概念规划设计的价值创新培训讲义.doc

概念规划设计的价值创新主 讲 人：陶滔，洲联国际设计集团总规划师，中国城市规划学会理事浏览提示 1、浏览时，请点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。一、概念规划的定义概念规划设计是近几年比较新的内容，也是一种新的工作方法，在规划层面和设计层面，应该是没有一个更准确的解释和定义。我这里也是根据我们自己实践的经验做的一些总结。 从普遍意义上来说：概念规划的属性应该是属于项目规划的范畴，很难说把它编到国家法定的规划体系里面去。它是市场经济发展过程中，随着市场的需求和市场的变化，各种投资和各个地区的近期发展，提出的一种计划手段。希望能够通过我们规划的专业，或者通过设计的专业，对这个项目进行前期的诠释。通过这样的研究，决定这个项目的编制、计划，以及一系列的投资过程的一个编排。 其实，从早期我们建筑学也好，规划学也好，在早期实际上都是以甲方给定的任务书来进行规划和建筑设计的工作。所以往往在我们传统的设计院、规划院，我们在管理体系上都非常明确的需要甲方的任务书。近五年我们接触了大量的项目，基本上没有任务书，都是市场投资。发现了这样的机会以后，期望能通过市场的研究，通过对土地的研究，给甲方形成一种任务书式的一种文件，这种文件的背后要形成的是五页、六页任务书，要对这块做预规划与设计。 （ppt演示京津新城凯悦酒店） 这个项目是在天津北面，大概距离天津50公里左右，属于宝坻县的一块土地。这个项目2002年我们接手来做，两万两千亩土地的新城。土地本身的机会，按当时的情况来说，按照很低廉的价格获得这么大一块土地的开发权。从市场层面说，远期看土地的价值正在增长，或者这个土地有一个增长幅度。 在近期的运营上很难判断，但是一个大企业整个投资的过程中，一定要有一个土地储备。因为2002年，合生创展跟天津市政府，跟保定市政府的协调，完成了这块土地的运营工作。但是在运营过程中他们不清楚以后的发展情况和建设、规划设计、以及项目的安排。那么他们请到像我们这样的公司为他做项目前期的规划，可以看到在两万两千亩土地的项目里面，进行规划，本身有很强的规划属性。我们通常说规划以一个城市，以一个项目，发展计划的实质性的工作，它有很强的预期性。在这种预期的过程中，确定布局、结构，以及它的空间关系，一系列关系的确定，在这个确定的过程中，有大量的对项目的分析。 这个项目在这样的一个范围内，实际上是通过短期的概念规划以后，把它的土地进行细分，把基本的产品作出一定的布局关系。其中很重要的一点，所有的产品在一张总平面图上的布局还不足以说明概念规划的完成，而这里面还有产品的概念设计，这样一个两万两千亩的土地里面，它到底有什么样的项目，安排什么样的项目，这些项目的属性是什么样的？比如说我们在这里设想，应该以第二居所为主题的住宅区项目，可以有中小户型，有普通的别墅，所以在整个的过程中，把很多属性的关系确定下来。另一方面还要考虑到在启动这个项目的时候，它的龙头项目是什么？我们往往说做事开头难，第一件事一定要做成开门红。因为两万两千亩的土地要盖好，需要五年、十年、十五年。其中很重要的一点，考虑到它的启动项目。当时考虑在这样的一个远离天津，远离北京，这样一个区域位置上，由市场经济投资的一个新城，那么它应该有一个很强的市场招牌式的项目，这个项目是甲方和我们一起思考的。当时确定了准备在这儿建一个酒店，而这个酒店又不是简单描述的商务酒店，希望具备顾客到这里两、三天进行度假的酒店；或者团体在这里举行会议的酒店。当时以一种直接的概念，渡假村这种模式进行设计，所以当时我们考察了在形象上，各个布局环节上的考量。所以当时这个酒店设计大概是15万平方米，包含1000多间客房，里面有各种会议的设施，各种度假的设施。以这个酒店作为两万多亩庞大楼盘的启动项目。在这个过程中，作为这个酒店的资深项目，又考虑了六百亩土地的温泉渡假村，所以在这样的组建下，形成了两个大型项目，最终把这个项目的启动带动起来了。大家肯定也应该知道这个项目中央电视台暴光了，说这是“三个天津著名鬼城之一”，这可能因为它本身的规模在发展过程中，还不足以支撑我们上万的这种生活状态在这种居住下。二、概念规划的两大依据其实不管我们做规划也好，做设计也好，它的基本依据和传统的概念是一致的。做建筑设计最基本的依据是设计规范，做规划最基本的依据是政府的发展计划和我们的上位计划。所以我们往往在概念规划的过程中也遵循着一定的依据内容。概念规划因为它含有很强的市场价值的内容，所以一般来说，依据一方面是法定规划；另一方面是市场策划。1、依据一：法定规划从法定规划的情况来看，我们通常说的法定规划，城市规划里面的法定规划，是城市的总体规划和城市控制性详细规划，这两个文件决定了我们大量城市用地的属性。从城市总体规划来看，它决定一个城市的发展方向、发展的态势，以及大的区域功能的关系。 从城市控制性详细规划来看，它给出了基本的建设指标。所以我们知道一做开发把控规拿出来，规划局才能给你规划条件，所以说城市总体规划对于开发用地的战略判断有非常重要的关系。 城市控制性详细规划其实涉及我们开发的核心利益，这个在进行财务预算的时候是最基本的支撑内容。如何理解这个城市的总体规划，实际上对于我们制定开发战略，制定概念规划的内容是非常重要的。城市总体规划代表着整个城市的发展进程，我们可以看到城市总体规划，我们通常说二十年的预测期，五年一个编制调整的周期。往往在现在这么迅速的经济发展的过程中，城市规划基本上都面临着：整体规划还没正式审批完成，新的调整规划已经开始进行。这是在近十几年的时间里，我们编制城市总体规划非常明显的一个特点。比如说一个省会城市，它的总体规划需要国务院审批，它的总体规划由规划机构和地方政府编制完成之后，当还在走申报程序的时候，这边在进行新一轮的规划调整。所以我们在研究，像深圳市已经着手三十年的规划，深圳市2030年的目标，已经着手在这样，希望把这个跨度再加大一些。 改革开放以后这几年时间里，城市的扩展速度和蔓延速度非常大，是因为经济的发展速度导致城市化的进程，尤其是城市化进程的加速，加速以后聚集在城市里面，那么新的空间，社会的要求，在城市总体规划研究的过程中，涉及到几个关键问题：一个是布局关系。我们前面提到像珠江新城这样的一个项目，它实际上在城市化进程过程中，我们对它的判断目标会逐渐发展成一种在京津两个特大城市形成的几百个，乃至上千个小型的城镇，而这种布局关系是城市平衡发展很重要的一点。 当然总体规划的另一方面是空间结构的布局，包括以后城镇发展方向，城市的规模和城市各种重要的产业设施的安排。城市系统结构的建立，其中很重要的一点是道路交通的建立。我们经常说，北京的交通不好，北京的交通不好是有先天性的问题，这种问题是我们在早期导致结构上的缺陷。所以我们现在转过身进行根治是非常困难。所以大家看到，北京的环路拼命往外修，但是对机动车的交通起不到本质上的解决。我本人曾经在清华的一个研究组做的北京市的控规，西城区30平米的控规，跟北京规划院一起协调这个东西。当时明确提出了我们在1995年编制北京市控制性详细规划的时候，要加强植入的密度，能开路的时候，打开以后发现，这个植入网的密度，往往达不到像北京这种规模层次的水平。路开不通，因为各种用地的属性和占据的内容已经把它堵死了。所以在这样的情况下，北京市交通的解决是非常困难。现在看来只能从疏解；另一方面重新回到怎么考虑限制的问题（机动车限制）。现在北京出台限制机动车数量增长的方案，供老百姓来讨论。 （ppt演示城镇空间形态发展与四大新城城市设计）在近十年我们开发的活动，经常提到一个小镇的建设。所谓全地域过程中，希望通过建新镇，获取大片土地进行新镇的建设，这实际上是城市的需求。城市在空间发展过程中，需要一些小型的，新型的小城镇，这跟城市组织之间有一定的距离，这样更符合于我们现代城市环境的发展需求。它比我们现在这种环路+摊大饼的方式，起到更好的作用。所以在很多大城市的总体规划上，充分考虑周边布局的关系。如果我们对于这样的规划依据有一定的理解，那么在我们进行规划设计的时候起到很好的判断。2、依据二：市场策划 在市场策划这个层面上，有这样的几个影响：第一个宏观发展态势的判断。我们这个策划到底是什么？因为我本人接触过很多策划报告，我们希望甲方能够给我们提供其它机构给他做的策划，有两种类型：一种是我们经常说的点子策划、抓眼球的策划，这种策划基本上想象的内容多，而实际上分析运用判断少；另一种策划的内容就是数据的分析、市场的判断，所有的判断建立在数据的分析上。这种策划我个人认为在策划进入中国市场以来，其实不是很多。因为这里面涉及到，一个对于数据的分析的运用，我们还没有一套完善的结构。国内比较好的几家大的策划公司，他们有庞大的数据库，有自己的测算分析方法，做的工作应该说做的比较好的；另一方面往往由于时间的关系，无法使某个策划师静下来，对数据进行准确分析。所以我们说在判断下，需要客观的判断，其中可以促进我们对一个项目形成两个至关重要的内容：一个是财务分析报告，而这种财务分析报告需要我们很冷静的判断，进行财务上的核算。另一个结果：我们需要一个准确的物业产品。这两个内容能确立下来以后，整个概念规划会做的非常清楚，因为概念规划的指向性是把财务数据和物业产品的设想全部落地，落到土地上，然后把产品定位进去。 我们曾经也接触过对于产品策划的问题，如何确定我对产品设计前期的概念。我们曾经在上海接触一个项目，当时正好是2007年，70·90（中小户型）正好出来，从开发商的角度来说，对于70·90的概念很抵触，很反感。实际上在市场的运营上，我们看到，大家对于这种中小户型充满市场很大的希望，因为在所有的运营手段上，中小户型往往比这种超大户型好运营，好销售。但是如何把中小户型价值做出来？当时开发商对我们提出这样的一个要求，我们项目组在分析，比较过程中，提出了，我们是做捷达车还是做迷你库帕，同样在排量级别，在尺寸级别上，接近的两个车，为什么在价格差异上有很大的作用。那么两个角度可以判断，迷你库帕本身的传统性，汽车工艺的传统性，它代表一种政治很强的传统的一些技艺在里面；第二个迷你库帕有很强的时尚性，它代表了一种流行的文化；第三个它里面设备的配置高于捷达车。所以我们在对中小户型的设计，明确抓这几个方面。也就是说我们在中小户型的设计上，不是简单地去考虑几居室，或者朝南、朝北，很重要的一点，在确定这种中小户型的设计过程中，我们必须明确达到什么样的目标和参数。我们要达到的目标，我们想把这里面的区位里，只有一万块钱的房子，把它推向一万八千块一平米，我们在上海的时候，有策划师对很多数据调研以后，但是这个区域的基本楼价在一万二左右，而开发商拿到这块土地最后算下来的成本接近一万块钱，所以他要把这个房子卖到两万块，才能获得他预估的价值。 产品考虑几个：电梯入户、厨卫集中、整体空间、灵活分割、技术搭配。我们考虑这样的住宅，它不是经济适用房的客户群，也不是普通在上海简单打工的客户群，它一定是在上海中上级别的人员的住所，可能海外的机构，内地的一些大型机构，对它高官人员的临时性的住宅机构。这些阶层所要的东西，他一定不会是一个拖家带口的这种家庭，他可能家庭在北京，或者在纽约，他在这儿工作的时候需要一套房子，也就是我们通常说公寓式；另一个角度，还有一批年龄在30岁-40岁，我们通常说的丁克家庭，像这种单亲家庭，这种家庭有一定的财富，不需要一很大的面积投入，但是需要很好的房子，我们说小户型也应该是一个好的产品。所以在这样的情况下，这样的目标指向配置它需要有这样的需求，在产品的设计，首先结构要先进，我们要期望达到空间的灵活分割，必须要先进的结构，而不是用砖混盖出来的，先进的结构代表成本的增加，成本的增加幅度跟你销售的幅度有一个关系。它需要空间的灵活，我们通常说空间灵活里面隔墙少，同时分割开我们要建立一套新型的隔墙系统，这套隔墙系统不仅仅是建筑功能的装配，我们自己的装配也能移动它的装配。这样的系统需要相当的工业精细化的产品，在大空间的情况下我们进行灵活的配置。 对于厨房、卫生间，需要设备的成套性。我们知道现在使用中小户型的具备一定收入水平的这种家庭，他不会轻易在家做饭，他的厨房只是解决吃方便面的问题，烧开水的问题。所以在这个里面，他的厨具设备，一定是不会有油烟的，应该是很成套，很时尚的，很先进的厨房设备，不是我们做鱼香肉丝的这种厨房。 像这种卫生间市场上都有，这是日本所谓的整体卫生间，在一平米多的情况下，安排三件套，而且能达到很舒适的水平。 另一个角度，我们需要指标，如果我们一个房子没有明确的数据指标，我们不可能撑起是一个产品。没有明确的指标很难进行产品的检验，这是我们在工业产品生产的过程中，一定要有指标。我们现在的住宅，到现在为止，中国的住宅都没有指标。在现代化进程中，我们形成基本的指标观念。现在我们如果有指标的话，我们只有制造日照的指标，在小区规划过程中，最重要一点就是日照，其它可以不用管，但是日照间距一定要够。因为现在的老百姓都很清楚，我别的没办法说你，但是老百姓可以看到这个窗户遮挡的某个日照。我们现在唯一只有这个指标，所有老百姓只拿这个标准打官司。比如说我们的节能标准，节能50%，在此基础上进行第三次节能，达到70%，这些标准是非常好的。首先30%，然后达到50%，再达到70%，这都是很含糊的标准。回过头来说，我们做的好的产品，在室内的温度怎么保持，20-26度是人合理的空间。大家知道26度，这几年夏天，香港要求这些商店，宾馆室内空调不能太低了，达到26度就可以，否则认为你不环保。那我们知道，在北京供暖，室温达到16度，你可以去找市政府，可以找供热的人士赔偿，尤其今年入冬的时候，市政府抓这个很厉害。20-26度还算是比较不错的，再进一步，最舒适的温度是22度，所以大家看很多豪宅的吹法上说恒温22度。 另外一个是湿度，我们要保证一定的湿度。我每年要回老家成都去，那冬天没法过，很潮湿，很冷。所以室内的湿度有一定的，30-60%可以达到基本的，我们大家能接受的。当然还有室内风达到多少，所以一定要一些微风，还有一些界面。这都是在技术层面上，这些指标想要实现，最重要的一点，我们建筑物理学的观念热功环境、空气质量、声环境、光环境。 现在建筑物理学导致我们住宅的科技系统，技术支撑系统，建筑的外围护结构体系，我们建筑墙体、门窗、墙体的构造性。大家都知道现在几把火烧的，最近也在讨论，包括我们在保温体系的制度上。中央电视台新楼前年着火的时候，烧了以后大家发现引燃是外保温的问题；这次上海大火也是外保温的问题。在这种情况下，到底怎么做外墙，粘土砖肯定不行，在北方这么干的情况下，墙体都长霉，不好。现在外保温面临着装饰材料粘贴的问题，都是一系列的麻烦。所以最近在很多省份，前两天我在内蒙，内蒙省建设厅郭厅长告诉我，他们正在建立一个材料供应企业，其中最重要的就是做外墙板，包括沉重结构，包括外饰材料，整个外墙体就完成了。现在都在进行技术的发展。 第二个信息控制技术，安放监控，复杂一点就是远程监控，你可以在北京为你上海的房子，在计算机开灯、关灯。 第三个是能源控制体系，再生能源，包括太阳能的使用，风能使用等等。这个方面关键的技术应用，比如说我们用太阳能、风能的发电，现在正在制定这个。在德国，个人通过使用太阳能和风能的这种设备进行发电，可以进入它的电网供应系统，它会给你最低的价格给你用电，推动个人发电来保证你的用电量，价格的最低。各家各户可以算帐，所以我们在德国的几个朋友，家里都是太阳能发电的板子，每年省很多钱。所以我们现在问题出在体系上。 第四个健康体系上，当房屋密封，节能保温以后，我们还需要新鲜空气进来。实际上现代技术有很多类型，可以保证这种新风的流动性。 第五个环境保护体系。除了通常意义的环保，现在还在强调物种的保护。我们在建筑过程中使用地方材料和地方物种，包括园林景观尽量使用地方物种。所以这是对于产品策划过程中所考量的一些基本方式。实际上终极的目标是我们把住宅做好。现在市场追寻的是你这个房屋的品质在那儿，房子可能只有四十平米，但是品质也得好。我在北京规委参加双限房的评审，北京规划委提出：即使是四十平米的双限房，你也得把品质搞好，开发商也得把它建设好；既使是廉租房，即使是低保住宅，一样有一个品质要求。所以我们说品质的问题最终转换成，从市场的需求，我们可以理解对市场的要求。逐渐把住宅市场分两个角度来认识：一个是区位的价值，我们经常说区位，区位，还是区位，你的区位越好，价位越好；另一方面现在要求有品质好，品质越好，价值也就体现出来了。三、概念规划的三个目标在概念规划的目标角度来说，我们实际上归纳下来有三个部分：第一个城市近期发展策略；第二个土地一级市场的运营；第三个项目运营计划。这届政府上来以后，我很需要一个近期建设的规划，而近期建设规划确立以后，我的财政预算，我去招商才有目的性。在市场层面上，其实分成了两块：包括我们城乡发展过程中，集体土地里面进行运作，逐渐把它变成城市建设用地。现在大量的开发商都在做这项工作，不是说大开发商去做这件事，在北京的各类开发商都在做这件事，政府也在做。另一个是项目营造这一块。所以这三个目标，针对性和实现性都不一样。1、城市近期的发展策略 我们看看城市的发展策略是什么？在市场运作过程中，我们必须理解城市的总体规划，理解政府的发展规划，如果你读懂了政府的发展规划，那么我想在企业的选择上，有很好的支撑。像这样的一个城市，我们在做规划的时候，总体规划很明确，有一个清晰的入网构架，这个入网怎么发展，随着城市的需求，虽然经济的发展，这些道路建立起来。我们经常说最有潜力价值的是，在工程还没有实施之前，城市的大笔投资进入以后，会把你整个价值提升起来。在整个城市区域里面，近几年我们看到，对城市周边地区，土地增值也好，起最重要的杠杆作用就是现在中国建设投入量最大的轨道交通，包括地下的地铁和地面的轻轨。这一大笔的投资，使大量城市土地的价值快速的提升起来。最近北京拿大兴来说，大兴房价快速增长，就是地铁4号线向南延伸，这个4号线早期定的时候只到永定门，后来大兴市政府在外面找来招商以后，进行了4号线延长的规划。区政府计划5年建成，随着经济的发展，2年就搞定了，今年大概12月底可以开通，现在是试运行阶段。在去年下半年开始，大兴的房价往上涨，今年上半年基本上在六千块左右的房子现在翻了一倍，现在保利有一个楼盘，每天不管推出多少套，全部卖光，因为楼盘的旁边就是轨道。 这些交通是可以解读的，因为城市都是公开的形式，也有对于每天路线的布局。这是成都的轨道交通，横着的是2号线，这是1号线，1号线已经通了，2号线马上就要通，其它的各条路线都会建立起来，建立起来以后带动周边的发展。其中很重要的一点，我们提出了一种模式叫“TOD模式”，这种模式对城市的发展起很重要的发展。在这样的发展进程中，我们会看到各种站点规模形成不同价值的范围。 （ppt演示） 这是我们分析下来的，有城市大型的TOD单元，这些单元发展的规模不一样，这些站点影响的尺度、空间不一样，它会有基本数据的支撑。其中最有意思的是，不光是站点的影响大，在它的影响下，周边土地的使用的强度是从不同的趋势在发展。比如说日本东京轨道交通土地使用，容积率是1.5，一直逐渐下降到0.5的关系，它有一个很强的梯度关系。香港也是这样，在站点周围，商业设施、居住设施，可以达到15%，是因为良好的交通条件保证了出行，良好的人流交换的条件保证了商业销售的机会。 为什么这几年大家都讲“TOD模式”，就是因为大的交通设施的建设上，各级政府都关注轨道交通的建设，所以现在轨道交通带来地产发展的概念。在地价的影响上，地价影响范围一般来说，0-200米、200米-400米、400米-800米，这个呈一个上升趋势。尤其是美国，它的城镇取得的发展，大家都可以发现，中间是高的，边儿上是矮的。我们现在是没办法，哪儿都高，因为土地紧俏。2、土地的一级市场的运营以前都是政府来干，现在大量的开发商参与进来。我们接触过这种类型的情况，有区政府直接运营的；有投资商代理区政府运营的；也有区政府，地方政府自己组建的投资公司运营的。 （ppt演示） 这是我们在上海为嘉定地区做的规划，新城核心区是六个平方公里的土地，2005年接手的时候，就在上海F1赛车场东边的一块土地，嘉定老城的南面。通过五年土地整备，去年七月份土地拍到1200万，今年整个房价抬起来。在这个环境里面，在一级土地整理过程中，一方面是轨道交通开通了。地铁11号线一直延伸到嘉定区域，在这个区域设了三个站，它带动了土地价值的增长；另一方面我们在概念初期规划的时候，确定了一个基本的概念：我们用60%的土地，作为基本配套土地来支撑40%土地的建设，也就是说只有40%的土地投放到土地市场，换句话说我们要用40%的土地市场运作来解决60%土地上的基础配套设施的费用。当时提出所谓的6个1/10，一个是社会事业设施，社会事业设施包括文、卫、体，这类都得保证；再一类道路交通、河道水系、还有预留的发展。这一系列不具备的话，我们有时候说，我们多卖点地，把路修窄一点，必须有投入才有增值。另一方面对于整体的系统配置，基本上保证所有配置的需求。再进一步对于每条道路的建设和设计都有不同的特点和特色，基本形成了一个完整的土地可以进入到招牌挂上面去。所以这样它的价格获取上能够获得市场的最高利润，这是对于土地一级市场的考虑。3、项目营造经营计划 在项目的营造运营计划这个目标的实现，这个相对更简单一些，因为大家都在市场上做这个工作。这是我们在安徽淮南做的一个项目，淮南是一个矿业城市，这个面临环境的修复过程，采煤塌陷区，这个需要对它进行生态修复，所以请我们给他做一个完善的概念规划。在这个过程中，我们当时考虑了基本目标，也就是说我们要经营这个项目，你的目标是什么？一个目标是要修复这片城县区。因为淮南矿务局是国企；第二市里面希望重新恢复城市的形象和活力。还有公园的建设，一种住宅产品的销售，以及把这个土地价值提升，这一系列的目标。在这样的情况下，我们需要给他进行一个基本的测算。确实很多目标都是伟大的，生态修复我们是义不容辞；这个区域内老企业的改造义不容辞；我们希望区域内的环境改造也是义不容辞。另外这块希望划出土地来进行土地建设，这也是正确的，这需要一个详细的测算。 我们先期做的不是给他画效果图，这是一个测算的条件，经过我们的测算，我们做第一阶段经营的计划表，因为我们判断它的运营时间，分成几个阶段，每一个阶段的运营总结出一个基本的规律，在这样规律的情况下，红颜色都是目标，下面黄颜色是我们发生的费用。很重要的一点，这些目标的实现，环境修复是赔钱，公园建设可能赔，也可能赚，但是公园周边的地方会赚钱。就像朝阳公园一样，朝阳区花了十年的时间，建设到最后，朝阳管委会基本上要倒闭了，每年维护费拿不出来，但是当时朝阳公园周边的房价一个劲儿涨。所以在1998年的时候朝阳公园找过我，是不是做朝阳公园的规划，一咨询首规委，想都不要想，这是北京最大的第二大公园。朝阳公园的最后问题解决了，现在很好。 我们希望地产开发来支撑这些费用的支出，所以我们对每一期进行安排。在这样的安排过程中逐渐进行项目梳理出来，然后分到每一期里面进行建设，当然这里面涉及到投入和产出的问题。所以收入和成本有一个对应的问题，在哪一年利润多一些，哪年利润少一些，这些都要有所考虑。在这种过程中，通过这样的测算，我们才能提出一些基本的概念，我们需要通过前面三个阶段，财务上的运营和模拟的拷贝，最终达到市政府要求的改变的目标。我们把破败的城市区域改造成美好的城市环境，这个代表着这个城市里面最高品质的人居生活环境。当时我们在这样的过程中，先把能运营的运营和产出关系搞清楚。四、概念规划的七大关系第四个方面主要是考虑概念规划和其它方面相互之间的关系，我们概念规划是一个工作的问题。但是它上下牵扯了很多七七八八的内容。1、城市发展战略关系首先它跟城市发展是战略关系，我这个项目拿到以后，它和城市本身是一个什么样的关系。前面提到淮南的例子来说，这个区域之所以能在这个时期近两年提出来，对生态进行修复，是因为城市的发展战略已经向这个方向，重新回归到这样一个发展方向。 我们知道淮南城市建设，开始是城市发展山的北边，后来这两届政府把整个新城放到山的南边，结果留下了在北部山体的脚下，大片以前的采煤呈现区，这些区域形成了很糟糕的环境。随着城市在南部地区的布局成功，需要向东发展的时候，对这个区域开始要把它盘活了，这是从市场角度来看。那么从城市发展战略角度来看，我们在这个阶段对它进行区位和城市发展角度的问题。刚才说到的那是4.5个平方公里的土地要进行整治，那么怎么整治。包括城市总体规划的要求，这个老城在这一块，这片修复区在这一块，随着城市新城逐渐形成，这么一大片的新城出现，它要发展的过程，因为它是新老城区必须发展之路。尤其是新的这个城市发展战略开始向东面发展，我们的城市肯定都是在增长，很难像欧洲或者美国的城市是衰败型的，我们是属于“少年”，我们的城市都是“青少年”。现在是百分之四十多的城市化水平，如果解读你们所在城市规划，没有哪一个城市是缩小的，都是在不断地往外扩。 这个南部形成是2020年完成的一个目标，实际上在2010年就把这个目标完成了，要寻找新的土地，在东侧寻找新的发展。这个区域里面，它符合城市总体发展的趋势，包括生态廊道的建设，包括快速通道的建设，以及一些城市主要干道的建设。在前期的预估过程中，确立了基本的定位关系，就是生态修复要利用园区。包括它应该做成淮南这种矿业城市的修复的样板，尤其是在中国很多矿区城市里，因为生态修复一方面改善环境；提升现有资产的价值。所以这是各个矿业城市政府都特别希望能做的事情。所以我们给他做基本的判断，这个基本的判断是和城市的发展紧密结合的。如果我们不了解城市的发展态势，我们很难作出它的基本定位判断。这是控规的情况，包括它内部的土地评估的情况，有多少土地可以发掘出去。还有它的整体的区位关系等等，这是发展的一个过程。2、市场前景需求关系第二个要解决的关系就是市场前景需求的问题。现在说房价涨还是不涨，谁也说不清楚。因为这个月的报表出来，北京的房价又涨了15%，还在涨，根本没办法。其实现在我们是刚性需求，但是真正的需求是什么，可能北京、上海是刚性需求；但是二、三线城市，更在于不是房屋大小，而是环境的改善，服务设施的提高，这一点随着我们的发展在改变着。所以我们对市场前景的，不仅仅是解决直接的供需关系，我们城市市民的预期，或者叫社会的预期。在淮南这样的项目过程中，我们预期到有几个结构性的变化：一个对于环境要求的变化，我们知道矿业城市的收入水平高于其它级别城市的水平，而且这个淮南城市不像鄂尔多斯，淮南这个城市是大国企，他的矿工已经远高于城市普通市民的收入，整个淮南市也高于其它市的收入水平。它要求居住要变化，居住品质要提高。再一个像这个城市分析过程中，它随着矿业的发展，以及衍生产品的发展，知识性人口已经开始，煤矿需要高知识人才，它的人员结构发生变化；另外经济收入提高的人群，它的要求也在变化。所以这种人口结构，尤其是人口知识结构的改变产生了新型的需求关系。因为汽车在降价，收入在增长，买了汽车对我们城市交通就提出了要求，我们要保持畅通，保持通畅就对道路提出要求，要有主干道，都要保证它成网、成形。比如说北京交通是结构性的问题，不仅仅是本身的问题，还有供需之间的关系。再一个就是他们的品位变了，随着收入和知识层面的变化，休闲品位也有变化，需要更多休闲的环境；再一个区位价值的关系变了，导致我们终极产品的改变。 所以在这个过程中，我们考虑到结合到这种市场前景的研究，需要有不一样的策略。针对这个项目，我们提出了四个字的策略叫“创、联、引、转”。淮南市三线城市有一定收入水平，但是又有及其落后的配套设施，这样的城市环境，我们需要为它创造性提供一些新型的，符合现代人群的消费场所，既有商业服务设施，又有文化设施，增加人员的流动。我们在调研中发现，每天最大的娱乐就是去KTV，或者去洗脚房洗脚，通过我们对环境的提高，会调整我们的生活观念。 第二个联，争取和其它传统区域建立新的联系，使城市的氛围更加融洽。第三个使优质的配套实施引入进来，我们判断这个城市的衰败，常年没有投入，导致所有的设施水平全部下降，包括教育水平、基本配套水平。所以通过这样的方式，转变这个区域的形象，改变人口的结构。所以在这里面我们做了比较详细的分析，因为这涉及到策略，所以需要制定这样的策略来说服政府和企业真正按照我们作为规划师提供的建议来延续下去。这都是对里面内容的一些分析，包括全市范围内的布局和重点范围的布局。还有就是学校如何引入，大家知道教育地产，教育地产，早期的教育地产是引入学校，现在的教育地产是围绕着学校建房子。所以我们最终给它进行产业的组合，这些主要产业保证了我们在近10-15年环境修复过程中，逐步形成项目的发展。3、上位城市规划关系 第三个是解决好上位城市规划关系，它和上位规划是什么关系。很简单，它在开始阶段，早期的城市规划，把它划成公共绿地，划完以后政府十年无法启动，这届政府要改善，怎么办？需要调整，我们说城市总体规划是控规，不是一成不变的，我们城市规划也讲究与时俱进，要随着发展的不同阶段和不同需求进行适当调整。像这样的一个规划，我们希望在这个阶段有一个调整，但是调整本身有很强的程序性，我们说法定程序的规划的调整有一套法定的程序。比如说你要调整城市的总体规划，必须由当地政府部门委托专业机构进行文件编制，然后报请上一级政府的人大来审批。有一套程序在里面，像淮南市的总体规划要调整，需要安徽省人大来审批通过，所以他有这样的一套程序。这套程序必须走，像这块地，我们通过上位规划的研究和具体的需要，我们明确说明控规必须调整，否则一大块绿地就放在那儿。需要对控规进行调整，其实调整的目的就是要在这里面调出一部分建设用地来，通过这种建设用地的运营来支撑城县地区的环境修复。对企业来说，投入和产出也是一个平衡的关系。所以在里面我们提出控规的必要性，一方面矿山公园的建设，这是制定了十年的目标；第二个改善居民的生活条件，在这个地区的一万多户居民，需要得到环境的改善。然后城市空间要进行有机整合。所以在这种情况下，我们对控规的调整进行一些原则，这些原则是当地确定下来的，才能获得他们来支持你在上一级审批部门顺利的通过。我们对他们进行了基本的凭证，然后确定了这种调整的关系，而且注重目标。也包括它这里面的地质灾害的评估，做完以后，最终确保调整通过，最终把原有总归划绿的地方，包括住宅用地的安排，包括公共配套设施的安排，包括城市公园的界限，所以这个其实是一个很复杂的工作，但是作为一个由概念，最终要实施的过程，这块是必须要做的。在土地一级整理的时候，一方面整体规划没有覆盖，但是以前没引起重视。很多边远城市在做城市总体规划的时候，一是一个方向性的规划，要进入建设规划的时候有很多斑点，咖啡色的颜色，里面有一些红的、黄的，绿的斑点，所以这里面涉及到一些调整。4、企业投资计划关系 第四方面是企业投资的计划关系。企业投资实际上这个大家更熟悉一些，我们在投资计划上，我们经常遇到拿地，拿这块第需要做一个概念规划，或者做一个策划，我遇到很多投资商，还得找设计单位做一个规划，因为他拿地最后的目的是要准确的计算出土地的价值，而土地价值的背后，更需要计算的是在这种容积率的情况下，这种可能的规划条件下，这些平方米再去做判断。在这样的过程中，往往会遇到前期需要一个规划上的支撑来进行一个投资的判断。 这是我们在上海做的一个项目，也是在2007年，2007年市场形势很不好，所以很多开发商转成以土地储备为目标，而不是现金销售。这个项目当时是在南浦大桥的东侧，在这一带，在当时浦东建设过程中，在这个区域也是地价在逐渐增高，当时政府对这块土地提出了招牌挂的条件，全部的指标都提出来了。我们甲方准备去投标，拿这块地，但是必须搞清，你喊价的底线是多少，所以委托我们对它进行物业产品的研究，给他形成一个基本的，他在底线上到底能达到多少的关系。 这也是一系列的配套，这是政府明确的要求，也就是说我们在这里面，产品也比较清楚了，要做小高层的80平米左右，里面的配套设施也清楚了。区位关系，周边的条件也非常清楚，都有很多建成区域，有什么优良条件，有什么很差的条件，都可以判断出来。这个区域的基准地价政府规定的级别也可以考虑出来。最重要的是在这样的地价上，我们做了一个总的疏解计算；另一方面用静态估算，竞拍价，考虑这个土地的最终楼板价达到多少。我们通过公司经济师的测算，包括周边大量楼盘的比较，和单价的可能性，可能基本单价，成本单价是1.3万，那么希望的销售单价到1.7万/平方米，可以保证20%的销售标准。因为说在中国的开发商是保本的买卖，像王石只挣20%，是基本的买卖。在这个基础上，我们确定这块土地总体的竞价，是43.5个亿，实际上这块土地拍出了51亿，在这样的一个价格范围内，我们卖1.7万/平米的估价进行测算，最终市场告诉投资商，这儿可以卖到1.9万/平米，所以大家用了52亿把这块土地拿下。应该说比较准确，但是这块需要很准确的测算。接触到很多开发商很有意思，通常我们开玩笑，我们设计师里开玩笑，开发商都是地主，都特别热爱自己那块土地，我曾经在郑州的一个朋友，他早期拿到一块土地以后，他吃饭、睡觉都再想那块土地怎么弄，那时候刚拿到地，那时候我基本上一周去一次郑州，他在地头上等着我，他司机把我接过去以后，他跟我讲他的想法，我觉得这是非常有意思的。开发商他有一种梦想，尤其是新进入开发领域的开发商，有非常伟大的理想，他要盖成什么样，什么样，他比我们设计师的追求高得多，我们不是说市场上所有的开发商都是简单地商人，他是有理想的，他觉得他要做一件旷世之作。到最后他一客观了我们设计师受不了，觉得他没有概念了，没有思想了，所以这在里面，开发商和设计师之间的博弈经常上是在这个层面上。5、公司运营策略关系 往往我们做一个概念规划，你比较要了解这个公司的运营关系，他到底是做什么样的开发。我们最近遇到很多项目，已经不是一个简单的一个楼盘的开发，我说楼盘的开发很简单，你只要把规划设计条件拿来，容积率做到2.5，容积率做到3，或者1的容积率都可以，你只要一定了以后，我们就知道什么产品，只要容积率1，就是低密度楼盘；如果是2左右的容积率大都是小高层，11-12层左右；再往上想提，就要考虑高度要增加，土建成本要增加等等一系列内容。这个都是相对简单的项目，这些项目就我们今年来说，因为户型是全国通用的，要想对户型的研究，我们可以很快调集各地的户型资料，很简单，各种样子的户型都有，通过分析比较，选择一种合适户型就可以了。然后如果要决定你的密度关系，你里面有日照的限制，有城市绿化的要求，有停车各方面的要求。这个都好办。现在我们遇到很多开发商是由产业来发展，这里面的产业涉及到不是一个简单盖房子的问题，还需要发展各种产业来支撑楼宇的价值。所以我们经常遇到对他在运营过程中的理解，他的运营理解。我们往往这些项目要分出各种类型的产业。 这是我们正在做的一个项目，是一个投资商作为商品市场，是一个浙江的，他们浙江的商品运营很发达，我们内地的政府招商引资请他们去，给他们做小商品市场。通过早期义乌这种小商品市场现在已经升级了，我们怎么考虑产业专业化发展程度，这就涉及到企业运营模式。我们遇到这个甲方，他希望给他们做一个小商品的批发零售市场，这是他的一个传统运营模式，他很熟悉这一套。但是我们认为如果简单把这套放到这个地段里面，不一定有很好的效果，也有可能导致这个区域，