房地产私募股权基金运作课件.ppt

报告人：李玉成2013年10月10日,房地产私募股权基金运作,前 言,在房地产调控不断加码，传统融资渠道普遍收紧时代背景下，房地产私募基金等创新融资手段逐渐兴起，房地产行业已明显地进入资本主导阶段。了解房地产基金的运作模式，采用房地产基金进行融资对房地产开发企业变得很有必要。本报告重点介绍了房地产私募基金的三种组织形式、金地募集基金案例和中城基金投资泰禾地产的案例，通过概念对比和案例分析使大家能够了解房地产基金形式、募集和投资要点，获得实效。此外，本报告也简要地介绍了房地产基金“募、投、管、退”四个阶段的运作流程，初步探讨了建业成立私募基金的必要性和可行性。,目 录,房地产私募股权基金概述,房地产私募股权基金募集与设立,房地产私募股权基金投资与管理,房地产私募股权基金的退出,启示,1.私募股权基金概念 私募股权基金（Private Equity，PE)，是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金，对未上市企业进行权益性投资，最终通过被投资企业上市、并购或者管理层回购、基金清算等方式退出而获利的一类投资基金。,私募股权基金概述,2.私募股权基金的特征（1）在资金募集上，向特定机构和个人募集，投资者多为高净值客户，投资门槛相对较高。（2）在投资方式上，多采用权益型投资方式，也有夹层融资和债权投资。可通过参与被投资企业的经营管理并提供增值服务，在实际操作中方式多样、灵活。（3）在投资期限上，一般可达5-7年，甚至更长，属于中长期投资。多为封闭性投资，在投资期内不能退出，或只能通过IPO、并购、回购等方式退出，流动性差。（4）在退出机制上，私募股权基金运作的基本特点是“以退为进，为卖而买”，在投资的初期一般就会设置退出机制。,私募股权基金,1、房地产私募基金概念房地产私募基金是指通过非公开方式，面向少数个人或者机构投资者募集资金而设立的，以房地产为投资对象的投资基金。2、房地产私募基金类型（1）依托房地产公司设立的基金募集的资金主要用于集团下属项目的开发。如复地（景业、景盈）、华润置地、金融街、中国海外、金地集团（稳盛基金）都设立了基金公司。（2）专业投资机构设立的房地产基金以专业机构投资者或者中小企业为主要发起人，通过基金管理机构对项目进行投资。如鼎辉房地产基金、高和投资、开普投资。,房地产私募股权基金,3、房地产私募基金的优点（1）非公开性 较少披露义务（2）专业化管理（3）降低成本 规模化优势，减少信息不对称、避免双重征税（有限合伙制）（4）分散风险 房地产投资基金可以运用各种投资交易安排，主动控制风险,房地产私募股权基金,4、中国房地产私募基金发展现状（1）时间较短（2）很少有完整的项目退出（3）募集金额不断攀升（见下页表）,房地产私募股权基金,房地产私募股权基金,4、中国房地产私募基金发展现状,1、三种组织形式的概念房地产私募基金有三种组织形式：公司制、合伙制、信托制（1）公司制以公司法为基础，股东会与董事会、董事会与经理层双重委托关系等,房地产私募股权基金的组织形式,（2）合伙制在有限合伙制模式下，基金的投资者作为合伙人参与投资，依法享有合伙企业财产权。普通合伙人代表私募股权基金对外行使民事权利，并对基金债务承担无限连带责任。有限合伙人以其认缴的出资 额为限对私募股权基金债务承担连带责任。,房地产私募股权基金的组织形式,（3）信托制房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产项目的开发和经营，为委托人获取一定的收益。目前我国“房地产信托”一词表述不够严谨。根据信托投资公司管理办法第二十条的规定，信托投资公司的信托业务有二：一是资金信托业务，二是动产、不动产及其他财产信托业务。从我国目前的房地产信托产品来看，既有投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投资，也有房地产企业将房地产项目、公司股权等委托给信托投资公司管理。但不论哪种类型的房地产信托，其目的均是通过信托方式解决房地产企业的融资难题。其并非类似于reits的真正的不动产信托，而是一种资金投向房地产项目的信托产品。,房地产私募股权基金的组织形式,房地产私募股权基金的组织形式,（3）信托制我国的房地产信托更多地看成一种房地产贷款，和国外的房地产信托基金（reits）差别极大。,房地产私募股权基金的组织形式,2、三种组织形式比较,房地产私募股权基金的组织形式,2、三种组织形式比较,房地产私募股权基金的组织形式,2、三种组织形式比较,房地产私募股权基金的组织形式,（3）什么是REITs基金?,REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。既有公募，也有私募，既有开放式运营，也有封闭式运营。大多数类似与我国的开放式基金。在我国大陆reits还没开放。,2023/3/14,房地产私募股权基金的组织形式,（4）房地产信托基金（reits）和信托制房地产基金的比较,房地产私募股权基金的各要素,房地产私募股权基金各要素,目 录,启示,房地产私募股权基金募集与设立,房地产私募股权基金投资与管理,房地产私募股权基金的退出,房地产私募股权基金概述,房地产私募股权基金的募集与设立,1、私募股权基金的募集程序（以有限合伙制为例）,房地产私募股权基金的募集与设立,2、私募股权基金募集说明书(金地案例）,重要条款（1）基金份额持有人、基金管理人、基金托管人；（2）基金的运作方式；（3）基金的出资方式、数额和认缴期限；（4）基金的投资范围、投资策略和投资限制；（5）基金收益分配原则、执行方式；（6）基金承担的有关费用；（7）基金信息提供的内容、方式；（8）基金份额的认购、赎回或者转让的程序和方式；（9）基金合同变更、解除和终止的事由、程序；（10）基金财产清算方式；（11）当事人约定的其他事项,附件1：金地募集基金案例,房地产私募股权基金的募集与设立,3、私募股权基金备案提交资料（以有限合伙制为例）,4、基金的结构化募集战略（以有限合伙制基金为例）,房地产私募股权基金的募集与设立,5、寻找有效的募集渠道,（1）工商联组织（2）银行行长、理财经理（3）证券公司营业部、大客户经理、投行经理（4）信托公司信托经理推荐（5）第三方理财产品渠道（6）公司自有渠道,房地产私募股权基金的募集与设立,目 录,房地产私募股权基金概述,房地产私募股权基金募集与设立,房地产私募股权基金投资与管理,房地产私募股权基金的退出,启示,1、私募股权基金投资流程图,房地产私募股权基金的投资与管理,-投资率：平均每收到100份商业计划书，510份会受到重视进行调查，最后只有1-3个项目可能投资。-工作量分布：20在挑项目，判断价值；50对项目进行尽职调查；10在谈判和设计投资方案；20在投资后管理。,房地产私募基金的投资与管理（投资案例）,中城基金投资泰禾（1）投资对象 福州泰航（2）投资方式 股权投资（明股实债）（3）资金用途 泰航项目开发（4）退出方式 股权回购（5）投资额 8200万 占股41%（6）投资期限 18个月（7）回购价格 8200万元（1+17%实际持有天数/365）（8）风险防范 福州泰禾将持有福州泰航59%股权进行质押 泰禾集团为全资子公司福州泰禾等提供59.7亿担保,2、投资案例分析,附件2：中城基金投资泰禾,3、投资的策略选择与标准分类,房地产私募股权基金的投资与管理,4、尽职调查的框架,房地产私募股权基金的投资与管理,5、估值体系,房地产私募股权基金的投资与管理,6、项目估值方法,房地产私募股权基金的投资与管理,7、影响投资决策的因素,房地产私募股权基金的投资与管理,8、投资方式,房地产私募股权基金的投资与管理,9、交易结构（有限合伙制基金）,房地产私募股权基金的投资与管理,9、交易结构（信托模式）,房地产私募股权基金的投资与管理,10、基金的管理,原则上在保证收益的情况下，迅速退出。,房地产私募股权基金的投资与管理,11、风险管理,房地产私募股权基金的投资与管理,12、增值服务,房地产私募股权基金的投资与管理,目 录,房地产私募股权基金概述,房地产私募股权基金募集与设立,房地产私募股权基金投资与管理,房地产私募股权基金的退出,启示,IPO股份转让M&A（并购）,筹 集,投 资,管 理,退 出,管理层回购清算,出是进的目的,出不去就是失败,房地产私募股权基金的退出,1、退出方式,房地产私募股权基金的退出,2、退出方式比较,目 录,房地产私募股权基金概述,房地产私募股权基金募集与设立,房地产私募股权基金投资与管理,房地产私募股权基金的退出,启示,八.胜者出局-中国多层次资本市场正在形成,我们是否应该成立基金？必要性可行性,启示,八.胜者出局-中国多层次资本市场正在形成,启示,1、必要性（1）公司的扩张需要更多地资金投入，我们有较强的融资需求。（2）银行贷款、信托较容易受到政策影响。通过成立基金能够拓展我们的融资渠道，融资时受到限制较少。（3）成立自己的基金公司不仅可以节省一定的融资成本，更重要的是能够使我们的资金预算更好地和我们投资需求相匹配，通过交易结构的设计使融资更加灵活，掌握主动。,八.胜者出局-中国多层次资本市场正在形成,启示,建业2011-2012年融资成本,信托基金融资：成本15%，有限合伙股权基金：17%（参照中城基金投资泰禾）。综上：我们在三种融资方式中能用银行贷款最好用银行贷款，如果不符合贷款条件则考虑基金，信托制基金我们不能创立，需通过信托公司。信托方式融资已经是我们采取的方式之一。现在需考虑的是我们自己成立有限合伙制基金能带来什么好处。如果引进有限合伙制基金投资，则成本17%，如果自己成立有限合伙制基金，成本应为15%，或者更低。,2、可行性,八.胜者出局-中国多层次资本市场正在形成,启示,建业集团若干项目税后利润率和内部收益率,理论上说，只要融资成本低于项目的内部收益率，项目即可获得正的收益，但是现实中我们还会面临经营风险和财务风险、政策风险，所以做计划时我们还需要考虑到通货膨胀和一定的风险补偿。如果我们自己建立有限合伙制股权基金，其内部收益率扣除融资成本、通货膨胀、风险补偿之后剩余的部分，是我们安全的盈利区间。从本页和上页表中的数据可以看出，内部收益率扣除私募融资成本、通货膨胀、风险补偿后，还可能是正值，那么我们通过私募融资即为可行的。,2、可行性,报告完毕谢谢大家,本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理解,【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石是由碳原子构成的；干冰是由二氧化碳分子构成的；（2）质子数为11的是钠元素，钠元素原子的最外层电子数1，在化学反应中容易失去一个电子形成阳离子；（3）化学变化是生成新分子的变化，其实质是分子分解成原子，原子重新组合形成新的分子，故该反应中没有变的是碳原子和氧原子。故答案为：氯化钠；失去；D。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。在化学变化中，原子种类、质量、数目保持不变。26.用微粒的观点解释下列现象：（1）今年我国要求“公共场所全面禁烟”非吸烟者往往因别人吸烟而造成被动吸烟。（2）夏天钢轨间的缝隙变小。【答案】（1）分子是在不断的运动的.（2）夏天温度高，铁原子间的间隔变小.【考点】物质的微粒性【解析】【解答】（1）吸烟生成烟雾，烟雾分子因为运动，扩散到空气中，使非吸烟者被动吸入烟雾分子，造成被动吸烟；（2）钢轨由铁原子构成.每两根钢轨间都有一定的间隙，夏天由于气温高，使得钢轨中铁原子的间隔变大，表现为钢轨的体积膨胀，则钢轨间的间隙变小.故答案为：（1）分子是在不断运动的；（2）夏天高温，铁原子间的间隔变小.【分析】微粒观点的主要内容：物质是由分子（或原子构成），分子间有间隔，分子处于永停息的运动状态中.（1）烟雾分子属气体分子，在空气中扩散较快，使非吸烟者被动吸烟；（2）铁原子间有一定的间隔，温度升高，则铁原子间间隔变大，反之则变小，夏天高温状态下，铁原子间间隔变大，使得钢轨体积膨胀，则钢轨间的缝隙变小.,【考点】物质的微粒性【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；二氧化碳是由二氧化碳分子构成的（2）当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10，该粒子是原子原子序数=质子数=10当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数核外电子数，为阴离子。故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小于时表示阴离子，大于时表示阳离子。25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。（3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等故答案为：（1）固体；（2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）；（3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑；（3）根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑,【解析】【解答】A、向一定质量的盐酸和氯化钙的混合溶液中逐滴加入碳酸钠溶液至过量的过程中，生成氯化钠的质量不断增大，当碳酸钠与盐酸和氯化钙完全反应时，氯化钠的质量不再增大，A符合题意；B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐渐增大至接近于7，B不符合题意；C、向一定质量的稀硫酸中逐滴加入氢氧化钡溶液至过量的过程中，氢氧化钡不断和硫酸反应生成硫酸钡沉淀和水，溶质的质量减小，质量分数也减小，当氢氧化钡和稀硫酸完全反应时，继续滴加氢氧化钡溶液时，质量分数应该由小变大，C不符合题意；D、加热高锰酸钾时，当温度达到一定程度时，高锰酸钾开始分解生成锰酸钾、二氧化锰和氧气，随着反应的进行，剩余固体的质量不断减少，当高锰酸钾完全反应时，剩余固体的质量不再变化，D符合题意。【解析】【解答】A、可燃物的在着火点是一定的，不会降低，故说法错误，可选；B、爆炸是物质在有限的空间内，发生急剧燃烧，短时间内聚集大量的热，使周围的气体的体积膨胀造成的可见爆炸需要氧气的参与，可使燃烧处于暂时缺氧状态，达到灭火的目的故说法正确，不可选；【解析】【解答】燃烧需要同时满足三个条件：一是要有可燃物，二是可燃物要与氧气接触，三是温度要达到可燃物的着火点；以上三个条件都能满足时，可燃物才能发生燃烧。灭火的原理就是破坏燃烧的条件。根据描述，自动灭火陶瓷砖会喷出氦气和二氧化碳，故灭火的原理是隔绝氧气。,【解析】【解答】解：A、从题目中表格知，H2体积分数为10%70%的H2和空气混合气体，点燃时会发生爆炸，故A正确；B、收集的H2能安静燃烧，说明H2的纯度大于等于80%，故B项错误；C、用向下排空气法收集H2，保持试管倒置移近火焰，如果没有听到任何声音，表示收集的H2纯度大于等于80%，故C项错误；D、氢气和空气的混合气体点燃不一定发生爆炸，只有在爆炸极限范围内才会发生爆炸，故D项错误故选A【分析】可燃物质（可燃气体、蒸气和粉尘）与空气（或氧气）在一定的浓度范围内均匀混合，遇着火源可能会发生爆炸，这个浓度范围称为爆炸极限可燃性混合物能够发生爆炸的最低浓度和最高浓度，分别称为爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限时不爆炸也不着火，在高于爆炸上限同样不燃不爆因此可燃性气体在点燃前需要先检验气体的纯度，以防发生爆炸【解析】【解答】A、通过实验可以知道烧杯中的白磷没有燃烧，说明烧杯中的白磷虽然温度达到着火点，但没有与氧气接触，所以不能燃烧，从而可以判断烧杯中的热水不仅仅是只起到加热的作用，故A说法正确；B、铜片上白磷燃烧是温度达到了着火点且与氧气接触，满足燃烧的条件，故B说法正确；C、铜片上的红磷没有燃烧是温度过低没有达到其着火点，没有满足燃烧的条件，故C说法正确；D、烧杯中的白磷通入空气（氧气）就会燃烧，出现“水火相容”的奇观，故D说法错误故选D,24.能源、环境、安全已成为人们日益关注的问题（1）三大化石燃料包括煤、_、天然气等；它们都是_（填“可再生”或“不可再生”）能源（2）控制反应的条件可使燃料充分燃烧燃煤发电时，将煤块粉碎成煤粉的目的是_（3）天然气主要成分为甲烷，写出甲烷充分燃烧的化学方程式_ 下列有关天然气（或甲烷）的说法正确的是_（填字母）A沼气中的主要成分是甲烷B甲烷气体不会产生温室效应C用天然气代替煤作燃料，有利于减少酸雨形成 You and your friends are leaving a concert on a Friday night.When you get outside,your ears are ringing.You have to shout to be heard.36 So no harm doneright?Not quite.Temporary buzzing may be easy to ignore,but repeated exposure to loud noise will eventually cause serious-and irreversible(无法治愈的)-hearing loss.A new study conducted by researchers at Brigham and Womens Hospital in Boston shows that one in five people between the ages of 12 and 19 are experiencing slight hearing loss,and one in 20 have mild hearing loss.37 But the good news is that there plenty of ways you can protect your ears from further damage and still listen to the music you love:Ask around.Put your earbuds in or your headphones on,and then ask a friend next to you whether or not he or she can hear what youre listening to.38 Turn it down.Buy noise-canceling headphones.A pair of earbuds or headphones that fits comfortably will limit outside noise so that you can hear your music better at lower volumes.,