房地产企业所得税清算问题分析.docx

房地产企业所得税清算问题分析房地产企业所得税清算问题分析 一、引言 企业所得税是我国对转让土地使用权及地上建筑物取得的应税所得额征收的税种。我国对于企业所得税相继出台了一系列政策法规，对企业所得税的征收范围、征收办法都做出了明确的规定，但是，由于房地产开发项目的复杂性，新情况新问题层出不穷，企业所得税在清算过程中仍存在着一系列的问题。 二、房地产企业所得税清算过程存在的问题 房地产企业开发项目企业所得税清算过程中的问题情况较复杂，但主要集中在清算单位复杂不一、开发项目费用扣除单据混乱、收入确认违规、成本扣除随意性大等方面。 企业所得税清算单位复杂 由于我国近年来房地产开发市场火热，房地产开发项目形式多样化，既有普通住宅开发，又有非普通商品房开发，还有商业用房、经济适用房开发等项目，给开发项目企业所得税的清算单位带来了一定的复杂性。由于企业所得税是根据待清算开发项目的应税所得额征收的税种，如果清算单位确认错误，必然导致收入、扣除项目以及应税所得额的计算错误，致使企业所得税得不到准确的缴纳。根据我国房地产所得税清算的相关规定，企业所得税的清算单位应以相关行政管理部门审批的开发项目为依据，如果一个开发项目涉及分期开发情况的，以分期开发为清算单位。由于我国当前房地产市场管理不完善，开发项目相对较混乱，商业项目与市政公益项目、赢利项目与亏损项目捆绑开发等混合性开发项目多发，致使企业所得税在清算过程中对于清算单位的确认复杂化。 开发项目费用扣除票据混乱 房地产开发项目的费用扣除是确定应缴纳企业所得税税额的重要内容，开发项目费用的扣除需要房地产企业取得合法、正规的票据，否则在企业所得税汇算清缴时不能予以扣除。然而，由于房地产企业项目开发过程中的往来单位涉及到企业单位、事业单位、行政单位以及拆迁户个人等，往来单位性质复杂，所涉及的票据也多种多样，既有行政单位收费票据、事业单位票据，又有企业往来的常规性发票，还有个人的收款收据等等，在各种票据取得过程中往往会因涉及到不合规票据、甚至虚假票据而造成不能作为扣除项目抵扣的现象，费用扣除票据存在一定程度的混乱。 开发项目收入确认违规 房地产企业开发项目的收入确认是企业所得税清算的基础。我国企业所得税清算相关制度规定，开发项目的收入是指因开发项目取得的所有经济利益，包括货币性收入、以物易物的实物性收入，以及变价折款等其他收入形式。然而，由于房地产开发商出于偷逃税款或政策把握不明等原因，对开发项目的收入确认存在一定程度的违规现象。例如，将房地产开发的销售收入长期挂在个人往来账面上，不进行收入的确认；混淆不征税收入与征税收入界限，肆意扩大不征税收入范围；视同销售的房地产项目不计算收入等等。房地产企业开发项目收入确认违规是企业所得税清算过程中最常见的现象之一，也是在企业所得税汇算清缴过程中需要重点审查的领域之一。 开发项目成本扣除随意性大 房地产企业开发项目的成本费用包括建筑安装工程费、公共配套设施成本、开发费用以及加计扣除等项目。由于扣除项目种类繁多、情况复杂，房地产企业在计算交纳企业所得税时往往通过随意调整扣除项目金额和范围，逃避企业所得税的缴纳。例如，虚构开支扩大建筑安装工程成本；与承包商恶意串通虚增建安成本逃避税收并私建小金库；任意提高加计扣除项目的基数；利用开发费用中关于三项费用的相关规定变相操作，调增可扣除的银行借款利息以及另外两项费用。开发项目在成本扣除方面存在较大的随意性。 三、房地产企业所得税清算对策分析 明确企业所得税开发项目 做好房地产企业开发项目企业所得税的清算，明确企业所得税清缴单元的开发项目是基础工作。具体而言，首先以房地产行政管理部门注册登记的房地产开发项目为依据，逐个进行清算；其次，如果该房地产开发项目属于分期开发分期验收的情况，则以每一期开发验收项目作为清算单元；如果开发对象属于捆绑式开发，既基于某种原因将几个项目结合在一起进行开发，则依据国家相关的文件将捆绑式开发项目结合为一个清算单位。对于房地产开发项目的清算单位，还应注意把握清算时间，不仅仅将实现销售的开发项目纳入清算的范围，还应包括虽然形式上没有完成销售、但实质上已经符合清算条件的开发项目，如已竣工验收并投入使用的尚未销售的开发项目。 严格审核清算项目票据的合规性 原始票据是企业所得税清算项目费用扣除的唯一凭据，必须严格审核原始票据的合规性。具体而言，对于为开发项目提供服务的对方单位是营利性企业单位而言，例如，为开发工程提供建筑材料或设备、提供建筑劳务、负责建筑材料或设备的运输，以及提供测绘设计及监理等对象，应取得经税务系统及财政系统共同监制的正规发票，且发票开具的时间、内容、金额、对象与实际业务相符时才能计入开发成本予以扣除；如果往来对象是国家行政机关或相关事业管理机构，如项目建设所在地规划部门的行政收费，应取得省级财政部门监制的行政事业性专用收费票据才能予以确认；对于往来对象是个人的情况，如向个人支付房地产开发项目的拆迁补偿费，由于个人无法出具正规的财政发票，可由个人出具经本人签字确认的收据，并辅之以双方签订的拆迁补偿合同共同作为原始凭证，方予以认可。 运用资料测算法，解决隐瞒收入问题 对于房地产开发项目企业所得税清算中最重要的收入确认问题，应将重点放在隐瞒收入的审查上，尤其是长期挂账的往来款项，以及收入水平或利润水平与市场同期同地段同规格房地产开发差距较大的项目，应引起清算人员足够的注意力，防止隐瞒收入、偷逃税款。在具体审查上，除了运用基础的账簿审查法，核对开发项目报表数据、账簿数据、凭证数据，审查原始凭证的合法性，分析开发项目收入、成本、利润、税额、往来款项等重点项目的合理性，还应采取分析推算法，从另外角度对开发项目的收入进行分析测算，防止收入的隐匿。可通过审查开发项目销售明细账，分析销售价格是否与市场平均价格相差悬殊以推断是否存在调整价格隐匿收入的现象；通过房管部门登记的开发项目验收面积与市场价格测算开发项目收入的整体水平，分析是否有隐瞒已完成销售尚未进行企业所得税清算的项目等等。 运用分析性复核，审查扣除项目合理性 由于房地产企业开发项目扣除项目多、扣除内容繁杂、扣除凭证杂乱，致使很多房地产企业通过调整扣除项目金额来实现减少增值额，偷逃企业所得税税款的目的。对于企业所得税清算过程中关于扣除项目的审查，一是要认真审核扣除项目的原始凭证，尤其是大额扣除项目的原始凭证，将违规凭证予以剔除不得抵扣；二是要充分运用分析性复核法，测算扣除项目的合理性，例如，可以通过分析性复核，测算同类开发项目开发费用的合理性区间，抑制扣除项目金额和范围的人为增加。 四、结语 房地产企业开发项目企业所得税清算情况复杂、过程繁琐，需要针对包括收入确认、成本计算、加计扣除、增值额确认、税率选用在内的各个环节进行深入的调查分析，准确计算增值额及企业所得税税额，维护我国房地产行业的稳定和国家税收的征缴。