党委书记：龙源的介入激起了辽宁石油化工大学后勤社会化的第一层浪花，优质、实用的大学生公寓和学生生活服务设施，成为学校的崭新亮点，多年的合作和谐着石化校园，热情的服务感动了师生员工，诚信为本、精诚合作是校企双方共谋发展的基石。愿龙源公司伴着辽宁石油化工大学的发展走的更长更远。  辽宁石油化工大学党委书记： 校长：沈阳体育学院新校区于2006年3月破土动工，同年10月新生入住，12月校本部搬迁；2007年4月，学院整体迁入新校区。沈阳体育学院新校区优质、快速建设和沈体与龙源的长远战略伙伴关系的相互支持密不可分。龙源集团凭借其诚信的文化底蕴，不断加大对高校后勤社会化的服务体系建设，成为高校后勤领域的生力军。沈阳体育学院党委书记：院长：龙源以其全心全意为师生服务的经营理念，求真务实的服务实践，赢得了许多高校的好评，同时也积累了许多宝贵的后勤服务经验。营口大学园与龙源集团的合作刚刚开始，真诚希望龙源为大学园的建设和发展做出更大贡献，祝龙源为高校后勤服务再上新的台阶。 营口大学园常务副主任：通过与龙源集团一年多的合作，我们时时能够体会龙源的“阳光、真诚、专业、自信”，刻刻能够感受龙源“永恒追求客户满意”的热情。我们共同开创了一条符合钢铁企业实际，满足员工需求的后勤社会化连锁经营之路，并真正做到了“让员工满意、让企业满意”。感谢有你，龙源餐饮。抚顺新钢铁有限责任公司行政管理处处长：第二部分合作方案一、项目背景沈阳国际展览中心坐落于沈阳市苏家屯区沈苏大街9号，距市区12公里，距桃仙国际机场13公里。项目总用地面积95.96万平方米，计划分两期建设。其中一期工程总建筑面积16.6万平方米，室内展览面积10.52万平方米，室外展览面积5万平方米,行政服务区面积2.2万平方米。展馆按照国际专业化水准进行设计和建设。每个展厅既可独立办展，又能通过内部连廊彼此连通，使展区浑然一体。中心以举办国内外大型综合展会和专业博览会为主，可提供商务、办公、运输、仓储、搭建、广告、会议、住宿、餐饮等配套服务，中心设有同声传译国际会议、远程监控运营等现代化系统，具有较高的国际化、智能化水准，中心整体规模位居国内第五位、东北首位。中心配套建设酒店一座。设有标准客房42间、商务套房9间、宴会厅1间、6-15人包房16间，可为国内外客商和旅游人员提供住宿和餐饮服务。中心拟对酒店实行委托经营，选择有实力的合作伙伴并达成以下合作目标：（一）选择有实力的酒店管理公司，提供四星级专业化服务，满足高标准政商接待需要，满足会展客人住宿用餐需要，与沈阳国际展览中心实现强强联合、优势互补。（二）以委托经营的方式开展合作，合作企业自主经营、独立核算、自负盈亏，并维护好展览中心资产，对展览中心予以合理经济回报。（三）合作企业与沈阳国际展览中心形成理念共识，成为价值共同体，追求长期合作。二、项目分析（一）优势1. 酒店交通发达：酒店位于苏家屯区沈苏快速干道南端。距沈阳北站15.8公里，距沈阳桃仙国际机场13公里，距市区12公里，正在建设的地铁2号线也将直达，距新沈阳南站仅1公里，多路公交将直达展览中心，交通十分发达。2. 酒店接待规格商圈内最高：酒店装修高档，功能齐全，按四星级标准设计，目前在苏家屯地区星级最高。3. 丰富、标准的国际会议室结构，依托周边酒店住宿接待能力，会议市场潜力巨大；4. 拥有部分稳定的政商客户资源：作为政府投资项目，再加上展会经济带动，使该酒店拥有部分稳定的政商客户资源。（二）劣势：1功能设计与定位与市场实际不太匹配1）展会期间，选择四星级酒店高价格入住的高档客人一般不喜欢离人流密集区（如车站、市场、展馆等）太近。2）非展会期间，苏家屯地区高档客源不足，缺乏与周边中低档酒店的价格竞争优势。3）展会期间集中批量用餐、住宿接待能力差，房间数过少；非展会期间，受房间数的影响，很难独立接待100人以上的各类会议。2. 地理位置远离市中心，周边商圈没有真正形成1）短期内酒店周边商圈不成熟，苏家屯地区的经济发展相对市内五区落后，周边商圈短期无法形成，消费能力有限；2）酒店远离市区和商业区，散客（WALK IN CUSTOMER）几乎没有，中高端政商客人光顾较少，与周边酒店竞争，四星级酒店价格很难坚持；3）由于远离市区和商业区，小型展会更愿意选择在市内辽展等地区举行，使会展中心除了大中型展会外难以得到数量更多的小型展会的补充，对酒店经营不利。3. 酒店存在投资性亏损，委托经营在市场培育期需要给合作企业补贴扶持，完全自营难度更大，亏损加大。（三）机会1. 浑河商务城“一轴一线两带三区”的启动，潜在市场需求增长强劲；2. 周边住宅小区、新南站的建设，促使周边商圈逐渐成熟。（四）威胁1. 随着周边商圈的逐步成熟，功能规划合理与市场紧密接轨的中高级酒店进驻商圈，到那时对我们的硬件和接待功能会造成严重冲击；2. 在地区内客源总量不足的情况下，干净、舒适、现代、实惠的经济型商务酒店的兴起，将抢夺高星级酒店客源市场。三、酒店由展览中心自行经营的工资预算部门职位编制人数月工资月度工资额年度工资额备注行政管理类总经理室1人总经理11000010000120000行政人力资源部4人经理14000400048000人事主管12500250030000行政主管12500250030000文员11500150018000财务部7人经理14000400048000主管会计12500250030000成本会计12000200024000出纳11200120014400稽核21600320038400日审、夜审总库库管11200120014400工程部8人经理14000400048000电气技工22000400048000暖通技工12000200024000综合维修31800540064800资产主管11800180021600采购部3人经理14000400048000采购员21800360043200小计23-59400712800经营类营销部4人经理14000400048000营销代表32500750090000实行绩效房务部37人经理14000400048000客房服务员811008800105600白班每两层1人*5，晚班2人，多功能厅1人音响师11200120014400待添加的隐藏文字内容3房务中心文员21200240028800白夜班各1人客房主管21800360043200白夜班各1人前台接待员41600640076800大堂副理22000400048000白夜班各1人PA8900720086400大堂、二层白夜各1人、二、三楼及公区白夜各1人特清技工21400280033600理石、地毯清洗保安61200720086400三班，每班2人布草兼库管11000100012000餐饮部83人厅面31餐饮部经理15000500060000主管32500750090000服务员16150024000288000大包1人*5，小包1人*6，大厅5人收银员21200240028800迎宾员21800360043200酒水员21200240028800传菜员51200600072000后厨48行政总厨18000800096000炒锅广东粤菜头锅16000600072000大连海鲜头锅15000500060000大连海鲜二锅14000400048000辽菜头锅14500450054000辽菜二锅14000400048000川湘头锅15000500060000炖菜13000300036000打荷头荷12000200024000二八荷7150010500126000砧板头砧13000300036000二八砧7200014000168000面点粤点大工14500450054000粤点中工12000200024000中点大工13000300036000中点中工12000200024000中点小工11500150018000凉菜烧卤烧卤大工13500350042000烧卤中工11800180021600凉菜大工13000300036000凉菜中工11800180021600凉菜小工11500150018000水台大工12000200024000中工11500150018000上杂大工12500250030000中工11500150018000海鲜佬12000200024000摘菜21000200024000洗碗41000400048000员工餐厨师12000200024000员工餐服务员190090010800库管兼核算11500150018000酒吧4技师22500500060000服务员21500300036000小计124-2325002790000总计 147-2919003502800四、酒店由展览中心自行经营年度效益预测（一）收入（收入按酒店进入正常运营期较理想情况预测，在前3年市场培育期该收入很难实现）1. 客房年平均入住率50%，平均房价300，客房总收入：300×51×50%×365280万元2. 餐饮日均营业额10000，经营天数365天，共计餐饮收入：365万元以上两项合计：645万元（二）主要支出1. 餐饮成本（原料、辅料、调料）成本率按50%合计：182万元2. 客房成本（一次性用品消耗、布草洗涤消耗、特清保洁用品消耗、客房维修维护等）成本率按15%合计：42万元3. 人力成本按前部分预算工资总额：350万元如全员交5项保险：350×29%101万元合计：451万元4. 能源考虑收入不足，能源占收入比重取20%（行业一般1015%），能源包括：水、电、暖（含空调）、燃料合计：129万元5. 变动费用（电话费、办公费、差旅费、运费、物料消耗、广告费、招待费）按收入的5%计算合计：32万元6. 营业税及附加按收入的5.55%合计：35万元以上六项合计：871万元（三）经营利润（不含房产税、土地税、折旧、摊销、财务费用等固定费用和环保、消防等其他费用）645万元-871万元 = -226万元五、与龙源合作优势（一）位置毗邻优势沈体龙源酒店距沈阳国际展览中心约1公里，是目前距沈阳国际展览中心最近的酒店。龙源酒店与展览中心均紧邻沈苏快速干道，自驾、出租、公交、步行都非常便捷。（二）功能配套互补优势龙源酒店按3星级设计，拥有客房218间，其中双人间190间、单人间14间、套房9间、棋牌房5间；酒店餐厅拥有包房11间，多功能宴会厅可容纳500人同时就餐。同时坐拥沈阳体院国际标准专业场馆，休闲娱乐资源得天独厚。如院内报告厅、礼堂可以容纳2000人以上的会议及演出；羽毛球馆、乓乒球馆、网球馆、游泳馆、篮排馆等可以给客人提供尽善尽美的休闲娱乐空间。另外，1000平的龙源超市、10000平的龙源快餐、台球厅、影院、健身娱乐、医疗保健等服务设施一应俱全。（三）服务优势沈体龙源酒店拥有接待国家级大中型赛事、会议的丰富经验，最大接待规模达到过5000人，所有员工均经过大型接待的考验，对于展会期间大规模的客流有足够的经验积累。服务是沈体龙源酒店的生命之根，我们一直秉承“永恒追求客户满意，用心创造客户感动”的服务理念，承诺为客户提供“三阶”高品质服务。即：一阶规范服务，讲求遵循制度、程序和标准；二阶真诚服务，讲求服务的态度和礼仪；三阶感动服务，讲求个性化服务方案和超前服务。龙源人正以不懈的追求，践行自己的承诺“让顾客满意、让合作机构满意、让社会满意”。（四）市场开发优势沈体龙源酒店经过四年的经营运作，对该区域经济状况、人文地理有了充分了解，依托体院的优势配套，已储备了100家以上的优质客户资源。酒店定位为学府精品商务酒店，已找到应对地理位置偏、经营淡季较长的经营策略与方法，因此，通过与沈体龙源酒店的大营销、整合营销、互动营销，可以有效拉动展览中心酒店非展会期间的经营收入增长。 1体院市场作为沈阳体育学院的合作企业，沈体龙源酒店承接体育学院的各种赛事、培训、会议、团队等，如：辽宁省第十一届全运会；全国体育高校运动年会；全国体育教育研讨会；日本乒乓球队集训；朝鲜国家女足集训；国际学术交流研讨会；全国跆拳道大赛。 2桃仙机场 作为桃仙机场指定接待单位，龙源酒店不仅具有较强的即时性团队接待及配餐能力，同时还保持了与客户的良好合作关系，并受到普遍好评。 3政府市场 省市领导运动、活动用餐、休闲接待；苏家屯区政府相关部门接待、宴请等。 4协议市场酒店与社会各企事业单位建立了良好的合作关系，签订了接待协议，承接大量的团体活动。（五）人力资源优势龙源集团十年发展，建立了符合战略、市场及业务成长需要的组织，并凝聚了一大批德才兼备的在服务业有着丰富实践经验的管理人才和技术力量。龙源按九大业务方向成立了专业管理委员会，成为龙源研习业务打造学习型团队的有效平台。“龙源商学院”是龙源人才培养的黄埔军校，其中的“1+2”和“320”两大人才培养计划成为龙源梯队干部的摇篮。1. 龙源集团酒店产业管理团队1）王金国，龙源集团执行总经理，酒店专业管理委员会主任毕业于大连理工大学，东北财经大学旅游管理专业研究生，12年高星级酒店及酒店管理集团工作经验，曾担任大连东方大厦（4星级）人力资源总监、大连安策利达酒店管理咨询公司总经理、辽宁瑞心酒店集团副总经理（主管旗下16家酒店的经营工作）。多年的酒店行业从业及管理咨询工作经历，积累了丰富的酒店系统运营知识和实践经验，曾成功主持50余项酒店变革管理项目，帮助酒店提高了管理水平和经营绩效，培训全国酒店中高级管理人员10000余名，被誉为“酒店实践管理技术魔鬼教练”。服务客户包括全国70余家大型企业及400余家星级酒店。在任辽宁瑞心酒店集团副总经理期间成功完成瑞心品牌战略细分及瑞心模式创建工作。任职龙源集团执行总经理至今，完成了企业战略升级，建立了集团化公司治理结构、组织编建了九大业务方向、55万字的龙源规范管理手册、企业全面推行目标管理、成立了龙源商学院、企业经营成果创造了历史新高。2）李玉双，龙源集团酒店运营经理毕业于辽宁大学经济系企业管理专业，从事酒店管理行业三十余年，沈阳师范大学、沈阳大学旅游与酒店管理专业客座教授，曾任久负盛名的沈阳鹿鸣春饭店副总经理，为四十余家酒店进行策划、启动开业、开展员工培训等工作，现为中国饭店行业协会餐饮业高级职业经理人、辽宁省饭店业烹饪协会理事、辽宁省饭店协业协会专家顾问委员会委员。3）刘清河，龙源集团行政总厨国家特一级专业烹调师，启蒙于著名鲁菜大师王甫亭、王清林、刘敬贤、刘文杰等众多名师，于1983年拜师全国首届烹饪大赛冠军刘敬贤。曾任沈阳鹿呜春大酒店厨师长、日本国福冈市沈阳中华料理店料理长、沈阳洲际假日酒店厨师长。4）杨 威，沈体龙源酒店店长毕业于沈阳大学，曾任LG电子财务副科长、经营诊断科长，东方家园财务部经理，太原街时尚地下商场总经理助理，2007年至今担任沈体龙源酒店店长，任职期间积累了丰富的酒店经营管理实战经验，酒店经营业绩连年创造新高。5）王 鹏，科大龙源酒店店长毕业于东北财经大学旅游与酒店管理专业，曾任海王府酒店营销主管、海洋魅力大酒店餐饮部经理、省政府机关服务中心酒店副总经理、丽阳国际酒店餐饮总监、铁岭宝平国际酒店副总经理，现任科大龙源酒店店长。6）孔庆焱，沈体龙源酒店营销部经理毕业于沈阳财经学院，曾任沈阳北辰大酒店中餐厅主管、洲际假日酒店西餐厅主管、黎明国际酒店西餐大堂吧经理。2007年至今担任沈体龙源酒店营销部经理。7）钱秀勇，沈体龙源酒店房务部经理毕业于东北财经大学旅游与酒店管理专业，曾任大连银帆宾馆中餐厅领班、大连鹏程度假酒店中餐厅主管、辽宁天河餐饮娱乐管理公司营运总监。2009年至今担任沈体龙源酒店房务部经理。8）郭鲁宁，沈体龙源酒店餐饮部经理曾任荣达国际俱乐部西餐厅经理，2009年至今担任沈体龙源酒店餐饮部经理。9）邢 薇，沈体龙源酒店前厅部经理毕业于辽宁师范大学，日语国际1级，曾担任日资企业日语翻译担当，2009年至今担任沈体龙源酒店前厅部经理。10）廖湘宁，沈体龙源酒店销售经理毕业于中国人民大学，曾任中联钢电子商务公司华北区销售经理、深圳华阳盛投资公司项目经理、北方钢铁交易中心商管部部长，现任沈体龙源酒店销售经理。11）梁作成，沈体龙源酒店销售经理毕业于渤海大学，曾任上海福记控股餐饮运营经理，现任沈体龙源酒店销售经理。2丰富的专业人力资源储备龙源集团现有经过专业训练的在职员工1600人，其中酒店方向员工200人，中式快餐方向员工600人，物业公寓管理方向员工350人，超市方向员工150人，工程技术方向员工100人。以上人力资源可以实现展会期间各项专业服务的人力资源保障。另外，龙源集团与5所合作大学签订了学生勤工助学合作协议。使我们拥有庞大的计时工资源，可以在展会期间按需调配。（六）集约经营优势位置的临近，行业的相同，优势的互补，资源的共享，服务功能的相辅相成，理念与文化的高度共识，让集约化经营成为现实。龙源集团将实行酒店产业统一管理、统一采购、统一资源配置，实现了人力成本、管理成本、经营成本的有效合理降低，做到了人、财、物、信息、技术等资源的最优配置、最快分享和最大应用，确保了酒店效益的最大实现。与龙源合作可以适当节省行政管理部门的人力成本投入。（七）管理优势龙源在国内首次提出了现代教育服务提供商战略，变革了传统的后勤管理思想。10年实践，积累了先进而丰富的专业管理经验，编建了九大业务方向、55万字的龙源规范管理手册，标志着龙源拥有了可对外复制的核心技术，形成了自己特有的管理模式，为龙源集团由资本输出向管理输出的发展战略升级奠定了坚实的基础。“像军队、像学校、像家庭”的管理理念已深深扎根在龙源人心中。（八）品牌优势龙源集团作为全国教育后勤与物业服务领域最具实力和影响力的企业之一，发展目标是打造中国现代教育服务第一品牌。而沈阳国际展览中心志在打造全国前列、东北第一的国际化展览中心品牌。所以龙源集团与沈阳国际展览中心的合作必将实现强强联合，优势互补，相辅相成，共兴服务产业，共谱合作新篇，共图发展大计。六、合作范围沈阳国际展览中心酒店及相关配套服务设施（如会议设施等）。七、合作宗旨以展览中心需求为导向，以追求政府满意和社会效益优先为经营合作理念，以优质服务、专业管理为经营合作策略，确保酒店服务安全、优质、专业，切实做到让客人满意、让展览中心满意、让社会满意；以酒店现有资源为基础，进行合理经营规划，实现与龙源酒店产业营销整合、资源共享、集约经营；优化人力资源配置，通过导入龙源酒店管理模式，以最精的人力投入实现最佳的经营效果；构建稳定、和谐的合作氛围，实现双赢。八、合作授权沈阳国际展览中心将以上项目委托龙源集团经营与管理，龙源集团获得合作项目所涉场地、设施设备的经营管理权，龙源集团独立开展经营管理活动，独立核算，自负盈亏。展览中心可依据国家有关法律法规及合同约定的权益对龙源集团经营管理进行监管检查。九、合作期限龙源集团在酒店经营管理工作中，始终坚持高标准、高质量、大投入于软硬件建设的方针，因此，在组织项目团队和培训专业人员等方面需要投入大量的人力、物力、财力。同时考虑酒店周边商圈环境的实际情况，需要较长时间的市场培育期，所以合作初期龙源很难见到经济效益。另外，龙源集团的对外合作本着立足长远，为合作机构提供长期、稳定的高品质服务为合作前提，所以拟与沈阳国际展览中心合作年限订为10年以上。十、经营管理规划（一）目标市场定位沈阳国际展览中心酒店的客房、餐饮人员配置与服务依照四星级酒店标准定位，酒店市场定位为中高端消费，展会期间以中高端参展顾客住宿、宴请、政府接待为主要经营方向，同时兼营展会快餐，非展会期间以政府、协议客户、各类会议、中高端宴会为主要经营方向。1. 客房展商：展会前期洽谈、展会期间商务办公；参展客人：异地客人展会期间入住；名人政要：展会期间邀请的嘉宾；市政府、区政府及周边事业单位，协议客户；会议客人：各类会议；2. 餐饮包房商务宴请：中高档展商、广告商；商务快餐：中低档展商、观展客人、布展工人等；VIP宴请：市政府、区政府及周边企事业单位；会议自助餐：会议、培训客人；展会主办、承办、协办方用餐。（二）酒店主要功能布局定位1. 大堂吧建筑面积780平方米，位于酒店一楼，主要功能为宾客休息区、酒吧、水吧、咖啡吧、接待；2. 宴会厅建筑面积525平方米，位于一层夹层，主要功能为散客就餐、早餐、会议自助餐、宴会、婚宴等；3. 包房建筑面积1050平方米，位于二、三层，主要功能商务洽谈、商务宴请；4. 厨房建筑面积276平方米，位于外楼梯下，餐厅面积1585平方米，按行业标准厨房面积不低于餐厅积的20，由此设计规范来看，厨房偏小。由于没有看到现场，厨房无法进行功能设计，但主灶间56平方米应该进行增扩。厨房主要菜系为新派辽菜、粤菜、海鲜、川湘菜系。5. 多功能厅建筑面积535平方米，位于四层，主要功能为新闻发布、培训、课桌式会议等；6. 客房建筑面积2538平方米（不含公共区域），套房主要满足VIP接待及高端客商入住，其他客房满足参展商、展会客人、会议客人入住等。（三）酒店价格定位酒店产品定价是一门科学，要根据市场结构、酒店产品特点、需求价格弹性、产品所处生命周期阶段等方面来进行综合评价，然后根据酒店的目标定价体系进行科学系统的定价。龙源将在双方签订合作合同后，成立专门的酒店定价专业小组，在充分的市场调研的基础上，参照行业规律，对展览中心酒店产品进行细分、定价。为了测算方便，客房暂参照市内四星级酒店进行定价，餐饮暂按沈体龙源酒店实际消费水平进行定价：1. 客房定价房型数量床位数门市价台面价标准间4284588388小套房66888588商务套房331188888合计5193注：台面价不含早餐2. 餐饮定价：房型房间数/人数最低消费大包5/1003000元/桌小包11/110500元/桌大厅1/20025元/人合计410个餐位注：以上定价仅为参考数据。（四）酒店营销策略将会展中心酒店与沈体龙源酒店进行整合营销，统一品牌、统一企划、统一宣传、统一公关、统一营销，启动大营销模式。1. 成立酒店营销中心，实现面向两家酒店市场开发与客源配送。2. 按以下市场细分开展市场销售à 会议类市场（司庆类、产品发布类、教育培训类、论坛年会类、政务类、体育活动类等）à 协议客户市场（欧美协议公司、日韩协议公司、国内协议公司）à 旅行社市场（国际社、国内社）à 长包房市场à 散客市场à 宴会市场（婚宴、家庭宴、聚会宴、答谢宴等）3. 启动中间商销售渠道与经营订房业务的商业机构合作。由中间商提供客源，由营销中心完成向旗下酒店的客源配送，在实现酒店营收增加的同时，返给中间商一定比例的佣金，实现互赢。中间商业务单元流程：顾客 中间商 龙源营销中心 旗下酒店中间商选择：118114电话订房、携程、艺龙、芒果网、中航信、沈阳浩天世纪、北京全力通、大连世好、鹏鸿旅行网、沈阳酒店预定网、金色世纪、北京创哲、运驰旅行网、阳光旅行网、12580订房网、红泰网等。4. 启动会员销售渠道在现今供大于求的酒店市场中，竞争日益激烈，如何吸引客户、抓住客户的消费心理是酒店盈利与否的关键环节。销售工作更是如此，更应该以客户为中心，强调客户服务和客户维护，力争实现客户价值，从而建立其忠诚度。国际、国内各大酒店集团，以及许多单体酒店，纷纷推出了会员销售的方法，以利于获取客人信息，采取相应的营销措施来培养客人的忠诚度，同时为酒店带来了广泛的客源。酒店营销中心将推出协议卡和散客卡两大卡类，其中包括钻石卡、金卡、银卡三种卡形。持卡直达会员业务单元流程： 媒介预订会员顾客 旗下酒店会员顾客 酒店营销中心 旗下酒店（五）酒店经营管理保障1. 龙源酒店两家门店通过近10年的实际运营，汇总并整理了龙源集团酒店管理规范手册。此套手册注重提炼酒店管理团队的实操经验，体现细节和清晰的流程标准，完全有能力保障展览中心新建四星级酒店的运营管理。（见附件）2. 龙源严格遵守与沈阳国际展览中心约定的各项规章制度，根据展览中心具体情况，使经营管理服务的模式能满足展览中心发展变化的需求。（六）龙源经营展览中心酒店人员配置及工资预算（市场培育期）人员配置原则：总经理、行政管理部门、营销中心、行政总厨设一套人马，驻店经理及经营部门两家酒店单设。1. 总经理、行政管理部门、营销中心、行政总厨需要展览中心酒店按一半分摊工资总额。该部分工资额小计：47万元/年2. 驻店经理及经营部门独立设置（组织及人员编制同前表），独立核算工资总额。该部分人员编制：119人，工资额：255万元/年。以上两部分工资额合计：302万元/年。（七）龙源经营展览中心酒店“三期”效益预测项目市场培育期年效益（1-3年）正常运营期年效益（4-6年）良性发展期年效益（7-10年）预测经营收入522.45645.00709.50其中： 客房收入226.80280.00308.00 餐饮收入295.65365.00401.50经营成本199.59246.40271.04其中： 客房成本34.0242.0046.20 餐饮成本147.83182.50200.75 燃料成本（6）17.7421.9024.09人力成本312.00332.00352.00其中：工资302.00312.00322.00 保险10.0020.0030.00变动费用（5%）26.1232.2535.48税金及附加（5.55%）29.0035.8039.38能源费用（13）67.9283.8592.24租金   其他业务利润1