湖南众一房地产开发有限公司重整计划草案.doc湖南同升律师事务所.doc

湖南众一房地产开发有限公司重整计划草案一、 债务人的经营方案（一） 债务人的资产状况根据管理人调查，湖南众一房地产开发有限公司（以下简称众一公司）的资产状况为：1、众一国际项目（在建工程）未售面积55213.13平方米，其中住宅21918.84平方米，商铺共25546.37平方米，地下车库10156.68平方米，A栋1098平方米。应收房款21,570,000元。另：第16-17层公司办公用房：公司用自然人殷亮名字假按揭，合同总金额(房地产局备案合同)7,300,000.00元，实收银行按揭贷款金额3,640,000.00元。2、湘潭市雨湖区建城路47号商业用地2202平方米，其上建筑面积2047平方米（办公楼及宿舍）。已抵押给湘潭县农村信用合作联社。3、通宛佳园共销售商品房、车库、门面合同总金额为53,246,424.20元，实际收到房款为49,880,946.20元，应收房款金额为3,365,478.00元。3、根据财务资料显示，李湘铭个人占用公司资金106,070,274.42元。 4、负债总额：（二）股权结构公司目前股权构成为：湖南众一投资集团有限公司50%，湖南信托有限公司45%，李军5%。其中湖南信托有限公司于2008年以5000万元的价格受让湖南众一投资集团持有的45%的股份，并约定36个月后由湖南众一投资集团回购，湖南信托有限公司根据湖南众一投资集团有限公司的委托向湖南众一房地产开发有限公司贷款5000万元，据此湖南信托有限公司明确表示其股份为信托股份，公司的实际控制人为李湘铭。（二） 资金筹措及使用分析1、 资金流入分析：（1） 众一国际项目已销售商品房应收尾款21,570,000元。（2） 众一国际可销售商品房面积48560.49平方米 及地下车库10156.68平方米（其中B、C栋商铺已售1,331.32平方米,但由于该商铺已抵押给湖南信托有限公司，购房人无法分配到房屋，其销售合同应解除）。约可实现销售收入约30,000万元。（3） 通苑佳园商品房尾款元3,365,478.00。预计能收回的债权约为2,000,000元。2、 资金流出分析重整计划执行期间，湖南众一房地产开发有限公司预计支出341,638,009.97元。（1）管理人垫付的破产费用2,067,146.72元。（2）管理人报酬：根据最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定中第二条 人民法院应根据债务人最终清偿的财产价值总额，在以下比例限制范围内分段确定管理人报酬： （一）不超过一百万元（含本数，下同）的，按12%确定； （二）超过一百万元至五百万元的部分，按10%确定； （三）超过五百万元至一千万元的部分，按8%确定； （四）超过一千万元至五千万元的部分，按6%确定: （五）超过五千万元至一亿元的部分，按3%确定； （六）超过一亿元至五亿元的部分，按1%确定； （七）超过五亿元的部分，按0.5%确定。（3）法院诉讼费用30万元。（4）自重整以来因继续营业欠付的员工工资、监理费、检测费、办公费等244,100元，后期继续营业所发生的管理费260万元。（5）审计费用40万元。（6）清偿有担保财产的债权63,573,036.78元。（7）清偿职工债权383876.86元。共72人。（8）清偿税款11901294.51元；清偿拖欠的报建费及劳保基金11，774，851 元。（9）清偿普通债权48805537.1元，其中清偿以个人名义套取的湘潭建设银行河西支行按揭款余额1，779，115.63元。具体包括：姓名房号面积合同金额按揭款首付款余额李丽07010448.88 176000 1400000115137.47 宋玉07011148.88 176000 1400000115137.47 黄芳11010848.88 176000 1230000100619.26殷亮1601011086.413650000 182000001448221.43殷亮1701011085.973650000 18200000清偿购买B、C栋商铺退房款债权4，802，304元。清偿其他普通债权人债权42，224，117.47元（包括无购房合同的6户债权人、其他情况需要退款的2户债权人）。说明：以上仅包含2011年4月20日以前申报确认的债权，补充申报的未计算在内。（11）开发成本15943.08万元。具体包括：建安成本：11000万元电梯：600万元绿化：400万元外电：650万元天然气：118.08万元主水管:25万元销售税金：2550万元销售费用:600万元（12）备用金100万元，用于支付管理人追索债权所发生的诉讼费等费用。（13）待定债权及后期补充债权4000万元。3、 资金筹措及使用对符合销售条件的房屋进行销售，分期取得销售收入，用于项目再投入，保证项目顺利完工。催收已销售房屋的尾款，用于破产费用及项目投入。在保证项目顺利建设及周转的前提下，在资金回笼过程中，根据中华人民共和国企业破产法的有关规定及本重整计划草案中债权清偿方案，安排各类债权依法定顺序清偿。二、 债权分类根据管理人债权审核确认情况，截至本重整计划草案编制之日，众一公司已申报的债权人共477人，总金额共计237,877,646.66元。（详见附件一湖南众一房地产开发有限公司债权分类总表。）1、有财产担保的债权63,573,036.78元，债权人2人。2、职工债权383876.86 元，共计72 人。3、税款11,901,294.51 元。4、报建费、劳保基金合计11，774，851 元。5、普通债权（含通苑佳园债权人）共59人，金额：42,017,999.47 元。 6、购房人债权82，701，241元，具体包括：332人购房，债权人本金77，590，462元。74人购买B、C栋商铺，退房本金4，802，304 元。无购房合同、其他情况购房债权人债权共308，475元，共8人。7、众一公司担保债权37,421,074.9元。具体包括：（1）湖南众一房地产开发有限公司为按揭购房户担保湘潭建设银行河西支行余额339,322,44.9元。（截止到2011年4月30日）（2） 湖南众一房地产开发有限公司为湘潭九龙混凝土有限公司担保湘潭华亚建设有限公司3,488,830 元。8、其他待定债权湘潭华亚建设有限公司工程款的诉讼及湖南省信托有限责任公司财务费用的诉讼正在进行，其具体债权额待定，目前暂定4000万元。三、债权调整方案（一）、有财产担保的债权，皆免除湘潭市中级人民法院裁定进入重整之前的利息、罚息、违约金等。其中，湖南省信托有限责任公司的债权本金，按80%进行清偿；湘潭县农村信用合作联社的债权本金，不予调整。有财产担保的债权在重整计划执行期间暂停行使担保权，法院重整期间及重整计划执行期间的利息、罚息、违约金等予以免除。（二）、依法清偿拖欠职工的工资等费用。（三）、依法清偿拖欠的税款及报建费，重整计划执行期间依法纳税。（四）、普通债权按以下方案进行调整：（1）以个人名义骗取湘潭建设银行河西支行的按揭款余款，其债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（2） 退还74人购房B、C栋商铺及5人VIP卡债权人的本金不予调整，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（3）332人拟交付房屋的购房人债权不用现金清偿，于2012年10月底前按原合同要求交付商品房，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（4）退还8户无购房合同、房号不存在、以及一房二卖需解除合同的债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（5）其他普通债权本金按80%进行清偿，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（5）待定债权及以后补充申报债权按以上同种类债权清偿原则进行清偿。四、债权受偿方案共计现金（管理人报酬及待定债权、补充申报债权除外）清偿： 111,254,588.72元。 实物（现房）清偿：77,590,462元。1、管理人垫付的破产费用2,067,146.72元，计划于2011年12月31日前偿还。2、管理人报酬根据管理人工作情况，结合实际清偿债权，随时分期支付。3、自重整以来因继续营业而拖欠的员工工资、监理费244,100元，计划于2011年12月31日前偿还。后期发生的工资、监理费、办公费等开支260万元按时按实发放。4、审计费用40万元，破产诉讼费30万元,计划于2011年12月31日前偿还。5、清偿有担保财产的债权本金4280万元。其中湖南省信托有限责任公司4000万元，湘潭县农村合作联社280万元。在2013年12月底前偿还。 6、清偿职工债权383,876.86 元，计划2011年12月31日前偿还。7、清偿税款11,901,294.51 元及拖欠的报建费及劳保基金11，774，851 元,计划于2012年12月31日前偿还。8、清偿购房人债权6,783,319.63元，另外77,590,462元购房债权不用现金清偿：其中（1）清偿以李丽、宋玉、黄芳、殷亮个人名义套取的湘潭建设银行河西支行按揭款余额1，779，115.63 元，于2013年12月31日前偿还，并解除以上商品房的预售登记。（2）购买B、C栋商铺共74人 ，债权4,802,304.00元，计划于2012年9月30日前现金偿还。（3）332人（354户）拟交付房屋的购房人债权不用现金清偿，于2012年10月底前按原合同要求交付商品房。2013年12月底前办理好房产证与国土证（含通苑佳园的房产证与国土证）。（4）、清偿已交付定金未签订购房合同、房号不存在、一房二卖需解除其中一户合同的债权人共8人，共308，475元。 9、清偿其他普通债权人债权（含通苑佳园及湘潭市九龙混凝土有限公司）本金36405463.576元 。10、担保债权（1）湖南众一房地产开发有限公司为按揭购房户担保湘潭建设银行河西支行余额由主债务人偿还，众一公司不承担偿还责任。11、待定债权：根据最终生效判决确定的数额(暂定4000万元,按80&清偿)，于2013年12月底前清偿。五、购房债权人解决方案（一）购房债权人的分类与处理管理人对众一公司签订的全部购房合同、认购合同等进行清理后，将购房债权人分为以下几类处理：1.拟交付房屋的购房债权人。根据众一公司的全部购房合同，除购买B、C栋商铺外，购买A栋及B、C栋住宅共332人 ，均为拟交付房屋的债权人。本重整计划草案中的购房债权人解决方案主要解决这部份购房人的房屋交付问题，尽可能将符合合同约定的房屋交付给购房债权人。其债权不再以现金清偿。2.以个人名义购房骗取银行按揭贷款的购房债权人。以个人名义购房骗取银行按揭贷款的购房债权人共4人。该4套房屋实际是众一公司以个人名义骗取湘潭建设银行河西支行按揭款，管理人认为众一公司与该4人之间并不具有房屋买卖的真实意思表示，故应解除4套商品房预售合同。湘潭建设银行河西支行的债权按本重整计划中的债权调整方案和受偿方案进行调整、清偿。3.退房债权人 共123户（其中已申报114户共74人）购买了众一国际B、C栋商铺，由于该商铺已抵押给湖南信托有限公司，众一公司无法实现交房,且其均为分割购买，无法实现后期整体销售计划，买卖合同应予解除，故以上123户只能作退房处理，其债权按本重整计划中普通债权的调整方案和受偿方案进行调整、清偿。4.交付认购金的购房债权人根据申报，6人已支付定金，金额201900元，但未签订购房合同。管理人认为，因以上债权人未与众一公司签订商品房买卖合同，双方未就商品房买卖合同的主要条款达成一致，商品房买卖合同尚未成立，其债权按本重整计划中普通债权的调整方案和受偿方案进行调整、清偿。5、房号不存在的购房债权人根据申报，1人已支付部分房款，金额96575元，但此房并未存在。管理人认为，因该房不存在，其与众一之间的商品房买卖合同并未成立，其债权按本金清偿，免除违约金、利息及赔偿。6、一房二卖需解除其中一户的购房债权人根据申报，1户一房二卖，需解除其中支付金额较小少的一户合同，金额10000元。管理人认为，因该房二卖，需解除其中付款金额较少的一户，其债权按本金清偿，免除违约金、利息及赔偿。7.待确认的购房债权人根据资料显示，购房人欧威成与众一公司共签订商品房买卖合同购买A栋第35层配套用房：合同总金额(房地产局备案合同) 11,833,220.00元，公司2009年12月开具收据11,833,220.00元，收款对象为自然人苏煌。另欧威成还购房了B栋住宅共18套，总金额6,185,073元。该购房人债权需依公安经侦部门的侦查结论为依据。（二）购房债权人解决方案(1)交付的基本原则1.在重整计划执行过程中，对332人（354户）购房债权人的交付将按原合同规定的价格执行。2.对于A栋已签订返租协议的，其返租协议不再履行，已返部份购房债权人也无需退还。3.对332名（354户）购房债权人的房屋将尽量按原合同约定的位置、户型、装修标准执行。4. 购房债权人不再向众一公司主张因迟延交房而发生的利息、罚息、违约金及其他损失等。（2）房屋交付方案1.对于已签订商品房预售合同并已办理预售登记备案的，原房屋位置、房型不变，购房债权人应在本重整方案经法院批准后三十日内一次性交齐全部购房尾款。2.已签订商品房预售合同，尚未办理预售登记备案的原房屋位置、房型原则不变，购房债权人，应在本重整方案经法院批准后六十日内一次性交齐全部购房尾款，并办理预售登记备案手续。如在备案过程中发现该房屋已销售，管理人在单价不变的前提下，有权进行调整。购房债权人不愿调整的可以选择退房，其已交付的购房款按本重整计划普通债权的清偿原则进行清偿。3.上述购房债权人如未在上述时间付清购房款的，在众一公司催告后仍未付清全部购房款的，视为双方解除购房合同，购房债权人已交付的购房款按本重整计划普通债权的清偿原则进行清偿。4.房屋竣工验收合格，经众一公司通知购房债权人收房，购房债权人无正当理由拒不收房的，视为众一公司已完成交房义务。众一公司不再承担房屋的保管义务，购房债权人实际收房时应按规定付清物业等费用。六、施工方案（一）有关施工单位与人员的确定1.施工单位。根据众一国际目前的实际状况，在众一公司进入重整前，该公司已向社会招标确定施工单位，但无施工单位愿意承揽该工程。进入重整程序后，工作组及管理人通过与湖南省第三工程有限公司协商，按现成有效定额标准，由湖南省第三工程有限公司施工，并且前期六个月全额带资建设，如届时众一公司不能支付工程进度款，双方同意以未售的房屋抵款。施工合同已经湘潭市中级人民法院批准执行。2.监理公司。为便于已完工程的验收，需原监理公司对项目已完工的部份继续履行职责，所以管理人与原监理人员组建的监理公司(原监理公司已注销)重新鉴定了监理合同。3.项目管理。考虑到节约成本，本项目未聘请专门的项目管理公司，而是聘请了原众一公司甲方的施工人员，承担工程的造价、工程施工管理和工程质量管理。（二）众一国际项目的进展情况1.原A、B栋施工人员及设备已全部退场。2.原A、B栋已完工程已完成主体验收。3.C栋桩基础、人防工程已通过验收。4.目前C栋形象进度已至地上11层。（三）众一国际项目需要通报的其他问题1.原华亚公司的施工许可证已失效，由于该工程一直未缴纳报建费，目前通过管理人协调，在承诺将来补交报建费后，解决了施工许可证的问题。2.众一国际项目外电工程设计已过期，需电力重新设计。3.由于需提前支付费用，燃气及自来水工程尚未签订合同。4.A栋外墙钢挂由于原施工单位退出，因原施工单位拒不提供原钢挂设计图（未付费用）而不能继续施工，从工程安全及工程成本的角度考虑，管理人建议不再进行钢挂施工，正与设计部门沟通其他外墙装修方案。5.众一国际项目亮化、绿化工程尚未设计，在设计完成后将通过招标确定施工单位。6.A栋317层考虑到将来有可能无法实现整体招租，在施工时将水、电表进户。七、重整计划的执行期限重整计划执行期限为30个月，自湘潭市中级人民法院批准本重整计划之日起算。八、重整计划执行的监督（一）重整计划执行的监督为保证众一公司严格按照重整计划进行重整工作，积极争取实现重整目标，在重整计划执行的监督期内，管理人将对众一公司执行重整计划的情况进行全面监督。1.公章的管理与监督 为了确保众一公司严格执行重整计划，在人民法院裁定批准计划草案、管理人向众一公司移交财产和营业事务后，众一公司的公章及财务章将仍由管理人保管，众一公司在使用时需管理人审核。2.人事任免与管理监督（1）众一公司的董事、监事及其他高级管理人员不得存在中华人民共和国公司法禁止任职的情形，且需提交15日将拟新任的董事、监事及其他高级管理人员的基本情况报管理人批准，如管理人认为新 任人员不能胜任该职务或该人员的任职不利于重整计划的执行，管理人有权不予批准；未经管理人批准的任命无效。（2）在重整计划执行期间如众一公司董事、监事及其他高级管理人员发生变动，需提前15日报管理人批准；否则，不发生变动的法律效力。（3）众一公司新修订的公司章程须经管理人审核批准后方可生效。（4）在重整计划执行期间，众一公司的出资人不得请求分配投资收益。3.资金的使用与监督在人民法院裁定批准重整计划后，对销售房屋的收入、已销售房屋的尾款收入、对外回收的债权等收入均进入管理人开设的专户。对于资金的使用，众一公司需制定严格的资金计划，并由管理人监督执行。4.重大事项的报告与审批（1）在重整计划执行期间，如发生对重整计划的执行及债权人的利益有较大影响的重大事件时，众一公司必须立即向管理人汇报，并说明事件的起因、目前的状况和可能产生的影响。对于前款所称重大事件包括但不限于：公司经营的外部条件发生重大变化。公司发生重大亏损或重大损失。公司发生重大债务和未能清偿到期重大债务的违约情况，或发生大额赔偿责任董事、经理、高级管理人无法履行职责。涉及公司的重大诉讼、仲裁、或股东大会、董事会决议被依法撤销或宣告无效。主要或全部业务陷入停顿可能对公司资产、负债、权益或经营成果产生重大影响的额外收益。管理人认为应当及时汇报的其他情形。（2）在重整计划执行期间，如可能发生对重整计划的执行及债权人的利益有较大影响的重大行为时，众一公司必须在该行为发生15日前报管理人审批，未经管理人审核与批准的，众一公司无权进行有关行为。前款所称重大行为包括但不限于：公司的重大投资行为、重大的购置资产的决定及股权转让行为。公司订立重要合同、可能对公司的资产、负债、权益和经营产生重要影响。涉及土地、房屋等不动产权益的转让。借款对外担保；放弃权利；管理人认为应当审批的其他行为。5.定期汇报与监督在重整计划执行期间，众一公司必须在每季度终结后15日内向管理人提交季度报告，并在每一会计年度终结后30日内向管理人提交年度报告。报告应当包括以下内容：（1）重整计划的执行情况；（2）债务人的财务状况；（3）董事、监事、高级管理人员的任职及变动情况；（4）董事会报告；（5）报告期内重大行为、事件及对公司的影响；（6）管理人认为应当报告的其他事项。在重整计划规定的监督期限内，在征得湘潭市中级人民法院同意后，管理人有权根据重整计划执行的实际情况制定具体的监督措施与计划。在重整计划执行期限内，如众一公司的行为致管理人无法执行职务，或者众一公司不能执行、不执行重整计划的，管理人有权根据中华人民共和国企业破产法的规定，申请人民法院裁定终止重整计划的执行，并宣告众一公司破产清算。（二）重整计划执行的监督期限为保证整个重整计划执行期间都在管理人的监督下，重整计划的执行监督期限与重整计划的执行期限相一致，即30个月，自湘潭市中级人民法院裁定批准本重整计划之日起算。监督期满后，如有必要，管理人可向湘潭市中级人民法院申请延长。九、需要说明的问题以上清偿比例是按湘潭市的房地产价格向好的情况进行测算，估计销售金额能达到约3亿元。如不能及时实现销售或销售价格达不到上述金额，将按上述清偿原则重新调整清偿比例，或进入破产清算。 湖南众一房地产开发有限公司管理人 二0一一年九月二十九日