昆山市房地产写字楼市场调查报告.doc

昆山写字楼市场调查报告一 昆山市场经济环境昆山经济最大的特点是以外资经济为主。昆山是利用国际IT产业向中国转移的机会，利用上海辐射的地缘优势成功进行了产业链引资的典范。至今，在昆山全球54个国家和地区的3600余家外资企业投入了180多亿美元的国际资本，世界500强企业有26家落户昆山，笔记本电脑产量占国际市场的六分之一。昆山的经济发展方式是以招商引资为主，并扶植民营经济发展，拉动经济增长，所形成的经济结构倾向于第一及第二产业的生产加工行业，第三产业相对较弱。这一状况从2004年开始得到改善。依靠良好的区位优势和产业优势，昆山按照科学发展观的要求，大力发展物流配载、会展等新兴产业，积极引进连锁店、大卖场等商贸流通企业，第三产业几乎与第二产业保持同步增长态势，05全年完成增加值220亿元，增幅高达28.4。这是昆山在国家实施宏观调控的形势下，巩固发展制造业的同时，进一步提升服务业的比重所取得的成果。自2008年开始，昆山加大了对服务外包业的扶持，这使得投资商有了新一轮的契机。而对于这些小型企业，自己造房成本太大，租办公楼成为了他们的主要选择，这是写字楼市场的一大机会。二 昆山写字楼区域板块 昆山市的写字楼主要集中在长江路以西的前进路两边，该路段上聚集了众多金融、工商行政机构，为公司的办公提供了很多的便利，为昆山最早的CBD地区， 目前昆山办公楼市场还处于起步阶段，成规模的办公物业还不是很多，基本没有形成较有规模的办公群落，办公物业的概念在当地还是比较薄弱的，随着昆山经济的发展、城市的扩张、前进路东西的贯通，写字楼市场的范围、数量正在日益扩大，成为拉动未来房地产市场持续活跃和不断升级的一支生力军。(1) 市区板块 主要沿昆山市区主干道分布，前进路和长江路的创业大厦、利得国际、中大商务广场，沿人民路的金山大厦和沿震川路的名仕商务中心，以及介于震川路和前进路、长江路之间的护士商务广场。(2) 昆山CBD 主要是前进路，黑龙江路与柏庐路。(3) 城南板块 日月星城、新都银座、现代广场顺长江路逐渐往南玉山镇附近，而吉田国际广场和金柏大厦则分别位于柏庐路的南北两端。(4) 花桥 花桥作为江苏国际商务城的规划定位从政策面逐渐落实，政策、资金、招商、管理等各项投入逐渐到位，花桥成为昆山写字楼开发的热土。目前，花桥在售在建的写字楼项目有中泰大厦、亚太广场等共数十万平方米。规划至2010年，花桥将在核心启动区开发90万平米的办公楼。至2015年，花桥将再增加110万平米的写字楼。花桥成为昆山江苏乃至长三角地区的大型国际商务办公园区。 三 昆山写字楼市场特征 在昆山，老的写字楼大部分都是靠近市区板块，交通便利，周边的配套也相对比较完善。但在停车场、电梯等方面欠缺比较明显，并成为这些写字楼的致命伤。究其原因，或者是因为当初的规划设计已与昆山的快速发展现状脱节，因此不再符合今天的昆山的市场要求特征。这些写字楼如果不翻新将很难留住企业客户。 对于一些有5、6年之久的写字楼，例如：诚泰商务广场、海王商务广场、新百商务会馆等。这些新近推出的写字楼项目，部分仍延续以前建筑的特征，如星海大厦和日月星城，在电梯和停车等问题上并没有太多改进。翻新的写字楼项目因为建筑结构难以作出较大调整，所改善的只是外部形象和内部功能空间的分割。在关键问题如电梯数量、中央空调和停车等问题难以作出较大调整。近几年，昆山新推出的写字楼楼盘有了较大的改变，特别是有了5A甲级写字楼的引进，具代表性的有现代广场A座比B座，A座入住率基本保持在90%左右，6部德国进口快速电梯、中央空调、户户经装修、外墙灯光、6层专用智能停车库等，可以说是目前昆山最高水平的写字楼。目前，日月星城和星海大厦的日租金在1.0-1.5元/平米。新都银座在1.5-1.9元/平米，现代广场的日租金在2.0元/平米左右。花桥是昆山写字楼市场最有潜力的发展区域，最大的原因就是政府政策的推动，已有的如亚太广场、中泰大厦等，现在更是有很多投资商将目光集中在了花桥。四 昆山部分写字楼价格分析项目名称租金（元/平米/天）项目名称租金（元/平米/天）金山大厦0.4-0.9新百会馆1.2-1.5杰座大厦0.5-1沪仕商务1.3-1.6日月星城0.9国贸大厦1.5成峰商苑0.9-1.2创业大厦1.6名仕大厦1.0-1.3新都银座1.5-1.9利得国际1.1-1.3现代广场1.5-2.15星海大厦1.1-1.4u 由上表可以看出，目前昆山市场经营中的写字楼项目，租金差别较大。日租金从最低0.4月/平米到最高2.0元/平米，相差达5倍之多。u 地段对写字楼租金的影响不明显：如名士商务中心、成峰商苑、新百会馆、金山大厦等，日租金均在1.0元-1.5元/平米以内。出租率也并不理想，名士商务中心，现场发现部分楼层整层空置。电梯数量、停车问题等成为困扰这些写字楼改善经营状况的主要问题。创业大厦、国贸大厦是昆山目前经营中的较高端的代表项目。日租金在1.5元/平米以上。这两个项目的优点是公共部分如大堂及建筑外观相对较好，另外地段交通状况良好，在均有专用的停车位/车库。但缺点是电梯数量不够，电梯速度不快，且故障频现，严重影响了办公效率。五 昆山写字楼前景时至2010年昆山经济有了十足的发展，地产投资商纷纷涌入投资，商住房，酒店式公寓，一座座的立起；随着外界投资的注入使得办公楼市场异常火爆，原有的乙级写字楼已经无法满足企业的需求。现在各大投资商都瞄向了高档写字楼，比如新起的现代广场、联邦国际、东方国际广场等，入住情况十分可观，现代广场已经由A座推出了B座；可见现在的高档写字楼正在抓紧做好招商工作。近年来，经过对昆山产业结构的宏观调控以及一系列的引导性招商引资措施，该地区迅猛发展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业飞速发展,各类服务性公司纷纷在昆山落户，对中高档写字楼的需求十分旺盛，空置面积逐年快速降低。这一需求充分扩大了写字楼的市场，对于服务性企业而言，高档写字楼更是他们主要的选择，这样看来高档写字楼尚有很大的空间需要填补。另外，海外资本对于中国的房地产投资热情有增无减，频繁出台的一系列房产宏观调控措施并没有影响外资对中国市场的乐观态度，尤其是对于发展潜力较大的二、三线城市，越来越多的国际资本将目光投向这些城市。昆山的房地产界这几年就有一些外资陆续进入本地市场，比如韩国第二大的房产公司佑林集团等。对于昆山市场来说，非常有实力的外资进入本地市场，以其雄厚的资金实力和在境外所做的成熟的项目经验，在进入本地市场的时候，也带动了高档物业规范和有效的发展。象在城南开发的高档写字楼吉田国际和香港世茂集团开发的世茂蝶湖湾社区等，撑起这一区域高档商贸办公区的发展，并为本地市场提供了一些新的市场运作元素。