广东省飞仕商城文化中心相关调查及初步分析.doc

飞仕商城文化中心相关调查及初步分析项目名：飞仕商城文化中心项目定位：现代化复合式创新高端文化中心开发商：广东飞晟投资有限公司（董事长林佑钦）发展商运营商：飞仕文化商城投资管理有限公司物管：雅诗阁、世邦魏理仕（拟）基建时间：2009年初开业时间：计划2011年六月（来源：区政府相关部门）飞仕商城文化中心目前规划：    一、    “飞仕商城文化中心”建设目标复合式创新高端文化中心，精心打造萝岗新城文化教育区的标杆项目1、项目周边文化状况萝岗新城东部高新技术产业区，实现了良好的积聚整合效应和集群发展优势，吸引大批人才聚集；中部区域的萝岗区新政府大楼已投入使用，后续配套进度迅速；而东部文化教育区缺乏匹配高端企业和人才的设施，发展速度相对落后。飞仕商城项目的启动将极大带动萝岗区的文化发展，形成极具特色的文化氛围。 2、项目定位凭着在文化产业十多年的丰富经验和地产开发领域的雄厚实力，经过充分的市调和论证，将本项目定位为：高端化、高标准。计划将本项目建设成为具有综合性文化商业功能的国际化新型复合式创新高端文化中心，萝岗新城文化教育区的标杆项目。 飞仕复合式创新高端文化中心效果图该项目位于萝岗新城荔红二路和开创大道交界东部文化教育区中心，毗邻地铁六号线上盖，紧邻植树公园和汽配专业市场，交通便利。项目占地约4万平米，总建约10万平米，是集文化科教、休闲娱乐、餐饮、办公于一身的复合型高端文化中心，是文化教育区第一个大型复合综合项目，也是整个萝岗区前所未有的创新高端文化项目。二、     “飞仕商城文化中心”整体规划创新的规划设计布局、标志性建筑、极具文化感的建筑群和外立面成为众人瞩目的地标1、创新设计引入迪拜棕榈岛的概念设计，整个建筑犹如一座美丽的绿色人工岛，岛上既汇集一应俱全的大众文化休闲场所，彰显个性的企业定制写字楼，静谧隐蔽的私人空间，组成一个文化品味浓郁的建筑群。 飞仕复合式创新高端文化中心总平面图2、业态布局飞仕商城根据地块的特征，结合商业结构的布局，整体分为A、B两个组团，其中：A组团位于项目西侧，包含2万平方米的商业和2.5万平方米的写字楼。A组团的设计将意向以法国巴黎的CBD新区La Defense为原型，首、二、三层以文化教育产业为核心的大型文化商业中心和休闲广场；商场的三层天面将作为写字楼的休闲广场；商场上建塔楼作为写字楼，每栋写字楼将采用独立的建筑造型和外立面设置。目前有进驻定制写字楼意向的企业集团包括：中国银行、奥飞动漫、上市公司香港保利达集团、广东省动漫基地。  B组团位于项目东侧，由建筑面积3万平方米公寓式写字楼及5000平方米的商业配套设施所组成。其中公寓式写字楼将作为A区文化产业的延伸， 24小时办公的SOHO公寓式写字楼将成为广州公寓式写字楼的新标杆。 3、外立面设计本项目在立面和造型以及公共空间的景观设计等方面，以各个细节充分体现科技、时尚、未来的概念风格。（1）以简洁明快的线条和冷色调为主，突出建筑外立面的时尚感和震撼感，形成开创大道上，甚至科学城内的一座现代标志性建筑。（2）群楼以简洁的线条和玻璃幕墙搭配，预留大面积广告位和电子屏幕位置。（3）写字楼呈退后式设计，屋顶平台上布置花园，突出生态写字楼概念。三、     “飞仕商城”文化中心特色文化，亮点汇集，填补区域文化空白1、文化商业部分飞仕商城文化中心包括多种文化业态，以下是其中特色亮点文化业态的具体介绍：（1）音像旗舰展示中心借助飞仕商城在音像行业的地位优势，飞仕商城建设大型音像城、开设网吧，满足消费者对传统纸媒体、视听、及网络等多媒体需求。（2）台湾诚品模式书店不只卖书，将人文、艺术、创意、生活融为一体。集书籍、音乐、展览、演讲活动、创意产品、美食于一体的最有书卷气的休闲地。有咖啡厅、创意文化用品专卖店等，把读书和时尚融和在一起。（3）万达院线合作建设面积6000-8000平方的目前全国最高端的六星级电影城，将成为广州之首。影厅8-10个，1800个座位，包括一个净高15米的IMAX巨幕厅（IMAX巨幕高28米，宽22米，这是目前亚洲最大电影银幕，是世界上最好的影像系统，在国外被誉为“电影的终极体验”）；全进口顶级音响，500多平米的休闲大厅，VIP客户专属的私密贵宾休息厅，电影涎生礼品专卖区，丰富的食品售卖区，会员专享的特色服务，令观影者体验到前所未有的感受和舒适度。  （4）大型电玩城配备多元化新潮游戏机、健身娱乐康体中心，紧贴潮流，提供一个老少皆宜的娱乐空间。（5）多媒体科教中心集电教、影视制作于一体，一应俱全的各种媒体室，可全方位满足企业、培训中心的信息化会议、教学需求，并可承接企业电视广告和专题片的拍摄制作以及DVD、VCD各种光盘的刻录和复制业务。（6）培训中心包括婴幼儿早教中心、中西方乐器培训、绘画培训、舞蹈形体培训、外语培训、设计培训、动漫制作培训等。（7）“喜羊羊”儿童乐园。包括喜羊羊舞台剧场、喜羊羊嘉年华、喜羊羊摄影区、商品区、玩偶表演等，丰富多彩的儿童乐园带给一家老小快乐的文化生活。（8）儿童职业体验中心作为素质教育的一种新兴模式，专为 3-13 岁孩子创建的角色扮演主题乐园，是一个寓教于乐的情景体验天地，提供 8 大领域、 50 类行业的 70 多种社会角色扮演内容，孩子可以自由选择喜爱的角色亲自体验。（9）展览拍卖中心历代名家字画展览、拍卖；当代书画名家艺术创作室。建立文化交流平台，弘扬中国传统文化。（10）非物质文化遗产展览馆传承广东文化民族传统骨雕、象牙雕等雕刻展馆，雕刻工作室。（11）广东国家级数字出版基地、广东国家级音乐原创基地（12）广东省动漫基地广州动漫产业领跑内地，是全国四大动漫网游产业基地之一，广州动漫网游产值2010年将达到约70亿元。广州在原创漫画领域，拥有在国内领先的龙头企业，占据漫画书刊市场超过30%的市场份额。在动漫创作方面，拥有一批较强实力和自主知识产权的动漫制作机构。萝岗区从业人员文化素质较高，科学城以高新技术企业和科技研发生产为主，可引导培育形成动漫业生产、消费的集中群体。飞仕商城凭借自身在文化产业的经验，已向有关文化管理部门申请在商城内建立动漫制作基地。 飞仕文化中心拟引入雅诗阁、世邦魏理仕等具有国际背景的物业服务公司进行管理，体现国际化都会广场的风格，使本项目公寓式写字楼产品不仅成为萝岗区商务建筑领袖，在全城也是独树一帜。飞仕文化中心近期动态：广东飞晟投资有限公司相关背景：   广东飞晟投资有限公司位于广州高新技术开发区科学城内，占地面积40,000平方米，是以文化为基础，地产和能源为龙头的跨国投资集团。飞晟以文化为本业，经过十多年已发展成以文化为基础，能源、地产为龙头的集团化公司。在文化板块中，下设 广东飞仕影音有限公司、广东新飞仕激光科技有限公司、广东飞仕连城文化发展有限公司。广东飞仕连城文化发展有限公司定位在电子游戏连锁项目，以“奇摩公元”为品牌，大力发展，在全国经营连锁动漫游戏体验中心。在地产版块上，包括了商业性质的文化商城，商住性质的新疆、广州地产项目。下属广东飞仕商城投资管理有限公司、新疆飞晟房地产开发有限公司、广东置美地产有限公司。公司在广州萝岗区投资3亿元，建立了建筑面积10万平方米，集多种文化消费休闲于一体的飞仕文化商城投资管理有限公司。 1997年广东金飞仕影音公司成立，主营随机碟的生产和配送。2002年“飞仕”成为广东省首家获准开办音像连锁经营的民营企业。2005年飞晟投资集团公司成立，确立以文化为基础，以能源、地产为主导的战略部署。在广东飞仕影音有限公司、广东新飞仕激光科技有限公司的基础上，发展成立了广东飞仕连城文化发展有限公司、广东白云世纪休闲俱乐部有限公司。广东飞仕连城文化发展有限公司定位在电子游戏连锁项目。广东白云世纪休闲俱乐部将它打造成娱乐业最高档的俱乐部之一。 在湖南，飞晟投资集团与怀化电力集团投资12亿建立年发电量5亿度的辰溪鱼潭飞晟水力发电有限公司。飞晟投资集团下属三大地产公司飞仕商城、新疆飞晟、广东置美也推出了大型文化商城和商住性质的新疆、广州地产项目。 2008年，新疆飞晟地产在克拉玛依推出江南建筑整体风格和徽派建筑特点的住宅小区“塞外江南”，独特的定位使得该小区未经上市即荣获“2008中国园林景观”大奖。2008年飞晟投资集团拟在盘锦船舶工业基地建设石油仓储加工销售项目。 广东置美地产有限公司是广东飞晟投资有限公司在广州成立的房地产开发公司。目前开发项目位于广州市重点建设的白云新城，项目占地约100亩，傍山楼盘提倡“人自然建筑”三者共融理念，“大隐隐于市”的个性化设计，返璞归真的自然景观与建筑完美结合；表达出尊重自然环境，顺应生态发展，人与自然和谐统一的氛围和述愿。 广东飞晟投资有限公司董事长林佑钦入选“2008中国十佳新锐潮商”。 广东飞晟投资有限公司集团总部地址：中国广东省广州科学城神舟路18号 邮    编：510663电    话：020-83966666雅诗阁相关背景： 雅诗阁是嘉德置地有限公司旗下的全资子公司，总部设在新加坡。雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家67个城市拥有近25,000 套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年4月初，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金雅诗阁公寓信托(ART)基金，并在新加坡上市，基金融资资本重点投入中国市场，以收购3至4星级酒店或新建酒店形式投资，待这些酒店运营成熟后再纳入信托，进行下一轮在华循环投资。信托基金上市后达8亿多新币（约42亿人民币），信托基金包括12个酒店地产项目，其中3个在中国，分布于北京和上海。广州雅诗阁2007年开业。广州雅诗阁服务公寓相关情况：广州雅诗阁服务公寓目标客户群定位为环球化商务人士和家庭的理想选择。公寓位于城市中心商业地段天河区天河东路73号， 毗邻众多著名跨国公司，金融和商业机构，著名餐厅和购物娱乐中心，临近地铁站及广州东站。配套完善的私人寓所配有最先进的商务设施、休闲项目和个性化服务。2008 年1 月开业，楼高30层。餐饮服务包括中餐厅、西餐厅、咖啡厅、限时送餐服务。休闲设施有健身房、健美操房、桑拿、蒸气浴、游泳池、网球场、阅览室、儿童游戏室。服务设施包括商务中心、免费宽带、保姆服务、洗衣、干洗、电冰箱、微波炉、电水壶、玻璃器皿、炊具炉灶与餐具、抽油烟机。提供会议厅等会议设施。世邦魏理仕相关背景：世邦魏理仕被专业房地产投资商的首选杂志全国房地产投资商评选为世界头号商业地产管理公司。世邦魏理仕已经连续七年在该杂志的年度排名中保持第一的位置。世邦魏理仕在全球范围内管理着超过25亿平方英尺（约合2.3亿平方米）的商用物业，这一资产组合比排名第二的公司管理的16.5亿平方英尺（约合1.5亿平方米）多出了8.5亿平方英尺（约合0.8亿平方米）。世邦魏理仕亚太区资产服务部执行董事总经理Sam Cuccurullo先生表示，世邦魏理仕是亚太地区领先的商业地产管理公司，管理的商用物业面积达8亿平方英尺（约合7432万平方米）。在亚太地区的主要侧重点之一就是区域客户和位于主要中央商务区的优质楼宇。2009年4月16日，广州市番禺区政府与世邦魏理仕广州分公司签订战略合作备忘录，世邦魏理仕作为广州市番禺区招商办公室的战略性合作伙伴，将整合双方的资源优势，为番禺区内各类服务业项目，特别是房地产项目的招商引资制定高标准的发展方向，有效落实及跟进相关项目的咨询、招商、运营及管理工作。香雪城与飞仕商城文化中心竞争分析：项目名规划定位物业条件整体业态布局商业业态组合计划开业时间周边配套市场竞争商家资源消费需求香雪商贸城主题式地标式文化商业城市综合体（TCBL研策报告初定）占地17万平米，总建46万平米，商业建面21万平米，商业实用面积：11.2万平米（包括单体地下城） 大型商业及文化中心、星级商务酒店、景观广场、写字楼和国际公寓共同组成，一站式满足时尚购物、生态休闲、餐饮娱乐、商务社交大型影城、电玩、儿童体验、KTV、室内运动场、各类型餐饮、零售超市，儿童职业体验并逐步过渡到一般零售餐饮2011年春节前，其他各业态估计2011年中期，一期开业时商业营业建面7.6万平米（根据TCBL研策报告初定）SWOT分析中宏观及区域分析各项两者就目前商业规划而言相似度较高飞仕商城文化中心现代化复合式创新高端文化中心项目占地约4万平米，总建约10万平米，A组团包含2万平方米的商业和2.5万平方米的写字楼；B组团由建面3万平米公寓式写字楼及5000平米的商业配套设施所组成大型文化商业中心和休闲广场、休闲娱乐、餐饮、写字楼音像城、网吧，书店、院线、电玩城、多媒体科教中心、培训中心、儿童乐园、儿童职业体验中心、展览拍卖中心、非物质文化遗产展览馆、广东国家级数字出版基地、广东国家级音乐原创基地、广东省动漫基地2011年中，2.5万商业建面营业，写字楼公寓逐步投入使用调查评估小结：一、 从调查报告可以看到，华夏柏欣之香雪城项目第一阶段报告中提出一期商业业态组合与飞仕业态组合较为相似，且开业时间都初定在2011年中。据区经科局服务业处、我司目前已接洽主力次主力商户及华夏柏欣唐总等各信息来源显示，我司及飞仕项目就目前策划结果及商家资源而言已形成竞争关系。一方面，飞仕计划引入万达院线（万达集团下属）建立6000-8000平方的目前全国最高端的六星级电影城，包括一个净高15米的IMAX巨幕厅，其策略同样是以影城作为主题娱乐，吸引文化产业上下游商户入驻，如儿童职业体验中心等，打造主题商城，这与华夏柏欣一期规划基本相同。另一方面， 除上文飞仕规划所述商业业态组合外，其同样存在动态调整可能，零售卖场及餐饮同样是招商对象。因此，如何避免同质化，突出差异性，赶在竞争对手前面是我司需要考虑的问题。香雪项目规模大，能满足各业态对单层面积、层高、展示面等方面的要求，周围拥有大面积地面停车场地，亦便于配置物流配送仓库，在整体规划上我司有体量和业态较全的优势，但是，飞仕2.5万商业建面 船小好调头，而我司项目若一期开发滞后或在同质化基础上无突出或绝对领先的主题，必会导致二三期连锁反应，影响整体开发。建议：华夏柏欣之一期规化中的特色餐饮城部分可考虑先行，打造文化美食广场，迅速吸引人流，而其影城部分则需进一步论证并加强。二、 某种意义上说，广东飞晟投资有限公司起家并深涉于文化产业，飞仕项目定位为商业文化中心亦是顺理成章，其商业业态主要是以各层次文化产业组合而成。季院长提到做商业要跟着政府规划和宏观经济走，当前中国政府出台的“文化产业振兴规划”进一步明确了国家大力发展文化产业的决心和力度。就项目所在区域而言，开发区政府对包括飞仕项目在内文化主题的项目给予了很大支持。这说明，飞仕商城文化中心项目符合了目前大环境的要求，同时也填补了开发区的空白（开发区经科局语），定位比较准确。同样，华美集团在教育文化领域的先天优势同样不可限量，香雪城项目的文化高层次生活方式为核心，物质消费为载体的战略定位也是既符合了国家政策，整合了集团优势，推动了城市商业的发展，打造中国南方文化消费“航母”。即使香雪和飞仕同时都是文化主题，商业业态存在一定交集，但是大方向为相互补充，同样可以形成集群效应。建议：在操作层面，我司在原商业策划公司方案的基础上，需与国内顶级文化产业品牌强强合作，在高度上超越广东飞晟集团，在速度上超越飞仕项目的进度，逼其作为外围寄生商业，造成香雪为主飞仕为辅的既成事实。三、 物业管理方面，飞仕项目拟雅诗阁、世邦魏理仕等具有国际背景的物业服务公司，而这两间公司在国际服务公寓和商用物业物管方面具有极强品牌影响力，值得借鉴。雅诗阁公寓信托(ART)基金投入中国市场，以收购3至4星级酒店或新建酒店形式为主，飞仕项目是否存在此方运作，尚未可知。 报告完 市场部：许洲 2010年7月28日