万达商业广场旺场操作模式探索.doc

万达商业广场旺场操作模式探索 一、 旺场的基本概念及指标 （一）出租率 出租率为经营面积（包括出租和自营）占商场面积百分比。其公式为：出租率经营面积÷商场100 （二）经营稳定性 经营稳定性指标为经营面积的时期占总经营面积的加权年限。（一般地多年之后再作统计分析，主要是分析滞留下来经营者的加权平均寿命）其计算公式为：经营稳定性指标经营面积×年限÷经营面积经营面积1×经营年限1经营面积2×经营年限2/经营面积1经营面积2 （三）经营流动性 经营流动性指标为：每年离去经营者面积占总经营面积的百分比。（主要考虑和分析经营者的流失情况，一般地每年统计分析一次） 其公式为：经营流动性指标年内离去经营者面积÷总经营面积×100 二、 租金体系 （一）几个基本思路 1经营面积越大，单价越低； 2经营门面越大，展示面积越大，单价越高； 3租金单价与售价并不是简单的比例关系或对应值（因为铺位稳定性与租价相关，铺位大小、位置、朝向与售价相关；也即经营决定租价，商铺的物理性决定其售价）； 4租价与租户关联（大品牌，租价低；小品牌，租价高）； 5租价与租期相关（租期长，租价低；租期短，租价高）； 6租价与押金（保证金）相关（押金多，租价低；押金少，租价高）； 7租价与商场开业时间相关（商场成长阶段，租价由低至高较大幅度增长；成熟阶段，租价相对稳定） （二）租金体系的分布 一般地，其租价设置和面积分配符合宇宙法则即80：20。 以租金体系均价500元/月·平方米计，其重新分布后加权均价上涨至596元/月·平方米，见下表过程： （三）根据租价计算面积大小不等的投资回报（不考虑升值回报） （四）租金报价技巧 1只报铺位总租价，不显示单价，避免单价简单比较法。 2铺位各自报价保密法，进行“暗箱”操作，避免被同行或租户“知己知彼”后找出“杀价”理由。 三、经营者条件 （一）商业广场经营者对象定位 商铺乃聚富之地，非创业之场。要求经营者素质要高。 （二）经营者基本要求：有三年以上经营经验和三个连锁店实力 1品牌厂家设店 2品牌店扩展 3加盟店扩展 4代理店扩展 5经营者重新挑选理想地段 （三）经营者素质 1以诚信为本，文明经营； 2有强烈社会责任感和集体荣誉感，遵循商业管理各项规定； 3熟悉市场，懂经营之道。 四、商场商品布点规则（采用二六二原则） 1、品牌布点（占20） 吸引忠实的高消费群体的品牌置于商场人气最鼎盛处。一般为主要通道两边。 2、名牌（个性化）布点（60） 围绕品牌布点周边及通道流畅处，次要通道两边。 3、休闲、日常用品牌子布点（20） 商场较深处，通道不便之处。 4、忌讳伪、劣、冒等杂（“砸”）牌进场。 五、旺场的时效性和影响因素 下表将表明旺场的时效性和影响因素导致成功几率只有六分之一。因此，旺场的操作是受制于多种因素影响的，故旺场的态度应是“先做有心人，参悟市场，精心策划；后做用心人，小心翼翼，步步为赢”。