酒店式公寓委托管理合同(可编辑).doc

酒店式公寓委托管理合同 【】海怡酒店公寓委托管理协议委 托 方: (以下简称甲方)受委托方:上海【】酒店管理有限公司 (以下简称乙方)标 的 物:【】海怡酒店公寓(暂用名) 经双方协商,就乙方为甲方位于【】号的【】海怡酒店公寓以下简称酒店公寓提供前期技术服务、规划布局及后期的委托管理达成协议,乙方同意使用CENDANTHO旗下WARD JOHNSON商标并运用其经验但相应标准经营和管理该酒店公寓。酒店公寓的全权委托合同及小业主物业委托代理合同的确认将在三十日内完成。 协议内容酒店公寓为纯投资产权式酒店公寓,委托乙方全权经营管理。酒店公寓的装饰、设备及风格符合乙方的标准。未售出的公寓由甲方为大业主一并委托乙方管理。 4、乙方同意甲方在本标的物的对外销售、经营中可以使用CENDANTHO旗下WARD JOHNSON商标、LOGO以对这一品牌的善意宣传。 5、酒店公寓委托经营管理的前三年,甲方承诺小业主每年的回报率设定为甲方销售基本准房价的8%.乙方应尽最大能力配合甲方完成此指标,超过部分由甲、乙双方按80%:20%的比例分成。(甲方销售准基本房价附后) 6、酒店公寓分类(层)租赁定价的预测由乙方提供。第二条 协议费用 1、【】国际酒店品牌、加盟费:美圆一拾万元整。本协议签定后7日内,即2003年_月_日前支付。(美圆按当日汇率比价折合人民币支付。) 2、基本管理费:为肄业总收入的3%,于每月月结后支付。 3、奖励管理费:酒店公寓委托经营管理的第四年至第十年,当年回报率达到6%以上时,超过部分的20%作为奖励管理费,于每月月结后支付。 4、中央订房费:经过【】订房系统所产生的客房收入的10%作为中央订房费。第三条 合作期限酒店公寓全权委托管理合同期限为10年。保密甲方提供的工程技术图纸及酒店公寓的所有项目策划、计划等,均属甲方的商业秘密,乙方应对此负有保密的责任和妥善保管、按时归还的责任:甲方亦应为乙方提供的报价、方案、资料等尽保管之责。违约责任 1、如果双方的任何一方因为不可抗力,如:战争、火灾、台风、洪水、地震或其他双方公认为属于不可抗力的原因而被迫停止或推迟协议的执行,则协议执行相应顺延,顺延的时间等于不可抗力发生作用的时间。 2、受影响的一方应将不可抗力的出现尽快通过电传或传真通知另一方。在不可抗力出现14天内,受影响的一方应提供一份有关权威机构出具的证书并通过快件或者挂号信寄至另一方以便其检验和确认。 3、受影响的一方应在不可抗力终止或被排除后尽快通过电传或传真通知另一方,并通过挂号信通知另一方不可抗力已终止或被排除 4、如果不可抗力持续作用超过120天,双方将通过友好协商解决未来的协议执行问题。 5、在本协议期限内,任何一方违约,经另一方向其发书面通知后的六使(60)天内仍未做出补救时,则在该六十(60)天期满后,另一方可终止本协议,而不影响其在法律上寻求损失赔偿或其它补救的权利。适用法律 双方在履行本协议的责任时,都应遵守中国法律、法规及有关条例。 双方在本协议下的利益,都受到中国法律保护。本协议的解释、效力和履行应适用中国法律。仲裁 如甲方和乙方之间发生任何有关协议的订立、效力、解释、履行、修改或终止的争议,双方应通过友好协商解决,协商解决不了的,经双方同意可把争议提交上海国际经济贸易仲裁委员会仲裁。在争议未获解决前,甲方和乙方应继续履行本协议的规定。协议执行以仲裁结果为依据,仲裁结果为最终结果。所发生仲裁费用由责任方负担。其他本协议为中文本,一式五份,由甲方执三份,乙方执两份。 2、对协议内容做出的任何修改和补充应为书面形式,由双方授权代表签字后成为协议不可分割的部分。 3、任何与协议相关但未在协议中明确规定的事项将由双方友好协商并达成协议予以解决。双方同意竟不定期召开项目联络(协调)会议,讨论项目的具体计划、安排等相关事宜。会议的具体形式由双方另行协调。甲方签字: 乙方签字:法定代表人:_法定代表人:_职务:_职务:_签字日期: 签字日期:索引条目定义与释义协议范围期限开业前及开业后的工作酒店式公寓经营保养与维修收费标准银行帐户人事和组织会计事宜保险年度经营预算资产重置租赁标志所有权诉讼损坏、破坏或被征用不可抗力转让部分有效终止通知仲裁及适用法律纷争期间合同的履行一般性规定完整的合同附录A 酒店式公寓法定地址附录B 酒店式公寓以及其他有关资产的清单附录C 技术服务内容附录D 注册商标用户协议附录E 经营保险附录F 业主保险附录G 工程进度表附录H 酒店式公寓高级管理人员工资福利待遇手册酒店式公寓委托管理合同本合同于2003年12月_日由以下双方订立:“上海绿地(集团)有限公司”(以下称业主),系依据中华人民共和国法律成立的企业,其法定地址在上海市宁夏路201号26-29楼,法定代表人:张玉良,职务:董事长。 与 “上海【】管理有限公司”(以下称管理方),系依据中华人民共和国法律成立的一家中外合作企业,其法定地址在上海市浦东新区崂山东路528号江苏大厦20楼C5座,法定代表人:WILBURT CHANG,职务:总裁。 鉴于: 管理方具有公认的酒店式公寓品牌无形资产及酒店式公寓管理专门知识和技能,业愿将其拥有/代理的毫生海怡酒店公寓委托给管理方进行管理。为此,双方本着平等协商的原则,根据我国合同法、民法通则等相关法律的规定订立本合同,以供双方共同遵照执行。定义与释义在本合同内,除非另有规定或所规定的事项与下文有不一致之处,否则,文中以黑体标明的词语具有下文所赋予的含义:“调整后总收入”:指总收入减去下述被确定为由酒店式公寓收到并计入总收入内的收入后所得的余额:任何须酒店式公寓客人和顾客承担的支付给税务机关或其他当地政府部门,但系由酒店式公寓代表税务机关和这些政府部门征收的各种税费;那些计入个人帐单内的消费或服务费除外;向客人、归并或常住客所做出的帐项扣减或退款;业主就丢失或遭受损毁的商品所收取的款项及帐项扣减;将酒店式公寓、家具、固定物与设备或其它资本,资产出售或以其它方式处理后所得收入;资产重置基金的利息; (f) 火险及综合责任保险方面的收益; (g) 征用补偿金; (h) 银行帐户结存的利息;(i) 所有由酒店式公寓客人承担,但由酒店式公寓代为征收,并最终支付给电话/电信局或中国政府有关部门的各种与通信有关的收费和费用;中央订房费。“中央订房费”指经由【】全球中央订房系统和伽利略订房系统的订房所产生的客房收入总额的10%。“关联机构”指管理方的控股公司、或被管理方控股的公司或本合同任何一方参与控股的公司。在“管理方”方面,“控股”指直接或间接地、法定地或受益性地拥有51%或51%以上的“管理方”的表决权股份或股权,或者被“管理方”直接地或间接地、法定地或受益性地拥有51%或51%以上的表决权的公司。 “年度帐目”指:资产负债表;损益表;现金流量表,或若不适当时指资金状态表其内容为说明酒店式公寓在某个营业年度的业绩,并且附带审计师在此方面提出的审计报告。“审计师”指业主与管理方所同意的审计机构,但前提是审计师须在中国注册且被许可在中国经营。“银行帐户”指业主在中国银行以其名义设立并定名为“【】海怡酒店公寓”的帐户,银行帐户的运作规则见本合同第8条。“基本管理费”指每个营业年度内【】海怡酒店公寓经调整后总收入的3%的费用。“资产重置”指家具、固定物与设备及其他资本物品的改良或更新,而该等物品已陈旧或需要更新,以便使酒店式公寓得以继续经营及在市场上保持竞争力,从而:按照【】酒店式公寓标准经营酒店式公寓;符合普遍适用于【】国际酒店集团下属酒店式公寓的全面翻新及现代化计划;符合当地政府的条例及命令。 “资产重置基金”指以业主的名义设立、为资产重置提供资金的“资产重置基金”。 “技术服务费”指一笔总额为壹拾万(US$100,000)美元的收费。“酬劳”指向酒店式公寓主要职员或酒店式公寓其他员工支付,或为他们的利益而累计的薪金,包括(但并不限于)奖励酬金,以及应向该等行政人员或员工支付、或为其利益而累计的一切津贴及假日工资;长期服务假期;失业补偿或工资税、福利税、离职和退休金计划、员工补偿款项或保险费、集体人寿、意外伤害和健康保险保费、残废津贴、裁员补偿及任何其他雇用雇用津贴。“公共设施”指不属于酒店式公寓范围的综合体中的任何设施或区域,可能包括但不限于地下停车场、车辆出入通道及地下室的一部分,及将来管理方经与业主协商后,不时确定为公共设施的其它区域。这些设施由占用者与酒店式公寓共同使用。 “美元”指美利坚合众国的法定货币。“工程设备”指锅炉、水处理系统、空调冷冻机及任何其它向酒店式公寓提供的有关的设备、仪器、工具或设施,还包括相关的管道和线路。“家具、固定物与设备”指所有用于酒店式公寓经营、或储存以待用于酒店式公寓经营(如上下文所规定、或与经营酒店式公寓有关联)的家具、陈设品、酒店式公寓系统、酒店式公寓设备、固定装置、工具、车辆及其他物品,但不包括营业设备及营业用品。“总营业毛利润”指任何期间内的调整后总收入较该阶段期间内的经营成本超出的数额(如果有的话)。“总收入”指直接或间接从酒店式公寓方面或从酒店式公寓的使用或经营方面取得的各种收入和收益,包括房间营业总额,食品与饮品营业总额、在洗衣、电话、电报、电传及图文传真方面的收入和收益、外汇方面的收益或利润、银行帐户结存的利息、其他收入和收益。从承租人、分承租人或特许经营受让人方面所得的租金或其他款项(但并非该承租人、分承租人或特许权受让人的总收入和收益)、以及在保险方面的收益。 “品牌服务”指以下各项提供于【】国际酒店式公寓的服务(详细载于第7.1条):【】国际酒店订房服务;国际市场营销;员工培训及教育。 “品牌服务费”指因提供品牌服务而收取的费用。 “毫生国际酒店集团”指“特许方”及其关联机构及管理方。“毫生优惠住房与酒店式公寓消费”指按照“毫生酒店式公寓规程”所规定的优惠政策。“毫生酒店式公寓”指所有由毫生国际酒店集团或“特许方”直接或间接地拥有、租赁、专营或经营的酒店式公寓或度假场所。“【】国际酒店订房服务”指由特许方所提供的或为【】酒店式公寓的利益而代特许方提供的酒店及酒店式公寓订房服务。自酒店式公寓开业之日起至合同解除日止,必须使用【】所指定的电脑订房系统。“电脑酒店式公寓管理系统”指须使用毫生所指定的富达酒店式公寓信息管理系统(FIDELIO OPERA11) “电脑酒店式公寓财务系统”指须使用毫生所指定的SUN SYSTEMS。“【】酒店式公寓规程”指提供给业主的毫生酒店式公寓规程手册中规定的规程及其不时予以修订的规程。“毫生酒店式公寓会计标准手册”指由毫生国际酒店集团不时修改并以此为名的手册。“酒店式公寓”指现时或日后坐落于酒店式公寓法定地址之上,定名为毫生海怡酒店公寓(中文名) Howard Johnson All Suites Tower英文名的酒店式公寓;该酒店式公寓拥有(462)间客房、( )间餐厅、( )间酒吧、停车位、会议设施、商店、健身中心、以及陈设品、营业设备及营业用品。此定义也将延伸至包括将来可能存在于、或建造在酒店式公寓法定地址之上的任何设施,其中包括但不限于任何的客房、写字间、商店、餐厅、酒吧、娱乐设施和任何类型的商店网点。“酒店式公寓维修保养”指对酒店式公寓的内外装修、家具、固定物与设备及营业设备反复进行的修补及保养,使达到管理方认为足以保持【】酒店式公寓标准并使酒店式公寓保持效率、竞争能力及安全的标准。 “【】集团年会”指总经理所必须参加的每届【】集团年会。“奖励性酬劳”指标在开业前须由管理方及业主共同制定认可的酒店式公寓管理年度奖励性计划。“奖励性管理费”指管理方在酒店式公寓委托经营管理的第四年至第十年,当年回报率达到6%以上时,超过部分的20%作为奖励性管理费。“年回报率”指业主某一年获得的税前收益占业主所购酒店式公寓单元的预售总价的百分比。“酒店式公寓主要职员”指酒店式公寓的总经理、酒店式公寓的驻店经理以及酒店式公寓的执行财务总监。“特许方”指给予【】标志和【】国际酒店式公寓系统使用权的特许方及其不时的继承人或受让人。“标志”指“【】酒店式公寓”、“Howard Johnson Plaza Hotel”,“Howard Johnson Hotel”或“Howard Johnson Resort”的名称及一切其它有关的名称、商标、服务标志、版权及标识。“最低结余指数”为人民币200万元的金额,此金额为业主须于银行帐户内保存的最低数额,但可按照第8.2条予以调整。 “开业日期”指第4.12条款确定的日期。“经营成本”指被列为经营成本的一切费用及支出,至少包括以下各项(但业主成本除外):基本管理;品牌服务费及管理方依据本合同条款应得的一切收回支出;营业设备一营业用品的成本、补偿、广告费与宣传费、人事培训课程(品牌服务所提供的课程除外)的成本、公共事业费用与能源费、营业执照及许可证的费用、地面及绿化保养的费用;以及管理方按照第14条以业主名义租用营业设备的费用;酒店式公寓维修保养方面的一切支出(借助资产重置基金承担的修补工程除外);管理方于开业日期后依据附录E所投购的所有保险费及费用;营业税及附加;酒店式公寓人员工资。“营业设备”指所有非资本物品,列如酒店式公寓内的饭厅、厨房、工程和酒店式公寓管理区域所使用的瓷器、各类用于上菜的设备、手巾、制服、工具、厨房用具、设备、附件及充足的零件(用于经营酒店式公寓、储存以待用于经营酒店式公寓或作业与经营酒店式公寓有关的用途),而此等物品在任何财务安排下,均归业主所有。“营业用品”指用于经营酒店式公寓或储存以待用于经营酒店式公寓的消耗品,包括食品、饮料、燃料、肥皂、清洁用品、火柴、文具、卫生纸、厨房用品、纸制品、菜单、及其他同类物品。 “经营期限”指管理方根据第3条的规定受托管理酒店式公寓的期限。“营业年度”指在经营期限内每年从1月1日开始至同一年12月31日告终的会计年度(可由双方经共同协议后予以调整),第一个营业年度指以开业日期开始而以其后的第一个12月31日告终的一段期间,而最后一个营业年度指从合同终止或届满日期的同一年1月1日开始至合同终止或届满日的一段期间。 “业主成本”指:酒店式公寓、家具、固定物与设备的折旧;依据土地使用合同所交付的使用金(如果有的话)或其他类别的租用费;就酒店式公寓按揭或其他信贷所偿还的债务(包括本金和利息);财产税;酒店式公寓开业前支出的非经营性支出的摊销;资产重置方面的支出;业主根据第11条所投购的保险的保费;奖励性管理费;业主直接租用设备支出;业主所发生的审计费(在从事第10条所述的周年审计时所发生的费用除外),及其所发生的法律费用(按管理方的指示所发生的与酒店式公寓的经营有关的法律费用除外);土地税;向业主征收的所得税;其他于【】国际酒店式公寓会计标准手册内通常被列为业主方成本的费用或支出。 “PRC或中国”指中华人民共和国。“设计及工程图纸与规格”指完整无缺的酒店式公寓内部及外部设计及工程图纸、布局、规格、图纸和设计及一切具备适宜作用酒店式公寓的广告与宣传品质的模型等。“开业前检查”指由业主及管理方至少于开业日期前30天内对酒店式公寓所作的检查。“开业前计划”指由管理方承担的工作,以确保酒店式公寓作好准备以配合开业日期,该等工作为第4.6条所述的行为。 “RMB”或“Renminbi”指中华人民共和国法定货币。“工程进度表”指按照【】酒店式公寓规程对酒店式公寓进行建设的工程进度表,其有关细节载于附录C。 “酒店式公寓法定地址”指酒店式公寓坐落的场地,有关细节载于附录A。“离职和退休待遇计划”指须由管理方与业主按现行中国地区国际酒店式公寓行业规范制定认可。“公共设施”指酒店式公寓的公共设施,包括但不限于电、气、水、空调、热水和热气。“公共设施费用”指提供公共设施的费用,连同那些与酒店式公寓或管理方提供公共设施有关的所有费用和成本。其中包括但不限于作为经营成本列支的任何维护成本、及管理方计算并决定的酒店式公寓工程部门的员工工资、薪金和其它管理费用。“年度经营预算”指管理方于本合同有效期内,就如下所列内容为酒店式公寓每个营业年度所准备的预测及预算。有关总收入、总营业毛利润、基本管理费及奖励管理费的估算,以及先进收支预测;以下各个项目的开支预算酒店式公寓维护保养资产重置经营成本营业设备有关业主必须提供的流动资金本额的估算,以及提供流动资本的时间。在合同内,凡提及任何立法之处,须被理解为已包含了下述文字“或任何法定的修订,任何重新制定的或互相代替的法定条文”。本合同的标题只为方便阅读而加入,不应该影响本合同的解释。凡提及条款及附件之处,亦即提及本合同的条款及附件。2 协议范围2.1 鉴于管理方履行下述义务,业主将完全已完工、符合【】酒店式公寓规程及设计及工程图纸与规格的酒店式公寓交付管理方管理,并按照本合同条款提供一切所需的资金,以使管理方以经营【】酒店式公寓的方式经营酒店式公寓。业主在酒店式公寓开业前将附录A所列房屋产权(或日后以书面形式同志管理方的权益)办理完毕,并且在经营期限内将会保持附录A所列资产权益,免受任何租约、债权、契约或抵押的限制。业主承诺,业主有足够财政实力确保其履行本合同项下的义务,以及按照【】酒店式公寓规程、设计及工程图纸与规格第4.2条的规定建设酒店式公寓。管理方承诺其应按照本合同以平和及宁静的方式管理酒店式公寓。业主同意在必要时,会采取适当司法行动或其他行动,以确保管理方以此种宁静及平和的方式管理酒店式公寓。期限经营期限须于开业之日开始计算,并须根据本合同以下条款规定持续10年。开业前及开业后的工作业主于本合同签订后(而无论如何必须在开业日期前),尽快自费从政府方面取得一切所需的同意、批准、执照及许可证(统称“批准”)并使之持续有效,使管理方得以按照本合同的条款经营及管理酒店式公寓,这些“批准”可能包括但不限于从下述政府部门取得:中国对外贸易经济合作部中国国家工商行政管理局税务机关国家旅游局政府主管部门以及管理方现在或将来人为适用的这些部门的市级授权机构及其它部门(统称“审批机关”)。不论出于什么原因,业主未能在开业日期之前取得任一“批准”,则下述条款将适用:业主在此承诺免除管理方由于业主未能取得任何一项“批准”而引起的任何索赔义务或损害赔偿责任(包括律师费),并使管理方免受任何政府部门的处罚或处罚所带来的不利影响和伤害;即使业主未能取得任何一项“批准”,管理方与业主彼此之间应继续受本合同条款约束。除此之外,业主不得以未取得任何一项“批准”为理由,请求免除其在本合同项下对管理方应负之义务。业主将在本合同签署之后即开始为取得这些“批准”展开工作;为本合同下文第21.2条之目的,本4.1条应被视为21.2条项下所指的“重大条款”。业主须自费雇用由管理方所推荐或经业主认可的建筑师、工程师、设计顾问及 其他必须而又适当的承包商、室内装饰师、环境美化专家、分包商及其他专家(统称“顾问”),使其按照【】酒店式公寓规程及设计及工程图纸、规格与工程进度表设计、策划及建设酒店式公寓。此外管理方将在开业日期前,按酒店式公寓的需要向业主提供如附录C技术服务内容所规定的技术服务。业主须准备酒店式公寓的设计及工程图纸与规格,并须于落实前提交管理方审核该设计及工程图纸与规格及随后所做出的更改(而管理方不应无理拒绝核准)。在签署本合同之后十天内,管理方须将【】酒店式公寓规程手册提供给业主,并将今后每次修订后的【】酒店式公寓规程手册及时提供给业主。按照工程进度表,业主将于本合同签订日起_日内依据4.2条完成酒店式公寓建设。业主须于开业日期前6个月,备妥一笔金额按开业前预算所界定的款项,用以应付开业前支出,管理方须随即开始落实开业前计划,内容包括: (1)招聘、重新调配、培训及支薪给酒店式公寓员工;(2)利用业主所提供的资金(除上述的款项外)由管理方负责购置营业用品及营业设备;(3)进行开业前的广告、宣传活动和印刷品;(4)协助业主取得一切所需的执照、许可证及签证;(5)准备办公室,包括电话、电传、及电报传真服务;(6)招待未来业务客户(包括开业庆祝活动及典礼);(7)参与在酒店式公寓正式开业前发生的活动。 以上费用作为开业前资本性待摊费用。双方承认开业前预算仅仅是一项合理的估计,因此可基于未能预见的情况及 工程延误而有所变更。开业前预算须经管理方和业主方共同审核后,于开业前3个月最终确定。之 后如因特殊原因确有需要再修订,须经业主同意。开业前支出须从开业前帐户支付,业主按照第4.6条所须备妥的款项,以及业主按照下述条款须进一步备妥、以便及时应付开业前支出的款项,均须存放于开业前帐户内。开业前帐户应由管理方指定的一名人士及业主指定的一名人士共同签署方能运作。业主须在开业前帐户保存充足资金,以便按照管理方每月向业主所提交的时间表支付开业前支出,当开业前支出完全支付后,在开业前帐户的结余,管理方须退回业主,而该帐户亦应同时注销。管理方与业主进行开业前检查,以查看酒店式公寓是否符合当时的【】酒店式公寓规程。如果发现任何缺陷,业主应立即加以矫正。开业日期须又业主与管理方书面确定,在业主确定的交房日期后90天,但无论如何不用在于以下事项发生的日期:酒店式公寓(包括而不限于所有公众地方、厨房、工作地区、房间及睡房)建设完毕并可随时为客人提供全面服务;取得经营酒店式公寓所需的一切执照及许可证;业主签订一份与酒店式公寓使用标志有关的“注册用户协议”,并将其交付管理方(附录D)业主与管理方达成第一个年度经营预算;业主按照第8条提供流动资本;在进行开业前检查时发现的缺陷已完全矫正,即酒店式公寓完全符合【】酒店式公寓规程;酒店式公寓的室内,室外招牌与标示已完全按照【】酒店式公寓规程制作与安装(招牌与标示的设计需预先取得管理方的审核与批准才得进行制作与安装)