全国连锁快捷酒店项目建议书.doc

全国连锁快捷酒店项目建议书黄山市屯溪区新潭镇人民政府（招商单位）二一二年八月目 录一、项目概述 二、项目背景及必要性三、市场前景分析四、项目建设条件五、项目建设内容 六、资金估算及筹措七、环境保护与节约能源八、效益分析一、项目概述 1、项目名称：全国连锁快捷酒店项目2、项目建设地点：合兴来仓储综合楼二、项目背景及必要性（一）项目背景目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。黄山市拥有二处世界遗产地黄山和宏村，还拥有众多国家级名胜景点。黄山市现已成为世界著名的旅游城市，旅游业已成为黄山市的支柱产业。经过近年来建设，黄山市旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。现在黄山机场飞机可全天候起降，航班直达北京、香港、上海、广州、合肥、武汉、沈阳、昆明、深圳、海口等全国数十个大中城市；皖赣铁路纵贯全境；公路四通八达，徽杭（黄山杭州）、合铜黄（合肥铜陵黄山）、黄景（黄山景德镇）高速建成通车，从根本上改善了黄山市交通条件，密切了与长江三角洲及外省的联系，使黄山市旅游业得到快速发展。随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在黄山市供不应求。进入旺季，来黄山旅游人数日均4万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近10万人。黄山市现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前，黄山市星级宾馆客房出租率达72%，且有不断上升之势。屯溪区新潭镇地处黄山市中心城区西北部，皖赣铁路、慈张线公路穿境而过，区位优势明显。随着市中心城区的西向发展和一批市重点工程、项目的建设，特别是黄山新城区整体框架的拉开，黄山汽车站、桃花源别墅群、黄山旅游集散中心和黄山国际礼品城等重点项目的建成落地，使新潭镇逐步成为黄山市中心城区的交通枢纽、市场聚集场所和高档居住区域。（二）连锁快捷酒店的产生与发展1、连锁快捷酒店的产生连锁快捷酒店，是现代酒店业适应需求变化的产物，是相对于传统的全服务酒店而存在的一种新的提供有限服务的酒店业态。经济型酒店的特点是性价比高，而不是简单意义上的“便宜”。20世纪30年代末期到50年代末期，是连锁快捷酒店的萌动发展期。在20世纪30年代，随着美国大众消费的兴起以及公路网络的发展，汽车旅馆开始出现。二战后的大众旅游，引发了对中低档住宿设施的大量需求；而城际高速公路网络的发展则促进了汽车旅馆的风行。由于对标准化产品和服务的采取，从而在短短10年时间里，汽车旅馆沿着公路网络迅速发展起来。80年代末期到90年代末，是连锁快捷酒店行业品牌建设调整期。经过长期的快速发展，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱，连锁快捷酒店进入了成熟调整阶段。市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。进入21世纪，连锁快捷酒店步入了又一轮快速发展时期扩散拓展期。这主要表现在经济型酒店在发展中国家的市场开拓和这些国家本土品牌的发展。由于连锁快捷酒店这种新兴业态对市场的广泛适应性，中国本土的连锁快捷酒店品牌也同时开始发展起来。自1996年上海锦江集团开始酝酿旗下的连锁快捷酒店开始，中国的经济型酒店品牌雨后春笋般破土而出。如1997年的“锦江之星”，1998年的“扬子江”，1999年的“中江之旅”，2002年的“如家”、“城市之家”、“万里路”，2003年的“莫泰”、“新宇之星”，2004年的“格林豪泰”、“速8”、“中州快捷”，2005年的“7天”、据初步估计，迄今，我国连锁快捷酒店连锁品牌近100个，开业店面已经超过1000家。目前，中国连锁快捷酒店正以蓬勃之势走过它整整10年的第一个阶段急速萌发崛起期，而正在迎来它的第二个阶段整合拓展壮大期。连锁经营是世界酒店发展的主要趋势。英国一家投资机构对全世界酒店业进行调查和统计发现，到20世纪末，世界上酒店客房总数的1/6被34家酒店集团连锁经营，而欧美等发达国家的酒店总数中超过半数的都是连锁经营的。2、连锁快捷酒店行业现状根据2007年4月商业部商业改革发展司与中国饭店协会发布的2007中国经济型饭店调查报告提供的估测数据，截止到2006年底，中国住宿业市场上共有现代意义上的经济型饭店连锁品牌近100家（其中已开业店数在5家以上或已开业客房数在500间以上的连锁品牌近40家），开业店数已超过1000家，开业客房数已超过100000间。2010年，中国住宿市场上供应量最大的前三家经济型酒店是：品牌 成立时间 客房数（间） 饭店数（家）锦江之星 1997 16885 118如家快捷酒店 2002 16162 134莫泰168等 2003 11272 522006年中国本土品牌仍居主导地位，前三强不仅仍然保有稳定地位，而且表现出更加强势的发展态势。中国经济型饭店前十名品牌企业的成立时间都不长，截至2010年年底，平均年龄才8年零2个月。中国经济型酒店发展的速度很快，3、选择经济型酒店的要素消费者对经济型酒店的理解，是由多个侧面组成的。如果选其主要关注点再分析，那么可以看出，正是消费者对经济型酒店的诸多判断决定了他们对经济型酒店的选择（即认知科学的“决策”）。为此有关机构又再次询问了被调查者对经济型酒店的“经济性”的理解。调查结果显示，对于酒店经济性的理解，只有16.0的消费者是看中价格低廉；而有56.4%的消费者看重的，是在安全、卫生的条件下的价格适中；另外还有27.4%的消费者看重的，是一定品味下的性价比高。“在安全卫生的条件下的价格适中”，其实，也是性价比的一个具体表述。这也进一步印证了经济性并不意味着单纯的价格低廉，而性价比的确是“经济性”的核心。（三）项目建设的必要性和可行性1、必要性改革开放以来，屯溪区经济发展持续增长，目前屯溪区迎来了一个大发展的关键时期。本项目的建设必将为屯溪区及周边地区的经济建设起到推动作用。目前屯溪区各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水平令消费者满意的连锁快捷酒店并不多，且存在布局过于集中、经营结构不尽合理的问题。本项目的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（解决了城西地区无连锁快捷酒店的状况）。本项目地处屯溪区齐云大道北侧，是城区通往与火车站、高速公路、机场和国家5A级旅游景区黄山和宏村的交通要道，这一地区的土地必将有着巨大的升值潜力，若被闲置非常可惜。本项目的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。2、可行性 （1）成熟商务区为经济型连锁酒店首选从黄山目前在营经济型连锁酒店的分布状况来看，传统金融、行政中心的屯溪区为选址首选，拥有经济型连锁酒店数量比例达56%，其中如家快捷、锦江之星等全国性品牌都集中在屯溪区，分别依托成熟行政中心和汽车贸易产业的配套需求。房地产开发热点黄山中心城区西片区新潭镇境内连锁快捷酒店则相对缺乏。（2）注重成本相对较低、但交通便捷的商圈边缘经济型连锁酒店重在“经济”两字，78%选择在商圈外设点，以节约成本，同时交通便捷、配套等设施相对齐全。全国连锁酒店如家快捷、锦江之星选择在距离中心城区商圈车程不超过10分钟。（3）规模特征屯溪区连锁快捷酒店无论从数量还是规模来看，远小于东部发达地区，从房间数量而言，除如家和莫泰168房间数达到100余套，其它均为3060套，规模较小。但从经济型酒店的户型面积而言，面积较适中，同国际品牌酒店模式较为接近。 三、市场前景分析本项目位于屯溪区中心城区，距黄山火车站2公里、合铜黄高速屯溪入口5公里，距黄山汽车站1公里，距黄山机场5公里，地理条件优越，交通发达。从屯溪区丰富的旅游资源，年接待游客近百万人次的接待量，以及连锁快捷酒店的分布情况来看，区域内市场还存有较大的市场缺口。由于城西地区无连锁快捷酒店，所以本项目可以辐射到全区及临近的休宁县，拥有较大的竞争优势。SWOT分析S项目优势项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。-相对稳定的快捷酒店发展趋势-酒店管理公司有丰富酒店管理经验新开发酒店项目有现成的酒店管理人员依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快依托合兴来仓储中心，新项目有一定客户群资源W项目劣势新酒店品牌忠实度不高、附加值低开业时间晚于其他快捷酒店外阜会员群锁定困难人员工资上涨、原材料价格上涨O项目机会市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式-全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定区县还未成为其他品牌发展的目标区域全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱多数小旅店受经营影响，并购机会增加T项目威胁全国快捷酒店品牌多数已进驻屯溪区，竞争压力不断加大市内个人快捷酒店对价格下压很大快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销四、项目建设条件（一）自然条件1、地形、地貌、地质等资料屯溪北靠黄山、太平湖，西邻齐云山，东临千岛湖，国道205线、省道319线公路穿城而过，又是皖赣铁路的大站之一，有直达北京、上海、天津、广州、南京、厦门、福州、南昌、芜湖、无锡、苏州等大中城市的火车。扩建后的黄山机场是国家一类航空口岸，可以全天候起降B一737、MD一82等大中型客机，已开通北京、上海、广州、深圳、珠海、香港、厦门、武汉、福州、海口、桂林、天津、西安、昆明、成都、宜昌、汕头等20多条航线。徽杭高速公路将屯溪与杭州的距离缩短到2个多小时，合铜黄高速公路也以此为终点。屯溪为黄山市中心城区，是市政建设的重点，市区面积14.1平方公里，基础设施建设不断完善，道路交通、市政公用、园林绿化和住宅建设配套，前园路、黄山路、滨江路、华山路、戴震路、股份大道、新安路为主要干线，已形成了宇隆商贸城、黄山新街、老街、荷花池等商业中心区，城市依山傍水，四座大桥连接两岸，世纪广场一片已形成新的文化、体育中心，西郊建成休闲度假中心，新安江南岸新城区开始建设。（二）基础设施条件待添加的隐藏文字内容3新潭镇位于中心城区西北部，东接中心城区（北海路、华山路、迎宾大道），南临横江，西北与休宁县、徽州区毗邻，镇域面积32平方公里，辖7个村、1个居委会，皖赣铁路、齐云大道公路穿境而过，区位优势明显。随着市中心城区的西向发展和一批市重点工程、项目的建设，特别是黄山新城区整体框架的拉开，黄山国际礼品城等重点项目的落地，使新潭镇逐步成为黄山市中心城区新的交通枢纽。五、项目建设内容 本项目建筑物面积6000平方米，层数4层。拟设客房100间。总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，有鲜明和良好的市场形象。拟在一楼建设接待大厅及办公区，二层部分为多功能餐厅，部分为客房区，三四层为客房区。客房75间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房，按0.5：4.5：5比例建设。设以套房和双人房为主，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足游客中高端需求及政府接待保卫工作的特殊要求。生态停车场1000平方米。餐饮功能主要适应旅客早中餐、地方厂商经济活动及中高散客宴请等需要。既可接待中型宴请，又可分拆为包厢。（五）建设期限本项目严格按照国家有关建设项目程序执行，实施期限为12个月。六、资金估算及筹措酒店按照6000平方米的建筑物，一次投入费用初步估算如下：序号项目名称建筑面积（m2）费用估算（万元）1建筑设计及咨询费6000 m2402水电安装等（强、弱电工程；给排水及锅炉工程；电梯、空调工程等）6000 m210003摊面、围墙、绿化（含租地和绿化工程）6000 m212004装修和家具设备等6000 m225005生态停车场1000 m22206报建相关费用6000 m240合计5000七、环境保护与节约能源（一）环境保护环境保护是我国的基本国策。本项目属汽车销售和维修项目，针对具体工序采取相应的环保措施，对周边环境不会产生污染。项目建设中要求做到环保与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的原则。做好本项目的环境保护工作，主要环境保护措施如下：1、污水治理措施污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。 2、噪声治理措施楼内各层所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口安装消声器。3、废气治理措施由于内设餐厅，将产生油烟废气。本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。4、固体废弃物治理措施其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。将对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。（二）节能1、采用无功补偿功能措施，减少线路中无功电流传输，降低电能损耗。2、选用节能电气产品、节电、发电效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷，如采用节能型筒灯、日光灯采用电子启动器等。3、填充墙采用节能新型墙体材料。（三）安全生产1、防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。2、电气安全电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对涉水区域的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。3、防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。八、效益分析（一）社会效益酒店的建成将显著提升和改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会效益和经济效益。培育新的经济增长点，既丰富了旅游的各项接待设施和功能，又解决了农村富余劳动力的就业问题。（二）经济效益在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的实施而赢得丰厚的经济效益：一是可以通过经营获得利润，逐步收回投资；二是本项目地处屯溪西片区，是城区通往与黄山和西递宏村景区的必经之路，投资方在这一地区拥有高档物业，必将提高其市场竟争力和企业的知名度，从而可以巩固和扩大投资经营效益；三是建成后将引进国际先进的酒店管理理念和模式，这必将推进屯溪区酒店业经营水平、服务水平及整个旅游业总体经济效益的逐步提高。因此，该项目的建设是必要的、可行的。