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律师提示买房遇到凶宅怎么办？北京杨文战律师法律文集 法律常识篇 律师提示：买房遇到“凶宅”怎么办？ 案例：结婚购房遭遇死亡之屋，能退房吗？ 林明准备结婚，四处看房，后来通过中介看中了一套二手房，经过中介林明与房主签订了房屋买卖合同。在合同中对交房、付款、过户等条款作了约定，也明确了房屋内设施的归属，在签订合同当天林明付了2万元定金。 合同签订后十天左右，林明听说自己所购的房屋去年连续死了两个老人。马上觉得心里很不舒服，向房主提出，因房主隐瞒了房屋里连续死人的重要事实，属于欺诈或重大误解，所以要求解除买卖合同，退还定金。 房主原本不同意解除买卖合同，后看林明态度坚决，就同意了解除合同。但房主认为是林明违约，所以不同意返还定金。双方争执不下，林明到法院起诉了房主。 在法院审理过程中，林明认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因房主没有告知而产生误解，这构成欺诈，应该双倍返还定金。即使房主是因无意未告知自己，责任也在房主身上。房主认为，人的生老病死是常事儿，自己并没有法定告知的义务，这情况不是自己不说，而是林明没问。在合同签订后，林明以此为由提出解除合同，这属于林明违约，定金不能返还。 法院经审理认为：房屋内曾有人死亡并不影响房屋本身的价值和实际使用，林明提出因“死人不吉利”而解除合同，没有法律依据。也没有证据证明房主在签订协议的过程中存在欺诈、故意隐瞒的情形，不能认定房主构成欺诈。通过原被告双方的陈述和中介工作人员的证言可知，林明在购房中也未明确提出购房为结婚所用，并有特殊要求，因此重大误解之说也不成立。因此驳回了林明的诉讼请求。 在购买二手房过程中因原房屋中曾经死过人，尤其是一些非正常死亡的，购买人在发现后觉得“不吉利”而提出解除合同的事情屡见不鲜，对于这种因“不吉利”而引发的纠纷法律上并无明确规定，在司法实践中认定也不一。 一种看法是“生老病死”人之常情，认为死人不吉利是封建迷信，以此为由解除合同没有法律依据，不应该支持。 另一种看法是房屋中发生死人的事对购买人确实会构成一定影响，这并不是封建迷信，而是风俗习惯，因此，在一定条件下应该承认这种情形对购买者造成的影响会影响双方的交易。在一定条件可以因此不归责于双方而解除合同。 在本案中由于林明购房时未提出相应要求，也未询问房屋中是否曾经有过死人事实，确实不能算房主欺诈或有过错。不过，法院简单地认定林明构成违约，不退还全部定金还是值得商榷的，毕竟事实上林明确实想用此房结婚，从传统习惯和风俗上讲死人的事实对林明的购买行为造成影响是正常的，林明提出解约事出有因，不是一般理解的违约行为。在房主并未因此受到什么损失的情况下，应该酌情考虑尽量退还部分款项，尽量避免买卖双方不必要的损失。 律师提示：购买二手房，除了“看”以外，还要做什么？ 通过这个案子，律师要提示大家，购买二手房，仅仅是“看”，那是不够的，在签订合同前要多问、多听。如果林明在购房前，询问此房是否有过死人，房主说了，林明可以不买，房主不说，就构成故意隐瞒，林明知情后可以提出解除合同，那责任就应该由房主来承担了。 当然，光问房主是不够的，可能的话就房屋的实际情况，应该向物业、周围的邻居等多打听了解：也不光是问房屋内是否死过人，还有房屋是否曾有过什么质量问题？是否与楼上楼上因漏水等发生过纠纷？小区物业怎么样？自己所购的房子周围有没有噪音和不良气味等影响居住的条件？ 本文作者：北京杨文战律师 转载请标明作者、出处 1 北京杨文战律师法律文集 法律常识篇 总之，可能对您居住构成影响的因素都要考虑，在签订协议前尽量了解清楚，对特别关心或有疑问的内容，可以通过书面协议的方式确定下来，一旦将来发生纠纷，便于主张权利。否则，提前不问不清楚，事后发现就晚了，即使是向原房主主张权利，也往往很难确定谁对谁错。 律师提示：买卖房屋时，意向书或收据有约束力吗？ 在二手房的交易过程中，买卖双方往往在经过初步协商后达成一份简单的协议，或在未签订协议前由买方向卖方支付一定数额的“订金”或“定金”，如果双方能正常交易自然没什么，一旦一方反悔，那么双方签订的那份简单的协议是什么性质？交付的款项是什么性质？要不要承担责任？交付的钱还要不要退还、如何退还？这些就都成了要面对的问题。 律师提示： 一、 即使是简单的协议也建议明确协议的性质和必要条款。 经过看房等简单磋商后，如果有意向，交易双方往往会先签订一份非常简单的书面文件，明确购买意向、价格等基本交易条件，有的还约定多长时间之内签订正式合同。 法律并没有规定这类书面文件的性质，通常从法律角度看，这类协议根据其具体内容的不同，性质上有两种可能： 一是属于“买卖合同”。 很多人往往有误解，以为只要非常规范、全面的书面协议才是合同，双方草草在一张纸上写一些条件并签字不能算是正式的合同，不产生约束力。这种理解是错误的。只要这份书面协议具备了买卖合同的一些必要条款，就要以具有合同的约束力。比如合同中明确双方已达成买卖的一致，且对交易的主要条件房款的数额达成一致，就已经具备了买卖合同的基本条件了。对于约定中不完善的地方，可以通过协商或合同法的相关规定去确定，当然，在特定情况下，可能因为有些条款无法确定而无法履行，但也不能一律认定这种简单的书面文件不具备任何约束力。 二是属于“购房意向的表达”。 这类书面文件只表达了双方有交易的意向，但从内容上看，对是否交易和交易的最后条件，双方并未确认。这种情况下，书面文件就不具备买卖合同的约束力。 由于不存在相应约束力，这种文件对二手房交易双方意义不大，实践中除中介参与的二手房交易，中介为体现其服务内容要求双方签订外，纯粹买卖双方交易时，这种文件，所见不多。 至于实践中签订的书面文件到底是哪种性质的，法律上并没有这样明确的格式界定，只能根据文件的具体内容去分析对双方权利义务的约定，以此去判断其是否具有约束力，具有什么约束力。 律师建议交易双方，这类协议，要么不签，要签就要把交易的基本条款写清楚，房屋的情况、房价、付款时间、交房时间、过户时间，至少这些重要条款应该明确在书面文件中，可能的话，再加上双方关心的其它条款。为过户方便等，双方当然可以再约定另行签订所谓的“正式协议”，但是在该书面文件中，一定要明确该书面文件是否等同于“买卖合同”，还是仅仅是一个类似于“备忘录”的磋商过程记录文件。 实践中，双方草签一份简单的文件后，经常发生一方反悔，而双方对该文件性质的认定存在争议的情况，往往就是因为该书面文件内容不清，这对交易双方都会产生不必要的风险。所以，即使是一份简单的书面文件，也要明确其性质，具备基本的交易条件条款。 二、 签订正式合同前后支付的款项的性质一定要明确。 在二手房交易过程中，买方要支付房款，这当然没有什么争议，也不会出什么性质不清的问题。但是往往在签订合同前，或刚刚签订合同时买方会向卖方交付一定款项，或者是“预订金”，或者是“定金”，或者是“意向金”，有时甚至在没有书面协议的情况下，也会有买本文作者：北京杨文战律师 转载请标明作者、出处 2 北京杨文战律师法律文集 法律常识篇 方先向卖方支付一定款项的问题，这时对这个款项的性质就更容易产生分歧了。而性质不同，直接导致一方反悔后，如何处理此项资金、如何解决双方的争议的问题。 首先，我们要区分法律上的“订金”和“定金”。 “定金”是属于一种法律上的担保方式，法律规定不得超出交易额的百分之二十。在交付定金后，如果接受定金的一方不履行协议，要双倍返还定金。如果交付定金的一方不履行协议，定金不予返还。 而“订金”并不具备担保的功能，只是预付款，解除合同时，订金应该返还，当然，如果交付订金的一方有违约行为给对方造成损失，或有约定的违约条款，收取订金的一方可以按违约责任扣除订金中的相应数额。 如何区分“定金”和“订金”呢？而且在交易时虽然交付了一定款项，但是双方在文件上未提及款项是“订金”还是“定金”，而是用“意向金”等其它词语，这时又如何判断其性质呢？ 类似的情况，其实中常有发生的，如何认定款项的性质就成了一个重要问题。 如果双方在合同或书面文件中明确使用了“定金”或“订金”二字，但在其它条款中并未明确发生违约情形后，如何处理相应款项，那么应该依据字面意思判断款项性质。写“定金”就是担保条款，写“订金”就是预付款。 如果双方在合同或书面文件中明确使用了“定金”或“订金”二字，同时在其它条款中明确了发生违约情形后，如何处理相应款项，那么不管是“定金”还是“订金”，都以双方明确约定的处理方式处理，不受字面的限制。比如双方虽然在合同中用了“订金”二字，但是又明确约定“买方违约订金不予退还，卖方违约双倍返还定金”，那这笔款项的真正性质仍应该认定为“定金”。 如果双方在合同中未使用“定金”或“订金”，而是使用“意向金”等其它词语，那么应该以合同中的其它条款来判断“意向金”的性质。 其次，建议在交易中对支付款项的性质和违约处理有明确约定。 我们前面介绍了一些基本的判断方法和原则，但实践的情况往往更为复杂，为降低争议的不确定性。律师建议大家在交易时支付款项一定要明确其性质，性质无非是“交易款”、“订金”、“定金”。关键是这款项是否是具有担保性质的“定金”。 如何明确呢？在书面文件中明确一方反悔或不履约后，相应款项如何处理就可以了。 最后，一定要杜绝未形成任何书面文件就交付款项的情形。 有时，买方在看房后，往往口头达成交易一致，在双方未签订任何文件的情况下，就向卖方支付一定的款项，由卖方出具收条，有时写的是“订金”，有时写的是“定金”，有时干脆写“房款”。 口头协议风险很大，这种行为律师是非常不赞成的。 未书面明确达成买卖一致的意向、未书面确定基本的权利义务条款就支付这种款项，一旦发生争议，其性质很难认定，即使收条上写的是“定金”，如果无法证明双方已达成交易的一致，形成买卖关系，“定金”又能起什么作用呢？担保条款是附属条款，其成立的前提是主合同成立，“皮之不在，毛将焉附”？ 本文作者：北京杨文战律师 转载请标明作者、出处 3