评论现阶段开发企业的有效融资渠道.doc

评论现阶段开发企业的有效融资渠道 一、银行 银行的信贷政策已经基本执行到位，未来的政策不会更严厉，目前的政策也不会有松动。 在金融紧缩之后，房地产信贷变得更加困难。同时，国务院也表态，宏观经济调控的目标已经初步达到。因此，房地产信贷政策不会变的更严厉。但是，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也不会松动，尤其是今年内不会有大的松动。 1、各个银行可以根据实际情况自主选择房地产信贷政策 根据部门的分工，央行和银监会的工作是做宏观的政策引导，具体实施方案要看各商业银行的安排。在央行和银监会的政策已经确定后，后面的政策就要看各家银行根据自身的情况来决定，有些银行会依照央行和银监会的相关要求来操作，而有些银行可能会要求更加严格。 2、银行也面临着信贷营销压力 银行的经营也许需要支付储户利息，如果银行的资金闲置而不是贷出去，那么银行也会面临着经营的压力。而在各个行业中房地产是一个较好的行业，占到银行信贷规模的30%左右，在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，因此，银行也存在信贷营销的压力。 3、行业发展前景乐观 正是因为城市化的过程加快，对住房的需求快速增长，因此作为国民经济的支柱产业，行业的发展前景乐观，在目前的宏观经济调整之后，房地产行业仍然是银行的主要客户和支持的行业。 二、信托 1、银监会将会严格控制向房地产开发的贷款 信托行业受到银监会的监管，近期由于房地产信托发行的较多，存在一定的风险，因此，银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。因此，信托资金也开始受到限制。 2、规模的限制 信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。因此，每一个信托计划一般筹集的资金规模在1亿左右。因此，与开发企业的需求存在一定差异。 3、私募将成为下一步发展的重点 由于国家监管部门对集合式信托的限制，因此信托的下一步的发展重点是以私募为资金来源的单笔信托将会成为下一步发展的重点。 三、其他市场 1、外资进入中国速度加快 外资进入中国的速度在加快，尤其是房地产业的高速发展尤其吸引外资的注意。同时，人民币预期升值，因此有很多的外资采取回购的方式收购人民币资产。因为我国的产业基金法没有出台，而进入中国的有效渠道是直接投资，因此，以组建合资公司的名义进入中国就成了主要合法渠道。而外资进入中国在选择合作伙伴的时候，主要考虑的是合作伙伴的资信程度，而具体项目的优劣则是其次考虑的问题。因此，准备吸引外资的客户，应考虑自身公司的建设。 2、产业基金的困境 近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是因为受到产业基金法没有出台的限制。但是，由于近期宏观经济调整的限制，而产业基金由于能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，有利于房地产的炒作的原因，与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法的出台的难度较大。 3、资本市场有松动迹象 2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团(600383)的增发获通过；随后万科A(000002)和金融街(000402)的再融资申请皆获批准。在较短的时间，有这么多的房地产企业获批A股融资，在近几年的证券史上尚数少见。总体看来，近几年来房地产企业从股市上得到的资金是相当有限的。近期，这几大房地产巨头融资纷纷获批，确实是近年来很少见的。 4、借壳上市是近年来房地产企业上市的主要途径 因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。而如果能够巧妙地运用借壳上市的技巧，则可以达到事半功倍的效果。例如亿城股份正是采取了巧妙的借壳上市手段，才获得了今天的发展。 5、典当业的机遇 在银行信贷和信托资金受到限制的条件下，房地产典当行业获得了难得的发展机遇。尽管月利息率达到2%，甚至更高，但是，在金融和土地政策双重压力下的地产开发商，也似乎没有什么其他的选择。虽然条件苛刻，但是，典当业不受银监会的管理，同时，不问资金的使用去向，因此可以满足部分急需过桥资金的开发商。 投资公司在坐失良机 在各种资金来源中，还有一种可行的来源是机构投资者-投资公司。从历史上看，投资公司的资金往往用于证券市场的居多，但是， 在证券市场不景气的条件下，房地产市场尤其是普通住宅市场看好的条件下，从国际惯例来看，这些资金往往会流入到房地产行业。但是，由于投资公司对房地产行业不熟悉，加上房地产行业不规范，因此目前投资公司的资金进入房地产行业的不多。但是，这也正是缺钱的房地产开发商的一种有潜力的资金来源。 总而言之，对于开发商而言，银行的信贷虽然较难但是仍然可以尝试，尤其是普通住宅和经济适用房项目。信托的要求也将会变得严厉，尤其是集合式信托。而单笔信托则对开发商非常合适，但是需要找到合适的战略投资人。而典当的资金比较容易取得，但是取得的成本较高。而资信较好的公司可以寻求外资的介入。其他公司可以寻求战略投资机构和投资者的投入，尤其是面对闲散资金比较富裕的江浙投资人，江浙投资者相对更喜欢商业物业项目。