【商业地产DOC】济南商河县房地产市场调查报告.doc

目 录（一）商河城市基本概况1（二）商河房地产市场总析3（三）市场容量、购买力的调查5（四）附：主要项目调查表7商河市场调查（一）商河城市基本概况商河县位于东经116度58分117度26分、北纬37度06分37度32分之间，是济南市所属十县（市）区之一，也是济南市的北大门。东靠滨州市的惠民县、阳信县，西与德州市的临邑县毗邻，南临济阳县，北与德州市的乐陵市接壤。总人口60万人。县辖5镇5乡2个办事处（即玉皇庙街道办事处、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡），948个行政村和15个居委会。商河2008年经济平稳较快发展。初步核算，2008年，全县实现生产总值(注2)71.42亿元，按可比口径比上年增长14.0%。其中：第一产业26.34亿元，增长7.5%；第二产业25.56亿元，增长18.8%；第三产业19.52亿元，增长17.6%。第一产业占生产总值的比重为36.9%，比去年下降1.3个百分点；第二产业增加值比重为35.8%，上升1.5个百分点；第三产业增加值比重为27.3%，下降0.2个百分点。人均生产总值11706元(按户籍人口计算)，增长13.7%。农业生产基本稳定。2008年，农林牧渔业总产值达到54.1亿元。全年农作物播种面积194.9万亩，增加2.4%。其中粮食146.7万亩，增加5.2%；蔬菜29.7万亩，减少1%；油料0.2万亩，减少49.1%；棉花17.2万亩，增加8.7%。造林绿化取得积极成果，完成造林合格面积7.3万亩，全县森林覆盖率达到26.5%。工业经济平稳增长。2008年，全部工业实现增加值21.48亿元，比上年增长18.8%。其中规模以上工业企业完成增加值17.08亿元，增长23.5%，年末规模以上工业企业110家，其中主营业务收入过亿元企业9家。规模以上工业企业主要产品产量稳定增长，其中水泥35.5万吨，同比增长9.4%；纱50075.8吨,同比增长27.1%;鲜冷藏冻肉6.5万吨,同比增长25.5%;天然气5723万立方米,同比增长26.8%;白酒590.2千升,同比增长1.2%；服装311.98万件，同比增长146.5%。固定资产投资，投资总量高速增长，全县共完成固定资产投资18.45亿元，同比增长43.5%，。其中，一产投资1.86亿元，同比增长145.5%；二产投资7.79亿元，同比增长15.0%，其中工业投资6.65亿元；三产投资8.80亿元，同比增长65.1%。房地产投资平稳增长，全年共完成投资1.52亿元，增长21.3%。（二）商河房地产市场总析早在2007年之前商河房地产还是一片空白，商河的房地产发展就像西藏的农奴制度，在还没有经历过封建社会和资本主义社会，就跳到了社会主义社会，房价的增涨几乎在一夜之间完成到2000多元每平米的跨越，很多区县的房价从原有的1000元/，逐渐涨到1200元/，再到1500元/左右，后来到1800元/，最后才到2000元/左右，但是商河的房价从原有1000元/，直接到1500元/，接着到2000元/。我司认为其中有两点原因造成了房价的快速上涨：第一，商河作为济南区县房价相对偏低，受济南房价的影响而上涨；第二，商河近两年政府土地放量较少，商场需求还处于卖方市场，促使房价上涨；项目名称地理位置开发商代理公司占地面积总建筑面豪门·又一城油区办酒店南临滨河路东豪门房地产卓越地产230亩20万武夷·御泉名城商河二中南，临商中路山东武夷东诚房地产投资有限公司153亩15万星都·财富大厦商河商中路济南星都置业有限公司时代联盟33852.57约50亩59401.68齐鲁水郡·温泉岛商河县温泉路1号济南昌润置业52亩5万多合计485亩40万主要竞争及潜在竞争对手概况：（三）市场容量、购买力的调查项目名称均价（元/）占地面积总建筑面积二期及剩下推盘量预估豪门·又一城2150230亩20万12万平米武夷·御泉名城2050153亩15万12万平米星都·财富大厦298033852.57，约50亩59401.681万平米齐鲁水郡·温泉岛174452亩5万多4万平米占地面积本项目80亩8万平米本项目东临150亩15万平米总计715亩52万平米 商河2009年2010年市场商品房推盘量达约52万平米，从数据上看，商河未来市场将会很激烈，但是本项目进入该市场，并不是没有机会，如果地价合理，同时又合理把握入市时机、价格和产品，未来发展潜力将会很大。（四）附：主要项目调查表豪门·又一城开发商：豪门房地产 物业管理:豪门物业代理公司：卓越地产项目位置：油区办酒店南临滨河路东项目优势：依托豪门集团前期开发的项目的良好口碑，继续开发20万平米的大型项目项目规模：一期共41栋多层（共5层，局部6层），二期40多栋多层，4栋小高层； 项目总占地面积：230亩 项目建筑面积： 20万平米，容积率：约1.3三星·怡水名城整体规划图目前项目一期推出40栋多层，销售率在80%以上，已经准现房，有6月、8月、今年年底交房的楼座；小高层暂时未动。目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。豪门·又一城多层价格表 均价：2155元/m2一层2258元/m2二层2358元/m2三层2358元/m2四层2258元/m2五层1998元/m2六层1700元/m2地上车库：2100元/物管费：暂未定储藏室：元/m2暖气开口费20元/平米天然气开口费2300元/户水电宽带开口费主力户型：80平米两室两厅一卫；100平米左右三室两厅一卫；140平米三室两厅两卫 项目位于商河县城西南，西依滨和路，南临跃进河，北靠油区办，20万平米大型社区、8000平米商业内街，商铺面积：30170平米交房标准：简装毛坯交房（具体不详）。项目定位：商河首席地中海风情主题社区，形象定位：滨水社区/密林共生/专利户型/金牌管家武夷·御泉名城开发商：山东武夷东诚房地产投资有限公司承建商：淄博嘉源/淄博鲁王 项目位置：商河二中南，临商中路营销中心：轻骑集团对面，项目现场项目优势：户型建筑面积较小，一期现房入住项目规模：一期共10栋多层（共5层，局部6层），二期10多栋多层； 项目总占地面积：153亩 项目建筑面积： 15万平米，容积率： 1.5三星·怡水名城整体规划图目前项目一期推出A区10多栋多层，销售率在90%以上，已经入主，二期C区位开盘，计划开发10多栋楼。目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。武夷·御泉名城多层价格表 均价：2050元/m2一层2050元/m2二层2150元/m2三层2150元/m2四层1970元/m2五层1920元/m2六层元/m2地上车库：2000元/物管费：暂未定储藏室：1550元/m2暖气开口费20元/平米天然气开口费2300元/户水电宽带开口费主力户型：85-93平米两室两厅一卫；97-102平米三室两厅一卫；114平米三室两厅一卫 项目位置：济南市商河县商中路以东、明德路以北；153亩大规模土地开发，15万平方米总体建筑规划，3万平方米绿地造就青葱苍翠的生态园林；小区拥有地热温泉资源，直接供业主洗浴、取暖只用，自主收取取暖费；区内600平方米物业服务网点；6000平方米综合共建会所；6班幼儿园；近200米现代化品牌商业步行街；5000平方米沿街交房标准：毛坯交房。形象定位：倡导国际新生活星都·财富大厦开发商：济南星都置业有限公司广告推广：时代联盟项目位置：商河商中路项目优势：商河第一高楼，位于市区中心项目规模：一栋高层住宅+底商； 项目总占地面积：33852.57亩 项目建筑面积：59401.68平米，容积率： 三星·怡水名城整体规划图2.16目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。星都·财富大厦高层价格表 均价：2980元/m2四层2300元/m2五层2380元/m2六层2460元/m2七层2540元/m2八层2620元/m2九层2800元/m2十层2880元/m2十一层2980元/m2十二层2880元/m2主力户型：67平米一室一厅；85-101平米两室两厅一卫；123-125平米两厅两卫 交房标准：简装交房。形象定位：住在商河第一高楼齐鲁水郡·温泉岛开发商：济南昌润置业规划设计：深圳建筑研究设计院/山东三力建筑设计有限公司景观设计：新加坡雅克筑景有限公司物业管理：第一太平洋戴维斯项目地址：商河县温泉路1号项目优势：独栋别墅+多层项目总占地面积：52亩 项目建筑面积： 5万平米，容积率： 0.2三星·怡水名城整体规划图3目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。齐鲁水郡·温泉岛一期多层价格表 均价：1744元/m2一层1880元/m2二层1780元/m2三层1780元/m2四层1700元/m2五层1580元/m2二期电梯多层：均价在2500元左右别墅：50006000元/，面积：300430主力户型：90150平米的面积金湖香港城项目前期策划方案主要内容：通过近期市调解决以下任务待添加的隐藏文字内容3产品定位商业规划方案产品营销包装方案推广宣传策略价格策略销售策略与准备培训责任分工横导图编制： 修订： 审批： 制表时间：2009年6月13日 本项目核心骨干人员须了解以下的项目概念理论基础，并作为大家统一思想和分工行事的行动纲领。商业定位：立足金湖乃至苏北地区最大最完善的高品质综合商业步行街。集休闲购物、餐饮娱乐、零售百货为一体的地级市区SHOPPING MALL。形象定位：建成的香港城将是金湖最大最时尚的商业地标。以化行归市的经营理念并以开放式商业步行街的建筑形式构建本地最为繁华生活消费。项目定位与运作模式运作模式定位：进行专业的商业多业权经营管理（统一规划、统一管理、独立经营），以专业经营管理理念和手段为商客服务，成为本县商业物业管理的新标杆。在了解以上核心定位的基础上，通过必要的统筹调研和经验判断，并结合产品设计规划方案，规划项目各商业业态主题风格。微观因素研究：本项目地理位置、交通、城市发展规划（政府对区域的前景规划）、客流量、车流量、金湖生活消费商业分布、消费水平、经营结构、经营成本、渠道；居住人口发展、消费人口收入及理财习惯 调研内容项目商业定位研究宏观因素研究：以商业进化的眼光审视金湖的消费前瞻性变化我项目产品宽度、店的数量及规模最大化选择品种、价格竞争、商场气氛 使用面积与整体面积的关系、每一层楼要达到的租金、平均毛利、销售、回报率营销测算香港城项目调研体系项目环境规划内部环境：景观布置、建筑、迎宾环境（促销、中厅、特色水景环境设计、商业展示、音呼系统 ）外部环境：外部景观布置、建筑主体及外立面、通道、标志、标牌、照明、迎客环境商场布局、走廊设施、后备设施（办公室、机房、物业管理部门）、停车场、排污系统设计审批及招商要素电梯、手持梯、水电配置容量、内部设计的主题、租户硬件配置需求商业规划修正项目定向研究内容动线规划：车流动线规划、顾客流动路线设计、物流动线规划、商铺位置规划及距离、通道的宽度标识系统：外部标识、商铺招牌、橱窗展示（材料、形状、颜色、主题、修饰）、外部照明、欢迎标牌、价格及货物标签、出口标志通过市调分析与项目定位的确立进行商业规划，为开展商在商业开发过程中对购物中心环境的规划、动线的规划、停车场的规划等方面提供建议,为前期编制招商方案及招商执行、后期经营管理提供支撑停车场规划：停车位规划、停车场导识系统规划、车流规划、通道宽度设计、照明系统规划、车场面积与卖场配合比广告位规划：屏幕广告、外墙广告、室内广告、停车场广告（进口、电梯井、下车处）、电话厅广告项目主题色彩与LOGO业态配比的调研主力店：业态类型、数量、商业面积、位置、所占比例、辐射动线、商业硬件配置要求配比业态：业态种类、数量、各种业态所占面积及比例、位置分布、商业硬件配置要求商源储备：行业划分、资源收集及共享渠道、商源稳定策略、商源沟通策略、招商条件：店铺信誉、商业硬件配置要求、租赁条款、招商应对调整措施：租金价格策略、租户组合的改变、招商条件的改变、营销策略的改变、协助租户的经营特色概念的表现业主及商户目标期望值商情反应招商策略、经营策略、营销推广策略营销策略调研方法与成果区域主要商业竞争对手调查分析区域商铺调查分析消费者调查分析区域车流、人流动线市场调查内容（百货店、超级市场、大型综合超市、仓储式商场、购物中心）：店名、地址、面积、租金、经营业种、停车场（专业店、专卖店、便利店）：店名、地址、面积、租金、经营业种、经营现状社区居住人群、商务楼职员入户市调内容：总居住人数、年龄结构、教育状况、收入水平、购物地点的选择、商业业态建议临时消费者拦截问卷市场调查内容：对购物场所的看法、双休日、节庆日消费定向及其动机、商业配套看法、商业业态建议商家、企业主、店主和物业公司访谈内容：该地区商家、企业的总体构成及分类、对顾客来源看法、该地区未来的商业格局调查街道名称、通行车道、公交车站台数量、公交车线路数量、车流量（辆/小时）、人流量（人/小时）总结梳理商业规划新特点、经营管理新方法；本公司商业项目的优点及不足、改进措施拟订调查问卷清单，交由各岗位责任人执行，涉及街访的，采取全县城或外围市场派单调查，起到预热造势与储备准客户的目的。（时间要求：10天）执行计划营销推广目的广告诉求对象项目营销推广目标营销广播主题项目市场定位项目招商营销推广协议（广告发布、促销、公关、广告发布协议）营销推广计划控制表媒体选择营销推广时间控制项目前期（开盘交房阶段）项目营销计划营销推广总量广告地区广告频度控制媒体策略项目中期（招商开业阶段）广告费用营销推广形式招商营销推广策略营销策划业务系统与前期控制时间轴促销费用营销活动地点广告频度控制项目后期的持续经营公关费用营销活动执行时间媒体广告总量部门职能职责基础管理制度终端广告制作费广告样例营销推广预计总费用场地租赁费项目营销费用预算岗位职责描述具体营销措施业务制度建立档案管理制度后勤支援策划方案保密制度业务流程培训制度营销策划职责描述专业方案讨论会议制度商业业态市场调查作业流程平面设计职责描述商业业态规划作业流程市场调查职责描述营销方案作业流程广告方案职责描述广告制作发布流程广告执行职责描述营销活动控制流程战略营销计划广告法、商标法、合同法、消费者权益保护法市场营销专业知识培训广告专业知识零售专业知识法律专业知识商业空间规划、商业选址策略、购物中心专业知识培训有效的广告策略专业培训营销方案评估制度商业规划编制完成、前期营销包装出台荷花节推广市场调查阶段现场氛围及户外广告启动营销控制线咨询中心成立6月25日7月10日7月22日进入首轮蓄水宣传工程控制线主力店意向谈判，（各业态意向储备X户）、招商方案与散户策略出台7月20日招商控制线招商签约启动动土开挖、示范样板楼及示范景观赶工建设（售楼部区域）施工图完成、报规报建基本完成、施工单位准备进场各岗位主要人员招聘到位，培训结束7月30日8月30日6月30日6月15日