商业管理公司筹建方案课件.ppt

商业管理公司筹建方案,商业管理公司筹建方案商业管理公司筹建方案项目背景股权结构人员架构及部门职能设立商管公司的目的和必要性商管公司的运营模式商管公司的财务测算设立商管公司的时间安排商管公司的盈利模式,项目背景,股权结构,人员架构及部门职能,设立商管公司的目的和必要性,商管公司的运营模式,商管公司的财务测算,设立商管公司的时间安排,商管公司的盈利模式,项目背景,双盘布局，强势抢占市场：,资源缤纷广场：36万方城市中心区商业综合体；销售商铺总面积55602.15，商铺数量737个,资源梦想城：300万方，高铁核心区新文化城市综合体;销售商铺总面积166143。,项目背景,总运营面积约：79900人均管理面积约：2663（具体人员配置数量详见第11P人员配置表),贵阳商业管理公司运营主要分为三个部分：1、梦想城自持物业的招商运营；,商管公司招商运营规模,2、梦想城项目和缤纷广场项目售后商业托管招商运营或带租约销售；,3、梦想城项目和缤纷广场项目自营项目（为了构建项目商业引擎，拟自投入两个主题乐园）。,项目现状,作为全销售型商业，面临以下几个方面的问题：1、项目商业体量规模较大，单铺价值在整体商业环境中的均衡性较弱，难以单单从价格体系实现价格与价值的平衡；2、市场对销售型商业定位认知固化，商业价值认知模糊，对项目商业未来发展前景尚有疑虑；3、投资者对投资回报和运营信心不足，缺乏购买驱动，难以实现营销业绩的爆发式增长。4、产品形态的不均性，两个项目商业产品均是规划采取的开放式街区和节点广场相结合的形式，街区采取立体廊桥链接，以立体的商业街区形式呈现，商业产品形态不均。5、缺乏持续运营的动力引擎，梦想城项目在火车北站通车后受周边配套影响，并未形成聚集人流，打造新的核心吸引引擎迫在眉睫。缤纷广场项目区域内商业竞争异常激烈，如何在激烈竞争中脱颖而出成为打造核心。,壮大产品定位形象在市场的影响力和号召力；增加投资者对项目商业发展和后续经营培育的信心，成为解决问题的关键！,设立商管公司的必要性,设立商管公司的必要性,一、盘活尚未出售的商业资产,通过示范段的打造和运营提升市场投资人的信心；1、梦想城项目：针对正在开发即将推售的地块，暂时选定阳关大道旁的2号地块进行招商先行带租约销售的模式打造示范区域，提升市场投资人信心。2、缤纷广场项目 处于区域商业核心，竞争激烈，周边项目均推出不同的促销模式以吸引投资客户，暂定将项目所有未销售部分进行招商先行带租约销售的模式促进项目商业产品销售。二、为投资人提供“金种子”全方位售后服务；目前贵阳资源梦想城项目已进入交房准备阶段，项目一期于今年年底将进入交房阶段，为了便于交房后“金种子”服务计划的具体实施和服务需要，商业管理公司可相对独立于房开体系开展相关工作。,设立商管公司的必要性,三、为入驻品牌商家进行推广宣传，增加商家信心，聚集人气；对品牌商家主导完成商业统一招商与经营管理，并通过较长时间的统一经营，树立品牌形象，并实现经营盈利；四、新项目商业部分的前期策划及论证支持；随着贵阳公司开发战略的逐步实施，成立专业的商业管理公司可为房开公司提供专业商业地产产品战略发展规划、策略研究、产品定位、产品设计建议、营销模式研究等专业支持;五、支持地产公司进行商业情景示范段策划打造及主力店预招商。基于梦想城四大主力店（星空影院、百信超市、百艺健身、足球公园）的落地，需要专业的商业管理公司对该部分自持物业开展运营管理工作的需要；,股权结构,贵阳资源商业管理公司架构原则,商业管理公司分别以贵阳恒隆置业有限公司和贵阳能立洋房地产开发有限公司分公司的形式成立，接受上述两家地产公司的直接管理及资源集团的业务管理。,人员架构及部门职能,组织架构及人力资源配置说明,一、商管公司全功能架构设置：本架构是为满足贵阳房开公司3年开发目标（5个项目）根据商业管理公司的工作范围和工作职能，而制定的全业务功能配置架构；二、配合开发节点及工作需求逐步完善：商业管理公司成立前期，以现有商业管理部人员开展相关工作，暂不加设岗位，根据地产公司业务发展、开发节点、招商运营节点的推进和执行需要，在以下配置框架控制范围内按业务和进度需求再适时增加岗位和人员配置。,商业管理部总经理1人,商业管理部的标准架构图,策划推广1人,招商运营2人,编制人数：4人,总经理1人,筹备期：商业公司编制17人，地产兼职编制4人。具体人数参照商业项目类型、招商业态、体量核算。,商业公司标准架构图,招商部10人,设计工程部2人,综合部2人,财务部1人,法务部1人,运营部4人,1、筹备期：指项目获取开始至项目开业前3个月2、招商部：负责项目定位策划和品牌招商的落地；3、设计工程部：负责对接地产开发的设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功能性的实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；4、运营部：负责筹备期推广及前期商户档案的建立，编制运营手册，跟进后期功能性的实现，对接消防、工商等政府关系。5、综合、财务、法务由地产公司相关岗兼任。,总经理1人,运营期：商业编制28人，地产兼职编制1人。具体人数参照商业项目类型、招商业态、体量核算。,招商部2人,综合部3人,财务部2人,法务部1人,运营部13人,1、运营期：指项目开业前3个月至开业后的正常运营期间。2、招商部：负责项目品牌汰换及升级调整；3、设计工程部：负责对接地产开发的设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功能性的实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；4、运营部：负责项目日常经营管理、租金收缴、销售数据分析并达成年度经营目标，项目的日常活动策划、节假日活动策划、活动及公共区域陈列和多种经营。,商业公司标准架构图,设计工程部2人,商管公司各部门岗位职能与职责,商管公司各部门岗位职能与职责,商管公司各部门岗位职能与职责,商管公司各部门岗位职能与职责,商管公司各部门岗位职能与职责,商管公司各部门岗位职能与职责,房开流程中商管公司业务界面,拿地阶段,产品设计,产品推广营销执行,招商执行,运营管理,还铺结束管理,招商部+房开公司其他职能部门,房开公司设计部门+招商部,招商部+房开公司营销部,招商部,运营部+物管公司,1、市场宏观调研2、现场探勘3、商业价值评估4、项目初步开发方案,1、商业定位分析及深化2、商业规划3、商业方案优化及报建,营销推广方案的拟定，配合营销推广的执行,招商方案的制定及执行、完成,1、跟进商户进场装修事宜2、协调洽谈商户活动3、规范现场营运管理4、协助财务部进行费用收取5、顾客咨询、顾客投诉等突发情况的处理,商业中心各部门跟随房开公司投入下一个项目,共同配合,共同配合,共同配合,主导执行,共同配合,*综合管理部和财务部为公司业务提供后勤保障和支持。,商管公司运营模式,资源商业管理公司的运营模式,商管公司是对于贵阳资源地产公司体系内部为不可分割的业务部门，受房开公司的直接管控和考核，在运营模式上：1、在项目前策及销售阶段，以现有商业管理部人员为主，采取“一个团队，两块牌子”的模式进行运营和业务执行；2、在项目建成并交付使用后，商管公司进入实际项目运营管理阶段后，以项目为对象形成独立核算的财务体系，接受集团各业务条线及城市房开公司的直接管控。,商管公司盈利模式,商管公司的盈利模式,商业管理公司进入运营期后收入来源于：1、为投资人代招商收取托管费用；已购商业产品的业主可以委托商业管理公司进行代招商，商管公司按照签约年限收取相应的招商管理费用。如租赁签约时间3年，可收取3个月租金作为招商委托招商费用。2、收取品牌商的推广宣传费用；对已经进驻的品牌商，为达到宣传效果，可以配合帮助品牌商进行品牌推广宣传，可收取一定的推广宣传费用。具体费用视具体推广方式而定。3、促成商铺销售收取的销售奖励；通过商业招商经营促成商铺销售的收取1%的销售奖励。4、进行其他对外管理输出收取的管理费用成立的商管公司是为房开公司的子公司，目前成立商管公司是为公司梦想城、缤纷广场两个项目提供商业板块的服务，因此梦想城、缤纷广场不产生费用收取，在合适的情况下也可以为其他公司的项目提供此项服务，并获得盈利。若是对外项目收取收费如下：商业规划费用：20元/招商月费和佣金：根据项目具体情况而定,贵阳市场某商业管理公司收费标准：商业规划费用：30元/招商月费：30万元/月招商佣金：招商区域四个月租金收益,商管公司主要盈利为：1、对带租约销售的物业进行招商经营租金收益。2、对自持物业的运营租金收益。,商管公司财务测算,商管公司的财务测算,商管公司费用支出：人力成本费用：1484.83万元自持物业招商推广费用：2087.2万元销售型物业招商推广费用：2181.48万元支出总计:5753.51万元,商管公司收益：自持物业租金（前五年）总收益：1939.49万元销售型物业五年租金总收益：6904.8万元收益总计：8844.29万元,商管公司收益及支出详情参见EXCEL附件,设立商管公司的时间安排,设立商管公司时间安排,基于贵阳项目营销和开发节点需求，恳请集团领导同意尽快成立贵阳商业管理公司，尽早实现为项目营销提供营销模式执行平台和运营支撑的战略部署,Thank you!,谢谢！,