房地产开发经营的程序和房地产企业的类型.doc

房地产开发经营的程序和房地产企业的类型一、房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。1.         建设工程项目设立和企业组建；2.         房地产建设工程项目规划与审批；3.         土地使用权的取得；4.         征地与拆迁；5.         工程建设与管理；6.         房地产的租售管理；7.         房地产的物业管理。二、房地产开发经营的基本程序虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本是相同的。这里以北京房地产主管部门为例，根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需要完成的工作，进行比较具体地说明。房地产开发经营管理基本程序如下：1.         提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。房地产开发经营管理企业，如果要进行房地产开发建设，必须首先向主管部门提出立项申请报告。如果在北京没有房地产开发经营权，则需要与具有房地产开发权的房地产开发经营企业进行合作开发建设，如成立项目公司等。各方究竟如何合作，则由双方协商确定。2.         向北京市计划委员会（简称市计委）提交立项报告书，申请立项。如项目较大还需向首都规划管理委员会申报。3.         市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批复意见书，并要求建设单位进行项目可行性研究。4.         申请者向市计委和市建委提交项目可行性研究报告。5.         市计委、市建委、首都规划建设委员会（简称首规委）与各专业局（即自来水管理部门、燃气管理部门等）审查可行性研究报告，经审查可行性报告通过，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。6.         申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到北京市城市规划管理局（简称市规划局）领取规划设计任务通知单，并办理征地意见书。7.         申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见。这一阶段可分为两种情况：第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地，即农村集体所有的土地需要： 到区、县土地管理局（简称土地局）、规划局以及所用土地的乡政府或村公所征求意见。 将征求意见的结果报北京市土地管理局。第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地需要： 到当地的区、县的土地管理部门征求意见。 将征求意见的结果报北京市房地产管理局。8.         以上第七项工作完成后，将结果报市政府审批。市政府审批后，正式办理用地手续。9.         收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行以下三部分工作。第一部分： 到规划局办理规划用地许可证； 申请确定规划设计条件； 持规划设计条件到市共用局、供电局、环保及电信管理局征询意见； 规划局审查后，下达规划条件通知单； 根据规划条件通知单，委托有资格的规划设计单位，或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案；到规划局领取设计方案送审书；规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见；规划设计方案出图后，送规划局（如果需要还要送首都规划委员会）审图。方案通过后，可进行施工图设计，出图后报规划局审图。方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证。第二部分，持规划用地许可证，完成以下各项工作：画桩位，并给出打桩条件；委托测绘院钉桩并进行测绘；将打桩收集到的数据，提送设计单位。第三部分：持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告、经市计委、建委、首都规划委员会批准的项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开具的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税；在立项报告批准之后，即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等工作；地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证；对建设用地进行“三通一平”等工作，即通水、通电、通路和平整土地等。在这里需要完成的具体工作主要是：到园林局申请伐树许可证；了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案；燃气、道路、上下水等现状管线改路；到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电，委托施工。10.     完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作。第一部分：到税务局领取税单；持年度计划、税单到区计委领取投资许可证登记卡，进行登记并取得许可证。第二部分：到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签）；到市建委工程处领取开工审批表；持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程（上水、下水、热力、煤气、电力、电信）报装工作。报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（四源费是指：自来水建设费、污水处理费、供热建设费、煤气建设费），四项费用均按照建筑平方米收取。到市建委主管部门核实任务；到市建委工程处办理招标审批手续；填写招标申请书，并到市招标办（即北京市建设工程招投标管理办公室）办理招标登记；组织招标办及投标单位到现场勘察；对施工单位进行资格预审；建行预算审查处审查标底；招标办审查标底；建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议；编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书；经招标办同意正式确定施工单位。11.     完成以上工作，施工准备工作即将进入尾声，在这个阶段还需要做好以下几项工作：委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督。到市统计局落实任务。市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续。到市开发办秘书处登记备案。12.     完成了以上工作，施工前准备工作即告结束。还须到市建委领取开工证，进入项目施工阶段。建设施工单位进驻施工现场后，建设单位应着手召集上水、下水、道路、煤气、电力、电信、热力及设计单位，召开市政工程设计协调会，确定各管线位置、高程；确定市政管线综合图。这一阶段的工作，大体上可以分为六个部分。第一部分：组织各项市政管线的设计工作；第二部分：通知园林绿化主管部门，办理小区绿化手续；第三部分：按道路方案施工，到市规划局主管部门办理道路施工许可证。第四部分：办理自来水管线设计，到市规划局市政处办理上水管线施工许可证。办理下水管线设计，到市规划局市政处办理下水管线施工许可证。第五部分：委托燃力公司进行燃力线路设计，到市规划局市政处办理热力管线施工许可证。第六部分：委托煤气公司进行煤气管线设计，到市规划局市政处办理煤气管线施工许可证。13.     土建工程完工的，建设单位组织各项市政配套工程的施工。全部完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其他相关管理部门进行联合验收。验收合格后即可交付使用。三、房地产开发经营企业的类型根据企业在房地产开发经营管理活动中经营管理的对象和范围不同，可以把房地产企业分为四大类。1.         开发经营管理企业房地产开发经营管理企业，是通过市场调查、可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转换成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润的企业。2.         中介组织企业在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节或阶段中，为当事人提供中间服务的经营活动，就是房地产中介。房地产中介组织运作，一般都是由当事人提出委托，中介机构受理委托并提供特定的服务，最后由委托人依约支付报酬。所以房地产中介是一种有偿的服务性的经营活动。3.         物业管理企业物业管理是适应市场经济规律要求的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式。房地产商品的价值不仅直接取决于建造过程中的设计、原材料、设备和装修等的成本费用，还受到使用、维修、地理位置和环境等因素的影响。物业公司的管理不仅能延长房地产商品的自然寿命，提高使用的经济寿命使房地产保值增值，而且能给使用者提供各种服务，满足房地产所有人和使用人的需要。因此，随着房地产商品化的发展，物业公司和物业管理企业也得到了迅速的发展。4.         房地产金融企业由于房地产投资大、周期长，需要银行等金融机构资金的支持，且房地产又是一种增值和保值的物品，因此银行等金融机构也愿意把资本投向房地产。房地产和金融关系十分密切。房地产开发商与银行等金融机构有良好的合作关系是房地产投资者有巨大经济和经营实力的重要标志。根据银行等金融机构划分为：专业性房地产金融机构和非专业性房地产金融机构。目前我国专业性的房地产金融机构只有烟台和蚌埠两家住房储蓄银行。但是在各商业银行中，都开办了房地产金融业务，并且大都是以房地产信贷部的形式出现。所以在这里，我们把各种金融机构中专门从事房地产信贷的机构，以及住宅银行，称做房地产金融企业。当然，还可以根据其他标准，把房地产企业分为不同的类型。根据经营管理的对象不同可以把房地产开发企业分为：1.         专门从事土地和城市基础设施开发的企业。2.         专门从事地上建筑物和构筑物开发建设的房地产开发企业。3.         对房产和地产进行综合开发的房地产开发企业。按照企业所有制性质不同，房地产开发经营企业可以分为三类：1.         公有经济的房地产开发企业。2.         合资形式的房地产开发经营企业。3.         各类合作和合资的房地产企业。如住宅合作社形式的房地产开发企业。