小产权房的投资与现状分析课件.ppt

小产权房投资的机会与风险分析,小产权房定义,小产权房的定义小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，并没有真正的产权。不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，国土房管局也不会为其购房合同备案。“小产权房”同时不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理产权过户手续，及不能上市交易。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。,由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。,相关法例与动态,国家对小产权房产的整顿的信号非常明显，相信不久将陆续有更多具体政策出台。,政府部门对小产权房有关的公布,2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月1日，国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”。2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。,产生的原因,一、小产权房存在需求市场 由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。二、政策法律不完善 政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。三、人民的法律意识不强 有不少人认为随着物权法的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。四、农地制度安排中的不合理因素 农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等,五、楼市限购令严管商品房，小产权房赢机会。没有“名分”的小产权房，不会被计入购房套数，也没有购买条件限制。成为此轮限购令中，不得已的另一选择。六、巨大利益的诱惑 对于消费者，小产权房与商品房存在巨大差价。消费者“法不责众”的侥幸心理。权利机构之间的利益纠葛，对于小产权这一违法项目常有“法外容情”。开发商 的利益诱惑七、相关政策出台的间接推动作用。中国社科院的一个建议，更是坚定了小产权房购买者的信心。提出，“应取消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。”这也代表一部分学者的观点,产生的原因,自行销售,中介代售,市场最常用销售模式；较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售点及派发传单；小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家；买家无需支负佣金。,二手小业主常用模式，找相熟中介代售，出售单位数量少；部份中介不接受推售此类放盘；买家需支付相等楼价2%3%佣金。,小产权房销售模式,小产权房产面对国家规范的问题，因此小产权房不会出现大型宣传、销售活动。,案例分析,未开发土地,天地楼,单栋型小高层,小区型高层住宅,小产权出售种类,小产权房产种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的另一种城市房屋供应类型。,案例分析,宝雅苑,宝雅苑,案例分析,新华苑,新华苑,育龙苑,案例分析,平福楼,案例分析,小产权房的投资价值（+）,租赁市场的无差异性天然的价格优势拆迁补偿信息不对称,小产权房的投资价值（-）,支付方式单一无产权物业管理水平低下房屋质量及配套设施难以满足顾客需求投资客的关注度不高物权权益缺失,客户分析,外村农民,本镇本县城农民,本村农民,城市居民,非本市市民,核心买家,小产权房客户结构,国土局处理过的个案中，发现购买小产权房的人，成分非常复杂。但买家都以地源为重要考虑因素。,价格,缺乏明确处罚规定，成为法例灰色地带，到目前为止，大多数的小产权房也没有太大风险，做成买卖相方的付优幸心理。,质量,政策,近年来，小产权房无论交通、设计、质量也普遍提升，减少了与一般商品房之间的差距，令大众更易于接受。,小产权房价格一般为周边商品房的25%至50%，低廉价格优势受到部份低收入者青睐，对想拥有自己物业的人来说，购买小产权房也是高房价下的无奈之举。,小产权房普及原因分析,小产权房的兴起与普及，成因什多，国家明令禁止也屡禁不绝，买卖相方均愿铤而走险，必有其社会实际需要性。,小产权房分析小结,政策对小产权房产规管制度还未完善；,小产权房相对商品房于价格上有绝对的优势；,小产权房价格一般为周边新房三到五成不等；,买给外村村民或转让小产权房虽不合法，但仍存在一定市场；,小产权房产买卖存在一定风险；,小产权房发生纠纷，一般由村委处理；,小产权房付款方法基本上只有一次性与短线分期二种，而因为不能按揭，反而增加了资金压力。,小产权房产唯一合法买家为该村村民；,小产权房分析小结,国家对小产权房产缺乏明确的处罚规定，而购房人成分又非常复杂，小产权房产违规操作遍及全国，根深蒂固，小产权问题不可能在短期内完善处理。,国家政策对小产权房监管日益严厉，小产权房开发商利润将日渐减少，开发风险日益增加。,政策与宏观调控加重购房风险，大大增购房者加观望情绪，令小产权房销售难度加大。,政策监管增加买卖相方风险，小产权房市场将逐渐缩少，其价值与需求将逐渐回落。,小产权房未来发展,小产权房的未来发展,谢谢!,