论目前形势下房地产开发企业经营策略.doc

论目前形势下房地产开发企业经营策略 【论文关键词】：房地产企业; 经营策略 【论文摘要】：文章论述了在目前宏观形势下房地产根据外界以及自身条件应及时调整经营策略，改变以前的以土地囤积、项目实施为中心的经营策略，改为更加适应环境变化，加强前期策划、工作，从而实现企业的生存和发展。 一、目前企业环境分析及对来年的预测 2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，国家调控政策相继出台，现将2007年房地产政策汇总如下： 1. 政府宏观调控政策 1.1 土地出让金收支两条线。1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的”小金库”。 1.2 城镇土地使用税调整。1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。城镇土地使用税属于土地保有环节的税费，这一规定对房产开发的增加非常有限，每平方米房屋成本仅增加20元左右。 1.3 土地增值税清算。1月25日，国税总局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，拉开了土地增值税清算的序幕。文件明确了土地增值税清算的时间和空间”底线”，而对开发商杀伤力最大的，是通知对累进税率标准的重新明确。 1.4 规范拿地程序。从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。 2. 政策 2.1 央行连续加息。今年，央行五度加息，从3月18日到9月14日，央行5次上调商业人民币存贷款利率，5年以上贷款利率由年初的6.84%上调至目前的7.83%，利率上调幅度超过14%。受加息影响的不仅有购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖关系的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。 2.2 央行连续上调存款准备金率。从1月15日起，央行共8次上调存款准备金率，每次上调0.5个百分点，截至10月25日存款准备金率达到13%。 2.3 房贷新政实施，打击炒房。新政要求，已利用贷款购买住房，又购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。房贷新政意在加大投资者的成本，打压日益凶猛的房地产泡沫，降低投资购房比例，遏制房地产价格上升过快的势头，以保证老百姓的根本利益。 3. 其他政策 3.1 加大对低收入群体的住房保障力度。政府将楼市调控的方向由”主调”转向”主调保障”，以解决中低收入者住房为目标，以廉租房和经济适用房为手段，配套的措施有减免土地出让金、限制经济适用房转让等。 3.2 抑制外资流入房地产，减少房地产市场资金的流入，抑制房地产投资。 3.3 进一步规范了建设领域的各种法规，对农民工工资支付、施工企业垫资开发等加强了管理。 4. 预测 宏观调控是个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。虽然对于供需、价格变化趋势有不同意见，但总的说来，房地产行业及企业面临更加严峻的竞争环境是取得了一致的共识。 二、前期房地产经营策略概述 从2007年前的较长时期判断，房地产开发的二级市场即房产开发一直处于供不应求的失衡局面，房地产开发企业只要开发出产品，即销售一空，从而必然造成很多的短期行为，客观来讲，很多的交房、物业管理等方面的纠纷，根本原因也在于此。在这样的企业经营大环境下，导致大多数房地产开发企业根本没有经营策略或只有很粗略的经营策略，从整个房地产开发行业来看，很多企业仅是靠各种原因取得土地后成立，抱着短期经营的目的进行开发经营。所以总的来讲经营比较粗放。下面针对普遍情况就此进行详细分析。 1. 以土地囤积为中心 由于以前的政策原因，取得土地并不需要很多资金，而且房地产企业的开发业务必然建立在土地获取上，导致房地产开发企业通过多种渠道获得土地后并不急于开发，而是囤积起来寻找利润最高的开发机会以实现企业利润最大化。这样的结果是人为造成了市场的供应减少，增加再多的土地供给也无法调节二级市场的供应紧张局面，进一步推高了房价，形成了整个房地产行业的暴利。而形成这样的局面之后，又使房地产开发企业进一步坚定了以土地囤积为中心的经营策略。 2. 以项目实施为中心 由于市场供应紧张，房地产开发企业必然追求开发速度，而影响速度的最重要因素就是项目实施（包括土地获取、各种批件办理、设计施工等），所以决定了房地产开发企业以项目实施而不是前期策划为中心。这样的产品必然只能是基本符合法