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房地产开发与经营 期末复习资料考试房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程* 1 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益最大原理 收益成本指标确定 项目最佳规模确定 经济收益分析方法 2)、价格确定理论 完全竞争市场结构企业定价 垄断竞争市场结构企业定价 寡头竞争市场结构企业定价 纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 消费者购买动机 购买决策过程 消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 2 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。 2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级 p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 3 4 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则 2)协调发展原则 3)符合市场需求原则 4)利益最大化原则 5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念 2）明确功能用途 3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计 5)测算租售价格 6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指*以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 5 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。 工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章 1、市场调研含义 市场调研是指运用科学的方法，有目的、计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 2、房市场调研的定义 房市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、和分析，进而对房地产市场进行分析和预测并最终为营销决策的专业方法。 3、房市场调研的特点 1)专业性强 2)针对性强 3)技术性强 4、房市场调研原则 1）真实性原则 2)时效性原则 3)全面性原则 4）计划性原则 5、竞争项目调研 6 6W+H 6 7、市场调研程序 1)确定调研目的 2）收集信息资料 3)初步调研 4）调研设计 5)现场调研 6）撰写调研报告 第七章 1、产开发项目可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源。工程技术、经济、社会等方面的问题进行全面的分析、论证和评价从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的过程。 2、房地产开发项目可行性研究的基本内容 3、房地产开发项目的风险承受能力的分析4、房地产开发项目风险分析方法 1)盈亏平衡分析 2)项目安全率 3）敏感性分析 4）概率分析 7 第八章 1、产融资概念 2、房地产融资的特点 1)融资规模大 2）偿还期较长 3)资金缺乏流动 4）高风险、高收益 3、房地产融资的主要方式 1）银行贷款融资 2)信托融资 3）股票融资 4)房地产债券融资 4、房地产融资风险 第九章 1、房地产开发项目管理的概念 指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行全面的管理，包括在项目建设过程中，计划、指挥、检查、调整和控制；与社会各相关部门联络控制等。 2、房地产开发项目管理的三大核心，成本管理、质量管理、进度管理。 8 3、房地产开发项目管理的层次体系 1）业主方的项目管理 2）工程总承包方的项目管理 3）监理方的项目管理 4）设计方的项目管理 5）施工方的项目管理 6）供货方的项目管理 7）社会环境方的项目管理 4、房地产开发项目管理的影响因素 5、房地产开发项目管理的成本构成 9 第十章 2、营销策略 3、市场细分的概念 十一章 10 1、 房地产交易的概念 2、房地产抵押的概念 十一章 1、物业管理的概念 物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修养护管理及相关区域内的环境和秩序的活动。 2、委托形式 3、前期物业管理内容 1）早期介入管理 2)制定前期物业管理方案 3)物业的接管验收 4)业主进户管理 5）物业装修 6）物业档案资料的建立 4、物业管理的内容 1）前期物业管理 2）房屋修缮管理 3）经费与财务管理 11 12