顼璞正大投资项目商业计划书.doc

投 资 项 目 商 业 计 划 书编制单位：河南省濮阳市迪原科技咨询有限公司编制日期：二零一二年十二月一、项目概况1.项目名称：瑞璞新时代商住楼建设项目2.投资总额：1.2亿人民币3. 投资主体：瑞璞置业有限公司4.项目介绍：瑞璞新时代商住楼建设项目，属于商贸和住宅用房范畴，该项目的建设是为了更好的发展濮阳市中心城区经济建设，繁荣城区商贸事业，特在中原路东段路北和马颊河东交叉处，建设一处总建筑面积为10489.042平方米的商住楼，其中商业5728平方米，住宅4761平方米。分别为临街四层商业，一栋23层住宅，二栋5层住宅。实占面积16亩（10289平方米），建设规模：31500平方米，容积率为2.03.0，绿地率为3540%，建筑密度2530%。二产品（服务）市场分析为了更为准确的的了解濮阳人民的住房需求，特开展这项专项市场调查分析。此次调查共收集问卷488份，调查重点区域在中原东路以南，马颊河以东，建设路以北，文化路以西油田这一区域。市区主要集中在中原路、人民路，建设路，胜利西路，黄河路及京开大道。调查的对象有小区居民、商户、单位，并辅助随机拦截部分对象。三项目建设的必要性与可行性分析Ø S1 ：区域规划优势项目处于中原油田与中心才城区的交汇处。区域规划发展目标已经明确为商业住宅区，是孵化中小企业并提供商务、居住活动的重要场所，发展前景看好。 Ø S2：性价比优势项目相对于市中心专业的写字楼以及繁华地段的商务楼具有明显的性价比，从投资角度看，增值升值潜力突出。 Ø S3：规模优势项目总建筑面积3.2万平方米，其中一期商住楼约0.5万平方米，自身体量适度，又能够与临近项目一同实现规模发展。Ø S4：开发理念明确项目的开发理念很明确，即站在支持城市经济发展的角度，利用项目规划，为日益崛起的中小企业提供商务办公、居住的场所，为项目周边营造相对浓厚的商务氛围。Ø S5：产品规划优势项目规划为中高档商住两用楼，能够很大程度上满足日后商务、住宅发展及日常生活需要，同时对提升项目自身综合质素有很大帮助。劣势分析(Weakness)Ø W1：人气不足因为开发程度及经济结构限制，目前项目周边人气尚不是很足，还需要一个逐渐培养与引导认识的过程Ø W2：日常生活成本作为居住而言，因为配套、交通工具及地段问题，生活成本相对暂时较高。 机遇分析(Opportunity) Ø O1 ：开发时机在区域规划已经明确成熟时，我们认为项目的开发时机已经成熟，也是刻不容缓的；区域内部分先开工项目为区域开发吹响了前进的号角，而与本案同期开发的同类型楼盘极少，区域竞争优势明显；濮阳城市经济发展及经济结构的优化，使大部分购房客户对高档住宅的需求上升，市场潜力巨大；Ø O2 ：周边配套利用周边已开发项目如部分小区的建设，已经为本项目的开发提供了一定的配套，特别是大量楼盘在今年将投放市场，此地点将会逐渐形成新的住宅中心。Ø O3 ：投资氛围目前投资产品的相对单一与日益高涨的投资氛围的矛盾比较突出，活跃的三级市场也间接刺激实力投资者去寻求价比高的投资产品。Ø O4 ：灵活的营销策略除了主流的产权销售外，针对特殊的产品可以采取出售一定年限的经营权或者共同成立经营实体分享长久经营利润的方式，缓解销售压力。本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。1、市场风险市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。所以我们在做好前期的市场调研的基础上，会定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握好市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出相应对策。特别针对公寓及酒店市场。2、成本风险本项目的成本风险主要来自建安费用。开发过程中可能由于市场一些主要原材料的上升会导致建安费用增加，严重的会影响成本和工程进度、形象。我们在可以放弃风险收益的前提下，采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如施工方面可以和承建商签定成本协议，与材料供应商签定限价协议。3、技术风险项目所运用的新技术、新材料的可靠性、先进性、适用性。首先要对新技术、新材料的进行综合性比较和评叙，选用的最适合本项目特征的新技术、新材料，并可以在项目开发过程中进行一些必要的调整。4、资金风险本项目开发前期投入资金较大，而资金的回笼需要等到项目开工建设并取得项目预售许可证之后，有可能导致资金链断缺，从而影响项目建设进度。故在项目开发运营中需要充分运用各种融资渠道，对自有资金、银行贷款、销售收入再投入的有效结合，形成最佳组合方式。5、商业招商风险项目有1万平方米的酒店面积需要消化，在市场激烈竞争的情况下，通过招商推动整个项目销售更适合本案的情况。鉴于规划设计需要提前为招商对象考虑，建议采用订单式地产模式。6.根据上述对项目的宏观和微观分析可知，本项目前景看好。项目所处的地理位置辅以合理的设计规划，营造良好的商务环境，必将成为区域性标志建筑。同时从项目的经济效益指标显示可知项目具有较高的收益率。从盈亏平衡分析可知，本项目有较高的抗击风险能力，整个项目的经济评价比较理想。开发人经济实力较强，信誉良好，以促进、规范濮阳市商业居住环境为己任，以树立公司、项目品牌为目标，整合多方资源，实现强强联手，将瑞璞新时代项目缔造成“濮阳“地产的经典之作，实现多赢局面。综合而言，本项目无论是投资回报，还是社会效应，都具有较高的开发价值，项目可行性较强！四投资估算瑞璞新时代商住楼总建筑面积31500平方米。其中，临街四层商住楼建筑面积5728平方米，住宅楼建筑面积4761平方米。主要包括商住楼及其配套系统（即商住楼室内给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的绿化等工程建设）。本项目总投资1.2亿元，其中，景观、装修1000万元，附属设施建设2000万元，土建工程0.8亿元，其他费用1000万元。五效益分析城市商住楼的建设，对于加快该市全面小康社会建设进程具有非常重要的意义。第一，商住楼的建设是促进城市商业发展，是提高财政增收的有效途径。2000年，我县城乡居民收入差距达到6：1，而世界上多数国家的城乡收入之比为1.5:1。造成城市收入过低和增长乏力的长期性的、根本性的原因在于城市消费水平的有限差距。如何在有限的差距内实现增值，切实增加财政的收入，就显得十分重要。一定要充分利用我们的优势区位，积极实施城镇化建设，极大的提高了城市的经济建设，才能使居民生活水平有很大程度的提高。第二，商住楼的建设，无形地将城市文明带入新的时代，对在城市的生产方式和生活习惯起着潜移默化地影响，引导我们逐步融入时代主流。随着濮阳市城市居民的收入不断提高，会不断改善城市的居住环境，促进我们以前落后面貌的改变。商住楼的建设，给还给城市提供了有利的就业机会和施展商贸才华的场地。第三，商住楼的建设，可有效的促进新区第三产业的发展。加快我市周边农村人口城镇化，仅依靠农村劳动力转移到工业是远远不够的，必须引导更多农村劳动力进入第三产业。而第三产业的发展与城镇化建设密切相关，与城镇规模大小成正比。以加快新区建设为基础，引导新区周边农村人口向新区转移，会缩小城乡居民收入差距，拉动规模消费，为农村经济持续增长提供强大、持久的动力。发展商贸流通业，建设商住楼，通过项目拉动，可使新区建设规模进一步增加，也可有效加城市小康建设步伐。六实施计划开发计划：项目开发商住楼及商铺，总建筑面积（含地下部分2230）为10489；项目工程总工期为23个月，计划于2015年2月之前交付使用。控制进度计划如下：时 间工程进度2013-3-15 开 工2013-9-15前土方、基础及地下室工程(4个月)2013-9-15至11-15商住楼商铺建设(2个月)2013-11-15至2014-5-15 商住楼楼建设(7个月)2014-5-15 至2014年11月竣工2014-11-1至2015-2-30交房下面是经典歌词100句，朋友们可以享受下，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！林夕经典歌词1、若只是喜欢，何必夸张成爱。林2、擦光所有火柴难令气氛像从前闪耀，至少感激当日陪着我开甜蜜的玩笑。失恋太少3、你是千堆雪我是长街，怕日出一到彼此瓦解。邮差4、谁能告诉我，要有多坚强，才敢念念不忘。当时的月亮王菲5、我愿意做你的老师，示范着执子之手如何解释，不愿为深奥的感情变白痴。诗人的情人方大同6、有一梦便造多一梦，直到死别都不觉任何阵痛，趁冲动能换到感动，这愉快黑洞苏醒以后谁亦会扑空。梦死醉生张国荣7、谁能改变人生的长度，谁知道永恒有多么恐怖，但现实往往比命运还残酷，只是没有人愿意认输。无间道8、似等了一百年忽已明白，即使再见面，成熟地表演，不如不见。不如不见9、在有生的瞬间能遇到你，竟花光所有运气。明年今日10、害怕悲剧重演我的命中命中，越美丽的东西我越不可碰。其实我再去爱惜你又有何用，难道这次我抱紧你未必落空？暗涌11、黑了倦眼都侧耳倾听，让我做只路过蜻蜓，留下能被怀念过程，虚耗着我这便宜生命。路过蜻蜓张国荣12、如除我以外在你心，还多出一个人，你瞒住我，我亦瞒住我，太合衬。原来我非不快乐，只我一人未发觉若无其事原来是最狠的报复。想哭13、闭起双眼我最挂念谁眼睛张开身边竟是谁。人来人往14、我想知如何用爱换取爱，如何赤足走过茫茫深海，超乎奇迹以外。当赤道留住雪花，眼泪融掉细沙，你肯珍惜我吗？当这地球没有花15、那日我狂哭不止，曾经差一点想过死，多少艰辛不可告人，多少光阴都因为等。奇迹16、爱若难以放进手里，何不将这双手放进心里。人来人往17、剪影的你轮廓太好看，凝住眼泪才敢细看。约定18、但凡未得到，但凡是过去，总是最登对。似是故人来19、无论热恋中失恋中，都永远记住第一戒，别要张开双眼。相爱很难20、得到，你的爱情，还要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你都任性。明知故犯21、悲哀是真的，泪是假的，本来没因果，一百年后没有你也没有我。百年孤寂22、感情寻找它的模特儿，衣服挂在橱窗，有太多人适合，没有独一无二。香奈儿23、有生之年狭路相逢终不能幸免，手心忽然长出纠缠的曲线，懂事之前情动以后长不过一天，留不住算不出流年。流年24、不要我的我不要，不爱我的我不爱，把灯关上连背影都不会存在。不爱我的我不爱25、我们拥有的，多不过付出的一切。不爱我的我不爱26、可能在我左右，你才追求，孤独的自由。红豆27、拿下了你这感情包袱或者反而相信爱。邮差28、如能忘掉渴望，岁月长衣裳薄。再见二丁目29、不是爱不起，只是伤不起。伤不起30、就像蝴蝶飞不过沧海，没有谁忍心责怪。蝴蝶31、爱是没名字的歌，留给这世上没名字的你。没名字的歌，无名字的你32、过去都已经过期，何必要跟自己过不去，还过得去，就值得恭喜。还过得去33、做最爱做的我没什么不敢，才是最大的力量，梦想的现场，每个人头上都有光环。梦想34、只想追赶生命里一分一秒，原来多麽可笑，你是真正目标。追35、但愿我可以没成长，完全凭直觉觅对象。模糊地迷恋你一场，就像风雨下潮涨。有心人36、趁冲动，能换到感动，这幻觉不去用苏醒以后难道你会哭出笑容。梦死醉生37、哭，我为了感动谁。笑，又为了碰着谁。路过蜻蜓38、我就是我，是颜色不一样的烟火。我39、从前到以后，一夜间拥有，谁说这不算相恋到白头。红颜白发40、天爱上地，不会完全凭运气。这刻春光明媚，差点不忍记起。奇迹41、你离开了，却散落四周。左右手42、你这样恨我，好不好过，温馨被单，都变成负荷。你这样恨我43、十年之后，我们是朋友，还可以问候；只是那种温柔，再也找不到拥抱的理由。十年44、不信眼泪，能令失乐的你爱下去。难收的覆水，将感情慢慢荡开去。如果你太累，及时地道别没有罪。牵手来，空手去就去。玻璃之情45、感情不必拿来慷慨。因为爱，所以爱46、谁貌似花美艳？是谁努力照亮半边天？但是情无独钟，贪心的你偏爱哪一边？情无独钟47、谁亦记得不能容他宠坏，不要对他倚赖，感情随他出卖，若你喜欢犹大。情戒48、传说有一男一女同偕到白发之后才怀念刻骨铭心的旧友，回头陪着那合照，一块将余生渡过。一千零一个49、爱是一段一段一丝一丝的是非，叫有情人再不能够说再会。天下有情人50、不爱就不爱，难捱就不捱。如果你是李白1.但凡未得到，但凡是过去，总是最登对。似是故人来 所以和你生活的那一个，永远是second best 。2.无论热恋中失恋中，都永远记住第一戒，别要张开双眼。相爱很难 爱情就是盲目的。能使爱情长久的方法，便是找片树叶来遮住眼睛。3.得到，你的爱情，还要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你都任性。明知故犯难怪李宗盛要说爱情是精神鸦片 。 4.悲哀是真的，泪是假的，本来没因果，一百年后没有你也没有我。百年孤寂 既是如此，何必执着？ 5.感情寻找它的模特儿，衣服挂在橱窗，有太多人适合，没有独一无二。香奈儿 这年头，哪有不二臣？（亦舒语）所以，没什么放不下的。 6.有生之年狭路相逢终不能幸免，手心忽然长出纠缠的曲线，懂事之前情动以后长不过一天，留不住算不出流年。流年 爱情有时徒有虚名，不过是一场宿命。 7.不要我的我不要，不爱我的我不爱，把灯关上连背影都不会存在。不爱我的我不爱 唱的容易做的难，谁又真能如此洒脱？ 8.我们拥有的，多不过付出的一切。 爱情游戏中，永远只有十分之一的甜，剩下的十分之九，有苦，有涩，有酸，就是没有甜。 9.可能在我左右，你才追求，孤独的自由。红豆 拥有的时候永远不懂珍惜，人类通病。 10.拿下了你这感情包袱或者反而相信爱。邮差 拿开旧的奶酪，才能得到新的。所以，谁动了我的奶酪，并不要紧。 11.你喜欢不如我喜欢，你的不满成全我的美满。你喜欢不如我喜欢 这样爱，会容易得多。 12.就像蝴蝶飞不过沧海，没有谁忍心责怪。蝴蝶 只要蝴蝶曾在沧海上飞过，就已足够，结果，永远没有过程重要。 13.不要迷信情变等于灯灭，不要含泪直到与他肯定再不相见，爱恨无须壮烈，不随便狂热。情戒 感情，只是人生中的一小部分，不要为它死去活来，让人看低。 14.害怕悲剧重演，我的命中越美丽的东西我越不可碰。暗涌 爱情虽然美丽，却是易碎玻璃。 15 不要虔诚直到懂得怎样去爱魔鬼，纪念留给下世，不对别人发誓 。情戒 要学会自己保护自己，也不要轻易对一段感情做出承诺，否则害人害己。 16.每个人都是单行道上的跳蚤，每个人皈依自己的宗教，每个人都在单行道上寻找，没有人相信其实不用找。单行道 缘分可遇不可求。 17.有一梦便造多一梦，直到死别都不觉任何阵痛，趁冲动能换到感动，这愉快黑洞苏醒以后谁亦会扑空。 梦死醉生 人生得意需尽欢，莫使金樽空对月。感情是一个道理，愉快那么快，何必等到互相伤害？ 18.你这样恨我好不好过，温馨被单都变成负荷，当牧童害了绵羊难道觉得庆贺。你这样恨我 本是相爱的人到最后却只能互相伤害，这是爱情最可悲的地方。 19.你欣赏我因我本性不会改，别太认真认真怎可放开自在。寂寞有害 爱一个人不见得是要在他的名前冠上“我的”二字，换言之，爱不是占有，所以给他多一点空间，不要老想他按着自己的意愿改变 。 20.相亲相爱倒不如想入非非真真假假也无所谓。想入非非 有时候，性比爱重要。但要小心像蓝宇那样由性进入爱，那可就违背你游戏人间的初衷了。 21.没有拥抱你只怕这个游戏代价不菲，没有爱上谁也该知道爱一个人好累。想入非非 所以准备爱的时候，一定要看看自己有没有这个能力。 22.从前和以后一夜间拥有，难道这不算相恋到白头 ，但愿会相信缠绵时分手，能令我减轻了内疚。红颜白发 在爱到极至时分手，是最明智的选择。天长地久，只能让感情生锈。 23.夜晚会面白天道别，才没有弱点。侧面 真正爱一个人，千万别只看他侧面。更不能不看他的缺点，否则这将成为感情最大的弱点。 24.你爱我爱不起，我怪你怪不起。你爱我爱不起 感情有时候也要讲究门当户对，这是知心灵和心志上的门当户对，要知道，陈家洛是配不起霍青桐的。 25.我不完美，但你未见得很爱美。我想完美，难怪被你太早放弃。你爱我爱不起 追求完美，有时反而会让爱情更快破碎。 26.爱是一朵从天飘下来的雪花还没结果已经枯萎 ，爱是一滴擦不干烧不完的眼泪还没凝固已经成灰。天下有情人 不是每一段情都一定会有结果。 27.爱是一段一段一丝一丝的是非，叫有情人再不能够说再会。天下有情人 这就是为什么不要随便发誓的原因，越脆弱的东西，变数就越多。 28.若是要细水可以变长流，就像等他长出铁锈无法再分手。固定伴侣 那又何苦？ 29.别离原为战胜与光阴的竞赛，每把声音定会嘱咐要早出早回来，只是回头便知时代早不存在， 临别的激动和悲哀却可印证着爱。早去早回 当你不能再拥有的时候，你唯一能做的，就是不要忘记。 30.彼此相爱也许更爱自己。寂寞便找我 任何人最爱的都只是自己，所以永远不要对别人说：我最爱的人是你或最爱你的人是我。 31.传说有一男一女同偕到白发之后才怀念刻骨铭心的旧友，回头陪着那合照，一块将余生渡过。一千零一个 早知今日，何必当初？ 32.游荡只不过为逃避，期待只不过为回味，即使给我盛放的蔷薇，贪恋的只怕是那愉快的气味。一枝花 难怪最美的爱情到最后也只是一堆泡沫。 33.谁亦记得不能容他宠坏，不要对他倚赖，感情随他出卖，若你喜欢犹大。情戒 人生要有原则和底线，不能为了他牺牲你的一切，子君离开涓生并不一定就要自杀，她还可以过好她的下半生，只要她不再对别人倚赖。 34.谁貌似花美艳？是谁努力照亮半边天？但是情无独钟，贪心的你偏爱哪一边？情无独钟 大部分的男人都喜欢天使的面孔，婴儿的大脑，所以女人永远不可能事业和爱情兼顾。35.感情不必拿来慷慨。因为爱，所以爱 不伤害爱你而你不爱的人的最好办法，就是告诉他你不爱他，感情是给你想爱的人的，不像金钱，只要够慷慨，便能救助他人。 36.你是我的红药水，他只是杯黑咖啡。你会问我累不累，他却让我不能睡。 女朋友的男朋友 所以，千万不要抢女朋友的男朋友。 37.不爱就不爱，难捱就不捱。如果你是李白 分手要干脆。 38.为这为那，谈情为了享受，为你为我，为何为他忍受？情戒 如果你对他的感觉有了忍受，那这段情便可以断了。 39.原来过得很快乐，原来我并不快乐，只我一人未发觉。再见二丁目 难道非要两个人才能发觉？ 40.不信眼泪，能令失乐的你爱下去。难收的覆水，将感情慢慢荡开去。如果你太累，及时地道别没有罪。牵手来，空手去就去。玻璃之情 如果你真爱他，他想走的时候，就让他走，即使，可悲 41.如果我换过别的衣裳，你对我会不会一样；如果你换过别的脸庞，我对你有没有新的欲望；如果我换过别的衣裳，你对我就不会遗忘；如果你躺在她的身旁，你对我会不会说个谎？ 懒洋洋歌手：齐豫 专辑：骆驼.飞鸟.鱼 爱过经年，懒洋洋，还有没有机会，重燃激情的希望。 42.十年之后，我们是朋友，还可以问候；只是那种温柔，再也找不到拥抱的理由。十年歌手：陈奕迅 专辑：黑.白.灰 情人变成朋友的滋味，不试试，别人说也不对味。 43.如是我闻,仰慕比暗恋还苦难道爱比恨更难宽恕。宽恕电视剧天龙八部 爱的箴言，比偈还难解。 44.多年后想起今天值得不值得打错了王菲2001同名专辑 这话简单的要死，可惜多年以前的时候都不肯相信。 45.你很爱我，你只爱我，听得不好意思寂寞。感情生活歌手：王菲 专辑：唱游 因为爱了而不再寂寞，还是爱过才会懂得何谓寂寞。 46.最后一首：彼岸花 看见的 熄灭了 消失的 记住了 我站在海角天涯 听见土壤萌芽 等待昙花再开 把芬芳留给年华 彼岸没有灯塔 我依然 张望着 天黑 刷白了头发 紧握着 我火把 他来 我对自己说 我不害怕 我很爱他