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宜昌市城市房屋拆迁管理实施办法宜昌市城市房屋拆迁管理实施办法 - 第一章 总则 第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据城市房屋拆迁管理条例和湖北省城市房屋拆迁管理实施细则的规定，制定本办法。 第二条 在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。 第三条 本办法所称城市建设，是指城市规划区内生产设施建设、生活设施建设和为生产生活服务的配套设施建设及城市基础设施建设。 本办法所称拆迁人，是指取得城市房屋拆迁许可证的建设单位和个人。 本办法所称被拆迁人，是指对被拆迁房屋及其附属物持有合法产权证照的所有人和对被拆迁房屋及其附属物有合法使用权的使用人。 本办法所称拆迁单位，是指取得城市房屋拆迁资格证书的专业性拆迁企业。 第四条 全市城市房屋及其附属物的拆迁，必须符合城市规划，有利于城市旧区改造。 拆迁人必须依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿和安置。 被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的期限内完成搬迁。 第五条 本市及各县、市人民*房产管理部门是本行政区域房屋拆迁主管部门，未设房产管理部门的，建设行政主管部门是本行政区域房屋拆迁主管部门，依法履行下列职责： 贯彻执行城市房屋拆迁法律、法规、规章和其他规范性文件； 参与制定本行政区域城市拆迁管理措施； 审核城市房屋拆迁安置计划和实施方案，核发城市房屋拆迁许可证，发布房屋拆迁通告，召开动迁会议； 审查确认拆迁人、被委托人资质，培训拆迁工作人员，核发城市房屋拆迁资格证书和拆迁工作人员证件； 检查、监督房屋拆迁活动，裁决房屋拆迁补偿、安置纠纷； 依法对违反城市房屋拆迁管理法规、规章的单位和个人，实施行政处罚； 对无正当理由拒绝拆迁的，执行行政强制拆迁或者申请人民法院强制拆迁。 第六条 规划、公安、工商行政管理、物价、供电、供水、供气、邮电等部门和单位，应当依照各自的职责配合实施城市房屋拆迁工作。 第二章 一般规定 第七条 任何单位或个人在城市规划区内拆迁房屋及其附属物，必须持计划、规划行政主管部门的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋拆迁地主管部门提出申请，在取得城市房屋拆迁许可证后正式拆迁。任何单位或个人不得擅自拆迁，也不得超越批准的拆迁范围和期限拆迁。 第八条 城市重点工程建设区域和实行综合开发的区域，由当地人民*组织拆迁单位统一拆迁，拆迁量小的可限期由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。 统一拆迁由拆迁单位依照当地人民*的决定，对拆迁范围内的房屋实行统一拆除，对被拆迁人实行统一补偿和安置。 拆迁人自行拆迁的，拆迁工作人员应当具备必要的业务素质，并取得拆迁工作证。 拆迁人委托拆迁的，被委托人必须是取得城市房屋拆迁资格证书的专业性拆迁单位。拆迁人与被委托人应当签订书面协议，并报房屋拆迁主管部门备案。 房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。 第九条 城市房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁通告或者其他形式予以公布，并组织召开动迁会议，向被拆迁人做好宣传、解释工作。 第十条 房屋拆迁主管部门在批准拆迁的同时，应当将批准拆迁的决定及其他有关事项书面通知房屋拆迁地有关部门，暂停办理拆迁范围内的以下事项： 房屋的买卖、租赁、抵押、调换、赠与等产权变更手续和使用权变更手续； 居民入户和分户手续； 营业执照。 有下列情形之一并符合户籍管理规定的，允许在拆迁范围内入户： 拆迁范围内有常住户口的妇女所生婴儿； 国家分配的大、中专毕业生； 复员、转业、退伍军人； 原户口为拆迁范围内的刑满释放人员或解除劳动教养的人员； 办理婚姻登记手续的； 其他经县级以上人民*批准入户的。 本条规定暂停办理有关手续的期限为房屋拆迁通告规定的期限。拆迁人申请延长拆迁期限的，应在期满前30日向房屋拆迁主管部门申请。房屋拆迁主管部门同意延长期限的，应当在答复拆迁人的同时通知有关部门。 第十一条 在房屋拆迁主管部门规定的拆迁期限内，拆迁人或被委托人应当与被拆迁人签订房屋拆迁协议，并报房屋拆迁主管部门备案。 被拆迁房屋属2人以上共有的，拆迁人或被委托人应当与共有人各方协商一致；共有人之间意见不一致的，以实际居住被拆迁房屋的共有人的意见为准。 房屋拆迁协议应包括补偿形式、补偿金额、安置人口、安置用房面积、安置地点、过渡方式、过渡期限、违约责任和当事人认为需要约定的其他事项。 第十二条 房屋拆迁协议，可以向公证机关办理公证。 房屋拆迁协议涉及继承、赠与等产权变更的，必须经公证机关公证。 拆迁代管房屋的拆迁协议，必须经公证机关公证并办理证据保全。 第十三条 在规定的拆迁期限内，拆迁人或被委托人在拆迁期限内与被拆迁人达不成协议的，应当申请房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是房屋拆迁主管部门的，由同级人民*裁决。 房屋拆迁主管部门或人民*收到申请后，应当在7日内作出受理或不予受理的决定。决定受理的，应在15日内作出正式裁决。 当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向被拆迁房屋所在地人民法院起诉。在诉讼期间，如果拆迁人已给被拆迁人提供了安置房或周转房的，不停止拆迁的执行。 第十四条 法律、法规、规章对拆迁军事设施、通信设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。 第十五条 房屋拆迁主管部门应当依法对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料。房屋拆迁主管部门应当为被检查者保守技术和业务秘密。 房屋拆迁完毕之日起10日内，拆迁人应当申请房屋拆迁主管部门验收，初查合格的，发给房屋拆迁完毕通知单，办理开工手续。工程竣工和易地安置、还迁工作全部完成后，发给房屋拆迁合格证。未取得房屋拆迁合格证的，不予办理房屋产权手续。 第十六条 对城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位和个人，由县级以上房屋拆迁主管部门给予奖励。 被拆除房屋使用人在规定的期限内搬迁完毕，由拆迁人给予奖励。 第十七条 违反本办法规定的，由县级以上房屋拆迁主管部门依照城市房屋拆迁管理条例和湖北省城市房屋拆迁管理实施细则的规定予以处罚。 第十八条 房屋拆迁主管部门应当健全房屋拆迁档案制度，加强房屋拆迁资料管理。 第三章 拆迁单位 第十九条 各县市区和实行综合开发的区域，可以根据需要设立拆迁单位。 本市房屋拆迁主管部门对申请设立的拆迁单位进行资质审查，初审合格的，申报省建设行政主管部门颁发城市房屋拆迁资格证书。 第二十条 设立拆迁单位必须具备以下条件： 有上级主管部门同意组建的批准文件； 有明确的名称、组织机构和固定办公场所； 有与承担拆迁业务相适应的自有资金、设备； 专业人员经市房屋拆迁主管部门考核合格并取得拆迁工作证。 第二十一条 拆迁单位根据当地人民*作出的统一拆迁决定或拆迁人的委托，可以对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除拆迁范围内的房屋及其附属物。 第二十二条 房屋拆迁主管部门应当定期对拆迁单位进行考核，被考核单位必须按照规定的考核内容和期限，如实提供有关材料。对考核不合格的，可责令停业整顿或呈报省建设行政主管部门吊销城市房屋拆迁资格证书。 第四章 拆迁补偿 第二十三条 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，按规定给予补偿。补偿标的以房屋所有权证所列资料为准。 拆除违法建筑、临时摊点、超过批准期限的临时建筑或拆迁通告公布后改建、扩建、装饰的设施，以及其他原约定不补偿的部分，均不予补偿。 第二十四条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，择其一种实施。 第二十五条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，由当地人民*按城市规划统筹安排。拆迁人应当依照其使用性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿。 拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人按房屋拆迁主管部门核定的数额给予补偿。 第二十六条 房屋产权调换可以用新建房屋或其他相当的房屋调换。 产权调换的面积按照所拆迁房屋的建筑面积计算。建筑面积的计算方法按照国家有关规定执行。被拆迁人对以产权调换形式取得的房屋依法享有产权。 第二十七条 以产权调换形式偿还单位自管、房管部门直管和私有自营的非住宅用房，偿还房屋建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算。 第二十八条 以产权调换形式偿还住宅房屋，偿还房屋建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价；超过原建筑面积部分在安置标准以内的按重置价格结算，超过安置标准的按商品房价格结算。 第二十九条 作价补偿的金额按照所拆迁房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。 对不作安置或原房大于安置房面积部分的作价补偿，由拆迁人按原房重置价格结合成新结算后，另按安置房屋重置价的50给予奖励。 第三十条 拆除合法出租的住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，安置房不低于原住房标准。 因拆迁而变动原租赁合同条款的，出租人和承租人应对租赁合同作相应修改，并办理租赁登记手续。 拆除合法经租的住宅房和非住宅房，在产权调换或安置未落实期间，由拆迁人根据房地产评估机构评估的房屋类型按物价部门核定的现行租金标准给予补偿。 第三十一条 拆除有产权纠纷的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，经房屋拆迁主管部门批准后实施补偿安置。房屋拆迁主管部门应当在拆迁前组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并到公证机关办理证据保全。 第三十二条 拆除有合法抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在规定的期限内达不成抵押协议的，依照前条的规定办理。 拆除有合法抵押权的房屋实行作价补偿的，抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者在抵押人偿还债务后给予补偿。 第三十三条 拆除代管的房屋，代管人应持有委托证书。代管人根据授权可与拆迁人签订拆迁协议；无授权的按本办法第三十一条的规定办理。 第三十四条 拆除房屋装璜，经具有评估资格的房地产评估机构评估，应当按重置价扣除折旧给予补偿。拆除管道煤气、有线电视、电话等设施按迁移该项设施所需费用补偿，无法迁移的，按其重置价补偿。 第三十五条 拆除按房改政策以标准价或成本价购买的住宅房，如系产权调换，产权的原占有比例不变，因房屋结构和面积不同需要补差的，属于公有共用部分不补差，属非公有共用部分，由房改售房单位补差后，按现行房改政策出售给个人；如系作价补偿，补偿金由产权人按房改政策分割。 第五章 拆迁安置 第三十六条 拆迁人负责安置被拆迁房屋的使用人。 安置地点根据城市建设规划和工程建设的性质确定。 安置分为一次性安置和过渡性安置。 异地安置的，应当一次性安置到位；回迁安置的，可先作过渡性安置。高层建筑过渡安置期限一般为三年，多层建筑过渡安置期限最长不得超过一年半。 第三十七条 同时符合下列条件的被拆除房屋使用人属于住宅安置户： 持有房地产管理部门核定的房屋所有权证或者使用、租赁证件； 有正式户口的常住人口； 在城区无住房或虽有住房但人均使用面积在20平方米以内的。 被拆除住宅房屋的使用人因服兵役、入学、劳教、服刑等情形已迁出拆迁范围的，可以列入安置范围。 第三十八条 安置住宅用房的面积一般以原住房面积为依据，原住房使用面积在人均12平方米以下的，可以按人均12平方米安置，所增加的面积，由安置房的所有权人按重置价作价付款。原住房人均使用面积超过25平方米的，一般只按25平方米安置，对原房面积大于安置房的部份按本办法第二十九条规定作价补偿。 跨地段安置的，根据房屋拆迁主管部门界定的市区地段级别，每降一级按10的比例无偿增加安置房面积，但最多不超过30。 第三十九条 符合下列条件之一的被拆除房屋使用人属于非住宅安置户： 在拆迁范围内合法成立的机关、团体、企业、事业单位； 利用自有房屋生产、经营作为家庭主要生活来源并具有营业执照的个体工商户。 拆除非住宅用房按照原房建筑面积安置，原房建筑面积由房屋拆迁主管部门核定。 第四十条 被拆除住宅房屋的使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。 第四十一条 拆迁人、被拆除房屋使用人均应遵守过渡安置协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限，被拆迁房屋使用人不得拒绝迁往拆迁人提供的周转房或拒不腾退周转房。 对过渡安置户，应按自找房过渡、单位安排房屋过渡等不同情况，给予相应的临时安置补助费。 拆迁人超过协议规定的过渡期限，对自找房屋过渡或单位安排房屋过渡的被拆迁人未作出安置的，按原房使用面积和房屋拆迁主管部门核定的临时安置补助费标准加倍付给被拆迁住宅户临时安置补助费。 第四十二条 拆迁生产、营业用房应按规定付给临时安置补助费。 过渡期间停产停业的，对拆迁前正式从业人员按本市最低工资标准给付补偿至安置之日止。 第六章 行政强制拆迁 第四十三条 被拆迁人在房屋拆迁通告规定的或裁决作出的拆迁期限内无正当理由拒绝搬迁的，本市及各县市区人民*可以作出责令限期搬迁的决定，逾期不搬迁的，由房屋拆迁主管部门会同公安、规划部门实行行政强制拆迁。 第四十四条 行政强制拆迁由房屋拆迁主管部门依照县级以上人民*作出的限期搬迁决定，向被拆迁人发出强制拆迁决定书。 行政强制拆迁决定书同时发送公安、规划部门和当地街道办事处、被拆迁人所在单位。 第四十五条 行政强制拆迁决定书应当在执行拆迁前48小时送达被拆迁人签收。被拆迁人拒绝签收的，送达人应当通知被拆迁人所在单位、被拆迁房屋所在地街道办事处、居民委员会的代表到场见证，经送达人将强制拆迁决定张贴在被拆迁人门上，拍下现场照片后，即视为送达。 第四十六条 执行行政强制拆迁的房屋拆迁主管部门和公安、规定划部门应当按照当地人民*的决定派出执行人员。 当地街道办事处、居民委员会和被拆迁人所在单位，在实施强制拆迁时应当派人到场。 行政强制拆迁执行人员应当向被拆迁人出示执行公务的证件。 房屋拆迁主管部门的执行人员应当对被拆迁房屋进行勘验、拍照。对搬迁财物登记造册，按规定制作强制拆迁笔录。 被拆迁人在行政强制拆迁时应当到场，清理自己的财物。 被拆迁人的财物由房屋拆迁主管部门派人运到指定的处所后交给被拆迁人。 被拆迁人拒不到现场的，不影响强制拆迁的执行。因被拆迁人的过错造成的损失由被拆迁人承担。 第四十七条 房屋拆迁主管部门应当制作强制拆迁执行记录，并将记录附本交给被拆迁人。 强制拆迁执行记录应当载明以下内容： 执行机关、人员和依据； 被拆迁房屋所有人姓名、性别、年龄、职业、住所或被执行单位、处所、法定代表人的姓名、职务； 强制拆迁开始、完毕时间和执行地点； 拆迁内容和方式； 被拆迁人履行义务的情况和被拆迁人房屋现状； 强制拆迁实施情况； 强制拆迁现场见证人姓名、单位、职务； 强制拆迁负责人、被拆迁人签名盖章； 执行记录制作人签名或盖章及记录制作时间。 第四十八条 强制拆迁执行费用由拆迁人先预付，然后从被拆迁人房屋拆迁补偿中扣除，超过部分由被拆迁人补齐。 第四十九条 有下列情形之一的，房屋拆迁主管部门可决定中止或终结强制拆迁： 因不可抗力暂不能执行的； 案外人对执行的标的提出异议，经审查具有正当理由，需要重新协调或处理的； 房屋拆迁主管部门认为应当中止或终结执行的其他情形。 第七章 附则 第五十条 房屋拆迁中的各种补偿费、补助费和奖励标准，由本市房屋拆迁主管部门会同物价部门每三年核定一次，并由两部门行文后执行。 第五十一条 房屋拆迁管理费按拆迁房屋补偿、安置费用总额的1收取。 房屋拆迁委托费由委托方与被委托方协商议定。 第五十二条 本办法由宜昌市房地产管理局负责解释。 第五十三条 本办法自发布之日起施行。原宜昌市城市房屋拆迁管理实施办法和宜昌市城市房屋行政强制拆迁暂行办法同时废止。本办法施行前已办理房屋拆迁手续的，仍按原规定办理。