连锁酒店加盟之连锁酒店的特许加盟.doc

连锁酒店加盟之连锁酒店的特许加盟特许加盟之物业目前，从物业角度而言，比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化要求(见表一)。品牌物业要求如家快捷建筑面积30006000锦江之星建筑面积5000平方米都市118建筑面积：1400-5000平米,40-130个房间速860200个房间，建筑面积大约在300010000豪泰格林80150个房间，建筑面积大约在40006000如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算。从这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。但对于投资者而言，可以根据现有物业的实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。.除对物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。单从这一条而言，各家的取舍十分统一，概括言之，无非是如下两种：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档(大型)居民住宅区等商业成熟区域；或靠近火车站、机场、码头、长途汽车站、高速公路客运中心区域、地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利、宽敞，并且有良好的可视性和可进入性。从以上两种选址倾向而言，在入住率可以维持在一定高度的情况下，不过分追求黄金地段，但是交通便利非常必要。特许加盟之投资与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛(见表二)。品牌前期项目投资总额如家快捷至少594.5万元锦江之星750万1250万元（以建筑面积5000平方面，每平方米投资2000计算，包括土建改造、装修、设备及营运物资准备）1750万元 （在空地上新建，不含土地费用）都市118约150万元速8300538万元间（以100间房，每间房改造费用35万元计算，加上38万元加盟费）豪泰格林至少500万以上计算都是以改造现有物业为准，如新建物业，前期投资额需增加一倍左右。在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入(见表三)。品牌每月上缴支出如家快捷收取酒店总收入的3为特许经营服务费，收取酒店的3作为特许经营管理费锦江之星加盟管理费为年营业收入的3都市118年营业收入的3.5速8年营业收入的5.6，每年变化豪泰格林-不难看出，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不佳的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。特许加盟之投资回报作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。“都市118”连锁酒店系山东星辉盈联酒店投资有限公司旗下全国连锁商务酒店品牌，致力于在全国二、三线城市发展高品质、低价位的精致连锁酒店。本着投资少、回馈快的原则，“都市118”以先进的管理理念、人性化的服务准则，为每位顾客提供优质的服务。 在品牌上，山东星辉盈联酒店投资服务有限公司目前倾力打造都市118连锁酒店、都市花园、都市迷你三大品牌，以此细分市场，扩大市场占有率和品牌适应性。其中，作为山东星辉盈联酒店投资服务有限公司的主打品牌，都市118连锁酒店是专为中国三线城市量身定制的中档商务酒店品牌，客户主要面向中国三线城市和发达县市的商旅客人，打造高品质、低价位的经济型连锁酒店品牌。在装修上，都市118连锁酒店颜色明快、线条简洁、庄重而不失典雅，深得众多客户的喜爱，目前在全国已有分店近百家。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一个重要原因。都市118连锁酒店必将会在未来经济型酒店市场的竞争中脱颖而出，成为中国三线城市连锁酒店的领军企业，从而实现公司做现代化经济型酒店品牌的愿景，实现公司五年内上市的近期目标。 从我们所得到的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅在开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出，来源于他们对年投资收益率的估算。下表是以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守(见表四)。项目主要费用年均销售收入100间客房×85×170元×365天527.43万元年均经营毛利率（假设）55一次性品牌特许费（按5年摊销）30万/5年6万元/年装潢维修费（10年摊消）350万/10年35万元/年设备购置费（按5年摊销）100万/5年20万元/年特许经营主要费用（管理费和物业费）527.43万元×3527.43万元×331.65万元房产年均折旧费或租赁费100万元/年（或3450平方米×0.8元×365100万元）营业利润290.08万元6万元35万元20万元31.65万元100万元97.44万元）营业所得税金97.44万元×3332.15万元税后利润97.44万元32.15万元65.28万元年投资利润率65.28万元/（350万元×100万元）15从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。特许加盟之资金加盟经济型酒店前期的资金压力不言而喻，为了吸引更多致力于此项事业的投资者，并快速扩张门店数，去年国内几家知名经济型连锁酒店推出了一项助业计划。在计划中，这些酒店与银行将联合为加盟该酒店的业主提供资金服务。对于自有产权的加盟店，经银行评估后，将提供贷款以支持加盟店的投资需求，其中贷款不超过总投资的50%、最长期限为5年；对于没有产权的加盟店，经评估合格后，也可获得总投资额的30%至50%、最长期限为5年的贷款，锦江国际则为加盟者提供全额连带责任担保。但加盟店业主需将所拥有的股份权质押给锦江国际，作为反担保。经营风险提示相对而言，经济型酒店的年收益是比较高的，但在高收益的同时也会存在高风险。主要有以下几点：第一，投资人最好具备一定的酒店管理经验，或者是酒店专业出身。以都市118连锁酒店为例，它可以为加盟店分派店长，帮助加盟店经营；如果加盟店，可以自己经营酒店，就可以撤走店长。第二，因为有很多有资金实力的连锁机构都在积极进入这一市场，投资者如果没有准确的定位，成功的希望就不大，所谓“经济型”的单体酒店既不加盟品牌连锁酒店，也无意树立自己的连锁品牌，认为只要借用“经济型”概念就能赚钱，这显然是错误的。第三，由于资金门槛高，经济型酒店不是小额的投资，它一般需要500万1000万元的启动资金。所以如果你没有足够的资金实力，就要三思而后行。