房地产项目实地考察方案.docx

房地产项目实地考察方案项目实地考察 第一章 考察流程图 项目洽谈 方案设计 收集项目资料 讨论确定考察所需要的问题和要求 确定考察人员 确定考察区域与考察对象 确定考察方法 考察员培训及各项准备工作 正式实施考察 资料回收、复核与整理 资料的整理与分析，考察信息的录入与分析 提交调研报告 撰写调研报项目价值评估 第二章 考察前准备 一、主要的实地考察方法 主要的实地考察方法有文案考察、实地考察种。 文案考察：主要是项目资料的收集、整理和分析。 实地考察：实地考察可分为询问法、观察法两种。 询问法：就是考察人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为电话访问、入户访问、街头拦访等考察形式。 采用此方法时的注意点：所提问题确属必要，被访问者有能力回答所提问题，访问的时间不能过长，询问的语气、措词、态度、气氛必须合适。 观察法：它是考察人员在考察现场，通过对楼盘本身的观察以及周边配套的考察，以获取信息的一种考察方法。在观察楼盘本身的过程中，主要有几个注意点就是：外观、小区环境、小区内各种配套；考察楼盘周边配套主要是考虑对于业主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距离内有公交站台、医院、银行、超市、餐饮、学校，出租车流量多不多即出行是否方便等。 二、实地考察的步骤 实地考察大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。 准备阶段：它一般分为初步了解项目信息，制定考察要求两个部分。 实施阶段：根据考察要求，采用多种形式，由考察人员广泛地收集与考察活动有关的信息。 结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并以考察报告的形式表述出来。 三、问题确定和考察设计 1、考察问题的确定 良好的沟通和考察问题的准确界定是提高考察有效性的两种方法，考察问题确定的不充分往往是造成考察失败的主要原因。因此，清晰地发现和确定考察问题是考察成功实行的前提和基础。 确定考察问题的主要工作 确定考察问题的主要工作一般包含和项目负责人讨论、分析项目资料两个方面。 和项目负责人讨论 在开展考察前，我们首先应了解项目负责人所面临的问题的实质，以及项目负责人希望从调研中获得的信息。 背景资料：是什么原因让房地产公司考虑融资，一般情况下就是房地产开发公司在项目开发过程中缺少资金；我们为什么要进行实地考察，本公司目前做的是房地产融资项目，需要这些基础数据提供强大的信息支持，来决策某个项目是否可以操作，最终使本公司产生盈利。 考察目的：为公司进行项目决策是提供强大的数据支持。 信息类型：解决问题需要什么样的数据，我们公司目前涉及的是房地产，所以需要收集的信息就包括楼盘的地段、配套、楼盘价格、户型、品质、小区内外的交通状况，还要做楼盘所在位置的区域分析以及整个宏观环境的分析。 分析项目资料 项目资料的收集与分析是确定问题的又一主要手段。项目资料的主要来源渠道有：*和企业的统计信息与历史资料、计算机数据库、网络、报刊杂志等。 问题确定的原则 使考察人员获得解决管理决策问题所必需的全部信息。考察人员必须在外出考察之前掌握被考察楼盘或者项目的基本信息，以便于在考察过程中更好的完成数据收集。这些基本信息可以包括楼盘或项目的具体区位、网上报价及该区域的整体价格的走势等。 2.考察目的地的查找： 网络查找：爱房网、搜房网、房产超市等网站； 电视及电台广告； 报纸广告； 户外及车载广告。 第三章 考察方案 正确地制定考察方案是整个考察活动取得成功的基础。一个完善而系统的考察方案一般包括考察背景、考察目的、考察区域与对象、考察内容、考察方法、质量控制体系、费用预算、日程安排等内容。 一、考察背景 考察背景是对本次实地考察工作开展的原因，必要性的大致介绍和总体概括。 内容要点包括：简要描述目前行业的大背景，现状及发展趋势。导出做实地考察的必要性、分析目的。 二、考察目的 考察目的：主要是针对特定市场或特定产品而进行的，它包括考察涉及到的各个细节点。简而言之，就是解释为什么实地考察，即通过考察所获得的信息将主要用来解决什么样的问题。 三、考察内容 考察内容的确定必须服务于考察目的，它主要解决为达到考察目的，必须收集哪方面的信息的问题。 一般而言，考察的内容主要有：单一楼盘、区域考察、整体分析，其中又包括了地段、交通、楼盘品质等等方面。在这过程中，必须对目标考察物以及周边的标志性建筑、交通等进行拍照，以便使考察报告更加真实可靠。 四、考察方法 考察方法主要说明从什么地方、什么人、用什么方法来收集有关的信息。它一般对三个内容进行说明：考察区域、考察对象、考察方法。 考察区域 确定某一区块的楼盘及名称。 考察对象 说明楼盘或项目的具体情况。 考察方法 说明以何种考察方式来对相关的考察对象收集资料。常用的考察方法目前就我们来说主要是网络、电话以及实地考察等形式。 五、考察实施 这一节主要对考察流程、考察组织、人员培训三个方面进行简单说明。 考察流程 可用一个简单的图对整个的调研流程进行说明。 人员要求 对该项目的组织情况进行简单说明 人员培训 它包含人员的素质要求、人员的培训内容进行简单说明。 六、质量控制 对整个调研流程的质量控制是保证客观、科学地收集市场信息的前提。本节一般可对公司的整个质量控制系统进行简单说明。 七、日程安排 在客户确认项目后，就要有计划的安排考察工作的各项日程，用以规范和保证考察工作的顺利实施。按考察的实施步骤，可分七个小项来对时间进行具体安排：考察方案的设计；考察方案的修改、确认；项目准备阶段；实地访问阶段；数据预处理阶段；数据统计分析阶段；考察报告撰写阶段。 第四章 方案格式 一、调研目的 二、调研内容 三、调查方法 调研区域与对象 调研方法 四、调研实施 、调研的流程 调研所需人员 相关人员的培训 五、质量控制 方案设计的质量控制 1在方案设计以前，设计人员通过二手资料的收集、本地市场的调研、与客户的交流、等方式，应对行业的现状、项目的背景、调研的内容有一个较深入的了解。 2.调查过程中务必做到实事求是，所得数据真实有效。 3方案设计由张韵负责撰写，经项目小组讨论修改、总经理审核后方可付诸实施。 六、日程安排 对于具体的几月几日在哪个地方考察做详细叙述。 七、资料整理、分析与考察报告 一、资料的整理 SWOT分析 根据调查所得的资料对项目进行swot分析，了解项目的内在环境和外在环境，从而明确该项目的优势和劣势，总结出该项目的可行性以及存在的主要问题，以便对于项目优劣的决定起到一定的作用。 二、考察报告 考察报告 它在资料经过整理和分析以后，以文字、数字和图形的形式对考察结果进行分析和说明，并以书面的形式提交。 考察报告的构成 一个完整的调研报告通常由以下几部分所构成：考察概况、主要结论、报告正文、考察建议、附件等。 1、考察说明 主要对项目情况，包括项目的背景、考察区域与对象、主要调查内容、分析技术等主要内容；考察过程，主要对考察人员及具体操作过程的一个简单说明；质量控制，为考察结果的准确性提供佐证。 2、项目概况 主要对考察对象的各个方面进行全面分析。 3、主要结论 是对考察所得结果的一个简单、精练的综合性概述。 4、报告正文 是以事实和数据为依据，对考察内容的一个详细、客观的分析。 5、营销建议 是根据考察结论，对目前所面临的问题提出可供采取的办法。 6、附件 包含数据、图表、技术细节说明、统计输出结果显示、其他。 考察报告撰写的原则 在具体的考察报告撰写中，一般应遵循以下原则进行： 1、态度必须客观 考察是市场信息的一种客观、科学的收集与分析工作，其结论是建立在客观的事实与数字的基础上的，因此也要求报告撰写人员以客观的态度来阐述考察结果。 2、结论必须鲜明 由于考察结论是考察的科学性的直接反映，因此，含糊、模棱两可的结果只能说明考察设计的不科学及考察实施的控制不力。 3、论证必须充分 结论的论证一般程序是论据 论点 结论。其中的论据一般为考察所得的客观事实或数字。 4、语言必须精炼 由于考察报告的信息量较大，因此以最简短、精炼、明晰的语言对调研结果进行表述，将有利于减少分析时的工作量。 5、层次必须明晰 它是就两方面而言的，一是论据、论点、结论之间的层次必须是明晰的；一是对考察问题的阐述必须是层次分明的，问题的阐述可以根据方案中调研问题设置的层次来进行写作。